RFE-2023-240

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. juni 2024.

 

Per Racin Fosmark, leder

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:

EiendomsMegler 1 Nord-Norge AS avd. Narvik

v/advokat Arne Johansen

Advokatfirma Kvasstind AS

 

Saken gjelder:               Meglers omsorgs- og rådgivningsplikt

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klageren inngikk i november 2020 oppdragsavtale med innklagede meglerforetak i forbindelse med salg av leiligheten sin. Innklagede meglerforetak verdivurderte leiligheten til 6 100 000 kroner. Klageren besluttet på bakgrunn av E-taksten hun hadde fått fra megleren, å by på en ny leilighet som innklagede meglerforetak hadde for salg. Hun fikk tilslaget 300 000 over takst. Det viste seg etter hvert vanskelig å få solgt den gamle leiligheten hennes, og klageren følte seg lurt av meglerens verdivurdering i E-taksten til å kjøpe seg opp på en ny dyrere leilighet. Spørsmålet i saken er om meglerforetaket har brutt sin omsorgsplikt, herunder god meglerskikk, samt om klageren har rett til erstatning for økte boliglånskostnader.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er advokat som oppfyller vilkårene for eiendomsmegling.

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført: 

Klager ønsket en bedre tilrettelagt leilighet ettersom hennes mann var alvorlig syk. Dette var megleren kjent med. Megleren verdivurderte leiligheten til 6 100 000 kroner. Klageren spurte utallige ganger, om megleren var sikker på at en slik pris var oppnåelig. Dette bekreftet han gang på gang. Det ville ikke bli noe problem å få den prisen, heller tvert om. Megleren hadde flere interessenter allerede.

Med dette som bakgrunn valgte klageren å by på en leilighet med prisantydning 8,2 millioner kroner. Hun endte med å få tilslaget 300 000 kroner over takst. Dette salget var også formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Klageren fikk ikke på noe tidspunkt signaler om at det kunne bli vanskelig å få solgt leiligheten hennes. Det viste seg senere at det ikke var særlig interesse for leiligheten, og den ble ikke solgt. Allerede i februar 2021 sendte klageren en klage til megler, første gang muntlig på meglers rolle og utøvelse av oppdraget.

Klager gikk fra å være gjeldfri til å bli gjeldsslave. Det hun hadde sett på som et mellomfinansieringslån, ble et varig lån. Med økende renteutgifter og stadige forhandlinger med banken, kunne hun ikke lengre tillate seg å gå av med pensjon. Hun måtte fortsette i 100% stilling, med en syk og pleietrengende mann hjemme.

Klageren hadde aldri bydd på en så dyr leilighet hvis hun ikke hadde stolt på meglerens lovnad. Når det så viste seg at leiligheten ikke ble solgt, konfronterte klageren megler med det han tidligere hadde sagt. Svaret var et skuldertrekk og «at alle kan ta feil». Klageren sitter nå igjen med to leiligheter som megler ikke klarer å selge. Klageren ønsket ikke å fornye avtalen med meglerforetaket, da hun ikke lengre hadde tillit til megleren.

Megleren har ikke opptrådt i samsvar med god meglerskikk med omsorg for begge parters interesser. I kravet om at oppdragstakeren skal opptre i samsvar med god meglerskikk ligger det blant annet at megler ikke må gjennomføre oppdraget på en slik måte at partene utsettes for en uakseptabel risiko. Uttrykket «omsorg» henviser til at megleren ikke påtar seg et bestemt resultat, men skal arbeide for å utføre oppdraget så godt som mulig.

Det har vært flere forhandlingsmøter med meglerforetaket. I disse møtene har meglerforetaket tilbudt klageren prisavslag, noe som klageren tolker som en innrømmelse av skyld. Klageren krever økonomisk kompensasjon for uføret hun nå sitter i. Hun betaler 30 000 kroner i måneden i renteutgifter, noe hun trolig må fortsette med i uoverskuelig fremtid. Klageren krever at meglerforetaket betaler erstatning med 20 000 kroner i de månedene hun må betale ekstra renteutgifter på lånet.

Innklagede har i hovedsak anført:

En meglers mulige erstatningsansvar reguleres av det ulovfestede profesjonsansvaret. Selv om det påhviler megler et strengt profesjonsansvar, er det i rettspraksis fastslått at det er et visst spillerom for subjektive feil før uaktsomhetsansvaret kan konstateres. Det presiseres at det er kravstiller (klager) som har bevisbyrden for at megler har opptrådt erstatningsbetinget uaktsomt.

Forutsetningen for at meglerforetak skal kunne holdes ansvarlig, er at skaden er erstatningsmessig etter gjeldende rett. Et slikt ansvar betinger at visse vilkår må være oppfylt. Det må foreligge et økonomisk tap, det må foreligge et ansvarsgrunnlag og det må være faktisk og rettslig årsakssammenheng mellom tapet og ansvarsgrunnlaget. Videre må kravet ikke være foreldet etter foreldelseslovens bestemmelser.

Klageren synes å gjøres gjeldende at meglerforetaket har utsatt henne for en «uakseptabel risiko», og dermed opptrådt i strid med kravene til god meglerskikk. Den «uakseptable risiko» antas å bli holdt opp mot fastsettelse av E-takst høsten 2020. Slik meglerforetaket tolker klagen, fremholdes det at megler skal ha utstedt en feilaktig E-takst, som har forledet klageren til å få forventninger om en uproblematisk salgsprosess.

Meglerforetaket er av den klare oppfatning at dette åpenbart ikke kan føre frem. Det forfektes at megler var kjent med kundens alvorlige sykdomsbilde, høsten 2020. Dette medfører ikke riktighet, da kunden tilkjennega at bakgrunnen for ønske om å flytte, var et ønske om å bo i sentrum. Megler var heller ikke kjent med at klageren hadde «mistet» flere aktuelle objekter tidligere, som det gis uttrykk for. Det er korrekt at det ble utstedt en E-takst pålydende 6 100 000 kroner. Verdien var forankret i tilsvarende salg av sammenlignbare objekter solgt av meglerforetaket i foregående periode/år.

Meglerforetaket var av den oppfatning at leiligheten burde kunne selges til denne pris, og at der var interessenter på denne type prisklasse og størrelse. Klageren hevder at det i februar 2021 ble klaget muntlig på meglerens rolle. Dette kan ikke stemme, da eiendommen ikke ble presentert i markedet før 5. februar 2022. Lanseringen av annonsen ble satt til februar, i samråd med klageren, da det var et ønske å presentere eiendommen under best mulig lysforhold. Det vises til lovnader fra megler, noe megleren ikke kjenner seg igjen i.

Megler har ikke lovet/garantert en spesifikk salgssum, men var positiv til prispunktet og mente det var realistisk i det markedet som var da. Det var også innhentet en takst med prissetting av tredjepart. Det ble gitt salgsgaranti på oppdraget. Meglerforetaket valgte også av kommersielle hensyn å godskrive deler av utleggene knyttet til markedsføring. Dette innebar ingen erkjennelse av ansvar.

Nemnda kan på denne bakgrunn merke seg at klagerens fremstilling av de faktiske forhold, ikke gjenspeiler realitetene, slik megleren opplever det. Sakens sentrale spørsmål er om megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved fastsettelse av E-taksten, og om megleren har villedet klager til å tro at salg av leiligheten til angitt E-takst var en ren formalitet.

Det er ikke riktig at det er gitt noen form for garanti. Det eneste megleren har gjort er å angi en antatt verdi, basert på hvordan markedet fremsto høsten 2020. Verdifastsettingen ble gjort med utgangspunkt i kjente salg i området, sammenholdt med leilighetens kvaliteter mv. Nemnda kan særlig merke seg at E-taksten fra megleren er i overensstemmelse med tilstandsrapporten, fra uavhengig takstmann, innhentet i anledning salget.

Det kan umulig hefte uaktsomhet til meglerens E-takst når denne er i overensstemmelse med en grundig tilstandsrapport utstedt av uavhengig og autorisert takstmann. Det foreligger for øvrig heller ikke øvrige omstendigheter hvor det kan anses bevist at megler aktivt skal ha villedet klager til å tro at salg av leiligheten var å anse som en ren formalitet. Slik har det ikke vært her, slik er det heller stort sett aldri. Det er markedet som bestemmer pris og interesse, dette rår ikke noen over. Megleren skal imidlertid ha god kunnskap om markedet, og rådgivning skal selvsagt speile dette, men dette strekker seg da også til rådgivning innenfor beste skjønn. Det er også nettopp dette som har vært tilfellet i denne sak. E-taksten er satt etter beste skjønn, og speiler altså da også innhentet tilstandsrapport. Det er ikke avgitt noen form for garantier før øvrig. Selger av en bolig bærer selv risikoen for hvordan salget skal forvaltes, herunder om man velger å kjøpe ny bolig, før man har fått solgt den man selv bor i.

Det er ikke sannsynliggjort at megler her har utvist en kvalifisert uaktsomhet ved utarbeidelsen av E-taksten. Det er likeledes ikke sannsynliggjort at megler på annen måte har villedet klageren og således opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Det foreligger heller ikke årsakssammenheng. Meglers aktsomhetsnorm tilknyttet E-takster, samt verdivurderinger, har flere ganger vært behandlet av nemnda. Særlig REF-2022-202 er avklarende. Det vises for øvrig til RFE-2022-332, RFE-2019-199 og RFE-2020-321

På vegne av meglerforetaket er det fremsatt følgende påstand:

«Klagen tas ikke til følge».

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, herunder omsorgsplikten og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Når det gjelder e-takster, kan nemnda i alminnelighet ikke overprøve om den verdivurdering megler har gjort, er i strid med god meglerskikk. E-takster beror på et skjønn, og det er ikke uvanlig at meglere kan vurdere verdien forskjellig. Det er markedet som til enhver tid bestemmer prisen, og dette kan avhenge av flere forhold. E-taksten er heller ingen «garanti» for hva boligen vil bli solgt for på det åpne markedet, da det er en rekke faktorer som påvirker markedsprisen på et gitt tidspunkt.

Nemnda har ikke forutsetninger for å etterprøve meglers skjønn. Slik saken er opplyst, kan ikke megleren kritiseres for sin vurdering av verdien ved utarbeidelsen av E-taksten.

Klageren har krevd erstatning for de ekstra renteutgiftene hun er påført. Nemnda finner imidlertid at erstatningskravet klart ikke kan føre frem. Det er ikke sannsynliggjort (mer enn 50 prosent) at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Det er heller ikke sannsynliggjort at de øvrige vilkår for erstatning er oppfylt.

Megleren har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk eller vært uaktsom. Erstatningskravet fører etter dette ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

[Klageren] gis ikke medhold.