Klage nr:
97/08

Avgjort:
17.09.2008

Saken gjelder:
Oppgjør m.v.

Foretakets navn:
iHUS Eiendomsmegling Grønland, Komplett Eiendomsmegling AS
Saksfremstilling:

Innklagede fikk fra kjøpers og selger advokater i oppdrag å forestå kontraktsmøte, oppgjør og overføre hjemmelen til kjøpere av en andelsleilighet. Klagerne var selgere av leiligheten.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne kjøpte andel nr 13 gjennom innklagede ved kjøpekontrakt av 1. september 2006. Klagerne oppdaget en rekke alvorlige feil og mangler ved leiligheten, og erklærte heving og fremsatte krav om erstatning. Kjøper og selger kom etter forhandlinger frem til en omforenet avtale hvor selgeren kjøpte leiligheten tilbake. Partenes advokater sto for utforming av tilbakekjøpsavtalen, mens innklagede sto for utforming av kjøpekontrakten. Innklagede bekreftet i mail av 1. mars at han var i løpene kontakt med kjøpers bank og han skrev videre at «når det gjelder overtakelsesdato må dette bli så fort oppgjøret er bekreftet overført til vår klientkonto.» Det ble inngått kjøpekontrakt og separat avtale vedrørende hevingen, begge signert på innklagedes kontor 14. mars 2008.

Etter avholdt kontraktsmøte meddelte innklagede at «… jeg får tilbakemelding fra kjøper og hans bank tidligst på mandag formiddag på når oppgjøret er på plass». Innklagede innkalte til overtakelsesbefaring 25. mars. Kjøperen uteble fra overtakelsesbefaringen uten varsel. Klagerens advokat skrev til innklagede og ba om at det ble fulgt opp at kjøpesum med tillegg av forsinkelsesrenter ble innbetalt med beskjed til advokaten, at det måtte avtales ny tid for overtakelse og at innklagede måtte bistå ved overtakelsesforretningen, samt at kopi av kjøpekontrakt og forliksavtale ble sendt advokaten per post.

Innklagede bekreftet i e-mail av 26. mars at kjøperen ikke stilte på overtakelsen og at «Vi følger opp saken mht til ny overtagelsesdato/tid og kjøpers overføring av penger.» Innklagede foreslo nytt tidspunkt for overtakelse, og skrev samtidig til oppgjørsansvarlig/fagansvarlig «bekrefter du når vi har fått penger fra Nordea, de skal sende fax!» Klagerne skrev til innklagede samme dag og minnet bl.a. om at forsinkelsesrenter og husleie måtte hensyntas.

Overtakelsesbefaring ble avholdt 2. april og overtakelsesprotokoll signert. Det ble inntatt i protokollen at kjøperen skulle betale kr 4 580 i husleie som klagerne hadde forskuddsbetalt. Det viste seg at innklagede ikke hadde sørget for at forsinkelsesrentene var innbetalt i forkant av overtakelsen, og han sendte faktura til kjøperne på forsinkelsesrenter og husleie. Klagernes advokat har senere purret kjøperen på betaling, men han bestrider nå kravet.

Klagernes advokat ba i e-mail av 30. mai innklagede bekrefte at hjemmelen ikke var overdratt til kjøperen. Innklagede besvarte denne samme dag med å hevde at kjøperen hadde innbetalt fullt oppgjør i henhold til kjøpekontrakt. Klagerne fremmet i mail fra sin advokat samme dag krav om erstatning fra innklagede med kr 23 046 med tillegg av saksomkostninger. Kravet er avvist av innklagede.

Klagen dreier seg om innklagedes standard kjøpekontrakt og oppgjørsrutiner. Den fagansvarliges karakteristikk av klagernes kritikk som «useriøs og lite profesjonelt» og utsagn i e-mail og at innklagede er «uskyldig tredjepart», vitner ifølge klagernes advokat om totalt manglende forståelse av mellommannsrollen.

Klagen omhandler meglers brudd på oppgjørsinstruksen inntatt i kjøpekontrakten og derav brudd på bestemmelsen om god meglerskikk. Innklagede har ved å overføre hjemmelen til kjøperen samt ved å slette sikringsobligasjonen, uten at kjøperen har oppfylt samtlige av sine kontraktsforpliktelser, fratatt klagerne sikkerheten for at fullt oppgjør mottas. I henhold til kjøpekontrakten heter det det om det økonomiske oppgjøret: «Partene er kjent med at overtakelse av andelen og ev. partialobligasjon ikke kan finne sted før kjøper har oppfyltsamtlige av sine kontraktsforplikter» og videre at tinglysing skal foretas når kjøper har innbetalt fullt oppgjør. Andelen kan således ikke overføres/tinglyses på kjøper før samtlige kontraktsforpliktelser, herunder rentebetaling og avregning av felleskostnader er brakt i orden.

Klagerne bestrider ikke at innklagede ikke skal inndrive forsinkelsesrentene, dette følger direkte av kjøpekontraktens § 3, 8. ledd. Innklagede er derimot gjennom kjøpekontrakten, og den forutgående korrespondansen og bekreftelsen, forpliktet til å avvente blant annet hjemmelsoverføringen inntil kjøperen har oppfylt samtlige av sine kontraktsforpliktelser, herunder forsinkelsesrenter og utestående felleskostnader.

Klagerne gjør gjeldende at innklagede som følge av sin forsømmelse er erstatningsansvarlig og krever erstatning tilsvarende det beløp som er utestående/manglende hensyntatt i oppgjøret; kr 23 046. Klagerne legger ned slik påstand:

1. Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk.

2. Innklagede plikter å betale til klagerne kr 23 046.

3. Innklagede plikter å betale klagernes saksomkostninger med kr 7 500 inkl mva.

Innklagede anfører:

Innklagede fikk i oppdrag fra advokatene til kjøper og selger av eiendommen å avholde kontraktsmøte, ta oppgjøret, samt overføre hjemmelen for andelen. 2. april 2008 fikk innklagede inn oppgjøret fra kjøperen, samme dag gjennomførte selger og kjøper overtakelsen. Innklagede har ikke i overtakelsesprotokollen fått noen instruks om å holde tilbake hjemmelsoverføringen eller vente med å slette sikringsobligasjonen. På protokollen har selgerne og kjøperen blitt enige om en betaling av husleien, noe som innklagede ikke kan bli ansvarlig for i ettertid

Innklagede har i denne saken hatt en ren oppgjørsfunksjon i denne saken og har ikke vært med på utforming av kjøpekontrakten. Det at klagernes advokat, som aktivt har vært med på å utarbeide denne kontrakten, prøver å legge ansvaret for dette over på en uskyldig tredjepart, fremstår for innklagede som useriøst og lite profesjonelt.

Den ene av klagerne var i kontakt med innklagede før overtakelsen angående forsinkelsesrentene hvor han uttrykkelig ble gjort kjent med at innklagede ikke ville kreve inn dette. Innklagede har vært behjelpelig med å regne ut forsinkelsesrenter og sendt faktura til kjøperen på rentene, samt restansen på husleien. Innklagede som meglerfirma kan ikke gå noe videre med den fakturaen og innklagede ser det heller ikke som et meglerfirmas oppgave å kreve inn forsinkelsesrenter. Innklagede viser til kjøpekontraktens punkt 3-8 hvor innklagede er uten ansvar for inndrivelse av renter.

Innklagede kan ikke se at han har opptrådt i strid med god meglerskikk da han mener han har gjennomført den oppgaven han er blitt gitt.

Klagerens ytterligere anførsler:

Det er korrekt at klagernes advokat måtte korrigere innklagedes kjøpekontrakt på en del områder. Dette skyldes blant annet at den kjøpekontrakten innklagede fremla, var i strid med gjeldende lovgivning.

Kjøpekontraktens § 3, syvende ledd, er ett av de rettslige grunnlagene for klagen. Denne bestemmelsen var en av mange hvor advokaten var nødt til å korrigere det fremlagte kontraktsforslaget. Innklagede foreslo følgende bestemmelse: «[7] partene er kjent med at Kjøpers overtakelse av Andelen og ev. partialobligasjon ikke kan finne sted før kjøper har oppfylt samtlige av sine kontraktsforpliktelser. Kjøper skrives heller ikke inn som ny eier av Andelen i andelsboken før foran nevnte har funnet sted.» Innklagede påpekte at bestemmelsens 2. punktum var i strid med tinglysings- og borettslagslovens system og den omforente kontraktsteksten ble derved slikk: «[7] Partene er kjent med at Kjøpers overtakelse av Andelen og ev. partialobligasjon ikke kan finne sted før kjøper har oppfyltsamtlige av sine kontraktsforpliktelser.» Det er nettopp innklagedes manglende oppfølging av denne bestemmelsen, og kontraktens § 5, 1. ledd som er grunnlaget for klagen.

Klagernes advokat forstår at innklagede oppfatter det som ubehagelig å bli korrigert på et så grunnleggende og sentralt område som utforming av en borettslagskontrakt. Innklagedes bruk av ord som useriøst og lite profesjonelt om advokaten, viser ifølge advokaten at hans korrigeringer må ha blitt oppfattet som avslørende. Innklagede har påtatt seg et oppgjørsoppdrag mot betaling. Dette innebærer at foretaket må opptre som mellommann og sikre begge parters interesser – ikke bare den part som betaler vederlaget.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagedes kontrakter blir generert fra et felles malsystem. Innklagede beklager at hans kontrakter i § 3,7 på det tidspunktet da denne kontrakten ble oversendt inneholdt setningen «kjøper skrives heller ikke inn som ny eier av Andelen i andelsboken før forannevnte har funnet sted». Innklagede opplyser at hans kontrakter ikke lenger inneholder denne setningen. nevnte setning er erstattet med «Hjemmel til eiendommen tinglyses heller ikke før foran nevnte har funnet sted.»

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen gjelder påstand om meglers manglende ivaretakelse av selgerens rettigheter ved oppgjør etter tilbakesalg av andelsleilighet.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr 73.

Reklamasjonsnemnda behandler forholdet mellom klagerne og innklagede meglerforetak. Forholdet mellom kjøper og selger behandles ikke.

Reklamasjonsnemnda bemerker først at klagerens advokat kritiserer innklagedes kontraktsutforming, mens innklagede hevder det er klagernes advokat som «aktivt har vært med på å utarbeide denne kontrakten». Der hvor partene forklarer seg ulikt, kan ikke Reklamasjonsnemnda tillegge den ene partens forklaring større vekt enn den andres. Klagen blir således å avvise på dette punktet.

Kjøpekontrakten av 14. mars 2008 bestemmer i § 5 at hjemmelsdokument skal tinglyses «når kjøper har innbetalt fullt oppgjør, inkl. omkostninger (jfr. § 2).» Beløpet er etter § 2 kr 2 895 861. Noe bestemt betalingstidspunkt er ikke angitt i § 2 eller § 5. Det er det heller ikke gjort i § 3 som bl.a. fastsetter plikt til å betale forsinkelsesrenter ved «forsinket betaling», men som i avsnitt 8 sier at megleren «er uten ansvar for inndrivelse av renter og eventuell tvist er megler uvedkommende.»

Kontrakten § 9 angir overtakelsestidspunktet til 14. mars 2008, altså samme dag som kontrakten ble undertegnet, men det var klart at overtakelsesforretning skulle holdes på et senere tidspunkt.

Megler innkalte 17. mars 2008 til overtakelsesbefaring 25. samme måned. Til denne møtte ikke kjøperen. Overtakelsesforretning ble så gjennomført vel en uke senere, nemlig 2. april 2008 og i protokollen er det anført: «[NN] må betale kr 4 580,- på konto til [YY], kontonr. […] for husleie fra 14. mars 08 – 30 april 08 innen 16. april 08.» Det ble ikke gjort noen anmerkning om forsinkelsesrenter.

Reklamasjonsnemnda finner det klart at protokollens anmerkning om husleie innebærer at megleren ikke hadde forpliktelser vedrørende betalingen av husleie. Denne skulle betales direkte til selgeren (klageren). Tilbake står spørsmålet om innklagede har opptrådt klanderverdig med hensyn til forsinkelsesrentekravet som utgjør kr 18 466.

Reklamasjonsnemnda peker her på formuleringen i kontraktens § 3 avsnitt 8 om at megler er uten ansvar for forsinkelsesrenter og står utenfor eventuell tvist om renter. Spørsmålet blir om innklagede like fullt har plikter i lys av de meldinger som kom fra klagerens advokat og fra selgeren. Reklamasjonsnemnda viser især til selgerens e-post til innklagedeav 2. april 2008 før overtakelsesforretningen ble holdt samme dag, der det bl.a. heter:

«Jeg gjør regning med at du som megler har informert [NN] om at forsinkelsesrentene løper, og at han må betale for husleien fra første avtale om overtakelse.»

Her har innklagede sørget for at husleiespørsmålet er blitt ordnet gjennom protokollanmerkningen, mens rentespørsmålet ikke har fått noen tilsvarende formell behandling. Under de foreliggende omstendigheter finner Reklamasjonsnemnda at innklagede må kritiseres for sin håndtering av rentespørsmålet ved at han ikke i tilstrekkelig grad har sørget for protokolltilførsel, eller sørget for at rentene ble hensyntatt ved oppgjør, eller klargjort at han i medhold av § 3 avsnitt 8 mente å ikke ha noe med rentene å gjøre. Reklamasjonsnemnda legger til grunn at dette kritikkverdige forhold har påført klageren et tap på kr 18 466, idet det bemerkes at det fra innklagedes side ikke er gjort innvendinger mot selve tapsberegningen.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og plikter å betale kr 18 466 til klageren.

Oslo, den 17. september 2008

(sign.) Cecilie Asak Forbrukerrådets representant

(sign.) Thor Falkanger formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant