RFE-2023-255

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. juni 2024.

 

Per Racin Fosmark, leder

Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:

Grünerløkka Eiendomsmegling AS (Schala & Partners Grünerløkka)

Saken gjelder:

Hvitevarer. Påstått brudd på god meglerskikk. Krav om vederlagsnedsettelse. Krav om erstatning

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

I august 2023 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens andelsleilighet. Partene er uenige i hvorvidt hvitevarene på kjøkkenet skulle medfølge ved salget. Etter budaksept bekreftet megleren pr. e-post at hvitevarene ikke skulle medfølge salget, før han fem dager senere korrigerte denne opplysningen til at hvitevarene skulle medfølge salget. Spørsmålet for nemnda er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, samt om klageren kan gis medhold i sine krav om vederlagsnedsettelse og erstatning.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:

Etter at leiligheten ble solgt tok klageren kontakt med megleren vedrørende hvorvidt hvitevarene skulle følge med. Megleren fortalte først at hvitevarene skulle følge med salget, og klageren spurte hvor dette var angitt i salgsoppgaven. I salgsoppgavens tekstfelt der hvitevarer ble beskrevet ble det henvist til Norges Eiendomsmeglingsforbund sin løsøreliste. I denne listen fremgår det at hvitevarer medfølger dersom det er spesielt angitt i salgsoppgaven. Dette var ikke tilfellet med hvitevarene i denne saken.

Megleren erkjente at hvitevarene ikke skulle medfølge salget, og at klageren derfor kunne ta de med seg. Megleren fortalte at klageren uansett burde snakke med kjøperen og høre om han var interessert i å kjøpe hvitevarene til en overkommelig pris. Dette gjorde klageren. Kjøperen brukte lang tid på å besvare klagerens tekstmelding og fortalte at han først kunne snakke den påfølgende helgen. Klageren syntes dette var lenge å vente og ønsket å bli kvitt hvitevarene. I mellomtiden solgte klageren hvitevarene til en annen i god tro.

Fem dager etter at megleren først hadde fortalt at hvitevarene ikke skulle medfølge salget, endret megleren igjen oppfatning og fortalte at disse skulle følge med. Meglerens endrede oppfatning har skapt utfordringer for klageren. Klageren har nå utfordringer med å overholde sine forpliktelser i forbindelse med salg av disse hvitevarene til en annen kjøper. Meglerforetaket må ta dette på sin kappe da de først bekreftet at hvitevarene var klagerens, før de fem dager senere endret oppfatning.

Det var ingen dialog rundt hvorvidt hvitevarene skulle medfølge eller ikke. Det kan derfor ikke hevdes at klageren hadde intensjon om at hvitevarene skulle følge med.

Klageren krever at vederlaget reduseres med 20 000 kroner, samt 15 000 kroner pluss renter i erstatning. Klageren har vedlagt en bekreftelse fra tiltenkt kjøper av hvitevarene som underbygger hans krav.

Innklagede har i korte trekk anført:

Under punktet om tilbehør i salgsoppgaven fremgår det:

«Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Hvitevarer medfølger der dette er spesielt angitt i salgsoppgaven. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger boligen. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.»

I Norges Eiendomsmeglingsforbund (NEF) sin normgivende liste over løsøre og tilbehør fremgår det at hvitevarer medfølger der dette er spesielt angitt i salgsoppgaven.

I tilstandsrapporten vedlagt salgsoppgaven og i bildetekst i Finn-annonsen var det angitt:

«Integrerte hvitevarer, inkludert kjøleskap med frysedel, komfyr, oppvaskmaskin og nedfelt platetopp med ventilator, gir deg alt du trenger for matlaging og servering».

Denne formuleringen må forstås som en oversikt over hvilke hvitevarer som medfølger ved salget. I annonse/salgsoppgave ble det solgt inn et kjøkken med diverse integrerte hvitevarer. Meglerforetakets anbefaling var derfor at disse hvitevarene stod igjen slik ikke kjøper ville holde tilbake en del av klagerens oppgjør.

Dersom klagerens intensjon var at de integrerte hvitevarene ikke skulle medfølge, burde han informert om dette før markedsføringen. Da ville teksten i så fall heller beskrevet et kjøkken med «opplegg til oppvaskmaskin, plass til kjøleskap» osv. og at «integrerte hvitevarer vil fjernes innen overtagelse». Dette ville nok uansett også blitt et tema på både visning og under budrunden.

Det at hvitevarene ikke skulle medfølge, var ikke klagerens intensjon ved markedsføringen, men snarere en idé han kom opp med i etterkant av budaksept for å se om han kunne tjene noen ekstra kroner. Klageren spurte derfor megleren om de integrerte hvitevarene var inkludert eller ikke. Megleren svarte at de integrerte hvitevarene medfulgte salget. Etter litt frem og tilbake sa megleren seg likevel enig i klagerens argumenter. Megleren rådførte seg deretter med fagansvarlig noen få dager i etterkant hvor det ble tydelig at hvitevarene var inkludert i salget. Klageren fikk da igjen beskjed om at de integrerte hvitevarene var inkludert i salget, og ikke kunne fjernes. Klageren valgte å følge meglerforetakets råd om å la hvitevarene stå igjen, og unngikk med dette et tilbakehold fra kjøperen på overtakelsen.

Meglerforetaket har spurt klageren om hvilke kostnader den oppståtte situasjonen har hatt for han. Klageren har imidlertid svart at dette er usikkert. Dersom meglerforetaket skulle vurdere klagerens opprinnelige erstatningskrav på 10 000 kroner for hvitevarene, avhenger dette av dokumentasjonen på klagerens påståtte salg av hvitevarene og klagerens økonomiske krav. Ut fra tidligere e-postkorrespondanse med klageren ble det oppfattet at salget av hvitevarene (i privat regi) ikke ble fullført/avsluttet. Hvitevarer til salgs finnes det mange av, så meglerforetaket regnet med interessenten fant seg noe annet raskt uten ytterligere problemer. At interessenten for hvitevarene har krevd at klageren kjøper nye hvitevarer for å så videreselge disse til interessenten til en rabattert pris, høres spesielt ut.

Når det gjelder dokumentet klageren har fremlagt fra interessenten av hvitevarene, bærer dette preg av å være utarbeidet for å «passe» til saken. Meglerforetaket har tidligere etterspurt dokumentasjon som sannsynliggjør at salg av hvitevarene har funnet sted og at klageren har lidt et økonomisk tap. Meglerforetaket anser det høyst sannsynlig at det ville foreligget noen av de følgende elementene i forbindelse med et salg av hvitevarene: finnannonse, datert salgsbekreftelse, daterte SMS/e-poster, datert økonomisk krav fra interessenten. Klageren har ikke gitt meglerforetaket den forespurte dokumentasjonen. Dette gjenspeiler meglerforetakets oppfatning om at klageren ikke har lidt et økonomisk tap. Meglerforetaket er totalt uenig med klagerens krav.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, krav om vederlagsnedsettelse og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

Opplysninger om hvorvidt hvitevarene fulgte med ved salget

Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd at eiendomsmegleren skal utføre oppdraget «i samsvar med god meglerskikk med omsorg for begge parters interesser». Hvorvidt kravet til å opptre i samsvar med god meglerskikk er overtrådt, må underlegges en konkret, skjønnsmessig helhetsvurdering.

Det er på det rene at partene er uenige om hvorvidt hvitevarene skulle følge med ved salget. Megleren bekreftet uansett skriftlig at klageren stod «fritt til å ta [hvitevarene] med eller selge» disse den 8. oktober 2023. Først fem dager senere kom megleren med kontrabeskjed om at hvitevarene likevel måtte følge med ved salget. Det tok altså flere dager før meglerens feilopplysning ble korrigert.

Megleren kan kritiseres for den uklarhet som her oppstod. Nemnda har derfor kommet til at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Vederlagsnedsettelse

Vederlagsnedsettelse forutsetter at megler har utvist «en ikke ubetydelig pliktforsømmelse» ved utføringen av oppdaget, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Bestemmelsen gjelder kun vederlag og elementer som inneholder et vederlagselement. Utlegg megler har hatt, omfattes ikke. Vederlagsnedsettelse forutsetter ikke at oppdragsgiver har lidt et økonomisk tap.

Nemnda mener at det her foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglers side. Samlet vederlag i henhold til § 7-7 utgjør 67 300 kroner. Vederlaget omfatter etter bestemmelsen mer enn det som er betegnet som «provisjon». Poster som markedspakke, tilrettelegging og kostnader til visninger er også å anse som vederlag.

Nemnda finner at vederlaget passende kan nedsettes med 15 000 kroner.

Erstatning

For at innklagede skal bli erstatningsansvarlig, må tre vilkår være oppfylt. For det første må megleren ha vært uaktsom. For det andre må klageren ha lidt et økonomisk tap, og for det tredje må det være påregnelig årsakssammenheng mellom meglers skadevoldende handling eller forsømmelse og den skaden som kreves erstattet.

Klageren har i saken for nemnda fremlagt et bekreftelsesbrev fra den påståtte kjøperen av hvitevarene om avtalt kjøpspris. Dette brevet er datert 20. februar 2024, og følgelig etter saken kom inn for nemnda. Nemnda har fast praksis på at erklæringer avgitt i ettertid, etter salget, normalt ikke kan tillegges vekt i denne forbindelse. Det er ikke et tidsnært bevis. Det vises blant annet til RFE-2020-002.

Klageren har ikke sannsynliggjort at han har lidt et økonomisk tap, og det er skadelidte (det vil si klageren) som har bevisbyrden her. Meglerforetaket har ved flere anledninger oppfordret klageren til å oversende dokumentasjon som bekrefter salget av hvitevarene til den påståtte kjøperen. Sekretariatet har etterspurt det samme ved to anledninger. Klageren har imidlertid ikke oversendt slik dokumentasjon, hverken til meglerforetaket eller til nemndas sekretariat.

Det er følgelig ikke sannsynliggjort (mer enn 50 prosent) at klageren har lidt noe økonomisk tap.

Nemnda behøver derfor ikke å ta stilling til om de øvrige vilkårene for erstatning er oppfylt.

Erstatningskravet fører ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Megleren til Grünerløkka Eiendomsmegling AS (Schala & Partners Grünerløkka) har opptrådt i strid med god meglerskikk og utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse. Meglerforetaket må kreditere [klageren] 15 000 – femtentusen – kroner av vederlaget. Erstatningskravet fører ikke frem.