RFE-2023-246
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. juni 2024.
Per Racin Fosmark, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
Strømmen Eiendomsmegling AS (Notar Romerike)
Saken gjelder: Kontroll av finansiering. Påstått brudd på god meglerskikk. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
I juli 2022 kjøpte klageren en kontraktsposisjon til en prosjektert leilighet som meglerforetaket formidlet for 4 990 000 kroner. Klageren hadde i utgangspunktet tenkt til å finansiere kjøpet ved å blant annet selge sin hytte. Etter kjøpet ble det imidlertid klart at hytta ikke lot seg selge grunnet ulike heftelser. Klageren endte med å måtte gjennomføre et dekningssalg av kontraktsposisjonen, og har betalt 1 150 942 kroner i erstatning til selgeren. Klageren er misfornøyd med meglerens håndtering av oppdraget, og har særlig trukket frem at megleren ikke krevde finansieringsbekreftelse fra klageren, til tross for at megleren måtte forstå at budet var inngitt med finansieringsforbehold. Spørsmålet for nemnda er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, samt om klageren kan gis medhold i sitt erstatningskrav.
Nemnda kom til at klagen avvises.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i hovedsak anført:
Kjøp av kontraktsposisjon. Finansiering. Styling
I mars 2022 hadde klageren kontaktet sin (nå tidligere) advokat for å avklare mulighetene for salg av sin hytte. Klageren forklarte at han hadde arvet hytta, men at den etter arvelaters testament hadde heftelser til fordel for klagerens søstre. Søstrene hadde forkjøpsrett og bruksrett til hytta.
Testamentet var utformet slik at det var usikkert om bruksretten var koblet til forkjøpsretten og ville falle bort ved salg innen to år. Etter råd fra sin tidligere advokat, ga klageren et tilbud til sine søstre om å kjøpe hytta for 1 750 000 kroner sommeren 2022. Søstrene avslo imidlertid dette tilbudet, og ønsket heller ikke å samtykke til salg eller til å slette forkjøpsretten frivillig.
Forsommeren 2022 hadde klageren kommet over annonsen til den aktuelle leiligheten. Klageren innga den 8. juni 2022 et bud på 4 990 000 kroner, som ble akseptert. Megleren problematiserte ikke muligheten for å ta et finansieringsforbehold ved kjøpet. Klageren trodde derimot at det ikke var mulighet for forbehold ved kjøp av en leilighet under oppføring uten budrunde.
Klageren forklarte megleren om flytteprosjektet, herunder at han skulle få ned gjelden han hadde den gang, med salg av hytta og sin leilighet, slik at han bare ville behøve et lite lån. Klageren har altså ikke bekreftet finansiering fra bank ovenfor megleren. Klageren fortale derimot at han skulle finansiere kjøpet av den nye leiligheten ved salg av hytta og sin gamle leilighet. Salg av hytta skulle skje så fort det var ordnet med heftelsene som enda hindret salg.
Kontrakten ble signert den 30. juni 2022 uten at megleren fant grunn til å innhente finansieringsbekreftelse eller innta forbehold i kontrakten om at klageren fikk solgt hytta og finansiert kjøpet.
Da det i august 2022 ble bekreftet av Kartverket at salget av hytta ikke lot seg gjennomføre, ringte klageren umiddelbart til megleren og fortalte om de faktiske forhold. Klageren fortalte at han manglet rundt 2 500 000 kroner til å gjennomføre kjøpet av leiligheten, og at han dermed ikke hadde finansielle muligheter. Megleren ble orientert om at klageren ikke hadde økonomi til å gjennomføre kjøpet og ba om at leiligheten ble lagt ut for salg. Megleren spurte ikke om hytta var belånt, hvilket den var på tidspunktet med 2 400 000 kroner. Så vidt klageren vet, undersøkte ikke megleren noe mer vedrørende klagerens finansieringsplan. Megleren har ikke spurt klageren om hvordan han hadde tenkt til å finansiere kjøpet av leiligheten, når hytta ikke lenger var en del av planen.
Klageren ba megleren om å legge ut leiligheten for re-salg. Megleren svarte da at det ville være lettere å selge når det nærmet seg innflytting. På dette tidspunktet var antatt ferdigstillelse satt til andre kvartal 2023. Klageren valgte å høre på meglerens råd og regnet med at megleren på eget initiativ ville ta kontakt når han mente det var gunstig å legge leiligheten ut for salg.
Høsten 2022 var det en del korrespondanse mellom megleren og klageren vedrørende finansering i bank. Klageren søkte om lån i sin bank høsten 2022. Den 7. desember 2022 sendte klageren beskjed til megleren om at han ikke fikk finansiering.
I november/desember 2022 ble klageren gjort kjent med at overtagelsen var fremskutt til februar 2023. Klageren hadde i løpet av høsten søkt om finansieringsbevis/lån i banken sin for å se om det i verste fall kunne la seg gjøre å overta dersom salget ikke ble gjennomført innen overtagelse i andre kvartal. Klageren fikk imidlertid hverken finansieringsbevis eller lån på grunn av sin økonomiske situasjon. Dette ble også formidlet til megler, som da svarte med at det var lettere å selge etter at klageren hadde flyttet inn, og at klageren burde prøve å få finansiering i andre banker. Klageren følte at han måtte søke lån andre steder.
Da klageren ble kjent med at overtakelsen var fremskyndt til februar, følte han seg bundet og fortvilet. Klageren hadde på dette tidspunkt ingen anelse om hva et dekningssalg gikk ut på. Klageren så ingen løsninger på sin sitasjon. Da tingene virkelig «tok av» i desember 2022, og klageren føler seg forpliktet til å overta leiligheten til tross for at han hverken hadde eller ville få nødvendig kapital, fulgte klageren opp all info han fikk fra utbyggeren og deltok på første ferdigbefaring og fellessamling.
Da klageren ble innkalt på ferdigbefaring, «sprekker tåkebobla» og klageren skjønte at han trengte hjelp til å løse opp situasjonen han ufrivillig hadde havnet i. Klageren oppsøkte advokat fremfor å dra på ferdigstillingen og gjorde megleren oppmerksom på sin manglende tilstedeværende samme dag.
Klagerens e-post av 2. desember om at han burde tatt forbehold i sitt bud, ble sendt da det virkelig var begynt å brenne under beina hans og ting skjedde fort. Klageren hadde da akkurat fått vite om fremskyndelsen av overtakelsen. E-posten er bare utrykk for klagerens fortvilelse over å ikke ha fått mulighet til å ta forbehold når han kunne gjort det, noe som ville forhindret den oppståtte situasjonen. Klagerens e-post var skrevet i en fortvilet situasjon der klageren fremdeles skulle overta leiligheten om to måneder og ikke hadde den nødvendige kapitalen. I samme e-post informerte klageren megleren nok en gang om at han ikke fikk finansiering. Likevel fortsatte megleren å oppfordre klageren til å søke lån i andre banker, både med og uten meglerens hjelp. Det virket som at megleren ikke tok inn over seg at klageren ikke hadde lån og dermed ikke kunne kjøpe leiligheten.
I januar 2023 tok klageren kontakt med sin tidligere advokat for å få hjelp til å komme ut av kjøpet på kontraktsposisjonen til leiligheten under oppføring. Klagerne hadde ikke finansieringsmuligheter og kunne ikke overta leiligheten i henhold til kontrakten. Den 7. juli 2023 ble det bekreftet ovenfor megleren at dekningssalg måtte iverksettes.
Da dekningssalget endelig kom i gang, ble prisen justert flere ganger (uten at klageren fikk beskjed) og etter flere måneder fikk klageren en telefon fra megleren om at de ville style leiligheten for å bedre salget. Klageren fikk da beskjed om at dersom klageren ikke gikk med på dette, ønsket han dette skriftlig. Stylingen kostet 20 000 kroner. Dette er mye penger, men klageren følte ikke at han hadde noe valg.
Eiendommen ble forsøkt solgt for 5 200 000 kroner slik at alle kostnader kunne dekkes. Megleren sendte en e-post til klagerens tidligere advokat den 26. juli 2023 der det fremkom at det høyeste innkomne budet var på 4 200 000 kroner pluss omkostninger, og at budet ble akseptert med overtakelse 1. oktober 2023.
Klageren mottok deretter et krav om erstatning fra selgeren den 1. september grunnet dekningssalget. Kravet var opprinnelig beregnet til 1 366 137 kroner, og med 14 dagers forfallsfrist. Selgeren reduserte imidlertid kravet til 1 150 942 inklusive innbetalte forskudd på 100 000 kroner, og skjøv forfall til 16. oktober 2023.
Eiendomsmegler plikter å kontrollere kjøpers finansiering «så langt det er mulig». Dersom eiendomsmeglers undersøkelser ikke lar seg gjennomføre, eller kjøpers finansering må anses som usikker, plikter eiendomsmegler å gjøre selgeren oppmerksom på dette. Megleren er også forpliktet til å orientere og rådgi selgeren og hvilken risiko og hvilke konsekvenser det kan ha for selgeren dersom det aksepteres et bud der finanseringen er usikker eller der det er tatt forbehold. Dette følger av LG-2017-98764 som også spesifiserer at megleren i ettertid må kunne dokumentere at selgeren faktisk fikk tilstrekkelig rådgivning om risiko og konsekvenser ved å akseptere et kjøpstilbud hvor det heftet usikkerhet ved kjøpers finansiering.
Det var tydeliggjort ovenfor megleren at det var svært usikkert om klageren ville kunne finansering kjøpet, og at selgeren burde vært frarådet til å akseptere klagerens bud. Megleren har forsømt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å ikke kontrollere klagerens finansiering på en tilstrekkelig og tilfredsstillende måte. Megleren har forårsaket dekningssalget, og meglerforetaket må bære det tapet dette har påført klageren.
Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke kreve finansieringsbekreftelse før kontraktsinngåelse mellom klageren og selgeren, selv om megleren måtte forstå at budet var gitt med finansieringsforbehold. Megleren iverksatte ikke dekningssalg umiddelbart etter at klageren meldte fra om alvorlige finansieringsvansker, men rådet ham til å overta leiligheten før dekningssalg i et fallende marked.
Tilvalg
På det første møtet nevnte ikke megleren de tilvalg som allerede var gjort i leiligheten, og som medførte en kostnad på rundt 74 000 kroner. Megleren sa derimot at i noen leiligheter følger det med ting som ikke er tilfellet for alle leiligheter. Det ble blant annet nevnt at kjøkkeninnredningen og garasjeplass fulgte med leiligheten, men uten å forklare hvordan det var slik. Første gang klageren ble kjent med denne kostanden var i slutten av november 2022, da klageren mottok et krav om innbetaling av det resterende beløpet.
Klagerens krav
Klageren krever beløpet han har betalt selgeren på 1 150 942 kroner i forbindelse med dekningssalget. I tillegg kreves renter påløpt fra hans betaling til beløpet blir tilbakebetalt, samt følgetap med advokatbistand og styling av leiligheten for salg. Styling av leiligheten har hatt en kostnad på 21 900 kroner.
Innklagede har i hovedsak anført:
Kjøp av kontraktsposisjon. Finansiering mv.
Klageren kontaktet megleren i forbindelse med annonsen for leiligheten som lå ute på Finn.no. Klageren befarte tomten der prosjektet var under oppføring, og kom til meglerforetakets kontor for en prat om prosjektet. Etter at megleren og klageren hadde tatt en gjennomgang av prosjektet, ønsket klageren å kjøpe leiligheten.
Megleren spurte om kontaktinformasjon til banken som kunne bekrefte klagerens finansiering. Klageren svarte da at han ikke hadde finansieringsbevis. Megleren orienterte klageren om risikoen som forelå dersom finansiering ikke skulle gå i orden. Klageren var imidlertid skråsikker på at det ikke ville være noen utfordring å finansiere kjøpet. Klageren forklarte at han hadde en leilighet og en hytte som han skulle selge, og hadde estimert at han måtte ta opp et lån på rundt 1 000 000 kroner. Klageren hadde altså en tydelig plan for hvordan kjøpet skulle finansieres, og mente at det ikke var behov for å legge inn et finansieringsforbehold i budet sitt. Dette fremkommer også i en senere e-post fra klageren til megleren datert 2. desember 2022. Megleren sjekket videre opp hjemmelsforholdene for å verifisere og kontroll sjekke at oppgitte beløpet og hjemmelsforholdene var riktige.
Klageren la ikke inn et finansieringsforbehold når han til slutt innga et bindende bud til megleren. Fra budaksept til estimert overtakelse var det rundt 9-11 måneder. Det skulle derfor være tilstrekkelig tid til å få solgt hytte- og/eller leilighet for å fremskaffe finansering. Klageren hadde beregnet at han ville ha et totallån på rundt 1 000 000 kroner.
I og med at det ikke forelå finansieringsbevis, ønsket megleren at klageren skulle sende han en oppsummering av sin forklaring han hadde gitt på meglerens kontor om hvordan kjøpet skulle finansieres. Selgerne valgte å ta risikoen og aksepterte klagerens bud på 4 990 000 kroner.
Sommeren 2022 spurte klageren megleren om det var mulig å videreselge kontraktsposisjonen til leiligheten. Klageren nevnte at det hadde blitt litt uenigheter med hans søsken i forhold til salget av hytta. Megleren anbefalte klageren å ta kontakt med en advokat som kunne bistå han i den videre prosessen. Det kom ikke på noen måte frem at klageren ikke hadde finansiering.
Megleren anbefalte klageren å legge ut kontraktsposisjonen til leiligheten så tidlig som mulig for salg, dersom han ønsket å videreselge og gitt at utbyggeren tillot et nytt videresalg. Megleren nevnte også at det stort sett er enklere å videreselge kontrakten desto nærmere man kommer ferdigstillelse, ettersom det da er kortere tid til overtakelse og kundene får et bedre inntrykk av prosjektet, fremfor når det er 1-2 år til prosjektet er ferdigstilt. Megleren presiserte at kontrakten/leiligheten burde markedsføres så fort som mulig dersom han ønsket å selge, ettersom det generelt tar lang tid å videreselge kontrakten. I perioden man var inne i, var det et spesielt krevende marked som måtte hensyntas. Megleren tilbød seg å ta på seg salget sommeren 2022, men hørte aldri noe mer om dette fra klageren. Megleren hadde inntrykk av at klageren hadde lagt ut leiligheten for videresalg gjennom en annen megler høsten 2022. Ni dager før overtakelsen, den 31. januar 2023, ga imidlertid klageren tilbakemelding om at han tenkte at megleren kunne påta seg videresalget.
På ettermiddagen fredag den 2. desember 2022, mottok megleren en e-post fra klageren om at han ikke fikk finansiering for kjøpet. Megleren var ikke varslet om dette tidligere, bare at han enda ikke hadde søkt lån i bank når megleren spurte om han hadde ordnet finansieringen. I samme e-post skrev klageren:
«Tenkte på å ta forbehold ved inngåelse av kontrakt med salg av hytta, men var overbevist om at d ikke var nødvendig».
Det var aldri snakk om å ta noe forbehold ettersom klageren var overbevist om at finansiering ikke ville være noe problem.
Megleren stiller seg undrende til oppdragsavtalen mellom klageren og hans tidligere advokat, som viser at de kjente til utfordringene rundt salget av hytta allerede i mars 2022. Dette var tre måneder før klageren kjøpte den nye leiligheten. Megleren ble først kjent med denne utfordringen i desember 2022.
Mandag den 5. desember 2022 mottok megleren en ny e-post fra klageren om at han forsøkte å få til andre finansieringsmuligheter, og at han følgelig ikke hadde gitt opp å få finansiering likevel. Klageren nevnte at han hadde satt sitt eget boligsalg på pause, slik at han kunne ta en endelig beslutning på hva han ville gjøre videre med eiendommene. Klageren spurte også om konsekvensen dersom han ikke fikk solgt kontraktsposisjonen sin videre. Megleren forklarte hvordan dekningssalg fungerer, og fortalte at dette er en posisjon man burde prøve å unngå å havne i. Megleren tilbød videre å bistå med bankforbindelser, og at klageren og bankkontaktet kunne ringte han dersom det var noe megleren kunne bistå med for å hjelpe han i situasjonen eller med finansiering.
To dager senere, onsdag 7. desember 2022, mottok megleren en ny e-post om at klageren hadde hatt en oppklarende telefonsamtale med sin bankkontakt. Klageren hadde søkt om mellomfinansiering, og mente at han ville få innvilget lånet hos dem når han hadde fått solgt sin nåværende bolig, noe som hele tiden hadde vært planen for å finansiere kjøpet etter budaksept i juni 2022. Etter denne e-posten hørte ikke megleren noe mer om at klageren ikke fikk finansiering, før han mottok en ny e-post fra klageren den 31. januar 2023. Her skrev klageren at han fremdeles ikke hadde fått solgt sin egen bolig, og at han ikke fikk finansiering dersom han ikke fikk solgt denne. På dette tidspunktet var det ni dager til overtakelsen, den 8. februar 2023.
Megleren spurte klageren ved flere anledninger om han hadde søkt om finansiering, noe klageren besvarte «nei». Dette kommer også frem av e-post av 31. januar 2023, bare noen dager før overtakelsen. Det var naturlig å anbefale klageren å søke finansiering hos bank når han fortalte at han ikke hadde gjort dette ved flere anledninger gjennom høsten. Det at klagerne valgte å ikke søke fordi han visste at han fikk avslag fra bank, er ny informasjon for megleren.
Den 2. februar 2023 mottok megleren en e-post om at klageren hadde fått vite om en pensjonsforsikring som tilbød boliglån, og at han hadde sendt en lånesøknad til dem.
Den 7. februar 2023 mottok klageren en e-post fra den tidligere advokaten til klageren om at klageren ikke kunne overta leiligheten han hadde kjøpt. Avtalt overtakelse var dagen etter, 8. februar 2023. Videre ønsket advokaten at det ble igangsatt dekningssalg. Dette ble gjort umiddelbart etter avtale.
Klagerens tidligere advokat har påpekt at megleren ikke startet dekningssalg umiddelbart etter at klageren varslet om usikker finansiering. Klageren har imidlertid gjentatte ganger informert om at han trodde at han ville få på plass finansiering. Megleren har ved flere anledninger anbefalte klageren å ta kontakt med banker gjennom høsten 2022, ettersom han fortalte at han ikke hadde søkt om finansering enda. Det kommer også frem at klageren ikke hadde søkt om lån i sin egen bank pr. 31. januar 2023, kun ni dager før overtakelsen.
Megleren kjenner seg ikke igjen i klagerens påstand om at megleren har drevet han fremover uten å ha kontakt med virkeligheten. Megleren har gjentatte ganger prøvd å bistå klageren med løsninger for å få ordnet finansiering. Klageren har ikke en eneste gang tatt imot tilbudet om hjelp, og har på eget initiativ kontaktet forskjellige finansielle institusjoner. Videre har klageren gjentatte ganger gitt utrykk for at finansiering vil ordnes.
Megleren har gjennom hele prosessen hatt en dialog med selgeren om manglende finansieringsbevis. Det presiseres at selgeren i dette tilfellet er å anse som en profesjonell part, da vedkommende er ansatt i utbyggerfirmaet. Selgeren har til enhver tid vært klar over risikoen som ble tatt da de valgte å akseptere klagerens bud uten gyldig finansieringsbevis. Det bemerkes at klageren er kjøper, og ikke selger. Det bemerkes i tillegg at et finansieringsbevis normalt sett er gyldig i tre måneder fordi den økonomiske situasjonen kan endre seg på kort tid. I dette tilfellet var det estimert overtakelse 9-11 måneder etter budaksept.
Det er trist at klageren har havnet i den oppståtte situasjonen, men det bestrides at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Klageren hadde en tydelig plan for hvordan eiendommen skulle finansieres, og var så sikker på at finansiering skulle ordne seg at han ikke ønsket å innta et finansieringsforbehold i sitt bud. Selgeren var kjent med situasjonen, og valgte å ta risikoen med å akseptere budet til tross for at det ikke forelå finansieringsbevis på daværende tidspunkt. Selgeren jobber til daglig med salg av bolig i utbyggerfirmaet, og har mer enn nok kompetanse til å forstå risikoen de valgte å ta når det ikke forelå finansering ved budaksept.
Styling
I forbindelse med dekningssalget ønsket megleren og selgeren å style leiligheten med møbler ettersom det ikke kom inn noen bud på leiligheten etter litt tid på markedet. Megleren ønsket å ta grep for å skape større interesse for eiendommen og gjøre den mer attraktivt, og gjorde sitt beste for å minimere klagerens tap i den daværende situasjonen.
Megleren kontaktet klageren all den tid 20 000 kroner er et betydelig beløp, for å få bekreftet at han var enig i dette, ettersom det var han som ville bli sittende igjen med denne kostnaden.
Det er korrekt at megleren ønsket en skriftlig e-post/bekreftelse fra klageren dersom han ikke ønsket styling, for å dokumentere jobben megleren gjorde for å prøve å oppnå den høyeste markedsprisen.
Tilvalg
Megleren stiller seg helt uforstående til uttalelsen klageren påstår at megleren skal ha sagt i forbindelse med tilvalgene og at megleren ikke forstår «hvorfor» kjøkkeninnredning og garasjen følger leiligheten. Tilvalgene og tilvalgs kostnadene ligger som et eget avsnitt i salgsoppgaven, i omkostningene og i kjøpekontrakten.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at saken avvises.
Nemnda finner at saken reiser bevisspørsmål som ikke forsvarlig kan avgjøres under den skriftlige saksbehandlingen nemnda har i alle saker, hvor sakens parter og eventuelle vitner ikke forklarer seg direkte for nemnda og kan svare på spørsmål. Saken må følgelig avvises.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Saken avvises.