RFE-2023-265
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 19. august 2024.
Per Racin Fosmark, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
DNB Eiendom AS avd. Kongsvinger
Saken gjelder:
God meglerskikk og krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
I mai 2022 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagernes enebolig. Eneboligen var bygget i 2021, mens garasjen var av eldre dato. I egenerklæringen hadde klagerne krysset av nei på spørsmålet om det var utført arbeid av ufaglærte, samt opplyst at det var et nytt hus, oppført av en bestemt boligleverandør. Etter salget reklamerte kjøperen på flere feil og mangler ved eiendommen, herunder at garasjen hverken var ny eller oppført av den bestemte boligleverandøren. Tvisten endte i et forlik hvor klagerne utbetalte 160 580 kroner til kjøper.
Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å avdekke de uriktige opplysningene vedrørende garasjen i egenerklæringen og gjøre klagerne oppmerksom på dette. Videre er det spørsmål om det er grunnlag for erstatning. Klagerne krever erstattet det beløpet som ble utbetalt til kjøper, samt advokatkostnadene de ble påført i forbindelse med mangelskravet, på totalt 203 825 kroner.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Klagerne engasjerte meglerforetaket til å bistå dem ved salget av eneboligen sin. I og med at huset til klagerne var helt nytt, valgte de ikke å tegne boligselgerforsikring. Ved utfyllingen av egenerklæringen huket klagerne av nei under punkt 14, hvor spørsmålet var om ufaglærte har utført arbeid som normalt bør utføres av faglærte. Videre hadde klagerne i punkt 16 oppgitt at det var et nytt hus oppført av Norbohus. Da klagerne utfylte egenerklæringen, tenkte de ikke på den eldre garasjen som stod på eiendommen.
Etter salget oppstod det tvist med kjøperen, som rettet erstatningskrav mot klagerne på bakgrunn av en rekke påståtte feil og mangler ved eiendommen. Kravet knyttet seg blant annet til forhold ved den gamle garasjen. Både kjøperen og klagerne var bistått av advokat under reklamasjonsprosessen. Saken endte med forlik hvor klagerne måtte betale 160 580 kroner i erstatning til kjøper.
Megler burde ha gjennomgått egenerklæringen før den ble fremlagt for kjøper. Dersom megleren hadde gjort dette, ville han som den profesjonelle aktør ha oppdaget at klagerne hadde krysset av feil på spørsmålet i punkt 14. Han skulle da gjort klagerne oppmerksomme på at de ikke kunne huke av nei og skrive som de gjorde under punkt 16. Klagerne har som selger liten erfaring med slik dokumentasjon, megleren burde derfor påpekt feilen slik at de kunne rette den opp. Denne feilen har endte med å koste klagerne dyrt.
Som følge av meglers unnlatelse rettet kjøperen krav mot klagerne knyttet til den gamle garasjen. Klagerne krever erstattet de 160 580 kroner som de endte med å betale kjøper i erstatning, samt advokatkostnadene de pådro seg i forbindelse med tvisten, på 43 245 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Under salgsprosessen orienterte megler om egenerklæringen som skulle fylles ut av klagerne. Megleren ga veiledning om utfylling, og viktigheten av å tenke igjennom alt en er kjent med av feil og mangler ved eiendommen. Det ble også informert om opplysningsplikten som påhviler selger, og konsekvensene av å oppgi uriktige opplysninger i egenerklæringen.
Klagerne foretok selv avkrysningen i egenerklæringen. Klagerne har under punkt 16 krysset feil/utelatt å gi svar vedrørende garasje.
Etter salget ble det kjent for megler at kjøperen reklamerte på flere forhold overfor klagerne. Klagerne og kjøper inngikk forlik i saken med bistand fra advokat, uten meglers involvering. Senere rettet klagerne erstatningskrav mot meglerforetaket på bakgrunn av påstått manglende rådgivning ved utfylling av egenerklæringen, og at dette var årsaken til deres utbetaling til kjøper.
Meglerforetaket kan ikke se at megleren har forsømt seg på noe vis. Megleren er ikke bygningskyndig, og hadde ingen grunn til å mistenke at avhukingen var feil/utilstrekkelig. Det var ingenting ved garasjens utforming eller utseende som skulle tilsi at selgers avkrysning ikke stemte. Garasjen så ut til å være fagmessig utført, og det forelå ingen indikasjoner på at den ikke kunne vært oppført av fagfolk. Det vises til bildene av garasjen inntatt i salgsoppgaven. At garasjen ikke var like ny som boligen er ikke ensbetydende med at den ikke var oppført av faglærte.
Megleren har gitt tilstrekkelig informasjon og veiledning omkring egenerklæringen og utfyllingen av denne. Klagerne bærer selv ansvar for sin egen avkrysning. Det er klagerne som kjenner eiendommen, og megler har som utgangspunkt ingen forutsetning til å vurdere om avkrysningen er feil. Hele hensikten med skjema er nettopp at det er klagernes egen erklæring. Under enhver omstendighet, var det ingen åpenbare misforhold mellom klagernes avkrysning og hvordan garasjen fremstod, som foranlediget ytterligere undersøkelser fra meglers side.
Dersom det foreligger mangler som berettiger kjøper et prisavslag/forlik, utgjør dette prisavslaget/forliket ikke et økonomisk tap for klagerne. Formålet med prisavslag er å gjenopprette balansen mellom kjøper og selger i henhold til kjøpekontrakten. Gjennom prisavslaget er salgssummen er blitt korrigert til riktig nivå.
Videre foreligger det ikke årsakssammenheng mellom meglers håndtering av salget og kravet som kjøperen rettet mot klagerne. Følgelig er det heller ingen årsakssammenheng mellom meglerens håndtering og forlikssummen som ble utbetalt kjøper. Det bemerkes at det er flere forhold ved eiendommen som har ledet til klagernes forlik med kjøper, og ikke garasjen alene. Forliket innebærer et fullt og endelig oppgjør for alle de påberopte mangler. Megler svarer ikke for eiendommens bygningsmessige tilstand, eller feil og mangler etter avhendingsloven.
Erstatningskravet kan ikke føre frem.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Det er ingen holdepunkter for at megleren skulle sett at garasjen var oppført av ufaglærte, eller fikk en oppfordring til å undersøke dette nærmere. En megler er ikke bygningskyndig.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klagerne] gis ikke medhold.