RFE-2023-253
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. juni 2024.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
DNB Eiendom Bergen Sør
Saken gjelder:
Misnøye med salgsprosessen – brudd på undersøkelse og opplysningsplikten, herunder brudd på god meglerskikk og krav på erstatning.
Sakens spørsmål og bakgrunn
Klageren solgte eiendommen sin gjennom innklagede meglerforetak. Megleren var på befaring i november 2022 og utarbeidet e-takst som anslo verdien på eiendommen til 5 000 000 kroner. Da eiendommen skulle legges ut for salg våren/sommeren 2023, anbefalte megleren å og sette en prisantydning på 4 500 000 kroner. Forut for dette hadde selger etter råd fra megleren pusset opp badet i boligen for 300 000 kroner. Eiendommen ble lagt ut for salg til en prisantydning på 4 900 000 kroner våren/sommeren 2023. Salget tok lang tid og klageren endte med å akseptere et bud på 4 700 000 kroner i september 2023. Klageren har trukket frem en rekke forhold ved meglerens håndtering av salgsprosessen som hun mener er kritikkverdige. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med sin undersøkelses- og opplysningsplikt, samt omsorgsplikt og god meglerskikk. Videre om klageren har rett til erstatning. Klageren krever 500 000 kroner i erstatning. I tillegg krever klageren at meglers vederlag settes ned med 103 800 kroner.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
E-takst/verdivurdering
Megleren var på befaring i november 2022 for å utføre e-takst, da klageren vurderte å legge ut huset sitt for salg. E-taksten ble satt med en verdi på 5 000 000 kroner. Klageren skulle i hvert fall få igjen det som var betalt og lagt ned av investeringer i boligen etter den ble kjøpt i 2020.
Klageren spurte megleren flere ganger om de burde male huset før salg, da det var i flere farger. Dette mente megleren var unødvendig. I etterkant fikk klageren tilbakemelding på at det var mange på visningen som hadde kommentert at det var veldig mye å gjøre med huset, noe klageren har satt i sammenheng med alle fargene. Dette var dårlig rådgivning fra megleren.
Etter noen måneder oppdaget klageren flere løse fliser på badegulvet. Etter å ha vært i dialog med megleren rundt dette valgte de å renovere hele badet. Dette gjorde klageren til tross for at de nødvendigvis ikke ville få igjen pengene ved et salg. Klageren tolket meglerens råd rundt dette som at det ville være positivt for salgsprosessen. Det var derfor svært overraskende for klageren at de, etter å ha renovert badet for over 300 000 kroner, fikk beskjed fra megleren om å sette prisantydningen til 4 500 000 kroner. En prisantydning som lå 500 000 kroner under verdien megleren satte på boligen i november. All informasjon om alder og tilstand som takstmannen hadde påpekt, var informasjon som megleren hadde tilgjengelig forut for sin e-takstvurdering. Det eneste avviket, som var kommet frem i etterkant, var at tidligere selger ikke hadde informert klageren om at deler av kjelleren ikke var godkjent som bruksareal. Ifølge megleren var det vanlig at e-taksen og prisantydning kunne variere så mye som dette.
Det å redusere prisen med 10% kan ikke påstås å være en rimelig/vanlig nedjustering, uavhengig av markedet og renteøkninger. Spesielt ikke med tanke på at også standarden i mellomtiden var oppjustert med et helt nytt bad. Dette hadde store konsekvenser for klageren som hadde kjøpt nytt hus med nettopp med denne e-taksten i tankene. Det store gapet fremstår mer som misvisende markedsføring. Det er ikke klaget på salgsprisen, men klageren mener seg lurt av den høye e-taksten til å starte salgsprosessen. Dette er uten tvil villedende markedsføring. Det kan ikke være slik at en kan bomme med over 10% på e-taksten, slik meglerforetaket har fremstilt det.
Baderomsrehabilitering
Klageren var ikke av den oppfatning at boligen skulle gå opp i pris som følge av baderoms-rehabiliteringen, men mener dette burde ha vært et moment å ta med når verdien i e-taksten ble vurdert. Når det gjelde korrespondansen rundt dette, kan ikke klageren huske at det har vært muntlig kommunikasjon. Hun har lagt det skriftlige svaret fra megleren til grunn.
Loftet/bruksendring
Dagen før eiendommen skulle legges ut på FINN.no ble det oppdaget at ikke hele huset hadde brukstillatelse. Da hadde megleren vært koblet på salget i over seks måneder. Da klageren spurte megleren om dette var noe de burde søke om, svarte megleren nei. Megleren påstod også at dette ikke ville ha noe å si for prisantydningen.
Først ble det tolket som at hverken kjeller eller loft var godkjent. Klageren måtte engasjere advokat for å finne ut av forholdet. Advokatregningen er dekket av meglerforetaket.
Markedsføring
Klageren sa til megleren at de ikke hadde råd til å selge huset for 4 500 000 kroner og megleren gikk med på å legge det ut med en prisantydning på 4 900 000 kroner. Likevel ble annonsen lagt ut på meglerforetakets nettside med en prisantydning på 4 500 000 kroner, under overskriften «kommer for salg». «Kommer for salg» var tilgjengelig utenfor klagerens innlogging, og således synlig for alle.
Megleren viste tydelig at han ikke kjente eiendommen godt nok. Klageren reagerte på flere ting i FINN.no annonsen. Når hun forsøkt å komme med innspill, ble disse bare delvis tatt til etterretning og endret etterhvert. Klageren spilte inn at det var uheldig med visning av en familiebolig etter at sommerferien var begynt, noe megleren mente ikke hadde noe å si. Kort etter visningene konkluderte megleren med at de som var der ikke var interessert. Dette var en gjenganger etter hver visning.
Klageren fikk også nei på sin forespørsel om å fjerne «Bud mottatt» flere ganger, før det omsider ble fjernet. Det var ikke bud inne på dette tidspunktet, da budgiveren hadde trukket seg.
Megleren satte opp prisen på huset for så å sette den ned igjen, dette for å trikse med visningen på FINN.no.
Visning
Boligen ble lagt ut for salg igjen 31. juli, ikke 31. august slik megleren har angitt.
Boligselgerforsikring
Forholdet rundt manglende brukstillatelse for kjelleren var noe klageren ikke var gjort kjent med da de kjøpte boligen. Boligen var da solgt gjennom samme meglerforetak. Megleren rådet klageren til å kontakte boligselgerforsikringen, men bad henne vente til etter salget for ikke å forstyrre salgsprosessen.
Det er ikke riktig at klageren ikke ble rådet til å vente. Det skjedde under et møte som dessverre ikke ble referatført. Dette var svært uheldig for klageren, og svært heldig for meglerforetaket, som valgte å ikke være ærlige om hvilke råd som ble gitt av megleren. Dersom klageren ikke hadde fått dette rådet, hadde hun selvfølgelig reklamert på forholdet, men de valgte å høre på meglerens råd om ikke å «forstyrre» salgsprosessen.
Klageren solgte til slutt boligen for 4 700 000 kroner. Da klageren tok kontakt med boligselgerforsikringen etter salget fikk de vite at forsikringen ikke lengre gjaldt ettersom boligen var solgt.
Erstatningskravet
Klageren krever 500 000 kroner i erstatning, som tilsvarer differansen mellom e-taksten og det meglerforetaket anbefalte at prisantydningen ble satt til, da eiendommen skulle legges ut for salg.
Vederlagsnedsettelse
Klageren krever at meglerens vederlag settes ned. I tillegg kreves frafalt utlegg knyttet til å heve eiendommen på FINN.no, som klageren ikke ble informert om. Til sammen krever klageren at meglers vederlag settes ned med 103 800 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Klager kjøpte og solgte den aktuelle eiendommen gjennom innklagede foretak, og har reklamert på begge prosessene. Reklamasjonen vedrørende kjøpsprosessen er endelig avgjort gjennom en utbetaling av 100 000 kroner fra meglerforetaket. Klagen gjelder meglerens håndtering av salgsprosessen.
E-takst/verdivurdering
Megler var på befaring første gang 16. november 2022. På dette tidspunktet ble e-taksten/verdivurderingen satt til 5 000 000 kroner. Noen måneder senere ble den nedjustert. Det er ikke uvanlig at en verdivurdering av en eiendom endrer seg etter som tiden går. Markedet er hele tiden i endring. Med økende renter har det vært et trendskifte i markedet, og megler vil alltid måtte komme med oppdaterte anbefalinger på pris i tråd med markedsutvikling. Meglerforetaket har rutiner for å vurdere behovet for å justere prisantydningen kontra verdivurderingen, som ofte er gitt på et tidligere tidspunkt.
Forhold som påvirker prisfastsettelsen kan ha endret seg, for eksempel endring i standard, samt elementer som først oppdages ved tilstandsrapport, eller innhenting av annen informasjon i forbindelse med salget, og ikke minst markedet. Videre vil en verdivurdering aldri kunne angi nøyaktig hva en eiendom vil bli solgt for på det åpne marked. En verdivurdering er meglerens syn på hva en bolig kan bli solgt for på et gitt tidspunkt. Det er markedet som til enhver tid bestemmer prisen. E-taksten er ingen «garanti» for hva boligen vil bli solgt for på det åpne markedet.
Klageren valgte å ikke godta det høyeste budet på 4 850 000 kroner fra en annen budgiver. Klager valgte i stedet å gi et motbud, til tross for at megler frarådet dette. Klageren ble forklart risikoen med motbud. Motbudet resulterte i at budgiveren trakk seg. Boligen kunne altså vært solgt til en høyere pris.
Baderomsrehabilitering
Baderomsrehabilitering ble drøftet med megler. Megler uttalte at det var en fordel med nyere bad i en salgsprosess. Dette da det kan gjøre eiendommen mer attraktiv sammenlignet med konkurrerende objekter. Det vil imidlertid alltid være en risiko knyttet til fortjenesten man kan få ut av slik oppussing. Klager var godt kjent med denne risikoen. Det var opp til klager selv om dette var noe de ønsket å investere i, vurdert opp mot risikoen. Dialogen rundt baderomsoppussingen foregikk både muntlig og skriftlig.
Loftet/bruksendring
Etter at det ble avdekket at alle soverommene muligens ikke var godkjent, søkte selger/klager juridisk bistand for å utrede dette. Det viste seg å være tre godkjente soverom, og boligen ble følgelig markedsført med dette. Meglerforetaket har tatt ansvar for at megleren ikke selv utredet de faktiske forholdene omkring lovligheten, og har dekket klagerens advokatutgifter i denne forbindelse.
Det er ikke riktig at megleren frarådet å søke bruksendring. Klager kjente til at dette var en mulighet, og megleren oppfattet det som et bevisst valg å gå videre i salgsprosessen uten slik søknad. Dette for ikke å utsette salgsprosessen ytterligere, da det nærmet seg overtagelse av ny bolig. Salgsoppgaven ble dermed utformet med forbehold om at kjøper overtar risiko for godkjenning og/eller fortsatt bruk.
Markedsføring
«Kommer for salg» kunngjøringen stammer fra selgers kundeportal. Dette var informasjon som kun var tilgjengelig for selger. Det er ikke annonsert noe annet offentlig enn det som var avtalt med selger knyttet til markedsføring av boligen. «Bud mottatt» Formuleringen ble avtalt over telefon med selger. Videre ble det avtalt at dette skulle stå i annonsen frem til møtet med megler ble avholdt. Så vidt megler erindrer ble formuleringen fjernet etter selgers eget ønske.
Klagers tolkning av formuleringen «bud mottatt» er ikke i tråd med meglerforetakets oppfatning og erfaring. At bud er mottatt på en eiendom mener vi viser at eiendommen er attraktiv og fort kan bli solgt, noe som igjen kan vekke interessenter til å vise interesse.
Visning
Det ble satt opp visning 22. juni og 6. juli. Deretter ble boligen tatt av markedet grunnet fellesferie. Boligen ble lagt ut igjen 31. august etter avtale med selger. Megleren hadde god dialog med alle som meldte seg på til visning. Han var i dialog med interessenter før, under og etter visningen. Første budgiver trakk seg fra boligen, og tok deretter ikke telefonen når megleren ringte. Megleren forsøkte flere ganger å ringe, samt sendte SMS til kunden.
Boligselgerforsikring
Meglerforetaket bestrider at de rådførte klageren til ikke å reklamere til boligkjøper/-selgerforsikringen. Det som ble formidlet fra megleren var at slik reklamasjon ikke nødvendigvis trengte å forsinke salgsprosessen. Det har aldri vært vårt råd å vente til etter salget. Et slikt råd strider imot all fornuft, da man kan tape retten til reklamasjon dersom man ikke gir selger beskjed om mangelen/feilen innen rimelig tid. Megler selger forsikringer ved de aller fleste eiendomshandler, og er godt kjent med ytterste konsekvens av et slikt råd. At slikt råd er gitt tilbakevises, og det har klart formodningen mot seg at megler skulle gi et slikt råd. Dialog og pågående salgsprosess med meglerforetaket er ikke til hinder for at det rettes en nøytral reklamasjon til selger/boligselgerforsikringen. Vi kan ikke se at meglerforetaket kan lastes for at fristen er oversittet. Tvert imot oppfordret megler klager til å reklamere til forsikringsselskapet, for det tilfellet at det kunne foreligge feil eller mangel ved eiendommen. Megler var også kjent med at klager var i dialog med advokat, og fikk der gjennom ivaretatt sine interesser omkring eventuell reklamasjon.
Meglerforetaket tilbakeviser både erstatningskravet og kravet om nedsatt vederlag. Megleren har ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt i sin håndtering av salget. Meglerforetaket har erkjent at det burde være unødvendig at klager måtte engasjere advokat for å få avklart status på soverommene. Følgelig har meglerforetaket dekket disse utgiftene.
Utover dette er det ikke grunnlag for erstatningsansvar for meglerforetaket. Megleren har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk, eller opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Klageren har ikke dokumentert et økonomisk tap som følge av meglers håndtering ved salget. Det er ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse etter eiendomsmeglingsloven § 7-7. Vederlagsnedsettelse forutsetter en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra meglers side. Meglerne har ikke forsømt sine plikter, og ikke under enhver omstendighet i en slik grad at det skulle gi grunnlag for vederlagsnedsettelse.
Meglerforetaket erkjenner at det er kritikkverdig at prisen på annonsen ble satt ned, for så å bli satt opp igjen. Utover dette har megleren forsøkt å snu hver stein for å finne en løsning for klagerens salg. Erfaringsmessig var ikke dette en lettsolgt bolig, og salgsprosessen tok over ett år.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten, herunder omsorgsplikten og god meglerskikk. Klageren har fremmet krav om erstatning og vederlagsnedsettelse.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
E-takst/verdivurdering
Når det gjelder e-taksten, finner nemnda at det ikke er noe grunnlag for å kritisere megler her. E-takster beror på et skjønn, og det er ikke uvanlig at meglere kan vurdere verdien forskjellig. Det er markedet som til enhver tid bestemmer prisen, og dette kan avhenge av flere forhold. E-taksten er heller ingen «garanti» for hva boligen vil bli solgt for på det åpne markedet, da det er en rekke faktorer som påvirker markedsprisen på et gitt tidspunkt.
Baderomsrehabilitering
Ut fra den skriftlige dokumentasjonen som er fremlagt, finner ikke nemnda at megler kan kritiseres for sin håndtering her. Eventuell muntlig kommunikasjon som har vært om dette temaet, kan nemnda ikke ta stilling til.
Loftet/bruksendring
Her har meglerforetaket erkjent ansvar og tilbudt seg å dekke utgiftene til advokat. Nemnda kan ikke se at det er ytterligere krav her, men se under om spørsmålet om vederlagsnedsettelse.
Markedsføring/pris
Klageren har pekt på flere forhold vedrørende markedsføringen. Nemnda legger til grunn at kunngjøringen «Kommer for sal» kun var tilgjengelig for klageren/selgeren. Angivelse av «Bud mottatt» var riktig selv om budgiveren hadde trukket seg.
Meglerforetaket har erkjent at det var kritikkverdig at prisen på annonsen ble satt ned, for så å bli satt opp igjen. Nemnda finner at meglers håndtering her var i strid med god meglerskikk.
Boligselgerforsikring
Her står det ord mot ord, og nemnda finner ikke at det er sannsynliggjort at megler har forsømt seg her.
Vederlagsnedsettelse
Vederlagsnedsettelse forutsetter at megler har utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Nemnda har kommet til at det er grunnlag for vederlagsnedsettelse. Det vises til det som er sagt over om bruksendring/loftet og prisen på Finn.no. Begge forholdene har meglerforetaket erkjent ansvar for.
Nemnda finner at vederlaget passende kan reduseres med 25 000 kroner.
Erstatning
Slik nemnda forstår saken, har ikke meglerforetaket avtalerettslig grunnlag for å ta betalt for de to hevningene på Finn.no, til sammen 2 800 kroner. Det er meglerforetaket som har bevisbyrden for at dette ble avtalt med klageren. I mangel av slik dokumentasjon må meglerforetaket kreditere klageren 2 800 kroner.
Meglerforetaket har dekket utgiftene til advokat. Nemnda finner ikke at det er andre tapsposter som klageren kan kreve dekket.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til DNB Eiendom AS avd. Bergen Sør har opptrådt i strid med god meglerskikk. Meglerforetaket må kreditere [klageren] 25 – tjuefemtusen – kroner av vederlaget og refundere henne 2 800 – totusenåttehundre – kroner for kostnadene til Finn.no.