RFE- 2023-244
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 19. august 2024
Per Racin Fosmark, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager:
v/advokatfullmektig Christiane Markeng
Østby Aarskog Advokatfirma AS
Innklaget:
DNB Eiendom AS Slemmestad
Saken gjelder:
Brudd på god meglerskikk og krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede foretak den 14. april 2023. Estimert salgssum ble satt til 4 500 000 kroner. Klageren ønsket bistand til salg off-marked da hun hadde to interessenter som ønsket å kjøpe leiligheten sommeren 2023. Ønsket salgspris var 5 000 000 kroner, alternativt 5 300 000 ferdig renovert. Meglerforetaket frarådet off-marked salg, og det ble avtalt provisjonsbasert vederlag basert på en salgssum på 4 500 000 kroner. Klageren har anført flere forhold ved meglers håndtering av salgsoppdraget som hun mener er kritikkverdige. Leiligheten ble solgt i november 2023 for 4 300 000 kroner gjennom et annet meglerforetak. Spørsmålet i saken er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk gjennom sin håndtering av oppdraget. Videre om dette medfører erstatningsansvar ovenfor klageren. Klageren krever 3 270 970 kroner i erstatning.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
I mars 2023 ble klageren kontaktet av to personer som begge ønsket å kjøpe leiligheten hennes og overta den før skolestart. Klageren gav da beskjed om at tidligste innflyttingsdato var 27. juli, samt at hun ikke ville selge for under 5 000 000 kroner. Leiligheten var da under oppgradering. Dersom interessentene ønsket å kjøpe ferdig oppusset, var prisen 5 300 000 kroner.
I april 2023 spurte klageren meglerforetaket om bistand til å gjennomføre budrunde for salg off-marked. Klageren inngikk deretter oppdragsavtale med meglerforetaket. Avtalen gikk ut på at meglerforetaket skulle arbeide med salget av leiligheten. Det ble avtalt provisjonsbasert vederlag basert på en salgssum på 4 500 000 kroner. Klageren tydeliggjorde for megleren at 5 000 000 kroner var hennes minstepris, uten at dette ble inntatt i oppdragsavtalen. Leiligheten ble solgt for 4 300 000 kroner i november 2023.
Før visning engasjerte klageren rengjøringsbyrå og flyttet midlertidig til hytta. Megleren skulle besørge budrunden for de to interessentene. I ettertid ble hun kjent med at interessentene hadde fått beskjed fra megleren om at klageren hadde ombestemt seg og ikke lengre ville selge eiendommen. Dette resulterte i at den ene interessenten valgte å kjøpe en annen leilighet 100 meter unna klagerens leilighet, med en prisantydning på 5 140 000 kroner.
Våren og sommeren 2023 opplevde klageren at den andre interessenten la press på henne for å selge leiligheten til sønnen. De spurte gjentatte ganger om når den ble ledig.
I et møte på meglerens kontor i juni ble klageren informert om at den første interessenten ikke hadde latt høre fra seg. Etter ferien fikk hun opplyst at det hadde vært kontakt med den andre interessenten som nå ikke var villig til å gi mer enn 4 500 000 kroner. Noe klageren ikke aksepterte.
Megleren anbefalte klageren å tømme leiligheten og vaske på nytt, samt style for å legge den ut på det åpne markedet, dette for å oppnå best mulig pris. Styling var ikke en del av oppdragsavtalen og klageren måtte dekke inn en kostnad til dette på 23 000 kroner.
Under visningen uken etter kom det kun én interessent med sine foreldre, dette var den samme interessenten som klageren hadde vært i kontakt med tidligere. Interessenten la inn bud på 4 000 000 kroner for leiligheten, et bud klageren avslo.
Leiligheten ble først solgt i november 2023, gjennom et nytt meglerforetak, til nettopp denne interessenten for 4 300 000 kroner.
Megleren har handlet i strid med omsorgsplikten, herunder god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Oppdraget ble ikke gjennomført så godt som mulig, ettersom klageren ble påført unødige kostnader med styling, samt at hun så seg nødt til å engasjere vaskebyrå flere ganger. Klagerens behov og ønsker ble ikke hensyntatt. Kjøperen av leiligheten hadde tidligere i prosessen uttrykt at han var villig til å betale langt mer for eiendommen enn det som senere ble realiteten.
I utgangspunktet ønsket klagere å engasjere megleren til å gjennomføre budrunde med to navngitte interessenter. I stedet ble leiligheten lagt ut for salg på det åpne markedet. Det ble arrangert visning hvor kun den ene interessenten kom. Klageren spurte om bistand til en forenklet salgsprosess og innklagede påtok seg oppdraget. Dersom klageren ønsket å selge på det åpne markedet ville hun ikke valgt dette meglerforetaket, men brukt sin faste advokat i stedet.
Klageren spesifiserte ovenfor megleren at hun ikke ville selge leiligheten for under 5 300 000 kroner dersom den ble ferdig oppgradert før salgsstart. Leiligheten ble likevel solgt for en salgssum på én million lavere enn ønsket pris. Selv om det ikke forelå noen salgsgaranti, er et slikt avvik betydelig, og må få betydning for meglerforetakets ansvar.
Klageren opplevde videre at megleren formidlet feilinformasjon til den ene interessenten i det det ble forklart at klageren ikke ville selge leiligheten likevel. Enhver misforståelse i tilknytning til dette må belastes den profesjonelle parten, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, jf. § 1-1. Omsorgsplikten omfatter også tredjepersoner, og ettersom denne interessenten ble feilinformert, foreligger det også brudd i forhold til henne, noe som må få betydning for meglers ansvar.
Klageren fikk ved en tilfeldighet først tilgang til meglerforetakets kundeportal 10 dager før salgsgarantien løp ut. Det er brudd på omsorgsplikten å skjule eller å frata en rettighet til en elektronisk løsning kunden har krav på i henhold til oppdragsavtalen.
I september 2023 ble det fra klagerens side påpekt at brann i en seksjon ville kunne spres seg til de andre seksjonene. Det var uklart hvorvidt leiligheten hadde gyldig ferdigattest og brukstillatelse. Megleren svarte at han skulle kontakte styret og kommunen. Det er uvisst om dette ble gjort. Ferdigattesten datert 19. juni 2014 er ikke lengre riktig, og megleren burde ha innhentet korrekte opplysninger.
FINN.no annonsen ble ikke godkjent av klageren før den ble publisert 11. september 2023. Dette fordi klageren ikke hadde tilgang til «garantert solgt» portalen før 8. oktober 2023. Megleren ønsket at klageren skulle sende han en godkjenning i form av å stemple en skjermdump av prospektet. Det faller inn under meglerens profesjonsansvar at klageren får godkjenne FINN.no annonsen før publisering. Klageren fikk først anledning til å godkjenne annonsen to dager etter at den var lagt ut.
Megler frarådet et off-markedssalg begrunnet med at dette må antas å gi en lavere pris enn et ordinært salg med annonsering og markedsføring. Problemet i forbindelse med dette salget er imidlertid at et off-markedssalg sannsynligvis ville gitt en høyere pris. Klageren hadde allerede et bud hun kunne og ville akseptere. Meglerens rådgivning har dermed påført klageren et tap. Dette tapet kunne megleren ha avverget. Megleren burde i det minste ha innhentet fullstendige opplysninger fra de to på forhånd navngitte interessentene før markedsføringen ble iverksatt.
Som følge av informasjonen fra klageren, visste eller i det minste burde megleren forstått at klageren hadde kjøpere til eiendommen. I dette forstås at det forelå et konkret, eller i hvert fall et nært forestående bud. Klageren fikk også et konkret tilbud fra en av de to interessentene. Når megleren på samme tidspunktet uttrykte ovenfor klageren at det kun var en av interessentene som var reelt interessert, og deretter frarådet off – marked salg, medfører det brudd på god meglerskikk. Korrekt informasjon fra megleren ville sannsynligvis medført en høyere pris. Budet fra den første interessenten var høyere enn prisen den andre interessenten endte med å betale.
Det å utarbeide salgsoppgave er meglerens ansvar, jf eiendomsmeglingsloven § 6-7 (2). Megleren kan ikke etterpå vise til klagerens e-post om at hun ikke ønsket flere besøk på eiendommen. I så fall burde megleren ha stanset prosessen. E-posten var skrevet i en annen sammenheng og er slik meglerforetaket fremstiller den, tatt ut av sammenheng.
Det foreligger brudd på god meglerskikk. Megleren hos innklagede meglerforetak har ved utførelsen av oppdraget opptrådt klanderverdig. Det foreligger ansvarsgrunnlag og økonomisk tap som berettiger klageren til erstatning.
Klageren er påført et direkte og indirekte tap som følge av meglers opptreden.
Kravet innbefatter:
-Differanse mellom salgssummene (6 080 000 kroner – 4 300 000 kroner): 1 780 970 kroner
-Kapitalkostnad herunder ekstra mellomfinansieringsrente ved salg etter privatvisning 19. juni 2023 og tilretteleggingstjenester fra underleverandør 520 000 kroner
-Resultat etter re-salg i januar 2023 av ny leilighet ved kontraktsposisjon: 70 000 kroner
-Tapt rabatt om re-kjøp av ny leilighet i august 2023: 200 000 kroner
-Tapt rabatt i gratis ekstra garasjeplass ved re-kjøp av ny leilighet i august 2023: 300 000 kroner
-Egenandel Gjensidige: 100 000 kroner, tilbakebetalt rettshjelp
-Advokatkostnader: 300 000 kroner egenandel
Det foreligger direkte og adekvat årsakssammenheng mellom ansvarsgrunnlaget og tapet. Klageren er berettiget til erstatning for sitt dokumenterte tap på 3 270 970 kroner. I tillegg kreves oppreisning.
Innklagede har i korte trekk anført:
Klageren gav aldri noen beskjed til megler om at bud under 5 000 000 kroner ikke ville aksepteres. Det ble i e-post den 7. juni 2023 beskrevet ønsker om salgspris og forutsetninger fra klageren. Megler besvarte denne e-posten 8. juni 2023, med at salgsoppdrag på slike premisser ikke kunne gjennomføres.
«Jeg kan dessverre ikke innfri dine forventinger da jeg har et regelverk å følge. Da både jeg og interessentene må besikte boligen. Samt at prisantydning må samsvare med dagens marked.»
Prisantydningen var basert på øvrige salg i området, samt en objektiv vurdering av eiendommen. Dette ble sett opp mot hva megleren mente var en oppnåelig pris i markedet på dette tidspunktet.
Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd at megler i sin virksomhetsutøvelse skal opptre i samsvar med god meglerskikk, og omsorg for begge parters interesser. At megler skal utføre oppdraget med «omsorg for begge parters interesser» innebærer at avtale må være inngått på grunnlag av riktig informasjon om eiendommen. Det vises til at klageren ikke la til rette for at hverken bygningskyndig, eller interessenter for øvrig kunne befare leiligheten. Noe som vanskeliggjorde meglers jobb med å oppfylle opplysningsplikten, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 (2). I og med at det ikke forelå noen godkjent salgsoppgave kunne heller ikke megler gjøre fremstøt mot aktuelle interessenter.
I forbindelse med oppdragsinngåelse ble det snakket om å selge boligen «off-marked», men meglers klare rådgivning var at boligen måtte markedsføres. Det ble derfor inngått avtale om et ordinært salgsoppdrag. Klager gjorde oppmerksom på at det kunne være aktuelt å selge til de navngitte personene utenom markedet. Megler frarådet dette på generelt grunnlag med bakgrunn i at leiligheten da ikke ville bli «prøvd» fullt ut i markedet. Når eiendommen ikke blir markedsført, vet man ikke om det oppnås best mulig pris for objektet. Det må antas at en slik fremgangsmåte gir en lavere pris enn et ordinært salg med annonsering og markedsføring. En slik fraråding er i tråd med Finanstilsynets rundskriv 17/10650.
Det ble avtalt at leiligheten skulle klargjøres, og legges ut for salg etter sommeren. Etter avtalte med klageren ble boligen lagt ut for salg den 13. september 2023. Visning ble avholdt den 19. september. Det var tre påmeldte interessenter til visningen, men bare to dukket opp.
Den 25. september la budgiver inn første bud pålydende 4 000 000 kroner. Budet ble avslått. Videre kom det et nytt bud fra samme interessent 29. september på 4 200 000 kroner. Etter samtale med klageren ble det gitt et motbud på 4 500 000 kroner som ikke ble akseptert av interessenten. Den 13. oktober gav klager beskjed om at hun ikke ønsket å fortsette salgsprosessen. Dermed ble oppdraget avsluttet. Klageren ble ikke belastet for hverken utlegg eller oppsigelsesgebyrer. Samme budgiver kjøpte leiligheten for 4 300 000 kroner noen uker senere gjennom et annet meglerforetak. Det er helt ukjent for megler at budgiver og interessenten som klageren henviser til, skulle være villig til å betale en høyere pris enn faktisk salgssum ved salg «off-marked». Dette ble aldri formidlet til megler av de aktuelle personene.
Det tilbakevises at det ble gitt noen form for feilinformasjon til interessenten. Det ble fra meglers side orientert om at leiligheten enda ikke var klar til markedsføring, men at den ville komme ut på markedet når alt var klargjort. Når det gjelder portalløsningen er det riktig at megler ikke ga tilgang til denne. Det er her heller ingen informasjon som klageren ikke fikk orientering om av megler per e-post. Megler oversendte oppdragsavtale, egenerklæring, bud og øvrig informasjon til klageren per SMS og e-post. Meglerforetaket har forståelse for at det var upraktisk for klageren å ikke få tilgang til portalen. Klager har imidlertid fått all nødvendig informasjon på annet vis.
Det var ingen uklarhet rundt om det forelå gyldig brukstillatelse/ferdigattest. Megleren innhentet opplysninger fra kommunen om at det forelå ferdigattest, datert 19. juni 2014. Ferdigattesten ble videreformidlet i salgsoppgaven. Videre fikk klageren seg oversendt FINN annonsen og godkjente markedsføringen, den 13. september 2023.
Leiligheten ble til slutt solgt på det åpne markedet gjennom et annet Salget ble gjennomført av rundt én måned etter oppsigelsen, og solgt til samme budgiver som innklagede meglerforetak hadde forhandlet med. Det anses dermed som ren goodwill av meglerforetaket å frafalle kravet om dekning av vederlag. Noe megleren i utgangspunktet hadde krav på i henhold til eiendomsmeglingsloven § 7-3 (2).
Meglerforetaket kan ikke se at det foreligger brudd på «god meglerskikk», eller eiendomsmeglingsloven for øvrig. Megleren har ikke opptrådt klanderverdig ved utførelsen av dette oppdraget. Det er ikke grunnlag for det fremsatte erstatningskrav, da det hverken foreligger ansvarsgrunnlag eller økonomisk tap. Det er ikke grunnlag for oppreisning.
Det vises til at klageren allerede skal ha hatt bud på eiendommen. Det presiseres at dette budet aldri ble forelagt megler, og således dermed heller ikke var noe megleren kunne ta stilling til eller gi råd om. Det ble heller aldri signalisert fra interessenten til megleren om at bud var aktuelt på daværende tidspunkt. Det opprettholdes at meglers rådgivning med å fraråde et off-marked-salg er i tråd med selskapets rutiner, og rundskriv fra finanstilsynet.
Det er ikke tvil om at det er meglers oppgave å utarbeide salgsoppgave, men oppdragsgiver må tilrettelegge for at alle dokumentene faktisk kan bli utarbeidet. Det var ikke tilfelle i denne saken, da klageren ikke la til rette for at bygningskyndig kunne befare eiendommen. Dermed kunne ikke fullverdig salgsoppgave utarbeides på daværende tidspunkt. Megleren kan ikke klandres for dette.
Når det gjelder påståtte misforståelser, vises det til at meglers oversendte e-post av 8. juni 2023, som ikke var egnet til å misforstås. Megleren ga her klart uttrykk for at klagers forventninger ikke kunne innfris, da megler har et regelverk å følge. Hvor prisantydningen må samsvare med dagens marked. Det er på ingen måte dokumentert at en ville oppnådd en annen pris ved det påståtte off-marked salget. Det bestrides at megleren fikk opplysninger om at ferdigattesten ikke lenger skulle være gjeldende. Samtidig bestrides det at megleren skal ha markedsført eiendommen før godkjennelse forelå. Annonsen klageren viser til er en forhåndsvisning, som kun er forelagt klageren for godkjennelse. Leiligheten ble markedsført den 13.september 2023, etter forutgående godkjennelse fra klageren.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Nemnda har gått gjennom de enkelte klagepunkter, men finner ikke at megler har forsømt seg her. En rekke av de anførsler som klageren har kommet med, er det også vanskelig for meglerforetaket å imøtegå.
Nemnda nevner at klageren i utgangspunktet ønsket et off-marked salg, men at hun aksepterte et ordinært salg, jf. også oppdragsavtalen. Nemnda nevner at det normalt er best å selge en eiendom i det ordinære markedet. Eiendomssalg skal også som hovedregel skje ved annonsering og åpen markedsføring, jf. Finanstilsynets brev 14. mars 2018 (ref. 17/10650). Nemnda nevner også at det ikke forelå noen konkrete tilsagn fra noen av klagerens interessenter om hva de ville betale.
Nemnda nevner også at klageren hevder at megler skal ha gitt uriktig informasjon om at klageren ikke lenger ville selge eiendommen, noe meglerforetaket har bestridt. Det er klageren som her må sannsynliggjøre at megleren har forholdt seg slik, noe hun ikke har gjort.
Når det gjelder tilgangen til portalen, har nemnda forståelse for at det var upraktisk at klageren ikke fikk tilgang til portalen. Men nemnda kan ikke se at dette fikk noen praktiske konsekvenser for klageren da hun fikk all nødvendig informasjon på annet vis. Leiligheten ble også først markedsført 13. september 2023 etter forutgående godkjennelse av klageren samme dato, jf. e-post.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.