RFE-2023-270

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. juni 2024.

 

Per Racin Fosmark, leder

Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:

Stavlund AS

 

Saken gjelder:

Tilbakehold – Brudd på god meglerskikk

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klagerne inngikk avtale om kjøp av bolig formidlet gjennom innklagede meglerforetak i januar 2023. Kjøpesummen var på 10 150 000 kroner. Overtagelse ble avtalt til den 30. juni 2023. Den 19. juni 2023 fikk klagerne tilgang til boligen sammen med byggmester de hadde engasjert for å planlegge diverse mindre arbeider som skulle startet den 1. juli, herunder sparkling og maling av tak. I forbindelse med byggmesterens gjennomgang av boligen ble det avdekket at det var et betydelig heng i taket på kjøkkenet. Megler ble umiddelbart informert. Klagerne ønsket å holde tilbake penger på den kommende overtagelsen, slik at de fikk tid til å undersøke årsak og konsekvenser av skjevhetene. I forbindelse med overtagelsen ble det etter krav fra klagerne holdt tilbake 700 000 kroner av kjøpesummen. Klagerne krever å få beløpet med opptjente renter utbetalt, noe meglerforetaket ikke har etterkommet. Spørsmålet i saken er hvorvidt megleren handlet i strid med god meglerskikk ved å motsette seg utbetaling av det tilbakeholdte beløpet til klagerne.

Nemnda kom til at klagen førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klagerne har i hovedsak anført: 

Klagerne fikk beskjed om at det ikke kunne holdes tilbake penger i oppgjøret, ettersom selger hadde tegnet eierskifteforsikring. Da klagerne henviste til deres rettigheter etter avhendingsloven, modererte megleren seg til å si at det uansett ikke var noe vits i, all den tid eierskifteforsikringselskapet uansett skulle behandle saken.

Fredag 23. juni varslet klagerne at de ville ha med en snekker på overtagelsen for å foreta ytterligere målinger. Videre ble det varslet at de kom til å kreve tilbakehold av deler av kjøpesummen. Megler besvarte henvendelsen den 27. juni, der det blant annet fremkom:

«Som megler har vi ingen instruksjonsrett, eller myndighet til å avgjøre om det er grunnlag for tilbakehold. Et evt. tilbakehold er kjøpers ansvar og risiko. Dersom det viser seg å ikke foreligge en mangel, kan tilbakeholdet bli å betrakte som et mislighold».

På overtagelsen ble etasjeskillet målt. Det ble imidlertid ikke gjennomført overtagelse i møtet ettersom størrelsen på tilbakeholdet måtte avklares, og selger motsatte seg at det var grunnlag for tilbakehold. Klagerne ble enige med megleren om at de skulle avklare med en ingeniør basert på snekkerens målinger og komme tilbake innen kl. 16. Kl. 15.22. sender klagerne e-post til megler om at de ville holde tilbake 700 000 kroner.

Etter dette forsøkte de å ringe megleren kl. 16.00. Megler svarte at hun var «i dialog med selger». Etter ytterligere SMS-korrespondanse sendte megleren et utkast til formulering til overtagelsesprotokoll med vårt tilbakehold og presisering om at vi måtte reklamere til boligselgerforsikringsselskapet. Dette ble bekreftet gjort av klagerne.

Noe senere sendte megleren et nytt utkast der «2-3 måneder» var erstattet med «uten ugrunnet opphold». Kl. 20.15 mottok klagerne overtagelsesprotokollen. Av protokollen fremgikk det at det skulle holdes tilbake 700 000 kroner, og det var krysset av for at det var etter krav fra kjøper. Det nevnes for ordens skyld at klagerne oppdaget i etterkant at den videre beskrivelsen ikke var i samsvar med den reviderte formuleringen som megler innhentet godkjennelse på.

Det nevnes, for sammenhengens skyld, at klagerne etter en grundig gjennomgang med ingeniør, har dokumentert og sendt krav på prisavslag tilsvarende 940 000 kroner med krav om at eierskifteforsikringsselskapet erstatter klagerne 143 000 kroner. Kravet er p.t. ikke besvart fra forsikringsselskapet. Den 15. november fremsatte klagerne krav om at megler skulle utbetale det tilbakeholdte beløpet. Megleren besvarte henvendelsen den 16. november med at de «Har ikke andeldning til å frigi de tilbakeholdte midlene slik du ber om». Klagerne svarte samme dag at det var et ensidig tilbakehold, der de alene hadde disposisjonsretten over det tilbakeholdte beløpet. Denne henvendelsen ble ikke besvart.

Megler opptrer i strid med god meglerskikk når krav om tilbakebetaling av tilbakeholdt beløp ikke etterkommes. Klagerne krever det tilbakeholdte beløpet utbetalt sammen med opptjente renter. Det må være helt klart at det dreier seg om et ensidig tilbakehold, og ikke et avtalt tilbakehold. Det vises til at det i overtagelsesprotokollen var krysset av på at det er tilbakeholdt etter krav fra kjøper, og ikke for «avtale mellom kjøper og selger». Videre vises det til meglers advarsel om at et tilbakehold av denne type kunne utgjøre et mislighold om det ikke forelå en mangel ved bolig. Videre at tilbakeholdet var kjøpers ansvar og risiko. All den tid det er snakk om et ensidig tilbakehold har klagerne fremdeles instruksjonsretten og eierrådigheten over det tilbakeholdte beløpet. Megler oppbevarer beløpet for kjøperne. Klagerne kan dermed kreve å få beløpet inkludert opptjente renter utbetalt.

Meglerne pikter å frigi midlene uavhengig av klagernes reklamasjon ovenfor selger og selgers boligselgerforsikring.

Innklagede har i hovedsak anført:

Eiendommen ble lansert for salg den 2.november 2022 med første annonserte visning den 13.november 2022.  Fra lanseringstidspunktet har salgsoppgave bestående av selgers

egenerklæring og tilstandsrapport m.m. vært nedlastbart direkte fra eiendomsannonsen. Klageren har besiktiget eiendommen under en privat visning den 30. desember 2022, der salgsoppgaven også ble utlevert i papirform. Tilstandsrapporten, datert 28. oktober 2022, var del av salgsoppgaven og inneholdt på tilstandsrapportens side 10 opplysninger om skjevheter i etasjeskiller.

Etter en budrunde med to ulike budgivere aksepterte selger den 9. januar 2023 et bud fra klagerne på 10 150 000 kroner, med overtagelse 30. juni 2023.

Uten at meglerne var orientert om det fikk klagerne tilgang til en del av boligen før overtakelse. Meglerforetaket har i ettertid fått inntrykk av at de har hatt tilgang til deler av boligen (hybelen) for å utføre arbeider der før avtalt overtagelse. Den 23. juni 2023 varslet klageren i en e-post at han vil gjøre tilbakehold av et ikke spesifisert beløp når eiendommen overtas den 30. juni, og at han under overtagelsen vil ha med seg en snekker som skal måle mer nøyaktig i taket i etasjen med stue og kjøkken (andre etasje).

Den 27. juni redegjorde meglerforetaket i e-post til kjøperne for at det var tegnet boligselgerforsikring for selgers mulige ansvar for feil og mangler, og at megler ikke har instruksjonsrett, eller mulighet til å avgjøre om det grunnlag for tilbakehold.  Det ble samtidig gjort klart at et tilbakehold er kjøpers ansvar og risiko og at uberettiget mislighold kan føre til et mislighold fra kjøpers side.

På overtagelsesdagen, ble det gjennomført et møte før overtagelse av eiendommen. Under dette møtet ble det fortsatt ikke presisert hva et tilbakehold ville bestå i. Overtagelsesprotkoll ble ikke signert i dette møtet. Megleren tok etter møtet – og i overensstemmelse med partene – hånd om nøkkelen til eiendommen inntil tilbakeholdets omfang var klargjort. Ved 15-tiden på overtagelsesdagen ble klagernes krav om tilbakehold definert til 700 000 kroner. Dette bragte selgeren inn i noe som kan beskrives som en sjokkartet tilstand, og selgeren vegret seg for at nøkkel kunne utleveres. Etter at selger og meglerforetaket fikk områdd seg kom de frem til at nøkkel kunne utleveres mot at det i protokollen ble innarbeidet et vilkår som sikret at kjøper måtte være aktiv for å avklare/dokumentere grunnlaget for tilbakeholdet. Protokollen er datert 30. juni 2023 kl. 18:45.

At tilbakeholdet ble etablert etter initiativ fra klageren innebærer i dette tilfellet ikke at tilbakeholdet er ensidig. Tilbakeholdet er å anse som omforent ved at det er inntatt betingelser for tilbakeholdet som legger føringer for hva som skal til for at megler kan frigi beløpet.  Konkret er dette i protokollen uttalt som vilkår for frigivelse av tilbakeholdet (partenes instruks til megler). Ved signering av protokollen var partene ikke bevist om hvilken type tilbakehold det var tale om, men hva som skulle være vilkår for at midlene kunne frigis. Her ble det presisert at beløpet skulle sperres på meglers klientkonto, og det ble initiert at det var klagerne som skulle sørge for fremdrift hva gjaldt reklamasjon overfor boligselgerforsikringen.

Det er meglerforetakets oppfatning at dette ikke er avklart før det foreligger en tilkjent eller/og omforent erstatning fra forsikringsselskapet der selger har tegnet sin boligselgerforsikring. Reklamasjonssaken er behandlet av boligselgerforsikringsselskapets oppgjørsavdeling. Til orientering har partene i saken mottatt svar fra selskapet datert 3. januar 2024 der selskapet har tatt stilling til spørsmålet om de påpekte forhold utgjør mangler ved eiendommen. Meglerforetaket er ikke kjent med hvilke opplysninger, eller hvilken dokumentasjon de har basert sin avgjørelse på og har ikke dokumentasjon fra forsikringsselskapet, eller fra kjøper. Meglerforetaket oppfatter at selskapets konklusjon er at det ikke foreligger en kjøpsrettslig mangel.

Meglerne har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk. Meglerne har lagt vekt på å ivareta sin omsorgsplikt for partene. Vilkårene for frigivelse av midlene er ikke oppfylt.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder tilbakehold og påstått brudd på god meglerskikk.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører frem.

Det første spørsmålet er om tilbakeholdet, slik det fremgår av overtagelsesprotokollen, var et ensidig eller avtalt tilbakehold. Nemnda mener at det ut fra ordlyden må anses som et ensidig tilbakehold. Dette må gjelde selv om det i overtakelsesprotokollen er angitt vilkår for frigivelse av beløpet til selger, at klagerne (kjøper) får hel eller delvis dekning for sitt mangelskrav gjennom boligselgerforsikringen. Det er heller ikke andre forhold eller bevis som tilsier at det her ikke var et ensidig tilbakehold.

Slik saken er opplyst, må det dermed legges til grunn at klagerne (kjøperne) ensidig holdt tilbake 700 000 kroner av kjøpesummen på meglers klientkonto. De har derfor instruksjonsretten over dette beløpet alene, og de kan be om at pengene utbetales fra megler. Det er ikke sannsynliggjort at partene (selger og kjøpere) har omgjort dette fra et ensidig tilbakehold etter krav fra kjøper til et avtalt tilbakehold, ved å stille vilkår for hva som skal til for å frigi beløpet til selger. Dette har også formodningen mot seg, da det ville sette klagerne i en svakere posisjon.

Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-3 om god meglerskikk at megler har en omsorgsplikt for begge parters interesser. Megler skal gi kjøper og selger råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne. Dette innebærer at megler må foreta en vurdering av om det er et ensidig eller avtalt tilbakehold, men der svaret er tvilsomt, kan det ikke kreves at megler skal gå dypt inn i problemstillingen. Ut fra en slik vurdering må megler gi råd til kjøper og selger og blant annet peke på konsekvensene av å innta et galt standpunkt vedrørende kravet om utbetaling. Det kan føre til at man blir erstatningsansvarlig og andre misligholdsvirkninger. Dersom det er aktuelt å utbetale det tilbakeholdte beløpet, må megleren informere oppdragsgiveren (selgeren) om det, slik at selger eventuelt kan ta rettslige skritt for å forsøke å få stanset utbetalingen.

Nemnda har som nevnt over kommet til at det her dreier seg om et ensidig tilbakehold, og mener at dette måtte fremstå klart for megler. I en slik situasjon skulle derfor megler etterkommet kjøpers (klagernes) krav om utbetaling av beløpet med tillegg av renter. Nemnda bemerker at fra 30 dager etter at klagerne krevde utbetaling av beløpet (påkrav), har de krav på forsinkelsesrenter til betaling finner sted. Ved ikke å etterkomme klagernes krav om utbetaling av det tilbakeholdte beløpet, har megleren opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Nemnda har med dette ikke vurdert eller tatt standpunkt til om klagerne har rett til fortsatt å tilbakeholde beløpet. Dersom selger, nå fordringshaver, er uenig i at det er grunnlag for det, må det eventuelt tas rettslige skritt.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Megleren til Stavlund AS har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Meglerforetaket må utbetale det tilbakeholdte beløpet med tillegg av renter.