RFE-2023-271

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 19. august 2024.

 

Per Racin Fosmark, leder

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Klager:

v/advokat Kjell Bentestuen

Advokatfirma Wigemyr & Co DA

 

Innklaget:

EiendomsMegler 1 SR-Eiendom AS avd Kristiansand

v/advokat Bjørge Skjeldestad

Tryg Forsikring

 

Saken gjelder:

Brudd på meglers rådgivnings- og omsorgsplikt

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klagerne solgte en boligeiendom som de hadde arvet etter faren, gjennom innklagede foretak i mars 2023. På salgstidspunktet var det igangsatt arbeid med å revidere reguleringsplanen for området. For klagernes eiendom var det anbefalt fortetning med en boligtomt. Dette gjorde eiendommen interessant for profesjonelle utbyggerne. Eiendommen ble også solgt til et utbyggerfirma. Kjøper tok forbehold i budet om kommunens godkjenning av en ekstra boligtomt for bygging av ny enebolig. Reguleringsplanen ble vedtatt av kommunens bystyre, men ble senere påklaget til statsforvalteren (tidligere fylkesmannen). Dette førte til konflikt med kjøper og økonomisk tap for klagerne. Klagerne følte seg presset til å godkjenne kjøpers krav om omgjøring av overtakelsen og tilbakeføring av kjøpesummen, under henvisning til forbeholdet. Spørsmålet i saken er om megler har forsømt sin omsorgs- og rådgivningsplikt, herunder opptrådt i strid med god meglerskikk i forbindelse med formuleringen som ble inntatt i kjøpekontrakten, samt gjennom mangelfull informasjon og rådgivning knyttet til risikoen ved å godta bud med slikt forbehold. Videre er det spørsmål om dette gir klagerne rett til vederlagsnedsettelse og erstatning.

Klagerne krever at meglers vederlag settes ned eller faller bort i sin helhet. Videre kreves erstatning oppad begrenset til 401 938 kroner.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:

Eiendommen var omfattet av en reguleringsplan vedtatt i 1969. På salgstidspunktet var det igangsatt arbeid med revidering av reguleringsplanen for området. Hovedhensikten med revideringen var å tillate en naturlig videreutvikling av den eksisterende bebyggelsen og mulighet for fortetning/fradeling av enkelttomter, der forholdene og planfaglige argumenter tilsa det. For klagernes eiendom var det i planprosessen anbefalt fortetning med én boligtomt. Slik ble også reguleringsplanen vedtatt i kommunens bystyre 15. februar 2023, med endringer i møte 26. april 2023. Mulighetene dette gav, økte verdien på eiendommen og gjorde den interessant for profesjonelle utbygger. Eiendommen endte også med å bli solgt til en utbygger.

Ved inngivelse av bud ble det tatt følgende forbehold:

«Budet tar forbehold om ekstra tomt må være godkjent av Kommunen for bygging av ny enebolig»

I kjøpekontrakten pkt. 9 ble forbeholdet formulert til:

«eiendommen overtas når endring av reguleringsplan [området] er endelig vedtatt, dvs. senest en uke etter endelig vedtak i Bystyre»

Det ble videre henvist til punkt 14 i kontrakten der det sto:

«Forbehold: Budet tar forbehold om ekstra tomt må være godkjent av Kommunen for bygging av ny enebolig»

Manglende kunnskap, opplysninger og råd knyttet til sentral lovgivning

Da klagerne aksepterte budet var de ikke klar over at det var adgang til å påklage kommunens vedtak knyttet til reguleringsplanen. Vedtaket ble påklaget, noe som førte til konflikt med kjøper med påfølgende økonomisk tap for klagerne. Konflikten og det økonomiske tapet samt de øvrige belastningene klagerne ble påført, hadde vært unngått dersom megleren hadde opplyst og gitt nødvendige råd knyttet til risikoen og uklarheter knyttet til forbeholdet i budet.

Det må kunne forventes at megler har kunnskap om adgangen til å klage over det offentliges forvaltningsvedtak. Alle forvaltningsvedtak kan som hovedregel påklages, jf. forvaltningsloven. Forvaltningsloven gjelder også for byggesaker og herunder vedtak om reguleringsplaner, jf. plan og bygningsloven § 1-9 og § 12-12 tredje ledd.

Med kunnskapen eiendomsmegler skulle hatt, burde megleren også ha sett problemene og uklarhetene knyttet til kjøpers budforbehold, både da budet ble gitt, akseptert og i forbindelse med formuleringen som ble inntatt om dette i kjøpekontrakten. Kjøpers forbehold om en ekstra tomt, var det eneste viktige og helt avgjørende for om kjøper var forpliktet etter avtalen til å gjennomføre kjøpet.

Meglers omsorg, rådgivning og medvirkning til kjøpers krav om heving

Kjøper krevde at overtakelsen ble omgjort og kjøpesummen tilbakebetalt. Klagerne følte seg sterkt presset til å godta kjøperens krav. Megleren viste lite omsorg og ga dårlige og uriktige råd, og var i stedet aktivt medvirkende til kjøpers krav. Det eneste megleren gjorde var å be klagerne bekrefte at overtakelsen kunne reverseres, og at de godtok at kjøpesummen ble betalt tilbake. Eiendomsmegleren hevdet at dersom de ikke gjorde dette, ville det bli en «case» underforstått et problem. Klagerne oppfattet uttalelsen som en trussel.

Kjøpesummen var innbetalt og overtakelse gjennomført. Klagerne hadde da krav på å få kjøpesummen utbetalt. I stedet påvirket meglerforetaket dem til å betale tilbake kjøpesummen og omgjøre overtakelsen. Ikke bare var dette dårlig rådgivning og mangel på omsorg, det var også direkte feil, noe meglerforetaket og deres ansvarsforsikringsselskap også i ettertid synes å mene. Begge anfører at det er klart at det er den profesjonelle kjøperen som har risikoen for at forbehold skal ha en annen forståelse enn sin ordlyd.

Meglers informasjon og råd ville ikke nødvendigvis ført til at kjøper trakk sitt bud. Det hadde kommet an på hva klagerne ville ha gjort, og hva kjøper hadde fått vite og i så fall valgt. Hadde megler hatt den kunnskapen som kunne forventes, og sett svakheten ved kjøpers sitt forbehold samt gitt råd rundt dette, kunne klagerne selv vurdert og valgt hvordan de ville forholdt seg. De kunne godtatt budet, bedt om en avklaring eller avslått budet. Klagerne hadde klart en interesse i å bli gjort oppmerksom på svakheten og problemet så tidlig som mulig, og ikke først i ettertid når skaden materialiserte seg. Hadde megleren hatt nødvendig kunnskap, kunne man presisert forbeholdet på en forsvarlig måte som både hadde ivaretatt kjøper og selger, og slik at tvist og ulik forståelse av forbeholdets innhold ble avverget.

Megleren var allerede på budgivningstidspunktet inne i bildet med råd til kjøper om formulering av forbeholdet i budet. Meglerforetaket var klart involvert og har derfor et særlig ansvar for det de faktisk gjorde og ga råd om. Dersom forbeholdet var så klart som det hevdes, motsies dette av det faktum at klagerne, som selgere, senere ble bedt om både å reversere overtakelsen og tilbakebetale kjøpesummen. Meglerforetaket mente den gang at dette forbeholdet absolutt ikke var klart, og strandet som følge av klagefristen. En klagefrist eiendomsmegleren ikke kjente til.

Det var klagerne som ba om at passusen «overtakelse når reguleringsplanen var endelig vedtatt av bystyret» ble inntatt i kjøpekontrakten. Det var bare klagerne som kom med innspill når utkast til kjøpekontrakt forelå. De ønsket en nærmere konkretisering i kjøpekontrakten, for nettopp å unngå uklarhet rundt forbeholdet og overtakelsestidspunktet. Kjøpekontrakten ble godkjent av megler og fagansvarlig i foretaket. De formidlet ikke klagernes innspill til kjøpekontrakten til kjøper før signering.

Om dette er i tråd med kjøpers forbehold, motsies meglerforetakets synspunkter nå i ettertid, av at megleren klart rådet og presset klagerne til å reversere salget. Klagerne hadde ingen ønsker om reversering og utsettelse av overtakelsen. Dette var noe de ble presset til både fra ansvarlig megler og fagansvarlig i meglerforetaket, og som en følge av det, kom kjøper opp med sitt varsel og krav om økonomiske og rettslige følger. Dette ble ytterligere forsterket med støtten fra meglerforetaket. Klagerne opplevde derfor at de ikke hadde noe valg. De ble fortalt at eksperten på hovedkontoret også hadde vært helt tydelig på at tilbakebetaling av kjøpesummen og omgjøring av overtakelsen var det eneste riktige.

Klagerne ønsket at pengene skulle stå på klientkonto inntil klagefristen var gått ut. De ønsket også å se på alternative løsninger i saken. Megleren var mest opptatt av kjøper, og fremholdt hvor høye renter de hadde på sine lån hvis kjøpesummen skulle stå på klientkonto inntil klagefristen var gått ut. Megleren hevdet også at det var veldig bra for klagerne at ikke skjøte var blitt sendt til tinglysing når endelig reguleringsplan ennå ikke var vedtatt. Det ville blitt dyrt for dem hvis dette måtte reverseres. Først senere i denne prosessen kom kjøper på banen med sitt brev der de truet med rentekrav.

Tvisten ble til slutt løst av partene selv uten hjelp fra megler. Også når kjøper tok kontakt med meglerforetakets hovedkontor, ble ansvaret lagt til kjøper og selger. Klagerne har måttet engasjere advokat for hjelp i prosessen mot en løsning, og som blant annet resulterte i et addendum til kontrakten som følge av uklar ordlyd og forståelse rundt forbehold og overtakelse.

Ansvarsgrunnlag, årsakssammenheng og økonomisk tap

Da det ble kjent for partene og eiendomsmegler at det var klageadgang for bystyrets reguleringsvedtak, ble meglerforetaket usikker på hvordan dette skulle håndteres.

Klagerne og kjøper ble imidlertid enige med megleren om at man ikke skulle gjøre noe før klagefristen på tre uker var gått ut. Etter noen dager mente megler likevel at oppgjøret måtte tilbakeføres og overtakelsen reverseres. Megler hadde da søkt råd fra fagansvarlig lokalt og hovedkontoret. Meglerforetaket mente at dette var det eneste riktige. Klagerne ønsket ikke dette, og mente at vilkårene i kjøpekontrakten var oppfylt. De forsøkte å finne alternative løsninger, men fikk ingen støtte fra meglerforetaket. Tvert imot ble deres henvendelser ignorert og ikke besvart. Hadde megleren hatt kunnskap om at kommunens reguleringsvedtak kunne bli påklaget, samt gitt opplysninger og råd rundt dette, hadde konflikten med kjøper og det økonomiske tap vært unngått. Det faktum at klagerne og kjøper i ettertid ble enige om at kjøper skulle ta hele risikoen ved at vedtaket om reguleringsplanen ble påklaget, er bevis for dette. Det samme hadde blitt situasjonen om megler hadde oppfylt sin aktsomhetsplikt i forbindelse med bud/aksept og kjøpekontrakten.

Meglerforetakets anførsler om at selv om de hadde opptrådt med tilstrekkelig aktsomhet hadde ikke det endret situasjonen, men uansett utsatt overtakelsen, er motbevist av det som faktisk skjedde. Meglerforetakets synspunkt står i motsetningsforhold til at de har ment at «budbetingelsen var klokkeklar». Hadde denne ordlyden blitt fulgt, ville klagefristen ikke ha påvirket overtakelsen. Overtakelsen var i kjøpekontrakten presisert til å være «når reguleringsplanen var vedtatt i Bystyret» som overtakelsen også ble. I dette lå vedtak og godkjennelse i Bystyret våren 2023, ikke først etter vedtak hos Statsforvalteren eller «etter vedtakets klagefrist». Klagefrist var ikke et tema i salgsprosessen.

I salgsprospektet for eiendommen var inntatt følgende informasjon:

«Enebolig med mulighet for fradeling av tomt i hagen»

Og

«Kommunen er i sluttfasen med reguleringsplanen som gir denne eiendommen mulighet for fradeling av ekstra eneboligtomt i hagen.»

Klagernes fokus, sammen med meglerforetaket ved ansvarlig megler, var hele veien godkjenning av revidert reguleringsplan våren 2023, jf. opplysningene gitt i salgsprospektet. Det økonomiske tapet klagerne ble påført ved dette hadde vært unngått om megleren hadde oppfylt sitt profesjonsansvar og aktsomhetsplikt.

Megleren har etter dette opptrådt i strid med god meglerskikk og herunder i strid med lov og forskrift som stiller krav til at eiendomshandel skal gjennomføres på en sikker, ordnet og effektiv måte. Megleren har videre brutt sin omsorgs og rådgivningsplikt, samt opplysningsplikten knyttet til forhold som har betydning for handelen og gjennomføringen av denne. Megleren har heller ikke sørget for en forsvarlig avvikling av budrunden eller gitt klagerne et forsvarlig grunnlag for sine handlingsvalg. Megleren har også forsømt sin plikt til å bistå ved vurdering av bud.

Megler har ikke utført oppdraget med den kvalitet og standard som kan kreves. Klagerne krever at meglers vederlag settes ned eller faller bort i sin helhet. Det er ikke nødvendig for å avgjøre at meglers vederlag skal bortfalle eller reduseres, at oppdragsgiveren har et økonomisk tap. Vilkåret «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» er oppfylt. Forholdene er ikke bagatellmessige. Tvert imot var pliktforsømmelsene vesentlige og avgjørende for at konflikten med kjøperen oppsto.

Klagerne har hatt utgifter og annet direkte tap ved at de fikk et vesentlig forsinket oppgjør fra kjøper, dette tapet er anslått til 401 938 kroner som kreves erstattet av meglerforetaket.

Innklagede har i hovedsak anført:

Klagerne krever at eiendomsmeglers vederlag/provisjon skal bortfalle i sin helhet eller reduseres, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Grunnvilkåret er at det må foreligge en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse».

Manglende kunnskap og rådgivning om adgangen til å klage på offentliges forvaltningsvedtak

Innklagde oppfatter dette som kritikk mot eiendomsmegler sin håndtering av forbeholdet den profesjonelle kjøperen tok i forbindelse med sitt bud. Forbeholdet lød slik:

«Budet tar forbehold om at ekstra tomt må være godkjent av Kommunen for bygging av enebolig.»

Kritikken mot eiendomsmegler synes å gjelde både på budgivningsstadiet og kontraktstidspunktet.

Budgivningsstadiet

Den profesjonelle kjøperen tok her kun forbehold om godkjennelse av kommunen. Det ble fra kjøpers hold ikke tatt forbehold om endelig godkjenning fra statsforvalter eller at vedtak fra forvaltningen ble endelig stadfestet av domstolene.  Det er etter vårt syn helt klart at eiendomsmegler ikke hadde noen plikt til å gå inn å be kjøper om å presisere på budgivningsstadiet. Det er kun når forbehold er uforståelige at eiendomsmeglere kan få en slik plikt.

Eiendomsmeglere må generelt sett være varsomme med å gå inn å problematisere rundt forståelsen av forbehold. I motsatt fall kan dette føre til at bud blir trukket og at eiendomsmegleren kan få et ansvar overfor selgere fordi selgere har gått glipp av et bud. Det er klart at det er den profesjonelle kjøperen som har risikoen for at forbeholdet skal ha en annen forståelse enn sin ordlyd. Det var ikke var en pliktforsømmelse fra eiendomsmegler å ikke be kjøperen om å presisere innholdet i forbeholdet på dette stadiet.

Kontraktstidspunktet

I kjøpekontrakten ble det tatt inn følgende passus i pkt. 9:

«Partene er enige om at eiendommen overtas når endring av reguleringsplan for [navn på området] er endelig vedtatt, dvs. senest 1 uke etter endelig vedtak i Bystyret.»

Eiendomsmegler formulerte her en passus som var helt i tråd med ordlyden i den profesjonelle kjøperens forbehold. Det kan ikke kreves at eiendomsmegler skulle gå inn og utvide forbeholdet til selgers ugunst, ved å presisere at forbeholdet om endelig godkjennelse hos kommunen, skulle forstås slik at det gjaldt endelig godkjennelse hos statsforvalter og eventuelt endelig rettskraftig dom om gyldig forvaltningsvedtak i domstolene.

Dette ville jo satt selger i en mye mer ugunstig og usikker posisjon enn det forbeholdet som den profesjonelle kjøperen hadde tatt. Igjen er det klart at det var den profesjonelle kjøperen som hadde risikoen for at forbeholdet skulle ha en annen forståelse enn sin ordlyd.  Det var riktig av eiendomsmegler å formulere en passus som var i tråd med kjøpers forbehold i budet. Det var ingen pliktforsømmelse fra eiendomsmeglers side å ikke utvide forbeholdet til selgers ugunst, ved å tilføye at forbeholdet også omfattet den situasjonen at kommunens vedtak ble påklaget.

Omsorg, rådgivning og medvirkning til kjøpers krav

Kjøper krevde at gjennomført overtakelse skulle omgjøres og kjøpesummen tilbakebetales. Etter at kommunen hadde godkjent reguleringsplanen som tillot en ekstra tomt på eiendommen, overtok kjøperne eiendommen mot å betale kjøpesummen til meglers klientkonto. Før tinglysningen og utbetaling av kjøpesummen til selgerne, ble vedtaket fra kommunen påklaget. Kjøperen krevde etter dette at overtakelsen skulle reverseres, og at kjøpesummen skulle tilbakebetales til kjøper. Det ble etter det opplyste tvist mellom kjøper og selger. Det endte med at den profesjonelle kjøperen truet selger med et krav om at selger skulle dekke 7,6 % rente på byggelånet dersom selgeren ikke gikk med på å tilbakebetale kjøpesummen og avvente inntil endelig godkjennelse forelå. Etter dette samtykket selgeren til å tilbakebetale kjøpesummen og avvente. Eiendomsmegler kan ikke bebreides for kjøperens fremferd i denne prosessen.

Eiendomsmegleren skal ivareta en mellommannsfunksjon, og må være varsom med å blande seg inn i tvister som oppstår mellom selger og kjøper om tolkning av forbehold. Her ble kjøper og selger enige om at overtakelsen skulle reverseres, og eiendomsmegler kunne i denne situasjonen ikke blande seg inn og ta den ene partens side. Eiendomsmegler har ikke forsømte sine plikter i forbindelse med at det ble tvist mellom kjøper og selger, en tvist som endte med en avtale mellom kjøper og selger om utsatt overtakelsestidspunkt.

Klageren har krevet erstatning for økonomisk tap. For å nå frem med et erstatningskrav mot eiendomsmegler må de tre alminnelige erstatningsvilkårene være oppfylt.

Ansvarsgrunnlag

På budgivningsstadiet hadde ikke eiendomsmegleren noen plikt til å be kjøper om å presisere innholdet i sitt forbehold til ugunst for selger. Forbeholdet var klart, og den profesjonelle kjøperen hadde selvsagt risikoen dersom forbeholdet ikke oppfylte den profesjonelle kjøperens behov. Det samme gjelder på kontraktstidspunktet. Det var selvsagt den profesjonelle kjøperen som hadde risikoen når det ble laget en passus om at eiendommen skulle overtas når reguleringsplanen var endelig vedtatt i bystyret. Dette var i tråd med forbeholdet i budet om «godkjent av kommunen». Eiendomsmegler hadde ingen plikt til å utvide den profesjonelle kjøperens forbehold til å også gjelde en situasjon hvor kommunens vedtak ble påklaget. Dette ville være til selgers ugunst og i strid med ordlyden i den profesjonelle kjøperens forbehold. Eiendomsmegleren handlet ikke uaktsomt. Eiendomsmegleren har heller ikke handlet uaktsomt når det gjaldt den etterfølgende prosessen som ledet frem til avtalen mellom selger og kjøper om utsatt overtakelse. Eiendomsmegler har en mellommannsfunksjon og det var selger som selv tok avgjørelsen om å utsette overtakelsen etter press fra den profesjonelle kjøperen. Det foreligger ikke ansvarsgrunnlag. Eventuelle kritikkverdige forhold overstiger uansett ikke den terskelen som Høyesterett har lagt til grunn at skal gjelde for eiendomsmeglere.

Årsakssammenheng til et økonomisk tap

Klager synes å kreve erstatning for forsinkelsesrenter med 289 858 kroner og utgifter med 16 340 kroner. Dette skyldes at overtakelsen ble forsinket fra 11. mai 2023 til 28. september 2023. Det bestrides at det er eiendomsmeglers handlinger som har vært årsak til at overtakelsen ble forsinket. Det var den profesjonelle kjøperens handlinger som var årsaken til at overtakelsen ble avtalt utsatt og forsinket.

Det vises til at da den profesjonelle kjøperen ble kjent med at kommunens vedtak ble påklaget, presset han selger til å reversere betalingen av kjøpesummen og utsette overtakelsen. Det er dokumentert at den profesjonelle kjøperen truet selgeren med et krav om at selger ville bli holdt ansvarlig for å dekke 7,6 % rente på kjøpers byggelån, dersom selgeren ikke godtok en utsettelse. Det er altså fremferden til den profesjonelle kjøperen som er årsak til at overtakelsen ble forsinket og til selgers eventuelle tap.

Selv om eiendomsmegler hadde gått inn og opplyst partene på kontraktsstadiet om at det kunne oppstå en situasjon hvor kommunens vedtak ble påklaget, ville ikke dette ha endret situasjonen. Kommunens vedtak ville like fullt blitt påklaget med den følge at overtakelsen ville blitt utsatt.

Avslutning / Påstand

Vilkårene for å kreve reduksjon av vederlaget er ikke oppfylt. Det er heller ikke grunnlag for erstatningskrav mot eiendomsmegler, da vilkåret om årsakssammenheng ikke er oppfylt. Klagen kan ikke føre frem.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på rådgivnings- og omsorgsplikten, herunder god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse og erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Et spørsmål er om megleren har forsømt seg i forbindelse med inngåelsen av avtalen, inklusive det forbeholdet kjøperen tok. Det gjelder særlig i forbindelse med aksepten av budet sammenholdt med det forbeholdet kjøperen tok. Konkret om megler skulle opplyst om klagemuligheter. Dette må vurderes ut fra situasjonen på salgstidspunktet, og etterpåklokskap når man sitter med «fasiten», kan ikke være avgjørende.

Etter en totalvurdering av saken slik den er presentert for nemnda, finner ikke nemnda at megler har forsømt seg her. Det var ikke grunnlag for megler til å problematisere forbeholdet om kommunens godkjennelse, da ordlyden ikke pekte på videre klagemuligheter eller stadfestelse av vedtaket.

Nemnda finner heller ikke at megler har forsømt seg etter at det oppstod tvist mellom klagerne (selgerne) og kjøper. Det står mye ord mot ord om hva megler har gjort eller sagt i den forbindelse, og det er klagerne som har bevisbyrden eller må sannsynliggjøre hvordan megler har opptrådt i denne fasen.

Ut fra det resultat nemnda har kommet til er det ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse eller erstatning.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

[Klagerne] gis ikke medhold.