RFE-2023-252

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 19. august 2024.

 

Per Racin Fosmark, leder

Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:

Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Majorstuen

 

Saken gjelder:

Parkering. Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

I mai 2023 kjøpte klagerne en eierseksjonsleilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Før kjøpet ble klagerne informert om at det var mulig å leie parkeringsplass i sameiet, men at det forelå en venteliste for dette. Klagerne er av den oppfatning at megleren ga uriktige og utilstrekkelige opplysninger om ventetidens lengde. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder sin undersøkelses- og opplysningsplikt, og videre om dette gir grunnlag for erstatning.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klagerne har i korte trekk anført: 

Etter klagerne ble kjent med leilighetens Finn-annonse 15. mai 2023, fattet de interesse på bakgrunn av leilighetens størrelse, beliggenhet og opplysning om at det medfulgte garasje/parkering. Klagerne tok derfor kontakt med megleren som sa at det skulle avholdes budrunde samme dag. Ifølge megleren hadde klagerne dårlig tid, og dersom de ville ha leiligheten, måtte de inngi bud med frist klokken 15:30.

Under visningen spurte klagerne om leilighetens garasje- og parkeringsmuligheter. Megleren svarte at sameiet ikke hadde garasje, men at man kunne leie parkeringsplass. Videre fortalte han at det var få på ventelisten, og at det ikke ville ta lang tid å få tildelt parkeringsplass.

Klagerne var veldig interesserte i leiligheten og syntes derfor at det var greit å vente på parkeringsplass. De regnet med at tildelingen ville være i orden når de kom hjem fra tur seks uker senere.

Uken etter at klagerne fikk tilslag på budet sitt og kjøpekontrakten ble signert, fikk de besøke leiligheten på nytt. Siden kontraktsmøte ble gjennomført uten selgeren, var besøket i leiligheten første gang klagerne møtte selgeren. I den forbindelse spurte klagerne om leilighetens parkeringsmuligheter. Selgeren visste ikke hvor mange beboere som stod på ventelisten, men informerte om at det ikke ville ta lang tid før klagerne fikk tildelt en plass. Selgerens svar samsvarte dermed med det megleren hadde gitt uttrykk for, og klagerne antar at bakgrunnen for dette var at selgeren hadde sagt det samme til megleren tidligere.

Den 25. mai 2023 sendte klagerne en e-post til sameiets styre, hvor de ba om å bli satt på venteliste for parkeringsplass. I tillegg spurte klagerne om tildelingen kunne forventes å være nært forestående. Styret svarte at klagerne stod på syvende plass på ventelisten, men at de ikke kunne si noe om hvor lang tid tildelingen ville ta.

I en e-post av 6. juni 2023 skriver megleren at det ble gitt tydelig informasjon om parkeringsleie i både Finn-annonsen og salgsoppgaven. I tillegg skriver megleren at han bevisst benyttet formuleringen «parkeringsleie», da det ikke medfulgte noen fast parkerings- eller garasjeplass. Dette var imidlertid kun nevnt i salgsoppgaven som klagerne først fikk tilsendt etter forespørsel 7. juni 2023, altså tre uker etter kjøpekontrakten ble signert. Det var ikke nevnt i Finn-annonsen som megleren henviste til under visningen. I Finn-annonsen fremgikk det en lenke til salgsoppgaven, men denne førte ikke til den fullstendige salgsoppgaven. Klagerne ble dermed først kjent med den fullstendige salgsoppgaven da de mottok denne 7. juni 2023.

Når det gjelder meglerforetakets anførsel om at informasjon om ventetiden for parkeringsplass var inntatt i en bildetekst i salgsoppgaven, var denne svært skjult. Bildeteksten var ikke inntatt under hovedbildet i annonsen, og man måtte lete rundt for å finne bildekarusellen hvor denne fremgikk.

I en e-post fra megleren 7. juli 2023 fremgår det at megleren hadde kontaktet sameiets styre for å spørre om parkeringsmulighetene. Siden styret hadde vært usikre på ventetiden, kunne ikke megleren skrive noe annet enn at det forelå en venteliste. Det stod imidlertid ingenting om noen venteliste i Finn-annonsen. Klagerne ble først opplyst om dette etter de spurte megleren under visningen.

Til forskjell fra megleren, svarte styret umiddelbart på hvor mange som stod på ventelisten da klagerne sendte forespørsel om dette 7. juni 2023. Svaret var noe helt annet enn hva klagerne var blitt forespeilet av megleren og selgeren. Klagerne har hatt garasjeplass på alle stedene de har bodd. Dersom de visste at det ville være problemer med å få tildelt parkeringsplass, ville de ikke inngitt bud.

I ettertid har klagerne blitt kjent med at selgeren var styremedlem i sameiet i to år. Han burde derfor ikke hatt problemer med å fremskaffe opplysninger om parkeringsmulighetene.

Slik det fremgikk av Finn-annonsen, virket det som at megleren solgte leiligheten med tilhørende garasje/parkering. Bakgrunnen for dette var at de månedlige felleskostnadene ble oppgitt å være 4 742 kroner. Felleskostnadene uten parkering beløper seg til 4 192 kroner.

Den 13. september 2023 sendte klagerne en e-post til meglerforetaket som de mottok svar på dagen etter. I svaret ga meglerforetaket uttrykk for at megleren hadde snakket med sameiets styreleder 9. mai 2023, men at styrelederen hadde sagt at han skulle ringe megleren tilbake etter nærmere undersøkelser. Ifølge meglerforetaket fulgte megleren opp dette dagen etter uten at styrelederen ringte tilbake. Dette stemmer imidlertid ikke. I e-posten fra meglerforetaket var det vedlagt to vedlegg som skulle dokumentere meglerens henvendelser til styrelederen. Til forskjell fra hva meglerforetaket påstår, fremgår det av vedleggene at henvendelsene ikke ble foretatt hver sin dag, men samme dag klokken 14:36 og 14:42. Dokumentasjonen på henvendelsene ble uansett aldri fremlagt for klagerne før inngåelsen av kjøpekontrakten. I tillegg viser det meglerens og selgerens manglende undersøkelser. Teksten i de ulike vedleggene er også forskjellig. Meglerforetaket har forklart at dette skyldes utskrift i ulike format, men det kan ikke stemme.

Den 22. september 2023 sendte klagerne en ny e-post til meglerforetaket hvor de fremholdt fem punkter hva gjaldt meglerens manglende kunnskap om parkering som de mener er kritikkverdige. I en e-post av 28. september 2023 svarte meglerforetaket at de var enig med klagerne om at det ikke var gitt tilstrekkelig informasjon med hensyn til parkering i annonsen. De mente likevel at megleren hadde gitt tilstrekkelig informasjon, samt at megleren hadde vært påpasselig med å kommunisere dette på visning. Under visningen måtte imidlertid klagerne spørre megleren om informasjon knyttet til parkering.

I e-posten påstår også meglerforetaket at det hverken er noe kutyme eller plikt for segler til å innhente opplysninger fra styret selv. Klagerne kan ikke se at dette følger av lovgivningen. Det er derimot slik at både megler og selger er pålagt å foreta undersøkelser som kan ha betydning for kjøper. I dette tilfellet har megleren unnlatt å kontakte styret på nytt for å få informasjon knyttet til ventetiden for parkeringsplass. Klagerne tilegnet seg imidlertid slik informasjon etter å ha sendt kun én e-post til styret. Dersom megleren hadde ringt styret, ville han fått riktig svar.

Klagerne fikk aldri beskjed om at megleren ikke hadde mulighet til å være med på overtakelsen. Selv om megleren i en e-post av 21. juni 2023 bekreftet at han skulle delta på overtakelsen 15. august 2023 klokken 15:00, møtte han ikke opp.

Ut fra informasjonen som fremgikk av Finn-annonsen, har klagerne kjøpt leiligheten i god tro om at det medfølger garasje/parkering. De ble aldri informert om at ventelisten var lang, og at de kunne risikere å måtte vente ett til to år. Klagerne hadde ikke inngitt bud på leiligheten dersom de var kjent med disse forholdene.

Klagerne har ikke fått tildelt noen parkeringsplass enda, og vurderer å flytte for å unngå en ny vinter uten parkering.

Leiligheten ble annonsert med månedlige felleskostnader på 4 702 kroner, herunder parkeringsleie på 550 kroner. Leilighetens merverdi med leie av parkeringsplass utgjør dermed opp mot 300 000 kroner. Som følge av at klagerne har betalt denne merverdien uten å få tilgang til parkeringsplass, krever de dette tilbakebetalt. Leilighetens markedsverdi uten parkeringsmulighet er omkring 7 100 000 kroner. Siden parkeringsmulighet har stor verdi, var klagerne villige til å betale 7 400 000 kroner for leiligheten.

På bakgrunn av det ovennevnte, krever klagerne opptil 300 000 kroner i erstatning.

Innklagede har i korte trekk anført:

I Finn-annonsens overskrift ble leiligheten markedsført med «parkeringsleie». Det fremgikk dermed tydelig av annonsen at det dreide seg om leie av parkeringsplass. Dette fremgikk også av salgsoppgaven hvor det under avsnittet «Parkering»:

«Sameiet disponerer 21 parkeringsplasser på tomten, og leies ut til beboere iht. venteliste»

Informasjon om ventetid ble ikke uttrykkelig nevnt i Finn-annonsens tekst, men fremgikk av en av bildetekstene.

Megleren har tidligere tatt selvkritikk overfor klagerne, og innrømmet at informasjonen om ventetid burde vært presisert tydeligere i Finn-annonsen. Informasjon om ventetid var imidlertid tydelig gjengitt i salgsoppgaven som kunne lastes ned fra Finn-annonsen. Megleren presiserte også at det var ventetid for å få tildelt parkeringsplass under visningen. Dette har også klagerne gitt uttrykk for i sin klage. Klagerne ble altså informert om ventetid for parkeringsplass før de inngikk bindende avtale.

Megleren har aldri gitt uttrykk for at det ikke ville ta lang tid før klagerne fikk tildelt parkeringsplass. Megleren hadde ikke kunnskap om ventetiden og var i kontakt med styret to ganger for å få svar på dette. Det vises i den forbindelse til meglerens notater fra sin kontakt med styret hvor styrelederen ikke kunne oppgi hvor lang ventetiden var. Siden megleren ikke fikk noe konkret svar fra styret, ga han under visningen uttrykk for at han ikke visste hvor lang ventetiden var. Megleren ga dermed klagerne tilstrekkelige opplysninger knyttet til ventetid for leie av parkeringsplass. Megleren kan for øvrig ikke hefte for hva selgeren skal ha uttalt overfor klagerne etter inngåelsen av kjøpekontrakten. Selgeren informerte aldri megleren om lengden på ventetiden, og megleren forholdt seg til styrets uttalelse om at det var usikkert hvor lang ventetiden var. Meglerens handlemåte var forsvarlig, og han har ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Det foreligger dermed ikke grunnlag for erstatning.

Selv om opplysningen om ventetid burde blitt presisert tydeligere i Finn-annonsen, var opplysninger om dette inntatt i salgsoppgaven som megleren måtte kunne forvente at klagerne leste. Det er uansett ubestridt at klagerne, før det ble inngått bindende avtale, var innforstått med at det dreide seg om leie av parkeringsplass samt at det var ventetid. Klagerne har selv bekreftet at de ble informert om dette under visningen. Det er selvfølgelig kjedelig at ventetiden ble lenger enn hva klagerne hadde regnet med, men det er ikke noe som kan kreves erstattet av meglerforetaket.

Til tross for at klagerne ikke hadde fått noen avklaring på ventetidens lengde, valgte de å kjøpe leiligheten. Dersom parkeringsplass var avgjørende for kjøpet, måtte klagerne ha bedt om en presis angivelse av ventetiden før de kjøpte. Når det viser seg at ventetiden ble lenger enn hva klagerne så for seg, er dette noe de må bære risikoen for selv.

På bakgrunn av det ovennevnte, kan klagen ikke føre frem.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

Det er på det rene at det ikke ble opplyst i selve Finn-annonsen at det var venteliste på p-plasser. Meglerforetaket har også tatt selvkritikk på at det ikke fremkom tydelig i selve annonsen, men bare av en bildetekst, at det var ventetid. Dette ga megler uttrykk for før det ble en klagesak for nemnda.

P-plass er en viktig faktor når det gjelder kjøp av bolig, og det skulle stått i Finn-annonsen at det var ventetid, jf. markedsføringsloven § 2 og § 8. Men dette ble presisert og fremgikk uttrykkelig i salgsoppgaven. Klagerne har anført at megler skal ha opplyst at ventetiden var kort, noe meglerforetaket har bestridt. Det står her følgelig påstand mot påstand som nemnda ikke kan ta stilling til.

Erstatningskravet kan etter dette ikke føre frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Megleren til Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Majorstuen har opptrådt i strid med markedsføringsloven § 2 og § 8. Erstatningskravet fører ikke frem.