RFE-2023-254
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. juni 2024.
Per Racin Fosmark, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/advokat Bjørn Sanne
Westbroker Advokatene AS
Innklaget:
Eiendomsmegler Vest AS avd. Stavanger
Saken gjelder: Manglende ferdigattest. God meglerskikk. Krav om erstatning.
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 13. mars 2023 inngikk klageren oppdragsavtale om salg med innklagede meglerforetak. Eiendommen ble deretter solgt for 7 850 000 kroner. Den 15. mai, omkring én måned før overtakelsen, ringte meglerforetaket til klageren for å opplyse om at kjøperne ønsket å trekke seg fra avtalen. Bakgrunnen for dette var manglende ferdigattest for eiendommens hagestue. Klageren godtok dette og solgte deretter eiendommen for 7 100 000 kroner gjennom et annet meglerforetak. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder sin undersøkelses- og opplysningsplikt, ved sin håndtering av salgsoppdraget. Videre er spørsmålet om dette gir grunnlag for erstatning. Klageren krever erstattet 750 000 kroner med tillegg av renter fra 15. juni 2023.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Etter klageren inngikk oppdragsavtale med meglerforetaket, ble boligen solgt for 7 850 000 kroner. Kjøpekontrakten ble signert 27. april 2023 med avtalt overtakelse i midten av juni.
Den 15. mai 2023 klokken 11:30 ble klageren ringt av en megler fra meglerforetaket. Megleren var ikke den ansvarlige megleren for oppdraget. Under telefonsamtalen opplyste megleren om at kjøperne ønsket å trekke seg fra avtalen. Siden kjøperne hadde frist til klokken 12:00 for å inngi bud på en annen bolig, måtte klageren måtte ta stilling til spørsmålet før dette. Klokken 11:55 ringte megleren for å purre på klageren. Klageren husker bare den siste telefonsamtalen, hvor meglerforetaket mente at hun burde godta kjøpernes ønske. Som følge av meglerforetakets uttalelse, aksepterte klageren at kjøperne trakk seg fra avtalen. Hun forstod imidlertid ikke hvorfor.
Meglerforetaket påstår at kjøperne ønsket å trekke seg fra avtalen på grunn av avvik mellom hagestuens tegninger og faktiske utforming. Til tross for at hagestuen ble bygget for flere år siden, var det glemt å søke om ferdigattest. Forglemmelsen skyldtes ikke klageren, men da det ble oppdaget, ble det sendt søknad omgående.
Ifølge ferdigattesten datert 25. mai 2023, mottok kommunen søknaden 19. mai 2023. I tillegg fremgår det at tiltaket, altså hagestuen, er utført i samsvar med byggetillatelsen datert 21. juni 2010. Det burde ikke vært vanskelig for megleren å finne ut av at alt var i orden.
Den 12. mai 2023 klaget kjøperne på meglerens håndtering av salget. I klagen påpekes det at megleren ble gjort kjent med den manglende ferdigattesten 2. mai. Det stilles dermed spørsmål om det var kjøperne som oppdaget avviket, og om megleren ikke hadde innhentet alle opplysningene fra kommunen. Meglerforetaket hadde uansett god tid til å avklare forholdet før overtakelse.
Selv om det ikke kan forventes at megler skal sørge for at ferdigattest blir gitt, følger det av eiendomsmeglingsloven at megler plikter å gi kjøper skriftlig oppgave som blant annet inneholder ferdigattest. Det må dermed kunne forventes at megler foretar tilstrekkelig undersøkelser for å finne ut hva som skal til for å få slik ferdigattest. Dersom megleren hadde gjort dette, ville problemet vært unngått. Ferdigattesten ble utstedt like etter søknaden ble sendt samt over én måned før avtalt overtakelse.
Klageren forstår det slik at kommunen allerede i mars 2023 opplyste megleren om at det hverken forelå midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for hagestuen. Dette ga megleren en oppfordring til å undersøke forholdet nærmere. Undersøkelser om hvorfor det ikke er gitt ferdigattest, kan ikke anses som for krevende for en megler. Siden hagestuen er en vesentlig del av eiendommen, stilles det spørsmål om hvordan megleren kunne tillate avtaleinngåelse når det ikke var avklart hvorvidt ferdigattest på tilbygget forelå.
Klageren er en godt voksen dame uten erfaring med kjøp og salg av eiendom. På bakgrunn av dette må meglerens rådgivning anses som utilstrekkelig. For det første fikk klageren en svært kort frist til å ta stilling til kjøpernes ønske om å trekke seg fra kjøpet. For det andre forstod hun megleren slik at hun var forpliktet til å godta kjøpernes ønske.
Ifølge meglerforetaket varte den første telefonsamtalen mellom klageren og megleren fra klokken 11:25 til 11:30. Megleren brukte altså bare noen få minutter på å forklare klageren hva som hadde skjedd. Klageren ble imidlertid kun forvirret.
Da kjøperne klaget på megleren, risikerte meglerforetaket å komme i ansvar overfor dem. Det er dermed nærliggende å tro at megleren anbefalte klageren å akseptere kjøpernes ønske om å trekke seg. Siden kjøperne ville inngi bud på en annen eiendom, la de press på meglerforetaket. Meglerforetaket hadde dermed en egeninteresse i at kjøperne fikk fri seg fra avtalen. I stedet for at meglerforetaket forsikret seg om at klageren fikk tid til å kontakte en advokat, ble klageren i en kort telefonsamtale med en ukjent megler presset til å ta en rask avgjørelse.
Etter kjøperne trakk seg fra avtalen, ble boligen solgt gjennom et annet meglerforetak for 7 100 000 kroner. Megleren mente at klageren ikke kunne oppnå noe bedre pris.
Det er ingen tvil om at vilkårene for erstatning er oppfylt. Som følge av at kjøperne trakk seg fra avtalen, har klageren tapt 750 000 kroner som hun krever erstattet fra meglerforetaket. I tillegg krever hun erstatning for renter fra 15. juni 2023.
Innklagede har i korte trekk anført:
Etter boligen ble solgt for 7 850 000 kroner den 27. april 2023, oppdaget megleren et avvik mellom det som er godkjent på eiendommen og den oppførte hagestuen. Klageren ble informert om dette 2. mai, og dagen etter var megleren hos klageren for å hente tegninger av hagestuen. Tegningene var ikke godkjent av kommunen.
Samme dag som tegningene ble hentet, tok meglerforetakets fagansvarlig kontakt med arkitekten som tegnet hagestuen. Da fagansvarlig spurte om hvorfor det ikke var søkt om godkjenning av hagestuen, svarte arkitekten at han skulle undersøke dette. I tillegg ble kommunen kontaktet pr. e-post.
Den 8. mai purret meglerforetaket på arkitekten for å få tilbakemelding.
Den 10. mai mottok meglerforetaket tilbakemelding fra kommunen. Selv om kommunen ikke kunne garantere at hagestuen ville godkjennes, uttrykte de at søknad kunne sendes inn. I tilbakemeldingen ble det også opplyst om at det i 2010 var gitt rammetillatelse med vilkår om at det måtte oversendes nye tegninger. Siden dette ikke var gjort, kunne ikke kommunen forskuttere en godkjenning. Uten å ta stilling til om hagestuen var oppført i samsvar med rammetillatelsen, måtte megleren dermed forholde seg til at hagestuen ikke var godkjent.
Den 11. mai svarte arkitekten at søknad om igangsettelse aldri ble sendt, da klageren før oppføringen ikke hadde oppgitt hvem som skulle utføre arbeidene. Etter meglerforetaket mottok tilbakemeldingen, kontaktet de selskapet som hadde utførte arbeidet. De ønsket imidlertid ikke å ta noe ansvar i saken ved å sende søknad i ettertid. Meglerforetaket spurte deretter arkitekten om hva som skulle til for at arkitekten ville bistå i søknadsprosessen.
Den 12. mai foreslo kjøperne en løsning som innebar at klageren reduserte salgsprisen med 2 000 000 kroner dersom godkjenning ikke var i orden før årsskifte. Alternativt ønsket kjøperne trekke seg fra kjøpet. For en vurdering av kravet, ble kjøperne bedt om å kontakte sin boligkjøperforsikring.
Den 15. mai tok kjøperne kontakt med meglerforetaket på nytt. Meglerforetakets fagansvarlig forstod det slik at kjøperne ønsket en tilbakemelding på forslaget sitt, og hun ringte derfor til klageren mellom klokken 11:25 og 11:30. Etter klageren ble informert om kjøpernes forslag, ga hun uttrykk for at dette var uaktuelt. Under telefonsamtalen, ble det også diskutert fordeler og ulemper ved å la kjøperne fri seg fra avtalen, samt at salgsprisen kunne bli en annen ved et nytt salg. På dette tidspunktet var situasjonen uavklart, og de var enige om at det var et vanskelig valg. Klageren ønsket derfor å snakke med en venn før hun ringte fagansvarlig tilbake.
Omkring klokken 11:45, ringte klageren til fagansvarlig på nytt. Klagere ga uttrykk for at det var en kjip situasjon, men siden hun anså kjøpernes forslag som urimelig, ønsket hun å annonsere boligen på nytt. Fagansvarlig oppfattet det ikke slik at klageren manglet informasjon eller følte seg presset. Klokken 11:51 sendte meglerforetaket en SMS til klageren hvor hun ble bedt om å bekrefte valget sitt.
På bakgrunn av det ovennevnte, kan ikke meglerforetaket se at klageren har blitt presset til å godta kjøpernes ønske om å trekke seg fra kjøpet. Hva gjelder klagerens påstand om at meglerforetaket i lys av sin egeninteresse presset frem en uønsket løsning, er denne udokumentert. Uavhengig av hvilken løsning som ble valgt, ville meglerforetakets risikobilde forblitt uendret. Det bemerkes at det var meglerforetakets fagansvarlig, ikke megleren, som førte dialogen med klageren. Dette ga en grundigere og mer nøytral faglig håndtering.
For at det skal foreligge erstatningsgrunnlag, må tre vilkår være oppfylt. Det må foreligge ansvarsgrunnlag, økonomisk tap og årsakssammenheng mellom disse. Boligen ble i utgangspunktet solgt uten opplysning om manglende godkjenning av hagestuen. Dersom handelen ble gjennomført, ville kjøperne sannsynligvis hatt krav på prisavslag. Meglerforetaket ville imidlertid ikke vært ansvarlig for dette, da salg med korrekte opplysninger ville medført en lavere salgspris.
Ferdigattesten ble utstedt 25. mai 2023, altså etter at boligen ble solgt. Ved salgstidspunktet, kunne ikke megleren dokumentere at hagestuen var godkjent. Det kunne heller ikke forventes at megleren skulle tatt stilling til om en eventuell godkjenning ville bli gitt. Eiendomsmeglingsloven har ingen bestemmelser som tilsier at megleren skal sørge for at det blir utstedt ferdigattest. Etter eiendomsmeglingsloven § 6-7, skal det undersøkes og opplyses om det foreligger brukstillatelse eller ferdigattest. Dette ble gjort i mars 2023. Kommunen opplyste om at det hverken forelå brukstillatelse eller ferdigattest, men det kan ikke forventes at megleren sørger for at dette blir gitt.
Når klageren frivillig godtok at kjøperne kunne trekke seg fra avtalen og boligen senere ble solgt for 7 100 000 kroner, kan ikke meglerforetaket se at det foreligger noe økonomisk tap som meglerforetaket er ansvarlig for. Før klageren godtok kjøpernes ønske om å trekke seg, forklarte megleren hvilke konsekvenser dette kunne få for en eventuell ny salgssum.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører frem.
Budprosessen – kjøperens valg om å trekke seg fra kjøpet
Slik nemnda ser det, reiser saken to spørsmål. For det første om megler har overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. For det andre om megler har overholdt sin omsorgsplikt overfor selger (oppdragsgiver).
Når det gjelder opplysningsplikten, kan det synes som om megleren har oversett at boligen ble oppført i 1960, og at hagestuen ble oppført i 2011. Megler skulle på bakgrunn av dette undersøkt nærmere lovligheten av oppføringen av hagestuen, og hvorfor det ikke var ferdigattest. Unnlatelsen av å gjøre dette, er et brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt.
Da kjøperen reagerte på lovligheten av hagestuen, hadde megleren en omsorgsplikt overfor klageren/oppdragsgiver og skulle gitt forsvarlige råd overfor klageren. Klageren hadde tegnet boligselgerforsikring, som var virksom. I en slik situasjon skulle megleren gitt råd om hvilke alternativer klageren hadde og sørget for bevis (notoritet) om hvilke råd som ble gitt.
Nemnda finner det sannsynliggjort at megleren ikke ga tilstrekkelig informasjon om klagerens rettsstilling. Det var flere alternativer til at kjøperen skulle trekke seg fra avtalen. Det at kjøperen skulle kunne trekke seg fra avtalen, fremstod som et dårlig råd også vurdert ut fra situasjonen på avtaletidspunktet. Retting eller eventuelt prisavslag hadde vært en mer naturlig løsning, og et prisavslag ville vært dekket under boligselgerforsikringen. Det er i denne sammenheng uten betydning om boligselgerforsikringsselskapet kunne krevd regress overfor meglerforetaket.
Konklusjonen blir at megler har vært uaktsom og handlet i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Erstatning
For at meglerforetaket skal bli erstatningsansvarlig, må flere vilkår være oppfylt. For det første må megler ha vært uaktsom, noe som er oppfylt her. For det andre må klageren være påført et økonomisk tap som følge av meglers forsømmelse. For det tredje må det være påregnelig årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse og klagerens tap.
Klageren har krevd 750 000 kroner i erstatning som utgjør differansen mellom den opprinnelige salgssummen på 7 850 000 kroner og det eiendommen ble solgt for, 7 100 000 kroner. Nemnda finner at dette er erstatningsmessig.
Klageren har krevd renter av beløpet. Renter løper fra 30 dager etter skriftlig påkrav, jf. forsinkelsesrenteloven § 2 første ledd. Slik saken er opplyst, legger nemnda til grunn at rettslig påkrav først ble fremsatt i forbindelse med klagen til nemnda, det vil si 28. november 2023, da klagen ble oversendt meglerforetaket. Renter løper da fra 28. desember 2023.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til Eiendomsmegler Vest AS avd. Stavanger har vært uaktsom og opptrådt i strid med god meglerskikk. Meglerforetaket må betale 750 000 – syvhundreogfemtiusen – kroner i erstatning til [klageren] med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra 28. desember 2023 til betaling skjer.