RFE-2023-242

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. mai 2024.

 

Per Racin Fosmark, leder

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:

Eiendomsmegler Vest AS avd. Fyllingsdalen

 

Saken gjelder:               God meglerskikk. Krav om vederlagsnedsettelse og erstatning

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 24. februar 2022 inngikk klageren oppdragsavtale om salg med innklagede meglerforetak. Det ble avholdt budrunde 11. mai 2022, hvor det deltok to budgivere. Klageren valgte å akseptere budgiver 2 sitt bud. På tidspunktet for overtakelse viste det seg at budgiver 2 manglet finansiering. Klageren signerte deretter en ny kjøpekontrakt med et aksjeselskap som ikke hadde deltatt i budrunden. Avtalt overtakelse var 10. oktober 2022, men ble ikke gjennomført før 19. oktober 2022. På grunn av utsatt overtakelse, ble det avtalt at klageren skulle få dekket forsinkelsesrenter. Klageren fikk utbetalt oppgjøret 26. oktober 2022, men det gjenstår fremdeles omkring 20 000 kroner. Spørsmålet er om megleren har utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse, samt om klageren kan tilkjennes erstatning.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Det deltok to budgivere i budrunden, og klageren valgte å akseptere budgiver 2 sitt bud på 6 480 000 kroner. Etter budrunden, ble det avtalt overtakelse 10. september 2022. Ved overtakelsen, hadde imidlertid ikke budgiver 2 innbetalt kjøpesummen. Megleren mente dette var en misforståelse, da budgiver 2 trodde overtakelsen var 10. oktober 2022.

Deretter presenterte meglerforetaket en ny kjøpekontrakt for klageren. Aksjeselskapet, som var oppgitt som ny kjøper, hadde ikke deltatt i budrunden og var ukjent for klageren. Som følge av budgiver 2 sin manglende finansiering, ville klageren fri seg fra avtalen. Til tross for dette, overtalte meglerforetaket henne til å godta den nye kjøpekontrakten med aksjeselskapet.

I utgangspunktet ønsket klageren å selge eiendommen til en familie som ville nyte godt av huset og hagen. Det var dermed mest aktuelt å selge huset til budgiver 2 som var privatperson. Når budgiver 2 ikke hadde finansieringen i orden, ønsket klageren å selge til budgiver 1 som innga det nest høyeste budet. Da klageren ga uttrykk for dette, forklarte meglerforetaket at retten ikke ville vektlegge manglende betaling som god grunn til å fri seg fra avtalen. Videre lovet meglerforetaket at klageren skulle få forsinkelsesrenter for perioden 10. september til 10 oktober.

Siden klageren allerede hadde kjøpt seg ny leilighet, var hun avhengig av å få gjennomført oppgjøret. Som følge av det manglende oppgjøret, fikk hun imidlertid ekstra utgifter knyttet til mellomfinansiering. Da overtakelsen ikke var gjennomført til avtalt tid, måtte hun også betale eiendomsskatt for påfølgende termin.

Da heller ikke aksjeselskapet hadde finansieringen i orden, ble ikke overtakelsen gjennomført 10. oktober. Klageren måtte dermed vente ytterligere på å få utbetalt oppgjøret. Meglerforetaket fortalte klageren at den manglende finansieringen skyldes opprettelse av et selskap, og at aksjeselskapet både skulle betale klageren forsinkelsesrenter og dekke kommunale avgifter. Etter å ha purret på meglerforetaket gjentatte ganger, ble overtakelsen gjennomført 19. oktober. Klageren har imidlertid ikke fått utbetalt forsinkelsesrenter eller forskuttering av kommunale avgifter enda. Det gjenstår dermed omkring 20 000 kroner av oppgjøret.

Hva gjelder meglerforetakets påstand om at det ikke er meglerens ansvar å dekke eventuelle forsinkelsesrenter, var det meglerforetaket som lovet klageren dette. Før overtakelsen, ga megleren uttrykk for at klageren skulle få dekket både forsinkelsesrenter og kommunale avgifter som forfalt etter at boligen skulle vært overtatt av aksjeselskapet. Klageren avtalte ikke dette selv med aksjeselskapet, men ble overtalt av megleren til å godta utsatt overtakelse mot slik dekning. Klageren har stolt på meglerforetakets rådgiving, men blitt møtt med en arroganse som viser mangel på omsorg. Klageren er 85 år, og hadde ingen forutsetning for å vite hva meglerforetaket hadde anledning til eller ikke. Dersom meglerforetaket påstår at de ikke er ansvarlige for å kreve inn eller dekke det de har lovet klageren underveis i prosessen, utgjør dette et brudd på meglerens ansvar overfor kunden.

Klageren har forgjeves forsøkt å få utbetalt pengene av meglerforetaket, og har i den forbindelse hatt mye dialog med meglerforetaket pr. e-post. Klageren opplever å ha fått tomme løfter, samt at meglerforetaket har forsøkt å trenere saken ved å ikke svare på flere av henvendelsene hennes. Meglerforetaket har hatt over ett år på seg til å løse saken, uten at dette har blitt gjort. Klageren har ikke mottatt noe skriftlig avslag på klagen sin, men oppfatter meglerforetakets taushet slik at de ikke vil foreta seg noe mer i saken.

Klageren er ikke kjent med meglerforetakets relasjon til de to ulike kjøperne (budgiver 2 og aksjeselskapet). I ettertid har det imidlertid vist seg at huset skal rives, og at området skal bygges ut.

I meglerforetakets tilsvar virker det som at det heller ikke foreligger noen relasjon mellom de to kjøperne. Dette stemmer imidlertid ikke. Budgiver 2 var styremedlem i et eiendomsutviklingsselskap som har reklamert med at de skal utvikle området, hvor klagerens hus er. Aksjeselskapet som kjøpte huset, har interesser i samme utviklingsområdet. Budgiver 2 og aksjeselskapet har også roller sammen i flere selskaper, både som daglig leder og styremedlemmer. Det er dermed sterke linker mellom dem, og bytte av kontraktspart i kjøpekontrakten ser mer ut som en transaksjon mellom to forretningspartnere enn tiltreden av ny kjøper. Klageren føler seg tilsidesatt, da hun i utgangspunktet ønsket å trekke seg fra handelen når budgiver 2 ikke overtok boligen som avtalt. Aksjeselskapet overtok heller ikke boligen til avtalt tid, og klageren ble i begge tilfeller informert av meglerforetaket at finansieringen skulle ordens snart.

Til sammenligning med nærværende sak, bemerker klageren at hun ikke fikk kjøpe den første leiligheten hun ønsket seg etter å ha solgt huset. Til tross for at klageren kunne kjøpe leiligheten uten lån, klarte ikke banken å bekrefte finansieringen hennes overfor megleren som formidlet leiligheten. Det endte dermed med at budgiveren med det nest høyeste budet fikk kjøpe leiligheten. Det er således paradoksalt at klageren under sin egen salgsprosess ble presset til å godta utsatt overtakelse på grunn av budgiver 2 sin manglende finansiering. Klageren ble også presset til å godta aksjeselskapet som en ny og ukjent kjøper. Aksjeselskapet hadde heller ikke finansieringen på plass.

På bakgrunn av det ovennevnte, krever klageren at meglerens vederlag på 123 120 kroner faller bort i sin helhet. Som følge av manglende oppgjør i perioden mellom 10. til 19. oktober 2022, krever hun også forsinkelsesrenter samt forskuttert eiendomsskatt for fjerde kvartal i 2022. Totalt krever klageren at meglerforetaket betaler henne 20 500 kroner med tillegg av renter.

Innklagede har i korte trekk anført:

Den 11. mai 2022 ble klagerens bolig solgt til budgiver 2 for 6 480 000 kroner. Budet var 100 000 kroner høyere enn det nest høyeste budet. Budgiver 2 sin finansiering ble bekreftet av banken samme dag som budaksept, og kjøpekontrakten ble signert 23. mai 2022. Ved budaksept ble det avtalt overtakelse 10. oktober 2022, men i kjøpekontrakten fremgår det at avtalt overtakelse skulle være 10. september 2022.

Overtakelsen ble hverken gjennomført 10. september eller 10. oktober. Når det ble klart for megleren at budgiver 2 ikke ville overta boligen innen rimelig tid, ble det funnet en ny kjøper som var villig til å betale samme kjøpesum. Den 7. oktober 2022 signerte dermed klageren en ny kjøpekontrakt med et aksjeselskap. I kjøpekontrakten ble det avtalt dekning av forsinkelsesrenter for 49 265 kroner, og overtakelsesdato ble satt til 10. oktober 2022. Det foreligger ingen relasjoner mellom aksjeselskapet og megleren. Endelig overtakelse ble gjennomført 19. oktober 2022.

Den 26. oktober 2022 ble oppgjøret inkludert forsinkelsesrentene utbetalt til selgeren. Ytterligere forsinkelsesrenter ble ikke innkrevd, og megleren har uansett ikke anledning til å kreve inn disse pengene. Dette må kreves av selgeren selv. Megleren har imidlertid vært behjelpelig under prosessen. Kommunale avgifter er også en utgift som må gjøres opp mellom kjøper og selger. Megleren kan være behjelpelig med en avregning som viser fordelingen av kostnad, men er ikke korrekt motpart.

Meglerforetaket kan ikke se at det er meglerens ansvar å dekke eventuelt tap som følge av at kjøperen i etterkant ikke gjør opp forskuttert eiendomsskatt. Det faller heller ikke under meglerens ansvar å dekke eventuelle forsinkelsesrenter som selgeren kan kreve. Dersom det ikke foreligger brudd på meglerens ansvar, er det heller ikke grunnlag for frafall av meglerens vederlag.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, krav om vederlagsnedsettelse og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

God meglerskikk – kontroll kjøpers finansiering

Det første spørsmålet er om megler i tilstrekkelig grad har kontrollert den første kjøperens (privatpersonens) finansiering. Det må legges til grunn at megleren kontrollerte lånefinansieringen og fikk bekreftelse på deler av egenkapitalen, men at han, slik saken er opplyst, ikke foretok noen nærmere kontroll av egenkapitalen forøvrig. I en slik situasjon skulle megler overfor oppdragsgiver – før budaksept – opplyst at hele finansieringen ikke var kontrollert, og at det da var opp til selger om hun ville akseptere budet. Da megler ikke gjorde dette, har han handlet i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Det neste spørsmålet er om megler har forsømt seg overfor oppdragsgiver (selger) da aksjeselskapet ble kjøper. Da privatpersonen som kjøpte eiendommen, ikke kunne gjøre opp for seg, oppstod spørsmålet om hvordan selger kunne forholde seg og meglers råd i den forbindelse. Et alternativ hadde vært å heve avtalen og gå veien om dekningssalg og erstatning. Men i stedet for å gjøre det, rådet megler selgeren til å akseptere at privatpersonens aksjeselskap skulle stå som kjøper og endret kjøpekontrakten i overensstemmelse med dette pluss at selgeren skulle få forsinkelsesrenter fra opprinnelig planlagt overtakelse til ny overtakelse. Det at et aksjeselskap ble kjøper, er ikke noe som i seg selv er kritikkverdig. Men det må legges til grunn at heller ikke selskapet hadde finansieringen i orden til rett tid, og det ble også en forsinkelse av oppgjøret på ni dager. Om megler har forsømt seg her, må vurderes ut fra situasjonen på salgstidspunktet og etterpåklokskap skal ikke være avgjørende når man sitter med fasiten.

Slik saken er opplyst, må det legges til grunn at megler ikke foretok noen kontroll av om aksjeselskapet hadde likvider til å kjøpe eiendommen og betale kjøpesummen til rett tid. Megler tok heller ikke noe forbehold overfor oppdragsgiver i den forbindelse. Det er uten betydning at det i ettertid viste seg at betalingsforsinkelsen ikke ble veldig lang. Megler har derfor heller ikke her overholdt sin forpliktelse til å kontrollere kjøpers finansiering, eller i det minste overfor oppdragsgiver å ta forbehold om at finansieringen ikke er kontrollert helt eller delvis.

Konklusjonen blir at megler har handlet i strid med god meglerskikk og vært uaktsom.

Vederlagsnedsettelse

Vederlagsnedsettelse forutsetter at megler har utvist «en ikke ubetydelig pliktforsømmelse» ved gjennomføringen av oppdraget, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Vederlagsnedsettelse omfatter det som er vederlag (typisk provisjon) og poster i oppgjørsoppstillingen som har et vederlagselement. Meglers utlegg på vegne av oppdragsgiver omfattes ikke. Ut fra det nemnda har kommet til over, er det grunnlag for vederlagsnedsettelse.

Samlet vederlag i henhold til oppgjørsoppstillingen utgjør 32 394 kroner. Nemnda finner at vederlaget passende kan nedsettes med 10 000 kroner.

Erstatningskravet

For at meglerforetaket skal bli erstatningsansvarlig i henhold til arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1, må flere vilkår være oppfylt. For det første må megler ha vært uaktsom, og det vilkåret er oppfylt. For det andre må skadelidte ha lidt et økonomisk tap, og det må være påregnelig årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse og tapet (skaden).

Klageren har krevd erstattet forsinkelsesrenter for perioden 10. til 19. oktober 2022 og det kjøper skal betale i eiendomsskatt etter avregningen for klagers betaling av eiendomsskatt for 4. kvartal 2022. Megler har opplyst at de har vært behjelpelig i denne prosessen, og det er positivt. Kjøperen har imidlertid ikke gjort opp skyldig beløp, og meglerforetaket har sagt at det er klageren som eventuelt må ta rettslige skritt overfor kjøperen for å innbetale beløpet, da dette ikke er meglerens ansvar, og at meglerforetaket ikke kan gjøre dette.

Nemnda er enig i at meglerforetaket ikke kan inndrive dette beløpet, og at det i utgangspunktet er klageren som må gjøre det. Det er ikke i saken fremkommet noen opplysninger som tilsier at aksjeselskapet ikke kan gjøre opp for seg. På denne bakgrunn finner ikke nemnda at klageren har lidt noe økonomisk tap som følge av meglers forsømmelse, og erstatningskravet kan ikke føre frem. Nemnda vil dog bemerke at man har forståelse for at klageren føler at hun har kommet i en vanskelig situasjon og er fortvilet.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Megleren til Eiendomsmegler Vest AS avd. Fyllingsdalen har opptrådt i strid med god meglerskikk i forbindelse med kontroll av kjøpers finansiering. Meglerforetaket må kreditere [klageren] 10 000 – titusen – kroner av vederlaget. Erstatningskravet fører ikke frem.