RFE-2023-274

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. juni 2024.

 

Per Racin Fosmark, leder

Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:

Notar Stavanger (Stavanger Eiendomsformidling AS)

v/advokat Rønnaug Ringstad

Advokatfirmaet Ringstad AS

 

Saken gjelder:

God meglerskikk. Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning.

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 21. desember 2020 kjøpte klageren en halvpart av en horisontaldelt tomannsbolig. Etter budaksept oppdaget klageren at selgers egenerklæring ikke lå vedlagt salgsoppgaven. Klageren fremsatte krav om hevning, noe selgerne motsatte seg. Klageren ble deretter stevnet inn for tingretten, hvor retten kom til at klageren var forpliktet til å gjennomføre kjøpsavtalen. To dager etter hovedforhandlingen ble klageren kjent med at grunnvannet til eiendommen har høyt jerninnhold, og at kostnaden med å utbedre følgeskadene vil måtte deles 50/50 mellom seksjonene. Klageren så seg derfor nødt til å anke tingrettsdommen til lagmannsretten. Saken endte med rettsforlik, hvor kjøpet ble hevet.

Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk hva gjelder håndteringen av selgers egenerklæring, samt om han har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å ikke opplyse om forholdene ved grunnvannet. Videre er det spørsmål om det er grunnlag for å tilkjenne klageren erstatning. Klageren krever erstatning med 547 534,38 kroner.

Nemnda kom til at klagen avvises.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Den 21. desember 2020 innga klageren bud på boligen, pålydende 3 800 000 kroner. Budet ble akseptert av selgerne samme dag. To dager senere ble det kjent for klageren at selgerne hadde fylt ut en egenerklæring som ikke hadde vært inntatt som vedlegg til salgsoppgaven.

Klageren krevde da hevning av kjøpet, noe selger ikke var interessert i. Megleren var på selgernes side og støttet dem da de stevnet inn klageren for tingretten. Klageren tapte saken for tingretten.

To dager etter hovedforhandlingen ble klageren kjent med at grunnvannet til eiendommen har høyt jerninnhold. Som følge av dette vil klageren bli nødt til å fylle ut kjelleren med betong og legge om avløpssystemet. De eksisterende grunnvannspumpene vil heller ikke fungere ordentlig på grunn av mineralavleiring inne i pumpene. Så fort klageren ble kjent med dette forholdet, hadde ham ikke noe annet valg enn å anke saken til lagmannsretten. Den 25. november 2022 ble det derimot inngått rettsforlik om heving av kjøpet. Tvisten med selger og den rettslige prosessen knyttet til denne, har påført klageren et økonomisk tap på 547 534,38 kroner.

Den 31. januar 2023 fremsatte klageren krav overfor meglerforetaket og dets ansvarsforsikring. Forsikringsselskapet avviste kravet. Saken mot ansvarsforsikringen ble brakt inn for Finansklagenemnda, der saken ble avvist fra realitetsbehandling.

Selgers egenerklæring

For det første var selgers egenerklæring ikke inntatt som vedlegg i salgsoppgaven.

Klageren var derfor ikke kjent med innholdet i denne på tidspunktet for budgivningen. Det fremgikk her vesentlige opplysninger, herunder om feil og mangler ved eiendommen, som klageren ikke fikk kjennskap til forut for inngivelse av bud. Klageren viser til tingrettsdommen hvor retten konkluderte med at megler hadde opptrådt uaktsomt ved å ikke føre etterkontroll av at all informasjon som skulle følge med salgsoppgaven faktisk lå vedlagt.

For det andre tok megleren ikke hensyn til opplysningene i egenerklæringen ved utarbeidelsen av salgsoppgaven. Dette medførte at salgsoppgaven inneholdt flere opplysninger som var uriktige og i motstrid med det som fremgikk av egenerklæringen. Videre var det også vesentlige opplysninger om boligen i egenerklæringen som ikke var omtalt i salgsoppgaven. Det gjaldt følgende opplysninger i egenerklæringen:

1. At selger har kjennskap til eiendommen
2. Arbeidet med å bygge badet på loftet var gjort av ufaglærte
3. Badet på loftet ikke er byggemeldt hos kommunen.
4. I seksjon 2 har det ikke vært noe problem med tilbakeslag av avløpsvann, men seksjon 1 har hatt ett tilfelle med tilbakeslag i kjelleren.
5. Grunnvannspumpesystemet kan trenge ombygging for å fikse vannproblemer i kjelleren. For dette tilfellet kan eier av seksjon 2 bli pålagt å dekke deler av utgiftene til ombyggingen.
6. Eier av seksjon 1 gjorde målinger av setninger i grunnen og bygningsbevegelse, men selger har ikke fått presentert noen resultater fra dette. Det ble aldri opplyst i salgsoppgaven om at det var setningsskader knyttet til bygningen hvor klagers bolig befinner seg.
7. Selger har fått opplyst fra eieren av seksjon 1 at han er i en pågående tvist med selgers boligselgerforsikring knyttet til oversvømmelse i kjelleren. Det ble ikke opplyst i salgsoppgaven om at det var to pågående tvister, den ene mellom eier av seksjon 1 og boligselgerforsikringen, og den andre mellom eier av seksjon 1 og seksjon 2.

Videre fikk takstmann ikke fremlagt egenerklæringen, noe som resulterte i en tilstandsrapport som ga inntrykk av at eiendommens tilstand var bedre enn det den i realiteten var. Takstmann har senere bekreftet overfor klageren at han var gitt et «nøkkeloppdrag», og at han ikke hadde kontakt med selger i forbindelse med utarbeidelsen av rapporten.

Opplysninger om jerninnholdet i grunnvannet

Salgsoppgaven inneholdt ingen opplysninger om at jerninnholdet i grunnvannet var høyt.

Tre dager etter at klager hadde fått sitt bud akseptert, hadde eier av seksjon 1 tatt kontakt med megler for å informere om at salgsoppgaven inneholdt flere feil. Seksjonseieren sendte flere e-poster med informasjon om eiendommen og ba megleren om å videresende dette til klageren. Her ble det blant annet opplyst om høyt jerninnhold i grunnvannet, og at klager som kjøper av seksjon 2 måtte dekke halvparten av utbedringskostnadene. På dette tidspunktet var den totale utbedringskostnaden estimert til 1 195 000 kroner. Megleren svarte på seksjonseierens forespørsel på følgende måte:

«Min rolle i denne transaksjonen er å være eiendomsmegler mellom partene. Jeg tar ikke stilling til tvisten du måtte ha med den andre seksjonseieneren. Det må du/dere ta direkte opp med eier av seksjon 2»

Samtidig med å opplyse om det jernholdige vannet, oversendte seksjonseieren et brev utarbeidet at deres advokat, datert 2. mai 2019, som blant annet omtalte denne problemstillingen.

Megleren valgte bevisst å ikke videresende e-postene til klager, og nektet å utgi hans kontaktinformasjon til den andre seksjonseieren.

Klageren ble derfor først kjent med det høye jerninnholdet i grunnvannet og konsekvensene av dette etter at hovedforhandlingen for tingretten var avsluttet, ett år etter bindende avtale var inngått. Megleren har systematisk hjulpet selgerne med å holde tilbake disse opplysningene gjennom hele saken for tingretten. Hadde klageren hatt disse opplysningene, ville han gjort det til et tema i tingrettssaken.

Megleren har holdt tilbake opplysninger om tilstanden til grunnvannet både før og etter klageren la inn bud på eiendommen. Klageren ville for det første aldri ha bydd på eiendommen dersom han hadde fått disse opplysningene. Videre har megleren bidratt til at klageren kom i en tvist med selger, noe som har påført han et betydelig økonomisk tap.

Klagers krav

Megleren har ikke overholdt kravet til god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, og heller ikke sin undersøkelses- og opplysningsplikt etter § 6-7. Megleren har opptrådt uaktsomt, og meglerforetaket må betale 547 534,38 kroner i erstatning til klageren.

Vedrørende krav om avvisning

Klageren bestrider meglerforetakets påstand om at saken bør avvises etter nemndas vedtekter punkt 5.1 bokstav c eller e. Klagesaken for Finansklagenemnda (FinKN) var mot meglerforetakets ansvarsforsikringsselskap, og gjaldt flere forhold ved meglerens håndtering av salgsoppdraget. I saken for FinKN var det innsendt mer enn 30 bilag som til sammen utgjorde over 1 000 sider. I herværende sak er det meglerforetaket som er motpart, og det fokuseres kun på to forhold ved meglers håndtering av salgsoppdraget. Saken her har få saksdokumenter.

Innklagede har i korte trekk anført:

Krav om avvisning

Saken har vært undergitt behandling i Finansklagenemnda, hvor utfallet ble avvisning av saken. Saken er dermed blitt behandlet av et «innmeldt klageorgan», og må derfor avvises etter nemndas vedtekter punkt 5.1 bokstav c.

I samsvar med konsistent praksis i RFE og under henvisning til Finansklagenemndas vurdering av nøyaktig samme tema, må saken avvises fra behandling fordi saken ut fra sin art, sitt omfang og ut fra den type påstander klager har fremmet ikke er egnet for vurdering eller realitetsavgjørelse ved skriftlig nemndsbehandling.

Selgers egenerklæring manglet i salgsoppgaven

Meglerforetaket har gjennom hele sakens gang erkjent at det er klanderverdig at egenerklæringen ikke var en del av salgsoppgaven. Dette forholdet er behørig drøftet og tiltrådt av både tingretten og Finanstilsynet.

Det at egenerklæringen ikke fulgte salgsoppgaven som lå ute for nedlasting, skyldtes selvfølgelig ikke en bevisst unnlatelse fra meglers side, men en «teknisk svikt» som først ble fanget opp ved korrektur og kontroll fra meglers side. Det vises til dom av 13. januar 2022 fra tingretten:

«Selgerne hadde fylt ut egenerklæringsskjemaet, og det var meningen at dette skulle vedlegges salgsoppgaven da denne ble lagt ut på FINN. På grunn av problemer med underskriftene på egenerklæringsskjemaet ble skjemaet ifølge megler ikke lagt på FINN samtidig med salgsoppgaven, men først vedlagt salgsoppgaven på et senere tidspunkt, men før se saksøkte ga bud. Ifølge megler kunne det ha skjedd en feil i forbindelse med denne innleggelsen f.eks. at innleggelsen av egenerklæringsskjemaet ikke hadde blitt lagret.»

Tingrettens videre vurdering hva gjelder betydningen av at selgers egenerklæring manglet, utgjør i en erstatningsrettslig kontekst en vurdering av at det ikke foreligger noen relevant tapsfølge som følge av meglers uaktsomme opptreden. Vilkårene om økonomisk tap og årsakssammenheng er ved dette ikke oppfylt. Det foreligger ingen holdepunkter eller opplysninger om nye fakta eller bevis rundt dette forholdet som kan gi grunnlag for å fravike tingrettens vurdering.

Inngåelse av rettsforlik i lagmannsretten, hvis bakgrunn og vurderinger man ikke kjenner til, endrer heller ikke tingrettens subsumsjon av saksforholdet. Klageren har etter dette ikke sannsynliggjort noe økonomisk tap som følge av at egenerklæringen ikke ble gjort kjent for ham forut for budgivning.

Under enhver omstendighet er det klageren selv som aktivt valgte å ikke oppfylle og derved misligholde kjøpsavtalen, med den følge at han ble saksøkt av selger. Dersom dette har påført klageren kostnader ut over det som ble kompensert fra selgersiden i rettsforliket for lagmannsretten, er dette kostnader som klageren selv har forårsaket. I lys av vilkåret om rettslig årsakssammenheng, samt klagerens tapsbegrensningsplikt, kan det ikke veltes over på meglerforetaket.

Høyt jerninnhold i grunnvannet

Ut fra de opplysninger som forelå på kjøpstidspunktet, ble eiendommens historikk hva gjelder vann og lekkasjer behørig og grundig beskrevet i salgsoppgaven. Megler har følgelig ikke tilbakeholdt eller underkommunisert relevant informasjon om eiendommen. Det vises for dette igjen til tingrettsdommen hvor retten gjennomgår dette tema:

«Av hensyn til historikken til eiendommen ble det i salgsoppgaven til eiendomsmeglerfirma Notar Stavanger gitt opplysninger om grunnvannsforholdene og tvister knyttet til eiendommen.

I salgsoppgaven er det under punktet om eiendommen og tomt opplyst at det er utfordringer knyttet til grunnvann, og ifbm. Bl.a. grunnvann, se nærmere redegjørelse under «Diverse».

Under punktet «Diverse opplysninger» er det bl.a. vist til tidligere rettssaker og potensielle tvister som kan oppstå i tilknytning til seksjonen som selges, samt 12 sakkyndige rapporter av skadesituasjonen.»

Opplysningen om høyt jerninnhold i grunnvannet og konsekvensene av dette som klager viser til, forelå ikke da salgsoppgaven ble utarbeidet.

Klagers rettsforlik med selger

Hverken meglerforetaket eller dets ansvarsforsikring var part i rettsprosessen som ledet frem til rettsforliket, og har følgelig ingen kunnskap om hva som foranlediget at selger og klager valgte å inngå forlik. Meglerforetaket har ikke mottatt henvendelser fra selgersiden som skulle tilsi at meglerforetakets salgsoppdrag eller meglers håndtering av uenigheten som oppstod mellom klager og selger hadde noen betydning for at man valgte å forlike saken.

Det forhold at det er inngått et rettsforlik i lagmannsretten, betyr uansett ikke at tingrettens bedømmelse av saksforholdet og bevisspørsmålene i saken så langt det gjelder meglerforetaket er feil eller uten betydning.

Oppsummering og påstand

Innklagde vil på bakgrunn av ovennevnte prinsipalt påstå at klagen skal avvises.

Subsidiært påstås at klagen ikke kan føre frem.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og undersøkelses- og opplysningsplikten, samt krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen avvises.

Nemnda finner at denne saken ikke egner seg for skriftlig behandling. Den reiser bevismessige spørsmål som ikke forsvarlig kan behandles uten at pater og eventuelle vitner er til stede og kan forklare seg og svare på spørsmål. Det vises til nemndas vedtekter punkt 5.1 bokstav e). Denne avvisningsregelen kan benyttes «der klageorganet ikke anser tvisten for å være egnet for deres behandling, for eksempel på grunn av bevisspørsmål», jf. Prop. 32 L (2015-2016) punkt 10.6.1.3.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Saken avvises.