RFE-2023-235

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 19. august 2024.

 

Per Racin Fosmark, leder

Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:

REDE Eiendomsmegling AS

v/advokat Ingrid Thorkildsen

Tryg Forsikring AS

 

Saken gjelder:

Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 29. september 2022 kjøpte klagerne en enebolig formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Klagerne kjøpte eiendommen for 4 300 000 kroner. Etter kjøpet oppdaget klagerne at ca. 200 kvm av eiendommen er regulert til felles avkjørsel, noe som medfører begrensninger i råderetten. I salgsoppgaven var utnyttelsesgraden oppgitt til 25 prosent, uten at det var gitt særskilte opplysninger om at det regulerte området ikke er en del av beregningsgrunnlaget. Spørsmålet i saken er om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, samt om klagerne kan gis medhold i sitt erstatningskrav. Klagerne krever erstatning med 200 000 kroner.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klagerne har i korte trekk anført: 

Megleren har hverken i salgsoppgaven eller på visning opplyst tilstrekkelig om begrensningene på eiendommen som følge av en kommunal regulering.

Reguleringen av området til felles avkjørsel

En del av eiendommen er regulert som et FA-felt. Reguleringen har vært der helt siden 1992. Salgsoppgaven inneholder ingen forklaring på hva FA står for, og henviser heller ikke til gjeldende reguleringsplan § 7 som beskriver FA og hvilke begrensninger dette medfører.

Det bemerkes her at det kun er reguleringsplanens § 1 til § 6 som er inntatt som vedlegg til salgsoppgaven. Klagerne stiller seg uforstående til at § 7 ble utelatt, all den tid dette utgjorde offentlig tilgjengelig informasjon.

Megleren opplyste kun om at naboeiendommen øst for klagernes eiendom nettopp hadde fått tinglyst en adkomstrett. Det kom imidlertid ikke klart frem at klagerne ikke hadde råderett over et område på fem meters bredde gjennom sin eiendom. Megler gjorde dem kun oppmerksom på at naboen har adkomstrett over eiendommen, noe klagerne ikke har noe problem med, men de har som følge av det mistet sin mulighet til å parkere langs husveggen.

Dette var skjedd så nylig, at det ikke fantes noen utskrift av den til å fremlegge interessenter i forbindelse med budgivningen. Ordlyden i avtalen ble kun formidlet muntlig til klagerne og de øvrige interessentene. I den forbindelse fortalte megler at det ikke fantes noen kopi av den, så det var ikke mulig for dem å se hvor den var tegnet inn på eiendommen.

Utnyttelsesgrad

I salgsoppgaven fremgikk det at eiendommen hadde en utnyttelsesgrad for bebyggelse på 25 prosent. Det som ikke stod i salgsoppgaven, var at det regulerte området på ca. 200 kvm ikke er en del av beregningsgrunnlaget.

Når det foreligger så store begrensninger i utnyttelsen av eiendommen, skal megler gi tydelig og utfyllende informasjon om dette, både i salgsoppgaven og på visning. I salgsoppgaven bør slike opplysninger fremheves i nøkkelinformasjonen. Klagerne har forhørt seg med andre meglere som har bekreftet at det er slik det bør håndteres.

Megleren har hatt flere anledninger til å opplyse om restriksjonene. Som blant annet da klagerne ytret et ønske om å flytte veien så langt fra husveggen som mulig, slik at han selv kunne parkere bilen der. Megleren har også sagt at hvis det etableres vei til naboeiendommen fra en annen side, så faller veiretten bort, og klagerne får tilbake full råderett over egen eiendom. Dette er ikke mulig, all den tid reguleringen ikke lar seg fjerne og området alltid vil være regulert som FA uansett hva som skjer med adkomsten til naboeiendommen. Klagerne var i kontakt med megler flere ganger under kjøpsprosessen, megler hadde følgelig flere muligheter å komme med informasjon om det regulerte området. Likevel valgte megler å holde opplysningen tilbake.

Klagerne hadde ikke inngående kunnskap om denne type forhold, og fikk ingen opplysninger om disse begrensningene på visning. De som kjøpere kunne ikke forutse begrensningen hva gjaldt bruken av det regulerte området, eller begrensningene det innebar for utnyttelsesgraden.

Klagerne har rekvirert en takstrapport hvor det er estimert størrelsen på verditap dersom det var gitt tilstrekkelige opplysninger om disse forholdene ved salg.

Klagerne krever erstatning med 200 000 kroner.

Innklagede har i korte trekk anført:

Reguleringen av området til felles avkjørsel

Det var gitt opplysninger om reguleringen av eiendommen under punktene «Vei, vann og avløp» og «Reguleringsplan» i salgsoppgaven. Det ble her opplyst om at det var felles avkjørsel, samt henvist til reguleringsplanen for ytterligere opplysninger. Opplysninger om felles adkomst og samme henvisning til reguleringsplan fremgikk også av tilstandsrapporten som lå vedlagt salgsoppgaven. Videre var både planopplysninger og reguleringsplankart inntatt som vedlegg til salgsoppgaven.

Klagerne hevder at megleren har gjort dem oppmerksomme på at naboen kun har adkomstrett. Dette bestrides. Megleren har gitt dem beskjed om at naboen har veirett.

Videre forstår ikke klagerne hvorfor § 7 i reguleringsplanen ikke er en del av salgsoppgaven. Reguleringsbestemmelsene vedlagt takstvurderingen som er fremlagt av klagerne, inneholder både § 7 og § 8, men helt nederst i dokumentet ser man at dette ble produsert 1. februar 2023, altså etter salget i 2022. Dette tyder på at forskjellen skyldes at det eldre dokumentet, som ble vedlagt salgsoppgaven, manglet en side ved oversendelse.

Reguleringsplanen som megleren mottok har siste punkt § 6. Megleren har dobbeltsjekket dette under saksforberedelsene, og har også åpnet leveransen fra kommunen, men det er det samme dokumentet som ligger vedlagt. Reguleringsplanen som megleren mottok fra kommunen var mangelfull, noe hun ikke hadde forutsetninger for å vite.

Klagerne hevder at salgsoppgaven ikke inneholdt noen forklaring på hva FA står for, men dette fremgikk av reguleringsbestemmelsene som lå vedlagt salgsoppgaven:

«FELLESOMRÅDER: Felles avkjørsel (F.A.)»

De stedene i salgsoppgaven der det stod «FA» ser begrepsbruken altså ut til å være forklart, jf. eksempelvis planopplysningene og reguleringsbestemmelsene. Der det ellers var relevant i salgsoppgaven, var området omtalt som adkomst eller felles avkjørsel. Det er derfor vanskelig å se hvilken manglende definisjon klagerne henviser til, og i hvilken sammenheng dette skulle være av avgjørende betydning.

Megleren har gitt den nødvendige informasjon om at det var felles adkomst. Dette medfører også naturligvis at selve arealet som er avsatt til felles avkjørsel er underlagt en eller annen form for rådighetsbegrensning. Når en annen eiendom har adkomst over klagernes eiendom, må det være ganske åpenbart at dette arealet ikke uten videre kan utnyttes.

Utnyttelsesgrad

Megleren har ikke spesifisert i antall kvadratmeter hvor stort areal som kan bebygges. Det er oppgitt en utnyttelsesgrad på 25 prosent, som er en korrekt opplysning. De generelle opplysningene om arealet er også riktige. Megleren var ikke forpliktet til å opplyse om et bestemt antall kvadratmeter som skulle legges til grunn ved vurdering av utnyttelsesgraden. Den aktuelle informasjonen var tilgjengelig i salgsoppgaven, men den var ikke eksplisitt kommentert. Megleren kan ikke lastes for ikke å ha opplyst særskilt om dette.

Megleren har forklart at det på visning ble opplyst om at eventuelle tiltak på eiendommen måtte omsøkes. Dersom utbygging eller utvidelse av boligmassen på en bestemt måte var en forutsetning for kjøpet, måtte klagerne i så fall ha presisert dette. En kjøper kan ikke forvente at megleren opptrer som en plan- og bygningsrådgiver i denne situasjonen, som opplyser om eller har oversikt over alle eventualiteter som kan ha betydning for en potensiell søknadsprosess. Dette faller utenfor meglers oppdrag.

Dersom et tiltak krever søknad til kommunen følger det naturligvis at man også kan få et avslag. En kjøper som selv innfortolker muligheten for utbygging uten selv å gjøre nærmere undersøkelser, må bære risikoen for at dette ikke lar seg gjennomføre som ønsket.

Manglende opplysninger om restriksjoner for fellesarealet

Megleren har ikke mottatt informasjon fra kommunen eller selger om ytterligere restriksjoner knyttet til fellesarealet. Det var ingen indikasjoner på at selger eller kommunen skulle undersøkt nærmere etter andre dokumenter. Dette underbygges av selgers opplysninger i egenerklæringsskjemaet. Megleren skal så langt det synes rimelig innhente dokumentasjon om eiendommen, men undersøkelsesplikten strekker seg ikke så langt som klagerne hevder. Det vises til en lignende sak som nemnda har avgjort i RFE-2005-63.

Erstatningskrav

Takstrapporten som klagerne har fremlagt kan ikke brukes som grunnlag for å vurdere om det foreligger et økonomisk tap. Takstmannen har foretatt en vurdering av tomteverdien, og mener denne er uforholdsmessig høy sammenlignet med naboeiendommen. Det kan være tilfellet, men uansett er det ikke megler som har fastsatt tomteverdien. Dette er noe takstmannen, eventuelt hans arbeidsgiver, må svare for. Likevel påpekes det i rapporten at takstmannens mandat ikke er å mene noe om tomteverdien, men verditapet. En forstår derfor ikke betydningen av den lange utbroderingen om tomteverdier.

Videre er det i rapporten fastslått et skjønnsmessig «verditap» på 200 000 kroner. Estimatet er ikke forankret i konkrete henvisninger til markedspriser, og det er vanskelig å se hvilken vekt dette kan tillegges. Takstmannen har brukt naboeiendommen som et sammenlignbart objekt hva angår tomteverdien, men denne eiendommen ble også solgt for 250 000 kroner mer enn klagernes eiendom.

Videre påpekes det at de opplysninger som fremgikk av salgsoppgaven (inkludert tilstandsrapport og egenerklæring) er vanlig praksis hos både eiendomsmeglere og takstmenn. Det trekkes også frem at de samme opplysninger ble gitt ved salget av naboeiendommen hvor den ene eiendommen har veirett over den andres.

Avslutning og påstand

Klagernes boligkjøperforsikring har bedt en ekstern advokat om å foreta en vurdering av saken. Her konkluderes det med at det er gitt tilstrekkelige opplysninger i salgsoppgaven til at det ikke foreligger grunnlag for å fremme et mangelskrav.

På bakgrunn av det ovennevnte kan ikke klagen føre frem.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Spørsmålet er om megler har oppfylt sin opplysningsplikt vedrørende den felles avkjørselen ved salget av boligen.

Nemnda har kommet til at megler ikke har forsømt seg her. Det var gitt tilstrekkelige opplysninger om den felles avkjørselen i salgsoppgaven og tilstandsrapporten. Det er heller ikke noe som tilsier at den oppgitte utnyttelsesgraden var feil.

Erstatningskravet fører etter dette ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig

Konklusjon

[Klagerne] gis ikke medhold.