RFE-2023-263
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. juni 2024.
Per Racin Fosmark, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
PrivatMegleren Benum & Johansen
v/advokat Truls Holm Olsen
Tryg Forsikring
Saken gjelder:
Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt knyttet til fellesutgifter. Krav om erstatning.
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 10. februar 2022 kjøpte klageren en prosjektert selveierleilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak. I prospektet var fellesutgiftene opplyst å være på 3 586 kroner pr. måned. Før overtakelse oppdaget klageren at fellesutgiftene var økt til 5 536 kroner.
Spørsmålet er om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å ikke gjøre nærmere undersøkelser om det hadde skjedd endringer i fellesutgiftene, samt om dette gir grunnlag for å tilkjenne klageren erstatning. Klageren krever erstatning for merkostnaden på 1 950 kroner pr. måned over ti år.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
I salgsoppgaven ble fellesutgiftene oppgitt å være på 3 586 kroner. På årsmøtet til sameiet avholdt tre måneder etter salget, men før overtakelse, fikk klageren opplyst at fellesutgiftene er på 5 536 kroner. Klageren fremsatte klage overfor meglerforetaket umiddelbart etter årsmøtet.
Megleren hevder at økningen skyldtes en vanlig markedsjustering. Klageren mener at markedsjusteringen er noe som har kommet i tillegg til endringen som han klager på. Fellesutgifter på 5 536 kroner utgjør en økning på 84 prosent på under ett og et halvt år.
Informasjonen i salgsoppgaven viser tydelig at megler har tatt utgangspunkt i det originale prospektet som ble utarbeidet og revidert lenge før klageren kjøpte boligen. Tatt i betraktning at dette var et videresalg, burde megler med sin kjennskap til markedet kontrollert at informasjonen fremdeles var korrekt. Megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.
Klageren krever erstattet differansen mellom opplyste og faktiske fellesutgifter i ti år fremover. Totalt utgjør dette 234 000 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført: Meglerforetaket fikk i oppdrag å videreselge tre kontraktsposisjoner i dette utbyggingsprosjektet høsten 2021. Et annet meglerforetak var megler for prosjektet og hadde fortsatt leiligheter ute for salg på dette tidspunktet. Megleren henvendte seg derfor til utbyggers megler, som hadde dialogen med forretningsfører, for å be om nødvendig informasjon. En del av den etterspurte informasjonen knyttet seg til fellesutgifter. Utbyggers megler bekreftet i en e-post 14. oktober 2021 at budsjettet som lå til grunn for fellesutgiftene, fortsatt var gjeldende.
Megleren utarbeidet deretter salgsoppgaven for eiendommen, som er datert 11. januar 2022. Basert på informasjonen fra forretningsfører og utbyggers megler ble det inntatt opplysninger om fellesutgifter. Det fremgikk her tydelig at fellesutgifter kun var et estimat, at de var stipulert av forretningsfører og at de kan bli både høyere og lavere.
I utbyggers prospekt lå budsjett vedlagt med anmerkning om at:
«Driftskostnader revideres etter befaring når bygget er ferdigstilt. Det tas forbehold om endringer i behov, prisjusteringer og fremtidige endringer av opplyste arealstørrelser/eierbrøk. Budsjett revideres før stiftelse».
Utbyggers prospekt lå vedlagt salgsoppgaven utarbeidet av meglerforetaket som klageren mottok.
Innkallingen til stiftelse av sameiet kom 13. juni 2022, og stiftelsesmøte ble avholdt 21. juni 2022. Klageren mottok innkallingen 14. juni 2022 og klaget da på at fellesutgiftene var økt fra 3 586 kroner til 4 623 kroner. Megler svarte at han skulle sjekke med forretningsfører om hva som var årsaken til økningen. Den 8. september 2022 sendte forretningsfører en e-post til megler, hvor man forklarte forholdene rundt økningen:
«Som nevnt i telefonen kan endringene i budsjettet forklares. Jeg vet ikke om kjøperen var til stede på stiftelsesmøtet, men det ble informert om disse endringene der.
Sameiet var opprinnelig planlagt som et sameie, men ble fradelt og seksjonert annerledes enn planlagt. Bygget som er innflyttet er organisert som et eget sameie, men det andre bygget med leiligheter og parkerings/bodareal organisert som to egne sameier. Dette er valg vi som forretningsfører ikke har innflytelse over. For spørsmål om dette, må utbygger kontaktes.
Men valget har konsekvenser for budsjettet, ettersom det blir flere administrative kostnader knyttet til forretningsførsel, revisjon, styrehonorar mv.
I tillegg ble det gjort mindre endringer i noen budsjettposter pga oppdaterte opplysninger og ny vurdering. Akontoinnbetaling for fjernvarme er økt fra kr 8 til kr 12, ettersom prisene er gått mye opp siden det opprinnelige budsjettet ble laget. Dette har forholdsvis stor konsekvens for en så stor bolig som [seksjon].
Det er tatt forbehold om endringer i det opprinnelige budsjettet:
…
Det oppdaterte budsjettet ble vedtatt på det konstituerende årsmøtet, se vedlagt protokoll.»
De samme forhold var også omtalt i referatet fra stiftelsesmøtet, som oppsummerer økning og behandlingen av dette spørsmålet.
Ved sammenligning av budsjettet som lå vedlagt salgsoppgaven og budsjett som ble fremlagt på stiftelsesmøtet 21. juni 2022, så er forskjellen som følger:
Estimert budsjett Vedtatt 2022 Differanse
Drift Kr 1816 Kr 2 178 Kr 362
Forsikring Kr 357 – -Kr 357
Kabel-TV/internett Kr 500 Kr 499 -Kr 1
Fjernvarme Kr 806 Kr 1 198 Kr 392
Parkering Kr 106 Kr 150 Kr 44
Realsameie – Kr 598 Kr 598
Total pr. måned Kr 3 585 Kr 4 623 Kr 1 038
Det er blitt forklart at økningen på 598 kroner skyldes at det opprinnelige budsjettet hadde 69 seksjoner (inklusive byggetrinn 2), mens det nye budsjettet som ble fremlagt på stiftelsesmøtet var med 38 seksjoner. Forretningsfører og utbygger forklarte på stiftelsesmøtet at man måtte dele eiendommen på en annen måte da byggetrinn 2 ble utsatt. Det er uvisst om byggetrinn 2 vil slås sammen med byggetrinn 1 når dette står ferdig.
I referatet fra stiftelsesmøtet står det at det er planlagt å legge byggetrinn 2 ut for salg sommeren 2022. Ifølge de siste opplysningene megler har mottatt fra utbyggers megler i januar 2024 har dette blitt ytterligere forsinket og skal ikke legges ut på markedet før i 2024.
Da salgsoppgaven ble utarbeidet i 2021 hadde megleren ingen forutsetninger for å kunne vite at salg av byggetrinn 2 skulle utsettes, eller at budsjettet dermed skulle endres. Klageren var på visning sammen med megler og utbygger før han kjøpte boligen, og utbygger informerte ikke om at planene var endret/utsatt.
Det er ikke omtvistet at de oppgitte fellesutgiftene var korrekte ved utarbeidelsen av salgsoppgaven og frem til avtaleinngåelse.
Megleren hadde underveis i salgsprosessen ingen foranledning til å foreta ytterligere undersøkelser om det var forhold i utbyggingsprosjektet som skulle tilsi en økning i fellesutgiftene.
Meglerforetaket fikk ingen informasjon fra utbygger, forretningsfører eller utbyggers megler i salgsperioden om at det var planlagt endringer i sameiets organisering og at fellesutgiftene dermed ville øke. Det er heller ikke grunnlag for å hevde at meglerforetaket skulle ha kjent til økningen i kostnadene knyttet til fjernvarme. Dette må uansett ligge innenfor den regulering av fellesutgiftene som meglerforetaket varslet om kunne komme i salgsoppgaven.
Det bemerkes også at det gikk under fire måneder fra salgsoppgaven ble utarbeidet til leiligheten ble solgt, og at meglerforetaket ikke hadde noen foranledning til å revidere opplysningene om budsjett i denne perioden.
Meglerforetaket er ikke kjent med hvilke forhold som har medført de ytterligere økningene i fellesutgiftene etter at klageren overtok leiligheten. Det må imidlertid legges til grunn at dette på vanlig måte er blitt behandlet og vedtatt på årsmøte, og at dette er forhold som meglerforetaket uansett ikke kan ta ansvar for.
Meglers opptreden skal vurderes ut fra sitasjonen på salgstidspunktet. Det vises til RFE-2022-033 som understøtter at megleren har gitt en aktsom og forsvarlig beskrivelse av fellesutgiftene i salgsdokumentasjonen.
Megleren har overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-7.
På vegne av meglerforetaket er det fremsatt følgende påstand:
Klagen kan ikke føre frem.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Spørsmålet er om megleren har overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten når det gjelder fellesutgifter, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.
Det dreide seg her om prosjekterte leiligheter, og sameiet var enda ikke stiftet. Fellesutgiftene var beregnet på grunnlag av budsjett som lå vedlagt utbyggers prospekt. Meglerforetaket henvendte seg til utbyggers megler, som hadde kontakten med forretningsfører, med spørsmål om budsjettet som lå til grunn for fellesutgiftene fortsatt er gjeldende. Den 14. oktober 2021 fikk megleren et bekreftende svar på dette.
Salgsoppgaven ble ferdigstilt 11. januar 2022. Basert på informasjonen fra utbyggers megler og forretningsfører ble det inntatt følgende opplysninger om fellesutgiftene:
«[Forretningsfører] har stipulert felleskostnadene til:
Kr. 3 586,- pr. mnd
(…) Ovennevnte kostnad er stipulert og er kun basert på erfaringstall.
…
* Felleskostnadene er foreløpig kun et estimat, og kan bli både høyere/lavere enn stipulert her.»
Det var presisert i salgsoppgaven at fellesutgiftene kun er stipulert, og det ble tatt forbehold om at disse kunne endres. Ut fra disse opplysningen, måtte klageren regne med at felleskostnadene kunne øke.
Det er på det rene at opplysningene om fellesutgiftene var korrekte ved utarbeidelsen av salgsoppgaven og frem til det ble inngått bindende avtale 10. februar 2022. Økningen i fellesutgifter skyldtes endringer i budsjettet vedtatt på stiftelsesmøtet til sameiet 21. juni 2022, fire måneder etter at handel var kommet i stand. Megler hadde ingen foranledning til å kunne vite, eller foreta nærmere undersøkelser, om det var planlagt endringer i sameiets organisering som ville medføre en økning i fellesutgiftene. Kostnader for fjernvarme er i sameiet avregnet a-konto, og klageren måtte på bakgrunn av dette regne med at fellesutgiftene ble justert deretter.
Megleren har etter dette overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.
Ut fra det nemnda har kommet til over, kan erstatningskravet ikke føre frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.