RFE-2023-280
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. juni 2024.
Per Racin Fosmark, leder
Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
Partners Eiendomsmegling AS
Saken gjelder:
Tinglysing. God meglerskikk. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
I februar 2023 kjøpte klageren en eiendom formidlet gjennom innklagede meglerforetak. I forbindelse med budgivningen ga klageren beskjed om at skjøtet skulle tinglyses på klagerens selskap. Da klageren mottok skjøtet som ble godkjent av Kartverket 8. mai, viste det seg imidlertid at det var tinglyst på klageren som privatperson. Megleren sendte dermed inn et nytt skjøte ved inkurie som ble tinglyst 8. september 2023. I det nye skjøtet var det ikke oppgitt noen kjøpesum. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin håndtering knyttet til tinglysingen av skjøtet, og videre om dette gir grunnlag for å gi klageren medhold i sine krav.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er advokat.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Etter kjøpet skulle klageren få tilsendt skjøtet straks dette var registrert og godkjent hos Kartverket. Selv om skjøtet ble godkjent 8. mai, mottok ikke klageren en kopi før i slutten av juni. Han måtte selv spørre megleren om dette.
Da klageren mottok skjøtet i posten, oppdaget han at eiendommen var registrert på feil navn. Til tross for at eiendommen i henhold til kontrakten skulle registreres på klagerens selskap, var den registrert på klageren som privatperson. Klageren ga raskt beskjed til megleren, som lovte å rette opp feilen. Megleren skulle altså oversende riktig navn og kjøpesum til Kartverket. Kjøpesum og omkostninger beløp seg til:
Kontrakt 1 300 000,-
Dokumentavgift 32 500,-
Tingl.gebyr skjøte 585,-
Tingl.gebyr pantedokument 585,-
Pantattest kjøper 202,-
Totalt 1 333 872,-
Det er i utgangspunktet meglers ansvar å dobbeltsjekke at opplysningene i skjøtet er riktig før det sendes til Kartverket. Selv om megleren skulle rette opp feilen, medførte det en ytterligere forsinkelse ved at det krevdes en ny signatur fra selger. Siden det gikk en viss tid, ville ikke Kartverket endre opplysningene uten å kreve ny dokumentavgift.
Klageren presiserte gjentatte ganger at han ønsket å få tilsendt det nye skjøtet straks dette ble registrert og godkjent. Megleren hørte imidlertid ikke fra seg på flere uker. Selv om det nye skjøtet ble godkjent og registrert 8. september, måtte klageren «mase» på megleren som til slutt oversendte dette i slutten av oktober. Etter klageren mottok skjøtet, oppdaget han at det ikke var oppført noen kjøpesum. Klageren spurte derfor megleren om dette, og fikk til svar at kjøpesummen ikke var oppført slik at klageren skulle slippe å betale ny dokumentavgift. For klageren fremstod det slik at megleren mente å gjøre ham en tjeneste. Det var imidlertid megleren som hadde gjort feilen i utgangspunktet.
God meglerskikk innebærer blant annet god kommunikasjon, samt riktige og tilstrekkelige opplysninger. I dette tilfellet kan det stilles spørsmål om kommunikasjonen mellom partene var bra nok, og om megleren ga klageren riktige og tilstrekkelige opplysninger. En megler skal informere kundene sine fortløpende. Klageren føler imidlertid at han måtte mase på megleren for å få opplysninger og kopi av skjøtet. Til tross for flere forespørsler, fikk klageren aldri oversendt det nyeste skjøtet i posten. Det er nærliggende å tro at megleren ikke oversendte skjøtet fordi hun visste at klageren ville reagere på den manglende kjøpesummen. Klageren fikk kun en kopi av grunnboken. Denne kunne han imidlertid innhentet selv fra Kartverket.
Klageren har vært i løpende dialog med Kartverket, og lurer på om riktig fremgangsmåte har blitt fulgt. Megleren har fraskrevet seg ansvar ved å gi uttrykk for en menneskelig feil, samt at Kartverket har vært firkantet. Megleren har også gitt utrykk for at feilen ikke kan rettes opp på grunn av Kartverkets strenge regler. Dette stemmer imidlertid ikke. Som følge av dialogen med klageren, har Kartverket endret kjøpesummen i grunnboka til 1 300 000 kroner.
Det forutsettes at megleren er kjent med det dårlige boligmarkedet i området. Eiendommene selges lavt, og de fleste som kjøper hensyntar den registrerte kjøpesummen i grunnboken. Det er feil å mene at det er uten betydning å registrere en eiendom uten kjøpesum. I dette tilfellet er det ikke tale om en eiendom i et attraktivt område. Boligmarkedet i området er meget begrenset, og klageren ønsker ikke å tape på eiendommen sin.
Saken har kostet klageren tid og penger. Klageren har pusset opp huset gjennom selskapet sitt uten å vite at det var registrert på feil navn. Dette har medført mye arbeid og kostander knyttet til regnskapsfører og revisor. Formålet med kjøpet var at boligen skulle totalrenoveres og deretter brukes som utleiebolig eller seksjonering til salg.
På bakgrunn av det ovennevnte, bør meglerforetaket betale for ny dokumentavgift slik at riktige opplysninger blir inntatt i skjøtet. I tillegg bør meglerforetaket dekke klagerens merkostnader knyttet til regnskapsfører og revisor.
Innklagede har i korte trekk anført:
Den 17. februar 2023 innga klageren bud på eiendommen. I den forbindelse gjorde han megleren oppmerksom på at eiendommen skulle tinglyses på klagerens selskap og ikke klageren som privatperson.
Siden klageren opprinnelig innga bud som privatperson, utarbeidet megleren en tilleggskontrakt hvor det fremgikk at eiendommen skulle overføres til klagerens selskap. Da kontraktsmøte ble avholdt, hadde megleren skrevet ut skjøtet slik det hadde flettet seg i systemet, og hvor det fremgikk at eiendommen skulle tinglyses på klageren som privatperson. Megleren var uoppmerksom og la ikke merke til dette.
Skjøtet ble deretter sendt til Kartverket, og eiendommen ble tinglyst på klageren som privatperson. Dette ble gjort ved en feil fra meglerens side. Etter en stund oppdaget klageren feilen, og han informerte megleren om dette. For å rette opp feilen, sendte megleren inn et nytt skjøte ved inkurie. Den 8. september ble skjøtet godkjent, og eiendommen ble dermed tinglyst på klagerens selskap.
Etter hvert, tok klageren kontakt med megleren for å fortelle at det ikke var oppført noen kjøpesum i grunnboken. Megleren forklarte at dette var på grunn av inkurien og for at det ikke skulle utløse en ny dokumentavgift. Siden klageren likevel ønsket å rette opp kjøpesummen, tok megleren kontakt med Kartverket for å spørre om dette var mulig. I en e-post fra 2. november 2023 svarte Kartverket at inkurieskjøtet som ble registrert i aktiv grunnbok var en henvisning til det historiske skjøtet hvor kjøpesummen fremgår. Dersom man hadde inntatt kjøpesummen i skjøtet som ble tinglyst 8. september 2023, ville det fremstått som om klageren betalte selskapet sitt 1 300 000 kroner i vederlag. Da megleren videreformidlet dette til klageren, ønsket klageren fortsatt at kjøpesummen ble rettet. I tillegg ønsket han kompensasjon for ulempene det hadde medført, herunder kostander til regnskapsfører. Siden feiles skyldtes megleren, ville meglerforetaket dekke dette. Hva gjaldt den manglende kjøpesummen i grunnboken, var ikke dette et forhold som meglerforetaket fikk rettet. Det var likevel ingen hindring for klageren med tanke på et eventuelt videresalg.
Klageren sendte deretter ytterligere henvendelser til meglerforetaket hvor han ga uttrykk for sin misnøye. Meglerforetaket forstod klageren slik at han ikke ville akseptere den manglende kjøpesummen i grunnboken, da dette medførte en verdiforringelse av eiendommen. Meglerforetaket fremsatte dermed et tilbud om å dekke klagerens faktiske kostnader knyttet til endringen, og anmodet klageren til å oversende sitt direkte økonomiske tap. Meglerforetaket har med det erkjent at klageren skal få dekket sitt økonomiske tap. Klageren sendte aldri sitt direkte økonomiske tap, men fastholdt kravet om at feilen skulle rettes opp i grunnboken.
Oppdraget er utført i henhold til god meglerskikk. Det er beklagelig at feilen ikke ble avdekket umiddelbart, men megleren har likevel gjort alt hun kan for å rette den opp. Menneskelige feil kan skje, og meglerforetaket har foretatt relevante tiltak for å imøtekomme klageren.
Da feilen ble avdekket, tok megleren kontakt med Kartverket for å rette den opp. Kartverket ga føringer for hvilken metode som benyttes for å rette opp slike feil. Det bemerkes at meglere ikke kan instruere Kartverket i hvordan de skal tinglyse feilførte skjøter.
Meglerforetaket har tilbudt seg å dekke klagerens merkostnader knyttet til tidsbruk og andre direkte kostnader som kan dokumenteres. Når det gjelder den manglende kjøpesummen i grunnboken, kan ikke meglerforetaket se at feilen har noen betydning for eiendommens verdi slik klageren har anført.
På bakgrunn av det ovennevnte, kan ikke klagen gis medhold.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
God meglerskikk
Nemnda finner at meglers tinglysningsfeil i denne saken er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Det å tinglyse en hjemmel til fast eiendom på korrekt hjemmelshaver, er en sentral oppgave for en megler. Meglerforetaket har også erkjent at megleren har forsømt seg her.
Erstatning
Det følger av arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1 at meglerforetaket er erstatningsansvarlig for meglers uaktsomhet forutsatt at det har medført et økonomisk tap for klageren (skadelidte). Meglerforetaket har erkjent å dekke merkostnader knyttet til tidsbruk og andre direkte kostnader som kan dokumenteres. Klageren har blant annet vist til merkostnader knyttet til regnskapsfører og revisor, uten at disse kostnadene er nærmere spesifisert. Det er følgelig klageren som må sannsynliggjøre om dette er et erstatningsmessig tap. Det samme gjelder andre eventuelle tapsposter.
Når det gjelder om feilen har medført en verdiforringelse på eiendommen, finner ikke nemnda at klageren har sannsynliggjort (mer enn 50 %) dette. Det er her klageren (skadelidte) som har bevisbyrden.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til Partners Eiendomsmegling AS har opptrådt i strid med god meglerskikk og vært uaktsom. Meglerforetaket må betale erstatning for dokumentert økonomisk tap som står i årsakssammenheng med meglers forsømmelse.