RFE-2023-257

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. juni 2024.

 

Per Racin Fosmark, leder

Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Klager:

v/advokat Steven William Tilley

Advokatfirmaet Frøy AS

 

Innklaget:

Øvre Romerike Eiendomsmegling AS (EIE Jessheim)

v/advokat Shumalia Ashraf

Advokatdirekte AS

 

Saken gjelder:

Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. God meglerskikk. Krav om erstatning

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

I 2021 kjøpte klageren en enebolig formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Etter kjøpet ble klageren kjent med at deler av boligen var godkjent som næringsbygg og at den dermed ikke var beboelig. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder sin undersøkelses- og opplysningsplikt, ved å ikke opplyse om forholdet. Videre er spørsmålet om dette gir grunnlag for erstatning.

Nemnda kom til at klagen avvises.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført: 

Meglerens håndtering av oppdraget svarer ikke til det som kan forventes av en profesjonell eiendomsmegler. Under oppdraget har megleren hverken utvist tilstrekkelig omsorg for partenes interesser eller gitt nødvendige opplysninger.

Sakens faktiske side

Klageren kjøpte eiendommen av et aksjeselskap som pr. i dag er inaktivt. Oppdraget ble påbegynt i 2020 da megleren var ansatt i et annet meglerforetak, og fulgte megleren når han byttet arbeidsgiver i 2021. Boligen ble derfor først annonsert i 2020, før den ble annonsert på nytt i 2021. Da klageren kjøpte boligen i 2021, var han den eneste budgiveren. Etter kjøpet signerte klageren en kjøpekontrakt som meglerforetaket hadde utarbeidet.

Etter overtakelsen 27. oktober 2021, viste det seg at deler av boligens første etasje og hele andre etasje kun er godkjent for næringsvirksomhet og dermed ikke beboelig.

Sommeren 2022 begynte klageren å pusse opp kjelleren. Under prosessen måtte han igangsette søknadspliktig tiltak, herunder pigging, understøping og drenering.

Den 23. november 2022 mottok klageren et brev fra kommunen med en redegjørelse knyttet til ulovlig bruk av garasjen. Klageren fikk frist til 23. desember 2022 for å uttale seg. Kort tid etter mottakelsen, ringte klageren til kommunen for å bekrefte forholdet med et ønske om å rette opp i ulovlighetene. Klagerens frist for å uttale seg ble deretter utsatt til 1. februar 2023. Etter dette, mottok klageren et forhåndsvarsel om pålegg og tvangsmulkt.

Klageren mottok et nytt brev fra kommunen 3. januar 2023, hvor de ba om en redegjørelse for bruken av eneboligen. Bakgrunnen for forespørselen var bruksendringen fra 6. oktober 2000, hvor deler av boligens første etasje og hele andre etasje ble regulert til næringsvirksomhet. Klageren hadde hverken blitt opplyst om dette av selgeren eller megleren. I ettertid har klageren vært i dialog med kommunen om hvordan forholdet skal løses. Det vises blant annet til e-post fra kommunen 5. januar 2023.

For å rette opp avviket, hadde klageren tre alternativer. Han kunne enten seksjonere ut en hybel fra eneboligen og søke om godkjennelse med dispensasjon fra TEK-17, bygge om boligen slik at den oppfyller alle krav eller tilbakestille boligen til slik den var før 2000 med en dør mellom enhetene. Klageren har valgt å tilbakestille boligen til slik den var før 2000, da dette fremstår som det billigste alternativet. Ved gjennomføringen av dette, må det etableres en utvendig gang for å unngå kravene i TEK-17. Klageren har igangsatt prosessen med en ansvarlig søker, hvor det er avtalt en fastpris på 34 863 kroner inkl. mva. Kommunen har allerede godkjent ett-trinns-søknaden, og kostnaden for oppføring er estimert til 200 000 kroner inkl. mva. I tillegg vil det påløpe et søknadsgebyr til kommunen på 15 829 kroner. Det er også bestilt oppmåling av tomten som beløper seg til 25 395 kroner.

Den totale kostnaden for å få mangelen rettet er 276 087 kroner inkl. mva., og utgjør grunnlaget for klagerens krav. Klageren er i tillegg belastet 2 998 kroner for hybel og garasje tilbake i tid fra 28. oktober 2022 til 30. juni 2023. Det vises i den forbindelse til kommunens e-post av 23. mars 2023.

Den 19. januar 2023 reklamerte klageren overfor selgeren som deretter avviste kravet i sin e-post av 26. januar. I e-posten anførte selgeren at den juridiske kontraktsparten i kjøpekontrakten er nedlagt.

Etter klageren fremsatte sitt krav 15. mai 2023, avslo meglerforetaket det 6. juni. Klageren innhentet deretter uttalelser fra andre meglere ved å spørre om følgende:

  1. Når det innhentes opplysninger fra kommunen, og man får opplyst fra kommunen at det er «Bruksendring til kombinert bolig/næring byggemeldt 2000». Skal dette tas inn i salgsoppgaven?
  2. Gitt at det ikke fremkommer ytterligere informasjon enn etter punkt 1 fra kommunen ved første henvendelse, skal megler da undersøke dette nærmere?

Alle meglerne som ble spurt, svarte bekreftende. Uttalelsene ble oversendt til meglerforetaket som vurderte klagerens krav på nytt før de avslo det.

Når det kommer til garasjen, fremgår det av salgsoppgaven at det ikke er søkt om bruksendring, men at den likevel er innredet. Det er imidlertid ikke opplyst om at vannet er ulovlig tilkoblet. Den manglende opplysningen har ført til at klageren måtte betale ytterligere grunngebyr for vann og avløp frem til 2. juli 2023. Klagerens ansvarlige søker har inngitt søknad om å få det omgjort til en del av eneboligen. Frem til søknaden innvilges, må klageren betale kvadratmeterpris for vannbruk og avløp etter areal. Dette medfører at den kommunale avgiften øker med 5 745 kroner.

Brudd på god meglerskikk

Meglere skal i sin virksomhetsutøvelse opptre i samsvar med god meglerskikk med omsorg for begge parters interesser, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. «God meglerskikk» er en rettslig standard som viser til bransjens egne normer. Dette følger også av Norges Eiendomsmeglerforbunds etiske regler for eiendomsmegling, hvor det fremgår at medlemmer skal opptre korrekt, hederlig og i samsvar med god meglerskikk. Videre følger det at god meglerskikk er å utføre oppdrag i overensstemmelse med den oppfatning av etiske og faglige prinsipper som til enhver tid er alminnelig anerkjente og praktisert av dyktige og ansvarsbevisste utøvere av yrket. Dette innebærer blant annet at meglere må gjennomføre oppdrag på en slik måte at partene ikke utsettes for uakseptabel risiko, jf. Rt-2012-335.

I denne saken har megleren bidratt til å gi klageren uriktige opplysninger. Megleren har ikke innhentet tilstrekkelig opplysninger om eiendommen. Da det ble opplyst om at garasjen ikke var godkjent for varig opphold, skjerpet dette meglerens plikt til å undersøke forholdet ytterligere. Et lignende tilfelle ble behandlet av Høyesterett i dommen Rt-1995-1350, hvor det fremgår:

«En … undersøkelsesplikt har megleren hvor det kan være grunn til mistanke om forhold som ulovlig bruksendring, ulovlig ombygging/tilbygging e.l. Megleren må videre si fra dersom han skjønner at kjøperens planlagte bruk vil være i strid med de regler som gjelder for eiendommen.»

Megleren burde foretatt undersøkelser som avdekket at eiendommen var regulert til næringsvirksomhet. Han skulle følgelig inntatt opplysninger om dette i salgsoppgaven. Når megleren har unnlatt å foreta slike undersøkelser og ikke opplyst om forholdet, har han opptrådt på en måte som er egnet til å svekke tilliten til oppdragstakerens integritet og uavhengighet, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. For betydningen av bestemmelsen, vises det til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester sin klagesak 136/12. Dersom vilkårene i en kjøpekontrakt utgjør en særlig risiko for en av partene, kom nemnda til at megleren må gjøre partene oppmerksomme på dette og forklare hvilke konsekvenser det kan få å signere en slik avtale.

I denne saken har megleren ikke oppfylt sin omsorgsplikt eller undersøkelses- og opplysningsplikt. Han har opptrådt på en måte som svekker tillit og respekt for bransjen.

Krav om erstatning

Etter alminnelige erstatningsrettslige prinsipper foreligger det erstatningsansvar dersom et forhold er en nødvendig betingelse for resultatet. I dette tilfellet unnlot megleren å innhente samt gi opplysninger om helt essensielle forhold ved eiendommen. Dersom megleren hadde utført oppdraget i samsvar med eiendomsmeglingsloven og Norges Eiendomsmeglerforbunds etiske regler, hadde ikke klageren inngitt bud eiendommen. Dersom megleren hadde gitt klageren korrekte opplysninger om eiendommen og risikoen ved å kjøpe den, ville ikke klageren havnet i denne situasjonen.

Det er ikke tvil om at klageren har lidt et økonomisk tap som følge av meglers håndtering av oppdraget. Tapet er dokumentert å utgjøre 284 829 kroner inkl. mva. I tillegg har det påløpt kostnader til advokatbistand samt forsinkelsesrenter. Forsinkelsesrentene siden påkrav beløper seg til 12 083 kroner.

Innklagede har i hovedsak anført:

Den 3. august 2021 inngikk selgeren oppdragsavtale om salg med meglerforetaket. Selgeren var et aksjeselskap og hadde kjøpt eiendommen i 2004. I forbindelse med klargjøringen av eiendommen, innhentet megleren informasjon fra selgeren og kommunen fortløpende.

Det ble avholdt visning 15. september 2021, og dagen etter innga klageren et bud på 5 750 000 kroner som selgeren aksepterte. Prisantydningen var 6 500 000 kroner, og klageren kjøpte dermed boligen for en god del under dette.

I utgangspunktet kjøpte klageren eiendommen som privatperson, men senere ble eiendommen overført til hans aksjeselskap gjennom fullmakter.

Siden eiendommen var benyttet som bolig de siste 17 årene, ble eiendommen annonsert som dette. Ifølge informasjonen som megleren innhentet var det ingen grunn til å tro at boligen ikke kunne benyttes til boligformål.

Det fremgår av matrikkelen at eiendommen er en enebolig med kode 111. Koden er gitt av kommunen, og sier ikke at eiendommen har en hybel. Etter meglerens undersøkelser, ble det imidlertid avdekket at hybelen er en godkjent hybel tilhørende eiendommen. Det fremgikk ikke av matrikkelen at eiendommen er regulert til næringformål.

Det vises til lagmannsrettens beslutning LG-2023-52271, hvor det fremgår:

«manglene ved salgsoppgaven vil trolig kvalifiseres som et brudd på «god meglerskikk», jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, jf. markedsføringsloven § 7 eller § 8. Ethvert brudd leder i midlertidig ikke til erstatningsplikt etter det ulovfestede profesjonsansvaret.»

Det at opplysningene om regulering av bygget ikke forelå, kan ikke utløse erstatningsplikt for meglerforetaket. I dette tilfellet var selgeren en profesjonell aktør med god kjennskap til eiendommen. Selger må dermed anses for å ha et større profesjonsansvar enn megleren.

Det vises også dommen LA-2014-131273, hvor det om «god meglerskikk» gjengis at megleren ikke bør pålegges noen generell plikt til å undersøke eiendommens faktiske tilstand eller forhold til offentlige myndigheter. I denne saken har megleren foretatt undersøkelser med offentlige myndigheter. På bakgrunn av informasjonen han innhentet, fant han ingen grunn til å undersøke forholdene videre.

Det er kommunen som må være ansvarlig for å ikke ha gitt tydelig informasjon om at deler av eiendommen kun er godkjent til næringsformål. Kommunen tok ikke tak i forholdet, før de ba klageren om en redegjørelse for bruken av garasjen. I forbindelse med salget, innhentet megleren megleropplysninger fra kommunen hvor det fremgikk en bruksendring for eiendommen til kombinert bolig/næring fra 2000. Megleren foretok grundige undersøkelser, og formuleringen ga ingen grunn til mistanke om at boligen eller deler av boligen ikke kunne benyttes som bolig.

Siden området som klagerens eiendom ligger i var regulert til boligformål, valgte megleren å annonsere den som bolig. Det bemerkes også at området var avsatt til boligformål i kommuneplanen. Megleren annonserte dermed boligen i henhold til de innhentede opplysningene samt boligens historikk. Megleren har således oppfylt sin undersøkelses- og opplysningsplikt. Da det ikke forelå grunn til å tro at eiendommen ikke kunne benyttes som bolig, var det ingen grunn til å foreta nærmere undersøkelser.

Krav om erstatning

Det foreligger ikke ansvarsgrunnlag. Megleren burde ikke foretatt ytterligere undersøkelser. Megleren innhentet all nødvendig informasjon for å utføre salget, og annonserte boligen i henhold til opplysningene samt selgerens ønske.

Klageren har uansett ikke lidt noe økonomisk tap som megleren er ansvarlig for. I kommunens e-post fra 5. januar 2023, fremgår det at endringene som klageren skal foreta for å rette avviket er relativt små. Kommunen vil derfor unnta søknaden om bruksendring fra ansvarsrett slik at klageren ikke behøver noen ansvarlig søker.

Det foreligger heller ikke årsakssammenheng, da megleren har annonsert og solgt eiendommen i henhold til opplysningene som forelå.

På bakgrunn av det ovennevnte, har megleren opptrådt i tråd med sine forpliktelser. Meglerens opptreden kan hverken anses kritikkverdig eller erstatningsbetingende uaktsom. Erstatningskravet avvises.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen avvises.

Nemnda legger til grunn at klageren først kjøpte eiendommen som privatperson, men at eiendommen senere ble overført til hans aksjeselskap slik at et aksjeselskap nå er eier av eiendommen. Klageren er da ikke lenger noen forbruker og har ikke klagerett, jf. vedtektene for nemnda punkt 1.4. Klagen avvises etter dette, jf. vedtektene punkt 5.1 bokstav d).

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Saken avvises.