RFE-2023-247

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. juni 2024.

 

Per Racin Fosmark, leder

Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:

Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Sandefjord

 

Saken gjelder:               Uriktig opplysning om byggeår. Krav om erstatning

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Høsten 2020 kjøpte klagerne en eiendom som meglerforetaket formidlet for 4 000 000 kroner. Eiendommen hadde en prisantydning på 4 700 000 kroner. I salgsoppgaven ble eiendommen markedsført som en enebolig med byggeår 1990. Etter overtakelsen har imidlertid klagerne oppdaget at eiendommen opprinnelig er et lagerbygg som ble bygd på med leilighet på 1990-tallet. Lagerbyggets byggeår er på ulike kart/flyfoto satt til henholdsvis 1979 og 1961. Spørsmålet for nemnda er om megleren har opptrådt i strid med sin undersøkelses- og opplysningsplikt, samt om klagerne kan gis medhold i sitt erstatningskrav på 1 000 000 kroner.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Innklagede har ikke etterkommet nemndas avgjørelse.

Partenes syn på saken

Klagerne har i korte trekk anført: 

Klagerne har gjennom nettsiden «Norge i Bilder» og informasjon fra kommunen avdekket at boligen de kjøpte høsten 2020, er opp mot 35 år eldre enn markedsført. Klagerne ble først oppmerksomme på dette i januar 2023. I «Norge i Bilder» er årstallet på bygget satt til 1979, i motsetning til 1990 som ble opplyst i salgsoppgaven. Ved nærmere undersøkelser med kommunen (Geodata og oppmåling) viser det seg at det finnes flyfoto av bygget med årstall 1961. I tillegg har det vist seg at boligen opprinnelig er et lagerbygg, sannsynligvis fra slutten av 1950-tallet, som ble innredet med leilighet tidlig på 1990-tallet. Boligen er følgelig ikke oppført i 1990 slik som opplyst. Det er gitt uriktige og mangelfulle opplysninger i annonse, salgsoppgave og dialog med megler.

Takstmannen har forklart at det ikke er hans ansvar å innhente riktig informasjon om boligens alder. Det er derimot megleren og selgeren sitt ansvar å informere om riktig årstall.

Lagerbygningen ble ikke revet, men delvis omgjort til leilighet på 1990-tallet. Det finnes ikke byggetegninger eller godkjenning fra kommunen. Det eneste som foreligger, er en sanitærmelding der ordet lagerbygg går igjen flere ganger. Dette ble ikke forevist klagerne da de kjøpte eiendommen, men tilsendt i ettertid fra kommunalteknisk seksjon. Dette er sentral informasjon som klagerne ville tatt med i sin vurdering, og det er underlig at dette ikke ble opplyst før kjøpet.

Det er forskjell mellom hvordan bæringer og konstruksjoner ble oppført på 1950-tallet sammenlignet med bygninger oppført på 1990-tallet. Det er helt andre bygningsmessige løsninger, strukturelle oppføringer og krav som byggherren måtte følge på gjeldende tidspunkt. Opplysningen om at byggets opprinnelig er et lager vil også ha innvirkning på verdien, ettersom byggemåten tilsier at det ikke er ment for beboelse i utgangspunktet.

I takstrapporten brukes ord som «vedlikehold kan påregnes» og «oppgraderinger bør påregnes». Det er også krysset av for TG1 og TG2, men ikke skrevet noen steder at boligen «trenger renovering» eller «er et renoveringsprosjekt». En bygning som er et «renoveringsprosjekt er noe helt annet enn en bygning påregnet vedlikehold eller oppgraderinger. Ved renovering kreves fagfolk med kompetanse og lang erfaring innenfor fagfeltet. Her berører man gjerne tekniske installasjoner, bæringer i boligen og brannforskrifter. Ved renovering av bygginger må dessuten dagens regler følges, Tek17-Norsk standard, der blant annet kravet til brannvegg mellom garasje og leilighet vil påføre klagerne betydelige kostnader. Norgeshus har muntlig antydet en kostnad på 3 000 000 kroner. Det er stor prisforskjell på renovasjonsarbeid kontra vedlikehold man kan utføre selv.

Klagerne vil ikke kunne videreselge bygningen som enebolig når de er klar over dens opprinnelse.

Klagerne krever 1 000 000 kroner i erstatning. Dette utgjør 25% av kjøpesummen på 4 000 000 kroner og 1/3 av det totale renovasjonsarbeidet som er antatt å utgjøre ca. 3 000 000 kroner.

Innklagede har i korte trekk anført:

Det ble i salgsoppgaven oppgitt at boligens byggeår var 1990. Opplysningen om byggeår ble hentet fra tilstandsrapporten der det flere steder fremgikk at boligens byggeår var 1990. Det er på det rene at byggesaksmappen hos kommunen ikke forelå, noe megleren opplyste om i salgsoppgaven.

Klagerne har senere oppdaget at boligen har et annet byggeår ved å studere historiske kart og flyfoto. Faktum er at det bare er underetasjen som er eldre, men at boligdelen er fra 1990.

Det var ingen forhold ved boligen som tilsa at megleren hadde grunn til å reagere på at boligens byggeår var 1990. Det er klart at det ikke kreves at eiendomsmegler skal være bygningskyndig. Da takstmannen oppga boligens byggeår til 1990, var det forsvarlig at megleren å legge dette til grunn. Det foreligger da ikke ansvarsgrunnlag. Meglerforetaket viser til i RFE-2009-174 til støtte for sitt syn.

Uansett tilsier alle risikoopplysninger som ble gitt i salgsoppgaven om standarden, at den uriktige opplysningen om byggeår ikke har vært årsak til noe økonomisk tap.

Klagen kan ikke føre frem.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

Undersøkelses- og opplysningsplikt

Som det fremgår av partenes anførsler, forelå det ikke noen byggesaksmappe hos kommunen, noe som vanskeliggjorde meglers undersøkelse av eiendommens historikk. At byggesaksmappen var borte, og at det ikke forelå ferdigattest, ble det også opplyst om i salgsoppgaven.

Spørsmålet er om megler har forsømt seg ved bare å henholde seg til takstmannens opplysning om at bygget var oppført i 1990, eller om han skulle gitt uttrykk for at det kunne være usikkerhet knyttet til angivelsen av boligens byggeår. Videre er det spørsmål om megler da byggesaksmappen manglet, skulle undersøkt nærmere om eiendommen i kommunen. Det var i tilstandsrapporten opplyst flere steder at byggeåret var 1990 uten at det ble tatt noe forbehold i den forbindelse. Det er også på det rene at boligdelen i det som opprinnelig var et lagerbygg, ble ombygget i 1990. Megler hadde også informasjon om at det hadde skjedd noe med bygningen, noe som indikerte at bygget var eldre enn 1990.

Nemnda har ut fra en totalvurdering kommet til at megler her har forsømt sin opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd.

Erstatningskravet

Det er flere vilkår som må være oppfylt for at meglerforetaket skal bli erstatningsansvarlig. For det første må megler ha opptrådt uaktsomt. For det andre må skadelidte (klagerne) ha lidt et økonomisk tap, og det må være påregnelig årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse og den skade skadelidte har lidt. I utgangspunktet er det skadelidte (klagerne) som må sannsynliggjøre (mer enn 50 %) at de ha lidt et økonomisk tap.

Ut fra det nemnda har kommet til, har megler vært uaktsom. Men klagerne har ikke eller i svært liten grad søkt å sannsynliggjøre et eventuelt tap. Det var også i tilstandsrapporten blant annet opplyst at bygget har tilstandsgraden TG2, og at det var behov for vedlikehold og vesentlig oppgradering.

Nemnda finner derfor at det ikke er sannsynliggjort at klagerne har lidt et erstatningsmessig tap som følge av meglers forsømmelse vedrørende byggeåret.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Megleren til Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Sandefjord har ikke overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt. Erstatningskravet fører ikke frem.