RFE-2023-268

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. juni 2024.

 

Per Racin Fosmark, leder

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:

Eiendomsmegler 1 Oslo AS avd. Asker

 

Saken gjelder:

Parkering. Påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

I juni 2023 kjøpte klageren et rekkehus som meglerforetaket formidlet for 4 410 000 kroner. Rekkehuset hadde en prisantydning på 4 290 000 kroner. I salgsoppgaven var det opplyst at rekkehuset hadde en tilhørende carport, men at dybden på carporten var grunnere enn vanlig. Årsaken til dette var at den innerste delen av carporten var omdisponert til en lukket bod. Det ble det likevel opplyst om at det var plass til oppstilling av to biler på eiendommen.

Etter overtakelsen ble imidlertid klageren informert av styret i sameiet om at hennes parkering var til hinder for naboen, samt snømåking og søppeltømming. Dette fordi klagerens bil ikke kom langt nok inn i carporten. Styret fortalte at selgeren hadde kompensert for dette ved å flytte sin bil ved behov, samt måke for hånd. Klageren hadde imidlertid ikke blitt informert om disse særlige omstendighetene før salget.

Spørsmålet for nemnda er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke opplyse om de særlige omstendighetene rundt parkeringssituasjonen. I tillegg er det et spørsmål om klageren kan gis medhold i sitt erstatningskrav på 200 000 kroner for redusert markedsverdi.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:

I salgsdokumentasjonen var det opplyst at selgeren hadde forkortet carporten til fordel for bodplass. Det fremgikk imidlertid at det var plass til at én bil kunne stå med fronten i carporten, og at én annen bil kunne stå bak denne i innkjørselen. Dette ble i tillegg bekreftet muntlig av megleren i en telefonsamtale etter visningen.

Dagen etter overtakelsen ble imidlertid klageren gjort oppmerksom på særskilte forhold knyttet til parkeringen. Styret i sameiet fortalte at klagerens bil var til hinder for brøytebil og i tillegg kom i konflikt med naboens plassbehov ved rygging av sin bil. Årsaken til dette var at klagerens bil stod for langt ut, ettersom hennes carport er grunnere enn normalt. Styrelederen fortalte at selgeren hadde imøtegått dette ved å måke for hånd foran søppelskuret og for naboen opptil tre ganger daglig, samt påtatt seg ekstrajobben med flytting av biler. Klageren har blitt henvist til å bruke felles parkeringsplass, ettersom styrelederen mener at den nåværende ombygde/forkortede carporten ikke lenger kvalifiserer for bilparkering.

Henvendelsen fra styrelederen kom straks etter innflytting og ble stadig repetert. Klageren stusset over dette og antok at dette var et tema som måtte ha engasjert over tid. Parkeringsforpliktelsene medfølgende ombygging av carport og to biler parkert ved boligen var ikke noe nytt som først gjaldt da klageren overtok, men forpliktelser som den forrige eieren hadde forholdt seg til og som ikke var formidlet til klageren.

I vedtektene fremgår det at bruksenheten og fellesarealene (her: oppkjørsel til carport) ikke må være til hinder for andre beboere i sameiet. Det er nettopp dette ombygging av carport og «plass til 2 biler» forårsaket og som ikke ble videreformidlet til klageren. Det falt ikke klageren inn at parkeringsforholdene kom i konflikt med praksis i sameiet, all den tid dette ikke var opplyst. Vedtektene beskriver heller ikke detaljert praksis for den enkelte aktivitet, da dette er noe man blir kjent med gjennom boerfaring.

Klageren mottok ingen informasjon om de særegne konsekvensene av ombygging av carporten, hverken skriftlig eller muntlig. Klageren er heller ikke interessert i å videreføre selgerens praksis. Dersom disse konsekvensene hadde blitt belyst, ville klageren sannsynligvis ikke kjøpt eiendommen. Dette fordi både parkering og bod var viktige faktorer for klageren. Meglerforetaket burde etterspurt opplysninger omkring de oppgitte parkeringsforholdene.

Megleren har forsømt sin undersøkelses- og opplysningsplikt. Det fremsettes et krav om erstatning på 200 000 kroner. Erstatningskravet skal dekke redusert markedsverdi med de aktuelle parkeringsforholdene, der klageren er henvist til fellesparkering, samt unødvendige ubehageligheter forbundet med saken.

Innklagede har i korte trekk anført:

Med boligen fulgte det en carport og en parkeringsplass foran denne. Carporten er dobbel, der den ytterste delen disponeres av naboen og er den siste i rekken. I carporten hadde selgeren fått oppført en bod som tar en del av parkeringsarealet. Det er likevel mulig å parkere to biler dersom en bil står halvveis inn i carporten og den andre står bak denne.

I forbindelse med salgsoppdraget har megleren innhentet informasjon om parkering fra selgeren og videreformidlet denne i salgsoppgaven. Selgeren har godkjent salgsoppgaven.

På side 5 i salgsoppgaven ble det inntatt følgende informasjon om parkering:

«Parkering

Parkering i carport vegg i vegg med elbil-lader på ca. 8,3 m2. Dybden på carporten er noe mindre grunnet omdisponering til bod på ca. 7 m2.

Plass til oppstilling av 2 biler i tillegg til gjesteparkering på fellesområde.»

Videre ble følgende opplysning gitt på side 9 under punktet «innhold»:

«Innerste del av carporten er omdisponert til lukket bod.»

Videre var tilstandsrapporten vedlagt salgsoppgaven, og inneholdt følgende informasjon:

«Det medfølger en delvis (1/2) carport oppmålt til 8,3 m2 med elbil-lader. I bakkant av denne er det en bod målt til 7 m2. Se for øvrig egenerklæringsskjema for informasjon.»

I salgsoppgaven lå det videre vedlagt et brev fra forretningsføreren, der det fremkom at carport var inkludert. I tillegg lå sameiets vedtekter vedlagt, der det fremgikk at «Bruken av bruksenheten og fellesarealene må ikke på en urimelig eller unødvendig måte være til skade for andre beboere i sameiet.»

Det er selgeren som har gitt megleren informasjon om den gjeldende parkeringsløsningen. Selgeren informerte ikke megleren om at det forelå en avtale med naboen om snømåking. Det var derfor ikke mulig for megleren å vite om avtalen med naboen og dette ble derfor heller ikke beskrevet i salgsdokumentene. Sameiet ga heller ikke megleren noen form for opplysninger eller indikasjon på problemer rundt parkering eller at det har foreligget en enighet/avtale med naboen rundt dette.

Et par dager før klageren innga bud, hadde hun vært på visning og fått fremvist parkeringsarealet. Klageren var på visning én time utover oppsatt visningstid og gjorde en meget grundig gjennomgang av alle aspekter ved eiendommen, også forholdet rundt parkering og byggingen av bod i carport. Utover dette har det ikke har vært noen dialog mellom klager og megler vedrørende parkering forut for inngivelse av bud.

Først i etterkant av salget har det kommet frem at det å stå parkert utenfor carporten medfører problemer for brøytebil, og at selgeren skal ha hatt en ordning hvor han måket for naboen for hånd. Opplysninger om dette har imidlertid megleren aldri mottatt fra selgeren. Megleren har derfor ikke hatt noen forutsetninger for å vite om denne ordningen, og opplysninger om dette har heller ikke fremkommet fra andre kilder som megleren har innhentet informasjon fra. Det har derfor ikke vært mulig å formidle dette videre til interessenter. Selgeren har parkert som beskrevet i salgsoppgaven, og det er denne informasjonen som er videreformidlet.

Boligen ble overtatt av klageren 25. august 2023. Etter det meglerforetaket forstår har sameiets henvendelse til klager om endret bruk av parkeringsarealet kommet en god stund etter at boligen ble overtatt. Meglerforetaket kan ikke forstå annet enn at det er klagerens opptreden og hennes bruk av fellesarealene som har fått sameiet til å reagere.

I et sameie gjelder det vanlige samspillsregler. Dette betyr at klageren må ta hensyn til naboens behov for å komme inn og ut av egen carport, også på vinterstid. Hvis størrelsen på klagers bil eller dobbeltparkering utenfor carporten er til hinder for nabo eller brøytebil, så må klager forholde seg til vedtektene og de sedvanlige reglene som gjelder i et sameie. Så lenge man kjøper seg inn i et sameie, må det være åpenbart at parkering og plassering av eventuelle gjenstander, ikke må være til hinder for felleskapet, slik vedtektene beskriver.

Klageren befarte carporten og parkeringsarealet selv og parkeringsarealet er omtalt på fire ulike steder i salgsoppgaven, med tillegg av bilder som viser carporten og dennes beliggenhet på eiendommen. Selv om meglerforetaket er den profesjonelle part, må det kunne forventes at en normalt oppegående person tenker igjennom hvordan parkering skal skje ut ifra egen bilpark og størrelsen på kjøretøyene.

Det medfører ikke riktighet at klageren tok kontakt med megleren på telefon for å avklare parkeringsforholdene.

Etter meglerforetakets syn er undersøkelses- opplysningsplikten i henhold til § 6-7 oppfylt, det samme gjelder omsorgsplikten. Varsel om endring i bruk av fellesarealer kan ikke megler hefte for etter kjøpet.

Dersom nemnda kommer til at det ikke er gitt korrekte opplysninger i salgsoppgaven, er dette noe selgeren, og ikke megleren hefter for. Megleren har rettet forespørsel til selgeren og sameiet, og har forut for salget videreformidlet opplysningene til klageren. Eventuell uriktig eller manglende informasjon fra selger, må selger selv hefte for.

Klageren har fremsatt et krav på 200 000 kroner for redusert markedsverdi. Dette tapet er ikke dokumentert, og det er heller ikke ført bevis for at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Klageren kan uansett ikke høres med at erstatningen skal dekke unødvendige ubehageligheter.

Påstand

Megleren har opptrådt i samsvar med god meglerskikk. Megleren har ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og det er ikke dokumentert at klageren har lidt et økonomisk tap. Det er dermed ikke grunnlag for erstatningsansvar. Klagen kan derfor ikke føre frem.

Reklamasjonsnemnda bemerker:                                                 

Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt

Selgeren er meglerens viktigste kilde til opplysninger om eiendommen. Megleren kan i utgangspunktet stole på de opplysningene som selgeren gir, med mindre det foreligger omstendigheter som tilsier at megleren må undersøke forholdet nærmere.

I denne saken har megleren forholdt seg til og videreformidlet de opplysninger han mottok fra selgeren. Megleren hadde ingen grunn til å betvile at det selgeren sa ikke stemte med den faktiske situasjonen. Selgeren har i tillegg godkjent salgsoppgaven der det blant annet fremgår at det er plass til oppstilling av to biler, uten at nærmere forbehold knyttet til parkeringen er fremhevet.

Det er ikke dokumentert at megleren mottok informasjon fra selgeren om forutsetningene for parkering i og foran carport, herunder avtalen med naboen. Megleren har heller ikke mottatt informasjon om de særlige parkeringsforutsetningene fra andre kilder.

Slik saken er opplyst, forelå det ingen særlige omstendigheter som tilsa ytterligere undersøkelser fra meglerens side.

Nemnda finner ikke at megleren kan bebreides. Megleren har ikke brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.

Erstatningskravet

Ut fra det resultat nemnda har kommet til over, kan erstatningskravet ikke føre frem. Nemnda vil dog bemerke at det økonomiske tapet klageren har gjort gjeldende, uansett ikke er sannsynliggjort.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

[Klageren] gis ikke medhold.