RFE-2023-272

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. juni 2024.

 

Per Racin Fosmark, leder

Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:

Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Ålesund

 

Saken gjelder:

Misnøye med saksbehandlingen. Krav om vederlagsnedsettelse

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

I mars 2023 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens enebolig. Eiendommen ble lagt ut med en prisantydning på 6 990 000 kroner og solgt for 6 225 000 kroner i august 2023. Da oppdraget ble inngått, hadde eneboligen kun to godkjente soverom, mens totalt fem rom ble brukt som soverom. Underveis i prosessen ble det diskutert å søke rommene bruksendret, slik at eiendommen kunne markedsføres med fem soverom. Dette ble gjort. Den 9. juni 2023 ble bruksendringen godkjent. Klageren er misfornøyd med meglerens håndtering av oppdraget og har særlig trukket frem at megleren ikke rådet henne til å avvente annonseringen til alle fem rom var blitt godkjent som soverom, samt at megleren ikke oppdaterte salgsoppgaven raskt nok etter at bruksendringen var godkjent. Spørsmålet for nemnda er om det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Annonsering – Antall soverom – Bruksendring

Megleren kommuniserte ikke tydelig at det var forbundet en stor risiko ved å lyse ut eiendommen med kun to soverom. Klageren burde blitt informert om fordeler ved å være rask, opp mot risiko og frafall av interessenter ved å markedsføre en dyr eiendom med så få soverom. I tillegg burde megleren informert om hvor vanskelig det ville være å få opp interessen igjen, selv når en ny godkjenning var på plass. Klageren ble heller ikke rådet til å avvente annonseringen til alle fem rom var blitt godkjent som soverom.

Det er en åpenbar risiko at mulige kjøpere valgte vekk klagerens eiendom fordi den kun hadde to soverom og var for dyr. Det er videre sannsynlig at disse mulige kjøperne heller ikke ville vise interesse for eiendommen igjen, selv etter en bruksendring. Klageren har potensielt mistet mange interessenter.

Det er en motsetning i at megleren har fulgt regler om annonsering på forsiden, men ikke inne i selve salgsoppgaven. Hvordan kan en ansvarlig megler påstå at man annonserer etter reglene på forsiden i Finn.no sin søkemotor ved å opplyse om to soverom, mens de inne i selve salgsannonsen skriver at det er fem soverom. Klageren opplever dette som uprofesjonelt og uaktsomt.

Megleren har ikke gitt tydelige råd om å vente med salg til huset hadde godkjenning på fem soverom hos kommunen. Megleren mente at dette var en bagatell så lenge det stod fem soverom i teksten i selve salgsoppgaven.

Oppdatering av salgsoppgaven

Megleren unnlot å oppdatere salgsoppgaven og informasjon på søkesider fra det tidspunktet kommunen godkjente tegninger av hus med fem soverom den 9. juni helt til 12 juni. En utsettelse på tre dager i en svært viktig salgsperiode viser manglende ansvar og oppfølging som kan ha ført til at klageren mistet mange interessenter.

Klageren kan ikke se at det står noe i oppdragsavtalen om at megleren kan unnlate å jobbe med salg i en helg. Oppdateringen fra to til fem soverom kan ikke ha vært særlig tidskrevende for megleren. For klageren var det derimot tale om en kritisk og viktig oppdatering inn mot en svært viktig salgshelg tidlig i juni. Det er ingen akseptabel unnskyldning at megleren hadde helgefri, og at ikke andre kunne gjøre endringen. Dette oppleves som en uprofesjonell tilnærming, med en svært lav respekt for klagerens kritiske mulighetsvindu for å få omsatt eiendommen til en reell verditakst.

At endringen var på plass umiddelbart når megleren kom på jobb mandag, må bety at megleren startet på jobb godt utpå dagen, ettersom klagerens første purring på oppdatering var sendt i SMS klokken 12:40. Da var endringen enda ikke på plass.

Utbetaling av oppgjør

Klageren har betalt for en tjeneste hun ikke har fått. Klageren måtte selv kontakte Kartverket mv., for å finne ut hvor oppgjøret ble av. Dette kom på plass til slutt. Selv om dette ikke er å viktig i denne sammenheng, vitner det om passiv og dårlig oppfølging.

Krav om vederlagsnedsettelse

Etter et møte med megleren og fagansvarlig mottok klageren et tilbud om 10 000 kroner som plaster på såret. På den ene siden innrømmer meglerforetaket at klageren har rett i sin klage, og på den andre siden tilbyr de et beløp som er så lavt at det ikke kan oppleves som en reell erstatning på klagen. Klageren takket nei til dette tilbudet om kompensasjon.

Meglerforetaket har fakturert klageren 92 312,50 kroner. Klageren krever refusjon av hele meglerens honorar.

Innklagede har i korte trekk anført:

Annonsering – Antall soverom – Bruksendring

Fra tidlig i salgsprosessen var det klart at boligen kun hadde to godkjente soverom. Derimot var det totalt fem rom som ble benyttet til soverom. Megleren gjorde klageren oppmerksom på at det med daværende godkjennelser kun ville være mulig å markedsføre boligen med to soverom.

Det ble diskutert om klageren skulle søke rommene bruksendret. I den forbindelse tipset meglerforetaket klageren om et selskap som kunne bidra med dette. Megleren rådet klageren til at dersom en søknad om bruksendring skulle forsøkes, burde arbeidet med dette startes umiddelbart.

Klageren satte i gang søknadsarbeidet sammen med selskapet på forsommeren. Ifølge klageren skisserte selskapet at et svar på søknaden kunne forventes på høstparten.

På bakgrunn av at det var skissert en lengre saksbehandlingstid hos kommunen, at det forelå risiko for avslag på søknad og at klageren hadde overtakelse på en ny bolig 1. juni 2023 samt at markedet virket å være på vei ned, rådet megleren klageren til å forsøke å selge boligen parallelt med søknadsprosessen. Klageren var enig i at det ville være smart.

Eiendommen ble derfor markedsført med to soverom den 12. mai 2023. På grunn av laber respons i markedet ble ikke eiendommen solgt.

Søknadsprosessen for bruksendringen gikk derimot veldig raskt. Allerede fredag 9. juni 2023 ble søknad behandlet og godkjent. Samme dag klokken 15:46 oversendte klageren godkjennelsen til megleren.

Megleren ga klare og tydelige råd om at en søknadsprosess, gitt et positivt vedtak, var gunstig for boligsalget. Videre at boligen også kunne forsøkes markedsført i tiden før godkjennelse forelå.

Det bestrides at megleren skal ha gitt utrykk for at det var en bagatell at boligen kun hadde to godkjente soverom.

Oppdatering av salgsoppgaven

Megleren var bortreist hele helgen og hadde ikke anledning til å omskrive salgsoppgaven, endre Finn-annonsen, mv. Megleren forsøkte å få en kollega til å utføre dette, men også vedkommende var bortreist. Megleren oppdaterte salgsoppgaven så raskt som det lot seg gjøre den påfølgende mandagen. Det kan ikke kreves at en megler skal være tilgjengelig hele tiden, jf. RFE-2015-097, og dette forholdet utgjør ingen pliktforsømmelse.

Selv etter godkjennelse og endringen av salgsoppgaven skulle det gå i overkant av to måneder før boligen ble solgt den 21. august 2023.

Utbetaling av oppgjør

Overtakelse var 15. september 2023, og oppgjøret ble utbetalt 27. september 2023.

Det følger av kjøpekontraktens punkt 4 at:

«Normal behandlingstid for utbetaling av oppgjør er 2 uker fra overtakelse til utbetalt oppgjør».

Det er i samme avsnitt redegjort nærmere for årsaken til at dette kunne ta litt tid. Det fremgår der at:

«Dette er pga postsending til Statens Kartverk, behandlingstid hos Statens Kartverk i       forbindelse med tinglysing, samt behandlingstid hos forretningsførere og banker i        forbindelse med innfrielser.»

Oppgjøret ble i denne saken utbetalt innenfor den angitte rammen på to uker. Årsaken til tidsbruken var forhold på Statens Kartverk sin side. Dette er ikke noe megleren har kontroll over.

Konklusjon

Meglerforetaket kan ikke se at megleren har utøvd noen pliktforsømmelse. Det er ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Markedsføring – antall soverom

Det er uomtvistet at boligen opprinnelig hadde bare to godkjente soverom, selv om fem rom ble benyttet som soverom. Det er sikker rett at for å markedsføre et rom som soverom, må det være godkjent som soverom. Det er ikke anledning til å oppgi antall soverom basert på dagens bruk. Megler har følgelig ikke forsømt seg her. Boligen kunne ikke markedsføres med fem soverom selv om det var søkt om bruksendring så lenge kommunen ikke hadde behandlet saken og godkjent bruksendringen.

Bruksendringen – fra to til fem soverom

Fredag 9. juni godkjente kommunen søknaden om bruksendring, og klageren oversendte godkjennelsen til megleren kl. 15:46. Megleren oppdaterte salgsoppgaven den påfølgende mandagen da han var bortreist i helgen. Det kan ikke kreves at en megler skal være tilgjengelig hele tiden, og nemnda finner ikke at megler her har forsømt seg.

Utbetaling av oppgjør

Overtakelse var 15. september 2023, og oppgjøret ble utbetalt 27. september 2023, det vil si innen to uker etter overtakelsen. Dette var i henhold til kjøpekontrakten punkt 4. Tidsbruken når det gjelder oppgjøret beror også ikke bare på megler, men også på behandlingen hos Statens Kartverk. Megler har følgelig ikke forsømt seg her.

Vederlagsnedsettelse

Vederlagsnedsettelse forutsetter at megler har utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» ved gjennomføringen av oppdraget, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Ut fra det nemnda har kommet til over, er det ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

[Klageren] gis ikke medhold.