RFE-2023-209
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 19. august 2024.
Per Racin Fosmark, leder
Line Rollve Røstad oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
Torgallmenningen Eiendomsmegling AS (Kaland og Partners Torgallmenningen)
v/advokatfullmektig Marit Skjevling
Claims Link AS
Saken gjelder:
Uriktig opplysning om tilgang til felles takterrasse. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
I mai 2023 kjøpte klageren en eierseksjonsleilighet som innklagede meglerforetak formidlet. Boligen lå ute med en prisantydning på 4 990 000 kroner, men ble solgt til klageren for 5 400 000 kroner. I salgsoppgaven var det inntatt et bilde av en takterrasse, og på fellesvisningen ble denne takterrassen fremvist. Etter signering av kjøpekontrakten kom det imidlertid frem at den aktuelle leiligheten ikke disponerte tilgang til takterrassen. Partene er enige i at det foreligger ansvarsgrunnlag, men uenige i hvorvidt de øvrige vilkårene for erstatning er oppfylt. Spørsmålet for nemnda er hvorvidt klageren kan gis medhold i sitt erstatningskrav på 400 000 kroner.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Finn-annonsen og salgsoppgaven inneholdt begge et bilde av byggets takterrasse. Alle interessentene ble videre fremvist takterrassen på visningen. Budrunden ble derfor gjennomført med utgangspunkt i at leiligheten hadde tilgang til felles takterrasse. Dette var videre en viktig faktor for at klageren var villig til å betale vesentlig over prisantydning. I tillegg viser e-post fra budgiveren med nest høyeste budet at også deres interesse og villighet til å drive budrunden vesentlig over prisantydning bygget på en forutsetning om at leiligheten hadde tilgang til takterrassen.
Fem dager etter budaksept og én dag etter kjøpekontrakten var signert, fremkom det imidlertid at leiligheten likevel ikke hadde tilgang til takterrassen. Etter å ha mottatt de nye opplysningene fremsatte klageren en muntlig klage direkte ovenfor megleren. Megleren anførte at mangelen ikke utgjorde en hevningsgrunn, men at han kunne kontakte nummer to på budlisten og høre om de ønsket å stå ved sitt bud. Ettersom klageren hadde sett etter leilighet i lang tid og ikke nådd frem i andre budrunder, ønsket han imidlertid ikke å starte en prosess med heving av kontrakten.
Meglerforetakets forsikringsselskap har i sitt avslagsbrev hevdet at megleren tilbød klageren å gå fra handelen kostnadsfritt, herunder at budgiveren med nest høyeste bud hadde bekreftet at de ville stå ved sitt bud selv uten tilgang til takterrassen. Dette stemmer imidlertid ikke. Megleren nevnte kun at han kunne undersøke mulighetene for en slik løsning, men klageren fikk ikke informasjon om budgiveren med nest høyeste bud var villig til å tiltre sitt bud og at klageren kostnadsfritt kunne terminere kjøpekontrakten. For å avklare situasjonen kontaktet klageren budgiveren med det nest høyeste budet. Vedkommende bekreftet at megleren aldri hadde kontaktet dem for å høre om de var villige til å stå ved sitt bud, og at de heller ikke hadde blitt opplyst om at leiligheten manglet tilgang til takterrasse. Dette viser at meglerforetaket og meglerens forsikringsselskap beskriver faktum på en ukorrekt måte.
Utsiktsforholdene fra klagerens private balkong er meget begrenset sammenlignet med utsiktsforholdene fra takterrassen. I tillegg har klagerens private balkong begrensede solforhold, fra rundt 13:00-19:30 midtsommers og vesentlig kortere øvrige deler av året. Takterrassen har på sin side optimale solforhold med sol fra tidlig morgen til sent på kvelden. Takterrassen var praktisk innredet med ulike soner og sittegrupper, og hadde et samlet areal på over 100 kvm. Det var videre svært enkel tilkomst til takterrassen fra klagerens leilighet, noe som ville gjort den lettbrukt.
Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder foreligger det brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. Klageren viser til RFE-2021-252 til støtte for sitt syn.
Klageren har engasjert en uavhengig takstmann for å få frem en grundig dokumentasjon av det økonomiske tapet. I rapporten er det økonomiske tapet som følge av manglende tilgang til byggets takterrasse vurdert til 400 000 kroner. På dette grunnlag vurderer klageren at rettmessig erstatning for mangelen ved leiligheten bør være 400 000 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Leiligheten ble lagt ut for salg 2. mai 2023 med en prisantydning på 4 900 000 kroner. Det ble avholdt fellesvisning den 9. mai. På visningen ble det fra meglerens side gitt opplysninger om at leiligheten hadde tilgang til felles takterrasse. Denne ble besiktiget av klageren og andre interessenter.
Budrunden ble gjennomført den 10. mai med fem reelle budgivere. Klageren fikk aksept for sitt bud på 5 400 000 kroner.
Den 16. mai var klageren på befaring i leiligheten, hvorpå det fremkom at leiligheten ikke hadde tilgang til takterrassen. Muntlig klage ble fremsatt for megleren. Megleren erkjente i samtalen at det var gitt en feilopplysning knyttet til takterrassen. Megleren tilbød seg å kontakte budgiveren med det nest høyeste budet og høre om de ville stå ved sitt bud. Klageren ønsket imidlertid ikke dette.
For at meglerforetaket skal bli erstatningsansvarlig må det foreligge ansvarsgrunnlag, et dokumentert økonomisk tap og årsakssammenheng.
Det er på det rene at opplysningen om tilgang til felles takterrasse var feil. Meglerforetaket er imidlertid av den oppfatning at klageren verken har dokumentert et økonomisk tap eller årsakssammenheng. Det er flere forhold som taler mot at klageren har lidt noe tap, i alle fall ikke i den størrelsesorden som klageren anfører.
For det første ble det verken opplyst om tilgang til takterrasse i Finn-annonsen eller salgsoppgaven. Det var riktignok ett bilde av takterrasse i salgsoppgaven, men denne ble ikke fremhevet, og det ble heller ikke gitt skriftlige opplysninger om tilgang til takterrassen i markedsføringen. Klageren kunne dermed ikke ha noen berettiget forventning om at det skulle være tilgang til takterrasse da han valgte å gå på visning. Dette tilsier videre at takterrassen ikke var medtatt i meglerens verdivurdering som lå til grunn for prisantydningen som ble satt.
For det andre har leiligheten allerede en attraktiv, separat balkong med god størrelse, sol og utsikt. Det er dette som ble trukket frem i både Finn-annonsen og salgsoppgaven. Tilgang til felles takterrasse vil da presumtivt ha mindre betydning.
Denne saken skiller seg fra RFE-2021-252, som klageren har vist til. I nemndas sak fra 2021 ble takterrassen fremhevet som et «høydepunkt» ved boligen og var trolig også hensyntatt i prisfastsettingen. Videre var det der fremlagt en verdivurdering med en stipulert verdireduksjon. Ytterligere er det uklart om leiligheten i saken fra 2021 hadde en tilsvarende separat balkong slik klagerens leilighet har.
Det foreligger hverken økonomisk tap eller årsakssammenheng. Det vises til RFE-2020-084 og RFE-2021-006. Dersom Reklamasjonsnemnda skulle komme til at det foreligger grunnlag for erstatning, bestrides det at takterrassen har en verdi på 400 000 kroner.
Meglerforetaket er ikke enig i beskrivelsen til klagerens takstmann om at balkongen er undersolgt. Ved salget fikk megleren fra selger opplyst om solforhold fra 12-20 og vindstille fra tre vindretninger. Meglerforetaket er videre ikke enig i at takterrassen ble framhevet som en viktig kvalitet for seksjonen. I salgsdokumentasjonen var balkongen framhevet som en viktig kvalitet ved leiligheten, mens det ikke ble gitt opplysninger om takterrasse.
Det var først etter spørsmål fra en interessent på visning at takterrassen var et tema. Det ble gitt en feilaktig opplysning om tilgang til denne, men det var fortsatt balkongen som var framhevet av megler. Ytterligere er foretaket ikke enig i takstmannens vurdering av et eventuelt verdiminus. Det bemerkes at det i taksten ikke gjøres noen vurdering av verdien av selve takterrassen, men konkluderer enkelt med at leiligheten ble solgt 400 000 over prisantydning, og at det skyldes feilopplysningen om takterrassen. Det er imidlertid ikke dokumentert at megler ville verdivurdert leiligheten annerledes med tilgang til takterrasse.
Det er videre ikke dokumentert at opplysningen om takterrassen alene er årsaken til at klager og de fire øvrige budgiverne var villige til å betale mer enn prisantydning. Meglerforetaket har i etterkant engasjert en uavhengig eiendomsmegler, til å gjøre en verdivurdering. Slik det framgår av vurderingen, mener eiendomsmegler at fraværet av takterrasse i dette bygget har begrenset negativ betydning, ettersom leiligheten har en privat uteplass i kombinasjon med at det er mye fint og lett tilgjengelig arealet i området som er åpent for allmennheten. Megleren konkluderer likevel med at fraværet av takterrasse utgjør et verdiminus og estimerer dette til et sted mellom 75 000 og 100 000.
Uavhengig av eiendomsmeglerens vurdering er ikke vilkårene for erstatning oppfylt i dette konkrete tilfellet, idet det ikke er dokumentert årsakssammenheng mellom et eventuelt økonomisk tap og ansvarsgrunnlaget. Det vises her til at det var flere budgiver med i budrunden og at det ikke er sannsynliggjort at disse ville unnlatt å by på eiendommen uten opplysning om takterrassen. Videre vises til at klager fikk tilbud om at megler kunne kontakte budgiver med det nest høyeste budet, men ønsket ikke dette. For det tilfelle at nemnda skulle komme til at det foreligger årsakssammenheng, må eiendomsmeglers vurdering og estimat legges til grunn ved en eventuell erstatningsutmåling. Det bemerkes at eiendomsmeglere generelt er bedre egnet til å foreta verdivurderinger enn takstmenn. Videre bemerkes at heller ikke klager selv mente at det økonomiske tapet var i den størrelsesorden som estimeres av takstmannen, idet klager opprinnelig krevde 250 000 i erstatning.
Påstand
Det er ikke grunnlag for arbeidsgiveransvar etter skadeerstatningsloven § 2-1.
Det anføres at klagerens krav ikke kan føre frem.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder uriktige opplysninger om tilgang til felles takterrasse og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
For at meglerforetaket skal bli erstatningsansvarlig i henhold til arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1, må tre krav være oppfylt:
For det første må det foreligge et ansvarsgrunnlag. Det innebærer at megleren må ha vært uaktsom. Meglerforetaket har erkjent at det foreligger ansvarsgrunnlag.
For det andre må klageren (kjøperen) være påført et økonomisk tap. For det tredje må det være påregnelig årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse og det økonomiske tapet som kreves erstattet. Meglerforetaket har bestridt at disse to siste vilkårene er oppfylt.
Nemnda finner det sannsynlig at meglers feil vedrørende takterrassen, har ført til et økonomisk tap for klageren. Det er imidlertid større usikkerhet knyttet til størrelsen på dette tapet, og beløpet må fastsettes skjønnsmessig. Basert på en totalvurdering, herunder de innhentede verdivurderinger, finner nemnda at erstatningen kan fastsettes til 200 000 kroner. Nemnda har i den forbindelse lagt vekt på at det var flere interessenter som fikk den uriktige opplysningen om takterrassen, og at det var en budrunde.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Torgallmenningen Eiendomsmegling AS (Kaland og Partners Torgallmenningen) betaler 200 000 – tohundretusen – kroner i erstatning til [klageren].