RFE-2023-248
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 19. august 2024.
Per Racin Fosmark, leder
Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
Proaktiv Eiendomsmegling Småstrandgaten
v/advokat Sven Soot
Tryg Forsikring
Saken gjelder:
God meglerskikk og krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 20. juli 2023 kjøpte klageren en eierseksjonsleilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Både på visning og da klageren i etterkant av budaksept var innom leiligheten for å foreta en arealoppmåling, hadde det vært en tydelig lukt i leiligheten. Partene er uenige i hva megler skal ha sagt da klageren spurte hva lukten kom av. Klageren hevder at megleren svarte kategorisk at lukten skyldtes tørre vannlåser. Megleren mener derimot å ikke ha hatt noen kjennskap til hva som var årsak til lukten, og opplyste kun om at dette er en lukt som typisk stammet fra tørre vannlåser. Senere viste det seg å være fukt på begge soverommene. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å opplyse som hun gjorde, samt om det gir grunnlag for erstatning. Klageren krever erstatning med 400 620 kroner.
Klageren har fått utbetalt 80 000 kroner i erstatning fra selgerens boligselgerforsikring for fuktproblematikken.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er jurist.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Avvisning
Det foreligger tilstrekkelige bevis for at klagerens påstander er riktig. Saken kan følgelig behandles på en forsvarlig måte av nemnda.
Ansvarsgrunnlag
Da klageren var på visning merket klageren en påtagelig lukt i leiligheten. Da klageren spurte megleren hva lukten kom fra, fikk han til svar at det skyldtes tørre vannlåser. Det hadde ikke bodd noen i leiligheten på flere måneder, derav lukten fra vannlåser. Klageren spurte om det kunne skyldes fukt, men fikk beskjed om at det var det ikke. Megleren slo dette fast helt kategorisk.
Megleren fortalte at hun selv eier et eldre hus, og at hun derfor var godt kjent med tørre vannlåser. Siden det ikke var opplyst om noe fukt i tilstandsrapporten, og megleren var tillitsvekkende og hadde lang fartstid i bransjen, slo klageren seg til ro med denne forklaringen. Klageren merket den samme lukten da han var i leiligheten for å gjøre arealmålinger etter å ha fått tilslaget. Klageren fikk også da den samme forklaringen fra megler.
Klageren var tydelig på sine bekymringer rundt fukt på visning. Som følge av at klagerens sønn har helseproblemer, ville han unnlatt å by på leiligheten dersom han hadde fått den minste mistanke om at det var fuktproblematikk av ukjent årsak.
Etter kjøpet viste det seg å være fukt på begge soverommene. Lukten som ifølge megleren skyldtes tørre vannlåser, forsvant ikke før det ene soverommet var blitt utbedret og det andre ble avstengt. Det avstengte soverommet er nå under ombygging/sanering.
Som følge av meglers opplysningssvikt måtte klageren bo i stua mens hans barn bodde hos sin mor, inntil det ene soverommet var blitt sanert. Det tok flere måneder før klageren kunne påbegynne oppussingen, da man undersøkte om det var grunnlag for å heve kjøpet.
I salgsoppgaven under avsnittet «Standard» sto det:
«Som sagt så fremstår leiligheten velholdt. Det er dog noe behov for oppussing/modernisering, men kun om man selv måtte behage».
Leiligheten innfridde ikke forventningene som disse opplysningene ga interessentene.
Klageren har kontaktet budgiveren med det nest høyeste budet, og spurt om de merket seg lukten og fått noen forklaring på hva den kunne skyldes. Klageren har fått en skriftlig erklæring der det bekreftes at det var en distinkt lukt under visningen og at megleren sa at «hvis dere kjenner en lukt, så er det på grunn av vannlåsen». Det fremsto som at megleren mente dette var den konkrete og eneste grunnen til lukten i leiligheten. Det er altså flere som kan bekrefte å ha fått samme forklaring fra megler. I tillegg har megler ved mer enn en anledning beklaget seg muntlig for å ha fremstilt det som om hun visste hva lukten skyldtes. Videre var det en annen megler på meglerkontoret som ba klageren om å fremsette erstatningskrav som følge av deres håndtering av salget.
Det er hevdet fra meglerforetakets side at det ikke var noen lukt å merke i leiligheten da en tok på seg oppdraget. Dette står i kontrast med det klageren har blitt fortalt av naboen i etasjen over, som kan fortelle at hun har luftet året rundt for å få bort lukten fra leiligheten under. Det bemerkes også at vinduer og ytterdører var åpne for lufting da klager var på visning og senere arealoppmåling.
Hvis megleren ikke hadde opplyst til klageren og andre budgivere at hun visste hva lukten i leiligheten skyldtes, ville den blitt solgt til en mye lavere pris. Dette utgjør et økonomisk tap. Med en kraftig lukt i leiligheten der årsaken er ukjent, hefter det stor risiko. Hadde megleren sagt som sant var, at hun ikke visste hva lukten kom av, hadde klageren avstått fra å inngi bud på leiligheten. Basert på en samtale med paret som hadde det nest høyeste budet, ville heller ikke de inngitt bud i en slik situasjon.
Klageren hadde inngitt et bud på 3,7 millioner kroner, da dette paret la inn bud på 3,8 millioner kroner. Deres høyeste bud var på 3,9 millioner kroner, og klageren fikk tilslaget på 3,95 millioner kroner. Andre budgivere ga seg på 3,51 millioner kroner. Disse kan potensielt ikke ha fått den samme feilinformasjonen fra megler. Prisen ble drevet opp av to budgivere som var gitt uriktig informasjon fra megler og dermed forledet til å by mot hverandre. Budrunden ville derfor med stor sannsynlighet ha stanset på maksimum 3,51 millioner kroner. I ettertid kan en umulig fastslå at salgssummen ville blitt den oppnådde salgssummen basert på feil opplysninger fratrukket utbedringskostnadene.
Klageren krever erstatning med 400 620 kroner.
Sak mot selger og selgers boligselgerforsikring
Klageren har inngått forlik med selger og fått utbetalt 80 000 kroner i erstatning for manglene ved de to soverommene. Det tok vel seks måneder å komme til en enighet, men klageren fikk gjennomslag for sitt innledende krav. I dette ligger det en erkjennelse av at det forelå mangler knyttet til fukt. Etter klagerens oppfatning, visste sannsynligvis selger om fuktproblematikken.
Klageren holder ikke megler ansvarlig for fuktskaden, slik meglerforetaket fremstiller det. Megleren må derimot ta ansvaret for å ha feilinformert om leilighetens beskaffenhet for slik å dekke over mangler. På denne måten kunne man oppnå en høyere pris for selger som resulterer i en høyere provisjon til megler.
Kostnaden for å utbedre manglene var anslått til rundt 113 000 kroner, med forbehold om at det ikke blir avdekket ytterligere fukt når det siste soverommet skal utbedres. Klageren var imidlertid interessert i å få en avslutning på saken og kom til en minnelig løsning med selger. Erstatningssummen som klageren er blitt tilkjent av selger, er irrelevant for saken mot megler.
Leiligheten hadde ikke blitt solgt for 3,95 millioner kroner dersom den hadde blitt markedsført på en korrekt måte. Utbedringskostnadene hadde derimot vært den samme uavhengig av om leiligheten kostet 2 millioner eller 4 millioner kroner, og tvisten med selger hadde endt med samme resultat.
Klageren stiller seg undrende til at en så erfaren megler gjør en grunnleggende feil som å fremme påstander som hun ikke har dekning for. Slik opptreden medfører at forbrukere får mindre tillitt til eiendomsmeglere. Det er uklart om megleren har gitt disse uriktige opplysningene med viten og vilje. Det er også verdt å merke seg at meglers fremstilling av hendelsesforløpet har endret seg etter at meglerforetakets sikkerhetsstiller ble involvert i saken.
Det er ingen tvil om at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, og det kan også diskuteres om megler har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7. Det foreligger også brudd på markedsføringsloven §§ 7 og 8, og særlig sistnevnte bestemmelse, ettersom megleren unnlot å gi uttrykk for sin usikkerhet rundt hva lukten skyldtes, men tvert imot hevdet å vite det med sikkerhet. Megleren har villedet budgivere til å by mer enn de ellers ville ha gjort, og på den måten presset opp prisen under feil forutsetninger.
Innklagede har i korte trekk anført:
Avvisning
Det står påstand mot påstand når det gjelder hva som skal ha blitt sagt muntlig mellom partene. Saken er ikke egnet for nemndsbehandling da den reiser bevisspørsmål som vanskelig lar seg avgjøre uten en muntlig prøving. Saken må derfor avvises.
Ansvarsgrunnlag
Megler avholdt flere visninger av leiligheten. Ansvarlig megler og en annen ansatt ved meglerkontoret hadde vært i leiligheten ved tidligere anledninger, både i forbindelse med møter med selger og visninger forut for de visninger som klager deltok på. Megler hadde ellers kjennskap til leiligheten gjennom de opplysninger som var gitt fra selger og som fremgikk av tilstandsrapporten. Det sto ingenting om fuktproblemer i leiligheten i hverken opplysninger fra selger eller tilstandsrapporten.
Etter at klageren kjøpte leiligheten viste det seg at det var fuktproblemer, og at disse kunne forklare en lukt i leiligheten. Klager rettet krav mot både selger og megler, og har mot selger forlikt ut kostnadene knyttet til mangelen som forårsaket lukt i leiligheten.
Partene er uenige om hva som skal ha blitt sagt på de aktuelle visningene. Her står det påstand mot påstand.
Megleren hadde ingen kjennskap til hva en eventuell lukt stammet fra, men erindrer å kunne ha sagt noe i retning av at «dette er en typisk vannlåslukt». Lukt fremstår som en subjektiv oppfattelse, og det er vanskelig å skulle konstatere hvilken lukt megler har kjent kontra hvilken lukt kjøper skal ha henvist til. Megleren har ikke gitt noen villedende uttalelser.
Det foreligger hverken brudd på opplysningsplikten eller kravet til god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 6-7. Megleren har ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.
Årsakssammenheng og økonomisk tap
Klager rettet krav mot både selger og megler. Klageren har inngått forlik med selger og fått oppgjør for mangelen knyttet til fuktproblematikken. Mangelen som forelå ved budgivning er blitt kompensert, og det må derfor antas at salgssummen på leiligheten samsvarer med markedsverdi på leiligheten uten mangel. Meglerforetaket kan ikke se at det foreligger noe økonomisk tap for klageren.
Meglerforetaket kan uansett ikke se at klager har anledning til å kreve ytterligere erstatning av megler i dette tilfellet. Det vises for øvrig til nemndspraksis rundt dette spørsmålet, eksempelvis RFE-2021-54.
Videre kan det ikke være påregnelig for megler å bli holdt ansvarlig for en fuktskade som hun ikke var kjent med eller hadde forutsetninger for å vite noe om, basert på en uttalelse om at en lukt var typisk for tørre vannlåser.
Ingen av vilkårene for erstatning er oppfylt.
Meglerforetaket vil på bakgrunn av ovennevnte påstå at klagen ikke kan føre frem.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Et spørsmål i saken er hva megler skal ha sagt om hva lukten skyldtes. Her står det påstand mot påstand. Det er klageren som her må sannsynliggjøre at megleren uttrykkelig har sagt at dette skyldtes vannlåsen, noe klageren ikke har gjort.
Ut fra det resultat nemnda har kommet til, behøver nemnda ikke å ta stilling til om erstatningsvilkårene er oppfylt, herunder betydningen av at klageren har akseptert en erstatning fra selger.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.