RFE-2023-277

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 19. august 2024.

 

Per Racin Fosmark, leder

Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:

Heimdal Eiendomsmegling AS avd. Heimdal

 

Saken gjelder:

Meglers håndtering av oppdraget og krav om vederlagsnedsettelse

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 23. mai 2023 inngikk klageren og hennes tidligere samboer oppdragsavtale med innklagede meglerforetak. Oppdraget gikk ut på salg av klageren og hennes tidligere samboers hus etter et samlivsbrudd. Det ble ikke avtalt salgsgaranti i oppdragsavtalen. Da avtalen utløp på tid i november 2023 uten at boligen var solgt, ønsket ikke klageren å forlenge den. Etter oppdragets opphør, mottok klageren en faktura fra meglerforetaket som hun bestrider. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin håndtering av oppdraget, og om dette gir grunnlag for vederlagsnedsettelse.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført: 

Som følge av et samlivsbrudd i mai 2023, måtte klageren og hennes tidligere samboer selge huset sitt. Siden klagerens tidligere samboer hadde solgt flere eiendommer gjennom en bekjent (megleren) i innklagede meglerforetak, kontaktet de ham.

Under et møte med megleren ble oppdragsavtalen gjennomgått. Megleren fortalte at huset var ett av de fineste han hadde sett i området, samt at det ikke ville bli noe problem å selge det. Klageren ble også forespeilet en salgspris på omkring 5 000 000 kroner. Når det kom til spørsmålet om salgsgaranti, ga megleren uttrykk for at klageren og hennes tidligere samboer kunne velge dette. Det var imidlertid tydelig at megleren ikke mente det var behov for det, dels fordi boligen fremstod som fin og lettsolgt og dels fordi megleren kjente klagerens tidligere samboer. Klageren og hennes tidligere samboer signerte derfor oppdragsavtalen uten avtalt salgsgaranti. Dersom klageren hadde vært i tvil, hadde hun betalt ekstra for salgsgaranti.

Klageren ønsker ikke å benekte tiltakene som ble iverksatt for å selge boligen, men ønsker å fremheve meglerens håndtering av oppdraget. Månedene etter avtaleinngåelsen var det lite aktivitet knyttet til huset. Megleren satte opp flere visninger, og før hver visning måtte klageren vaske og gjøre klar boligen. Til tross for at megleren ga uttrykk for at klageren kunne kontakte ham for mer informasjon, hørte hun aldri noe fra megleren og hun måtte selv kontakte ham. Før hver visning måtte klageren spørre megleren om visningene faktisk ville bli gjennomført, noe de aldri ble. Det var aldri noen som meldte seg på, og megleren hadde ingen andre forslag enn å redusere prisantydningen. Selv om klageren ga beskjed til megleren allerede 19. juni om at hun ønsket mer informasjon og dialog, måtte hun spørre og grave under hele salgsprosessen.

Til tross for at klagerens tidligere samboer visste at han ikke hadde finansiering i orden, forsøkte han å kjøpe klageren ut av huset. Da klagerens tidligere samboer undersøkte mulighetene sine, foretok ikke megleren seg noen ting. Etter omkring én måned, måtte klageren engasjere en advokat som kunne kontakte hennes tidligere samboer for å gi ham en frist til å avgi svar. Deretter tok det kort tid før klageren fikk bekreftet at hennes tidligere samboer ikke fikk finansiering til å kjøpe henne ut av huset.

Bakgrunnen for at klageren engasjerte en advokat, var at hun ikke ønsket noe kontakt med sin tidligere samboer. Megleren var godt kjent med dette, da klageren blant annet hadde bedt megleren om å føre dialogen med hennes tidligere samboer fordi hun ikke ønsket å gjøre dette selv. Det kan derfor ikke stemme at megleren var av den oppfatning at det forelå en dialog mellom klageren og hennes tidligere samboer.

I løpet av høsten, ble det både satt opp og avlyst flere visninger. Klageren opplevde at hennes tidligere samboer trenerte salget. Megleren, som var venn med klagerens tidligere samboer, var også lite imøtekommende overfor klageren. Klageren har under hele salgsprosessen mistenkt at hennes tidligere samboer trenerer salget, og megleren har ikke gjort det han kan for å få solgt boligen. Selv om klageren gjentatte ganger har konfrontert megleren med dette, har megleren svart at han har gjort alt han kan for å selge eiendommen.

På ett tidspunkt ble klagerens foreldre lei av at ingenting skjedde, samt at meglerens eneste løsning var å redusere prisantydningen eller bytte ut et bilde i FINN-annonsen. Klagerens mor ringte derfor megleren som svarte at det ikke var så lett å selge, samt at ingen ville bo i det aktuelle området. Da klageren konfronterte megleren med sine egne uttalelser, påstod han at klagerens mor hadde løyet.

Klageren hadde en dårlig følelse overfor megleren under hele salgsprosessen, og på ett tidspunkt avtalte hun og moren et møte hos meglerforetaket. Under møtet, uttrykte megleren at markedet var dårlig, og at det hadde vært slik siden avtaleinngåelsen i mai. Dette motstrider imidlertid med det megleren ga uttrykk for ved signeringen av oppdragsavtalen, da han fortalte at huset var lettsolgt. Under møtet, ga megleren også uttrykk for at han hadde forsøkt alt. Da klageren spurte om han hadde kontaktet potensielle interessenter, svarte megleren likevel at kjøpere heller ser på FINN.no enn å vente på at megler skal kontakte dem.

I tiden før oppdragsavtalen utløp på tid, hadde megleren kun hatt én interessent på visning. Siden klageren hverken var fornøyd med meglerens arbeid, resultatene han leverte eller måten han kommuniserte på, ønsket hun ikke å forlenge oppdragsavtalen.

I tillegg til en dårlig opplevelse av salgsprosessen, hadde klageren mistet tilliten til meglerforetaket. Hun ønsket derfor ikke å bytte megler internt i meglerforetaket, men kontaktet andre meglerforetak. I den forbindelse var det flere meglere som reagerte på meglerens utsagn og utgiftspostene som meglerforetaket fakturerte for.

Siden klagerens tidligere samboer ikke ønsket å selge huset, var han fornøyd med megleren, og han ønsket ikke å bytte. Dersom de skulle bytte megler, ble klageren enig med sin tidligere samboer om at klageren skulle legge ut for meglerforetakets faktura. Selv om megleren ikke kan lastes for at klagerens tidligere samboer ikke ønsket å bytte megler, kan det heller ikke anses som bevis på at megleren har gjort en god jobb.

Klageren mottok etter hvert en faktura fra meglerforetaket. Fakturaen var kun adressert til klageren og ble sendt før hun hadde opplyst megleren om at de ikke ønsket å forlenge oppdragsavtalen. Da klageren stilte spørsmål knyttet til dette, svarte meglerforetaket at klagerens tidligere samboer hadde fortalt megleren at det var klageren som skulle betale.

Fakturaen fra meglerforetaket beløp seg til omkring 75 000 kroner. På bakgrunn av det som hadde skjedd, satte klageren store spørsmålstegn rundt fakturaen. Selv om klageren ikke hadde avtalt salgsgaranti, virket det urimelig å fakturere henne såpass mye. Klageren sendte derfor en e-post til megleren, hvor hun redegjorde for sin opplevelse av salgsprosessen. I tillegg uttrykte hun hvor ubehagelig det var å ha en megler som var venn med hennes tidligere samboer. Etter å ha gjennomgått fakturaen punkt for punkt, ba hun meglerforetaket om å vurdere fakturaen på nytt. I e-posten nevnte også klageren at megleren ikke mente det hadde vært behov for salgsgaranti. Avslutningsvis skrev klageren at hun selvfølgelig ville betale for faktiske utlegg, men at det føltes urimelig å skulle betale provisjon. Megleren svart kort at meglerforetaket ikke ville vurdere fakturaen på nytt.

Etter dette, forsøkte klagerens mor å ringe en annen sjef i meglerforetaket. Moren fikk imidlertid til svar at klageren ikke hadde noen rettigheter, da hun hadde signert oppdragsavtalen uten avtalt salgsgaranti. Dette gjaldt uavhengig av hva megleren hadde sagt.

For at klageren skulle få oversendt dokumentene hun trengte for å engasjere et nytt meglerforetak, måtte hun betale meglerforetakets faktura i sin helhet. Dette til tross for klagerens opplevelse av salgsprosessen som krevende og ubehagelig.

Meglerforetaket har i ettertid hevdet at klagerens nye megler sliter med å selge huset, men dette stemmer ikke. På én måned fikk den nye megleren kontakt med fire interessenter, og han planla privatvisninger. Det er mer enn megleren klarte under hele sin oppdragsperiode på seks måneder. Den nye megleren har aktivt kontaktet flere potensielle interessenter som etter noe dialog har blitt mer interesserte. Siden den aktuelle megleren ikke kontaktet potensielle interessenter under oppdraget, og ingen tok uoppfordret kontakt med ham, er det vanskelig å se at megleren har foretatt seg noe mer enn det innledende arbeidet med utarbeidelse av salgsoppgave.

Den nye megleren solgte huset innen tre måneder, og hadde kontakt med omkring ti interessenter. Klageren opplevde dialogen og samarbeidet med den nye megleren som mer profesjonelt. Den nye megleren tok situasjonen på alvor og behandlet klageren med respekt og forståelse.

Klageren viser for øvrig til en avisartikkel som omhandler en tingsrettsdom hvor en privatperson vant over meglerforetaket etter en uenighet om salgsgaranti. Selv om saken ikke er identisk med klagerens, underbygger den klagerens opplevelse av meglerforetakets uryddighet knyttet til markedsføring, kundebehandling, forvaltning og informasjon om salgsgaranti.

På bakgrunn av det ovennevnte, bestrider klageren meglerforetakets faktura på 74 985 kroner. Klageren ber nemnda gjennomgå fakturaen, samt vurdere om det er grunnlag for vederlagsnedsettelse.

Innklagede har i hovedsak anført:

Det er vanskelig å kommentere forhold som knytter seg til relasjonen mellom oppdragsgiverne. Meglerforetaket forstår det imidlertid slik at oppdragsgiverne var uenige om hvorvidt de skulle fortsette samarbeidet med megleren eller ikke.

Basert på at megleren og klagerens tidligere samboer kjente til hverandre, anfører klageren at megleren ikke har foretatt noe reelt forsøk på å selge boligen. Megleren har imidlertid iverksatt flere tiltak for å oppnå salg. For det første ble annonseringsmaterialet nøye utarbeidet. Før annonsering, ble også materialet oversendt til klageren for godkjenning.

For det andre ble boligannonsen løftet på Finn.no for å oppnå bedre synlighet i markedet. Etter første annonseringsrunde, ble det foretatt tre slike løft.

For det tredje ble det satt opp flere visninger for å gjøre boligen mer tilgjengelig for markedet. Visningene hvor det ikke var noen påmeldte ble også avlyst, slik at klageren ikke måtte betale for disse. De avlyste visningene fremgår ikke av fakturaen.

For det fjerde spanderte megleren en ny markedspakke på oppdragsgiverne. Markedspakken var verdt 5 500 kroner, og inneholdt en målrettet markedsføringspakke fra Finn.no. Gjennom pakken, som kalles «Blink», bruker Finn.no data for å nå målrettet ut til relevante interessenter på andre nettsider.

For det femte endret megleren Finn-annonsen ved å blant annet bytte forsidebilde.

For det sjette foreslo megleren å avholde visninger på lørdager, noe som ikke er normal praksis i det aktuelle området.

Klageren mener at megleren burde ringt rundt til potensielle interesser, men dette er ikke nødvendigvis den mest effektive måten å selge bolig på.

Megleren har for øvrig aldri gitt utrykk for at salgsgaranti ikke var nødvendig. Dersom det oppdragsgiverne ønsket slik garanti ved inngåelsen av oppdragsavtalen, ville megleren gitt dem et tilbud basert på dette.

Slik meglerforetaket tolker det, har det vært noe begrenset dialog mellom klageren og hennes tidligere samboer. Megleren var imidlertid ikke av den oppfatning at det var nødvendig å gi all informasjon til hver av dem. I ettertid kan det virke som at megleren har tatt det for gitt at det var mer dialog mellom oppdragsgiverne. Klageren stod likevel fritt til å etterspørre nærmere informasjon dersom hun kjente et behov for det. Den mest vesentlige informasjonen knyttet til oppdraget ble uansett formidlet til klageren. Det vises her til e-postkorrespondanse mellom partene i perioden juni til november 2023.

Megleren var kun en bekjent av klagerens tidligere samboer. De har ikke møttes på anslagsvis fem til seks år, og er ikke nære venner. Selv om de hadde relativt mye kontakt da de var yngre, omfattes ikke relasjonen av forbudet i eiendomsmeglingsloven § 5-3.

Den 23. november 2023 fikk megleren tilsendt e-postkorrespondanse mellom oppdragsgiverne, hvor det fremgikk at klageren skulle betale fakturaen. Oppdragsavtalen var inngått uten salgsgaranti, og spørsmålet er om fakturaen ved avslutning av oppdraget er i tråd med eiendomsmeglingsloven § 6-5 tredje ledd om rimelig vederlag. Videre er spørsmålet om det foreligger grunnlag for vederlagsnedsettelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7 eller erstatningsansvar.

Megleren og meglerforetaket har foretatt seg alle oppgavene som normalt utføres ved et boligsalg. Hva gjelder vederlag, er det fakturert 8 750 kroner inklusive mva. Beløpet utgjør kun 25 prosent av det som fremgår av kostnadsposten «meglerprovisjon» i oppdragsavtalen. I tillegg er det fakturert for tilretteleggingsgebyr og avholdte visninger. Utleggsgebyr og oppgjørsgebyr er det imidlertid ikke fakturert for. Det gjentas for øvrig her at megleren spanderte ny markedsføringspakke verdt 5 500 kroner på oppdragsgiverne.

Meglere lever i all hovedsak av vederlag. Når meglerforetaket ikke kan se at megleren har forsømt sine plikter, er det derfor vanskelig å skulle kreditere en faktura som går på bekostning av meglerens lønn. Meglerforetaket kan ikke klandres for at det er kostbart å selge eiendom. Hvert salgsoppdrag medfører vesentlige utlegg og omfattende arbeid. I dette tilfellet var oppdragsgiverne kjent med muligheten for å tegne salgsgaranti.

Normalt er boligmarkedet dårligere på høsten, og aktiviteten pleier å øke i januar. Etter oppdragsgiverne byttet megler, reduserte de prisen og boligen ble annonsert på nytt med første visning 16. januar 2024. Den 17. januar 2024 var boligen ikke markert solgt på Finn.no, og det virket som huset ikke var et enkelt objekt å selge for den nye megleren.

Meglerforetaket forstår at det er frustrerende å ikke få solgt boligen sin, men megleren kan ikke klandres for manglende interesse rundt den. Til tross for at meglerforetaket tilbød klageren å bytte megler internt i foretaket, valgte klageren selv å bytte meglerforetak.

Etter meglerforetakets syn, er det ikke fakturert mer enn hva som er rimelig basert på hvor langt man var kommet i salgsprosessen.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

Fakturaen

Når det gjelder fakturaen, finner nemnda at den i utgangspunktet er i samsvar med oppdragsavtalen. Det eneste nemnda ikke kan se er at det var avtalt at annonsen skulle løftes på Finn.no. Dette utgjør samlet 3 806 kroner, inklusive mva. Meglerforetaket kan ikke kreve at klageren og hennes tidligere samboer skal betale denne kostnaden.

Fakturaen er bare utstedt til klageren. Klageren og hennes tidligere samboer var oppdragsgivere. Fakturaen skal da utstedes til begge oppdragsgivere da de har solidaransvar for beløpet, med mindre megler får klar instruks fra begge oppdragsgivere om at kun klageren i dette tilfellet skulle faktureres. Fakturaen er betalt, og det er derfor ikke mulig for meglerforetaket å rette opp dette nå.

Vederlagsnedsettelse

Vederlagsnedsettelse forutsetter at megler har utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Slik saken er opplyst, er det ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Heimdal Eiendomsmegling AS avd. Heimdal må kreditere [klageren] og hennes tidligere samboer 3 806 kroner i forbindelse med løftingen av FINN-annonsen. Klagen fører for øvrig ikke frem.