RFE-2023-259

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. juni 2024.

 

Per Racin Fosmark, leder

Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Klager:

v/advokat Øyvind Skjerpen

Skjerpen Bugge Advokatfirma AS

 

Innklaget:

DNB Eiendom AS avd. Nybygg Oslo

 

Saken gjelder:               Nybygg. God meglerskikk og krav om erstatning

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 11. mai 2022 kjøpte klagerne en bolig under oppføring formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Etter overtakelsen ble klagerne kjent med at det var en pågående tvist knyttet til boligprosjektet. Megleren hadde ikke informert klagerne om tvisten som gjaldt spørsmålet om hvorvidt det forelå tillatelse til å oppføre to boliger på den aktuelle eiendommen. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, samt om det foreligger grunnlag for erstatning. Klagernes prinsipale erstatningskrav utgjør 303 215 kroner.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klagerne har i korte trekk anført: 

Brudd på god meglerskikk, herunder meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt

Da klagerne signerte kjøpekontrakten, var boligen under oppføring. Forespeilet overtakelse var andre til tredje kvartal i 2023.

Den 7. juni 2023 mottok klagerne et varsel om overtakelse fra meglerforetaket. Da overtakelsen ble gjennomført 28. juli, virket oppføringen å ha foregått uten problemer.

I starten av september 2023 snakket imidlertid klagerne med en nabo som ga uttrykk for at boligprosjektet var omtvistet, samt at det var en reell mulighet for at klagernes bolig måtte rives. Megleren hadde aldri informert klagerne om tvisten.

Før klagerne signerte kjøpekontrakten, hadde det oppstått en tvist knyttet til spørsmålet om det forelå tillatelse til å oppføre to boliger på den aktuelle eiendommen.

Den 18. februar 2022 fattet kommunen et vedtak som ga utbyggeren tillatelse til å oppføre to boliger på tomten. Vedtaket ble stadfestet av statsforvalteren 24. oktober 2022. Vedtaket ble deretter påklaget til Sivilombudet av en berørt nabo. Den 9. februar 2023 sendte Sivilombudet et brev om at de ville undersøke statsforvalterens tolkninger av vedtaket nærmere. I Sivilombudets uttalelse fra 1. september 2023 ble statsforvalteren anmodet om å vurdere saken på nytt. Statsforvalteren fattet deretter et nytt vedtak 10. oktober 2023, hvor kommunens vedtak av 18. februar 2022 ble opprettholdt. Saken ble endelig avsluttet 15. april 2024.

Det er grunn til å tro at meglerforetaket har vært kjent med tvisten så lenge den har pågått. Meglerforetaket må uansett ha blitt kjent med tvisten 24. mars 2023, da de mottok en e-post fra naboen som påklaget vedtaket. I e-posten orienterte naboen om klagen, og han oppfordret meglerforetaket til å informere klagerne om dette.

Megleren informerte aldri klagerne om tvisten, og har dermed tilbakeholdt informasjon som klagerne skulle fått.

Meglerforetaket gir uttrykk for at megleren tilbakeholdt informasjon fordi situasjonen virket å være under kontroll. Meglerforetaket står imidlertid ikke i posisjon til å vurdere hvorvidt informasjonen var viktig for klagerne eller ikke. Saken fremstår dermed som svært kritikkverdig, all den tid det ikke dreier seg om en forglemmelse, men en bevisst handling.

Siden klagerne kjøpte ny bolig, måtte de selge sin gamle. Den gamle boligen ble annonsert i mai 2023, men ble ikke solgt før 5. november 2023. Avtalt overtakelse var 1. desember 2023.

Dersom megleren hadde informert klagerne om tvisten, ville de aldri overtatt sin nye bolig. Klagerne ville hvert fall utsatt overtakelsen frem til forholdet ble avklart i april 2024. Klagerne ville heller ikke solgt sin gamle bolig for 8 400 000 kroner dersom de visste om det omtvistede forholdet. Årsaken til at klagerne aksepterte dette skambudet, var at de hadde et dyrt mellomfinanseringslån.

Dersom megleren hadde informert klagerne om tvisten, hadde klagerne utsatt overtakelsen og dermed spart utgifter knyttet til renter, boligforsikring og kommunale avgifter.

Tapsbegrensningsplikt

Klagerne fikk aldri mulighet til å handle annerledes. Klagerne ble først kjent med det omtvistede forholdet i september 2023. For å begrense tapet, satte de en rask overtakelsesdato da de solgte den gamle boligen sin i oktober.

Det var først en drøy måned før klagerne solgte sin gamle bolig, at de ble kjent med sine handlingsalternativer. De var uansett ikke klar over at et eventuelt tap kunne lempes over på en tredjepart.

Det var ingen forhold knyttet til salget av den gamle boligen som gjorde at prosessen trakk ut i tid. Klagerne annonserte boligen med en reell prisantydning som var vurdert og anbefalt av megleren som forestod salget. Klagerne stiller dermed spørsmålstegn knyttet til meglerforetakets påstand om at klagernes bolig burde blitt solgt før.

Det foreligger åpenbart ikke noe brudd på tapsbegrensningsplikten.

Økonomisk tap. Krav om erstatning

Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, ved å unnlate å opplyse klagerne om den aktuelle tvisten. Meglerforetaket er dermed erstatningsansvarlig i henhold til arbeidsgiveransvaret, jf. skadeserstatningsloven § 2-1. Det foreligger også adekvat årsakssammenheng mellom den skadegjørende handlingen og klagernes tap.

I denne saken dreier det seg om et hypotetisk tap, og det er ikke usannsynlig at klagernes tap beløper seg til omkring 1 500 000 kroner. Dersom klagerne hadde fått bedre tid, ville de sannsynligvis solgt den gamle boligen sin for opprinnelig prisantydning på 9 600 000 kroner. I tillegg ville de spart en del utgifter. Siden det er vanskelig å dokumentere at boligen ville blitt solgt for en høyere pris, krever klagerne kun erstatning for faktiske merutgifter.

Dersom megleren hadde informert klagerne om de omtvistede forholdene, ville ikke klagerne overtatt boligen før saken ble endelig avsluttet 15. april 2024. Klagerne hadde heller bodd gratis hos den ene klagerens mor. Prinsipalt krever derfor klagerne erstatning for sine merutgifter som påløp til og med 15. april 2024. Merutgiftene knytter seg i dette tilfellet til renteutgifter på 286 664 kroner, boligforsikring på 3 692 kroner samt kommunale avgifter tilsvarende 12 859 kroner. Totalt utgjør klagernes prinsipale erstatningskrav 303 215 kroner.

Dersom det prinsipale kravet ikke fører frem, er det uansett sikkert at klagerne under enhver omstendighet ville blitt boende i sin gamle bolig frem til overtakelsen 1. desember 2023. Klagerne ville da unngått merutgifter i form av renter på 139 648 kroner, forsikring på 1 861 kroner og kommunale avgifter på 6 787 kroner. Klagernes subsidiære erstatningskrav utgjør dermed 148 296 kroner.

På vegne av klagerne er det fremsatt følgende påstand:

«[Meglerforetaket] plikter å betale en erstatning til [klagerne] oppad begrenset til kr 303 215,-, med tillegg av renter fra forfall til betaling skjer.»

Innklagede har i korte trekk anført:

Meglerforetaket erkjenner at det dreier seg om brudd på god meglerskikk. Meglerforetaket ble først kjent med de omtvistede forholdene 24. mars 2023, da de mottok en e-post fra naboen som påklaget vedtaket. Etter å ha snakket med utbyggeren, opplevde megleren det slik at situasjonen var under kontroll. Det hadde imidlertid vært fordelaktig om megleren hadde orientert klagerne om forholdene.

Det er imidlertid på det rene at situasjonen løste seg uten at klagerne ble påført noen kostnader. Meglerforetaket kan ikke se at klagerne har dokumentert sitt økonomiske tap.

Megleren kan uansett ikke lastes for at klagerne brukte lang tid på å selge sin gamle bolig for en pris som var langt høyere enn det markedet var villig til å betale. I 156 dager annonserte klagerne boligen sin med altfor høy pris. Det fremgår av Eiendomsverdi.no at klagerne forsøkte å selge boligen for henholdsvis 9 600 000, 9 350 000, 8 990 000 og 8 690 000 kroner. Da klagerne til slutt reduserte prisen til 8 400 000 kroner, tok det kun to uker før boligen ble solgt. Meglerforetaket kan ikke lastes for at klagerne brukte 156 dager på å finne riktig pris. Klagerne må dermed anses for å ha forsømt sin tapsbegrensingsplikt slik at erstatningskravet bortfaller.

Dersom klagerne har lidt et økonomisk tap, er det langt lavere enn det klagerne anfører og det foreligger uansett ikke adekvat årsakssammenheng.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

For at meglerforetaket skal bli erstatningsansvarlig i henhold til arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1 må flere vilkår være oppfylt. For det første må det foreligge et ansvarsgrunnlag, megleren må ha utvist skyld (culpa). For det andre må skadelidte (klagerne) har lidt et økonomisk tap. For det tredje må det være påregnelig årsakssammenheng mellom meglers handling eller forsømmelse og den skaden som kreves erstattet.

Meglerforetaket har erkjent at megler har overtrådt god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Nemnda er enig i det. Megler skulle orientert klagerne om de omtvistede forholdene så snart megler ble kjent med det. Meglers unnlatelse her innebærer at megler har handlet uaktsomt, slik at det første vilkåret for erstatning er oppfylt.

Det sentrale spørsmålet er om klagerne har lidt et økonomisk tap som følge av meglers forsømmelse.

Nemnda bemerker først at det er på det rene at tvisten om det var anledning til å oppføre to boliger, løste seg uten at klagerne ble påført noen kostnader i den forbindelse. Spørsmålet er følgelig om de forøvrig har lidt noe økonomisk tap som står i påregnelig årsakssammenheng med meglers unnlatelse. Klagerne har gjort gjeldende at dersom megleren hadde informert klagerne om de omtvistede forholdene, ville ikke klagerne overtatt boligen før saken ble endelig avsluttet 15. april 2024. Klagerne hadde heller bodd gratis hos den ene klagerens mor. Prinsipalt krever derfor klagerne erstatning for sine merutgifter som påløp til og med 15. april 2024. Merutgiftene knytter seg til renteutgifter på 286 664 kroner, boligforsikring på 3 692 kroner samt kommunale avgifter tilsvarende 12 859 kroner. Totalt utgjør klagernes erstatningskrav 303 215 kroner.

Overtakelse ble gjennomført 28. juli 2023. Et spørsmål er om klagerne kunne motsatt seg overtakelse hvis de hadde blitt informert om tvisten vedrørende muligheten til å bygge to boliger. Det følger av bustadoppføringslova § 15 tredje ledd at «[f]orbrukaren kan nekte å overta ytinga dersom det ligg føre mangel som gjev rimeleg grunn til nektinga». Det følger av forarbeidene til loven at dette innebærer at det må foreligge en vesentlig mangel, slik at kjøperen i praksis vil ha valget mellom å heve avtalen og holde fast på avtalen og kreve oppfyllelse.

Spørsmålet er om klagerne kunne nekte å overta boligen 28. juli 2023 hvis de hadde blitt informert om naboens klage. Etter nemndas syn beror dette på hva som var status på dette tidspunktet. Da hadde kommunen gitt tillatelse til å oppføre to boliger, et vedtak som ble stadfestet av statsforvalteren 24. oktober 2022. Dette vedtaket ble påklaget til Sivilombudet av en nabo. Den 9. februar 2023 sendte Sivilombudet et brev om at de ville undersøke statsforvalterens tolkning av vedtaket nærmere. Dette var status på overtakelsestidspunktet 28. juli 2023. Det var først i Sivilombudets uttalelse 1. september 2023 at statsforvalteren ble bedt om å vurdere vedtaket på nytt, og som resulterte i at kommunens vedtak om godkjennelse av to boliger ble opprettholdt.

Det springende punkt er følgelig om klagerne kunne nekte å overta fordi en nabo hadde klaget til Sivilombudet etter at statsforvalteren hadde stadfestet kommunens vedtak.

Etter nemndas syn var ikke situasjonen 28. juli 2023 slik at klagerne kunne nekte å overta. Det er ikke uvanlig at naboer klager til Sivilombudet i byggesaker, og det kan ikke være tilstrekkelig for å nekte overtakelse så lenge statsforvalteren hadde stadfestet kommunens vedtak etter naboens klage til statsforvalteren. På overtakelsestidspunktet forelå det ikke noen uttalelse fra Sivilombudet, og nemnda behøver ikke å ta stilling til om klagerne kunne nektet overtakelse dersom overtakelsen hadde funnet sted etter 1. september 2023.

Konklusjonen blir derfor at klagerne ikke kunne utsatt overtakelsen og ventet til byggesaken var endelig avsluttet 15. april 2024. Erstatningskravet kan derfor ikke føre frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Megleren til DNB Eiendom AS avd. Nybygg Oslo har, som også erkjent av meglerforetaket, opptrådt i strid med god meglerskikk. Erstatningskravet fører ikke frem.