RFE-2023-278
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 19. august 2024
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager:
v/advokat Andreas Møller
Advokatfirmaet Møller AS
Innklaget:
Eiendomsmegler 1 Oslo AS avd Lørenskog
v/advokat Bjørge Skjeldestad
Tryg Forsikring
Saken gjelder:
Meglers omsorgs- og rådgivningsplikt
Sakens spørsmål og bakgrunn
Klagerne solgte sin enebolig gjennom innklagede foretak i mars 2022. Eiendommen ble solgt til et utbyggerfirma som senere ikke kunne gjøre opp for seg. Klagerne har igangsatt dekningssalg. Spørsmålene i saken er om megler har brutt god meglerskikk, herunder sin omsorgsplikt, ved ikke å kontrollere kjøpers finansering. Videre om det er brudd på god meglerskikk at megler ikke opplyste til selger at slik kontroll ikke var foretatt. Klagerne krever vederlagsreduksjon og erstatning for tapet det medfører at boligen må legges ut for salg på nytt.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klagerne har i hovedsak anført:
Det kom flere bud på eiendommen, blant annet fra utbyggerfirmaet som endte som kjøper. Den 11. mars 2022 sendte megler følgende e-post til klagerne:
«Hei,
Nå jobbes det med korte frister. Så for å være sikre på at jeg rekker å få aksepten fra dere i tide, så er det supert at dere svarer på denne. En aksept gjelder kun når budgiver har mottatt den. Så jeg videresender den til han om det ikke kommer noe mer. Jeg trenger et ja fra dere (det holder at en svarer) Dere har gjensidig fullmakt i henhold til oppdragsavtalen. Vi [klagernes navn] aksepterer budet på 10.750.000 med gitte forbehold. Overtagelse: Senest 30.06.23, men kan avtales tidligere slik at det passer med selgers overtagelse av ny bolig. Dog ikke tidligere enn 31.12.2022. Forbehold: Kjøper gis anledning til å jobbe med kommunal saksbehandling for deling, seksjonering, byggesak for ny bolig m.m., men ikke fysiske arbeider før eiendommen er overtatt. Kjøper kan også, dersom han ønsker, forestå salg og markedsføring av ny bolig før eiendommen er overtatt. Aksepterer dere budet?»
Til dette svarte klagerne «ja!»
I akseptbrevet, sendt klagerne etter at bindene avtale ble inngått, fremgikk det blant annet følgende:
«Kjøpers finansiering: Da dette er et langsiktig prosjekt for selger, har de ikke låst midler til salget.
Men de er bundet av budet. Deres praksis er 50% lån og 50% egne midler for
finansiering av kjøp. For god ordens skyld må jeg nevnte at vi ikke har ansvar for at partene oppfyller forplikte/sene sine. Skulle innbetalingen av oppgjøret forsinkes eller utebli, uansett årsak, har vi som megler ikke ansvar for manglende gjennomføring av transaksjonen.»
Det var ingen ting som tilsa at megler hadde kontaktet kjøpers långiver før budet ble formidlet. Det var heller ikke opplyst fra kjøper hvilken bankforbindelse firmaet benyttet. Megleren videreformidlet ikke til klagerne at kjøper aktet å betale halve kjøpesummen med (udokumentert) egenkapital.
Det ble også inngitt bud fra et annet utbyggerfirma. Denne budgiveren fremla dokumentasjon som viste at de hadde tilgjengelige midler til å gjennomføre kjøpet.
Dersom klagerne hadde vært kjent med at kjøper ikke hadde fremlagt dokumentasjon på sin finansiering, og at megler ikke hadde gjort noen form for undersøkelser rundt dette, ville de ikke akseptert budet. Det har senere vist seg at denne kjøperen også har misligholdt andre kjøpsavtaler og risiko for konkurs var overhengende.
Da det etter hvert ble klart at kjøper ikke evnet å skaffe til veie finansiering, iverksatte klagerne dekningssalg gjennom et annet meglerkontor. De mottok da et brev fra innklagede med krav om innbetaling av meglerhonorar og utlegg på totalt 119 584 kroner.
Megler plikter å undersøke kjøpers finansering, eventuelt opplyse klagerne om at slik undersøkelse ikke er foretatt forut for avtaleinngåelsen. Det vises til eiendomsmeglingsloven § 6-3 første og annet ledd, samt forarbeidene NOU 2006: 1 side125-126 hvor det fremgår:
«Etter utvalgets oppfatning tilsier meglers omsorgsplikt at budgiveres finansiering kontrolleres så langt det er mulig. Arbeidsbyrden med å gjøre dette er ikke stor sammenholdt med viktigheten av at finansieringen er i orden. I de tilfeller megler av forskjellige årsaker ikke har fått bekreftet den finansieringsplan som budgiver har opplyst, eller budgiver ikke ønsker å gi slike opplysninger, skal selger informeres om dette.»
Det er ikke dokumentert eller på annen måte sannsynliggjort at megler har foretatt noen undersøkelser for å kontrollere kjøpers finansiering. I en dom fra Eidsivating lagmannsrett (LE-2015-7588) viste retten til det ovennevnte sitatet fra forarbeidene og uttalte følgende:
«lagmannsretten legger etter dette til grunn at megler som en del av megleroppdraget er forpliktet til å foreta undersøkelser av kjøpers finansiering, og at de opplysninger som kjøper gir om finansieringen skal kontrolleres «så langt det er mulig». Noen alminnelig plikt til å foreta nærmere undersøkelser av en opplyst bankfinansiering utover å kontakte oppgitt kontaktperson i vedkommende bank, kan imidlertid normalt ikke oppstilles. Når det gjelder budgivere som oppgir å ville finansiere kjøpet med egne midler, kan det normalt heller ikke kreves at megler skal foreta en nærmere kredittundersøkelse eller gjennomgang av en budgivers regnskaper, men i slike tilfeller vil megler måtte opplyse selger om forholdet.
Det er ikke noe som tilsier at megler overhodet har undersøkt kjøpers finansiering. Megler har plikt til å orientere selger om at kjøper oppgir å ville finansiere store deler av kjøpesummen med egenkapital. Det foreligger ingen dokumentasjon som tilsier at megler har opplyst klagerne om dette før akseptbrevet ble sendt ut. Dette er for sent, da bindene avtale på dette tidspunktet allerede forelå. Slik informasjon skulle vært gitt selgerne før budaksept, slik at selgerne hadde bedre forutsetninger for å vurdere budet. Forholdet anses som ekstra graverende når en tar i betraktning at det forelå et bud fra en annen budgiver, som uoppfordret hadde lagt ved dokumentasjon som viste at de hadde betydelig egenkapital.
alle tilfelle er det megleren som må sikre seg notoritet og må bære tvilsrisikoen i forhold til hvorvidt hun har overholdt sine lovpålagte plikter. Det at det er klager som har bevisbyrden, er ikke uten videre korrekt. Det er megleren, som den profesjonelle part, som har bevisbyrden for at hun har opptrådt i tråd med god meglerskikk. Det er kun hun som kan sikre notoritet for eget arbeid.
Overtakelsen ble avtalt å finne sted i et tidsrom mellom 31. desember 2022 og 30. juni 2023. Dette fordi klagerne hadde kjøpt en annen bolig under oppføring, og det var noe usikkert rundt når denne kunne overtas. Det er altså ikke helt presist når innklagede hevder at overtakelse ble avtalt til en konkret dato 30. juni 2023.
Det ble lagt frem en kontoutskrift som viste at den andre budgiveren hadde en disponibel saldo på over 19 millioner kroner, dvs. langt mer enn salgssummen på 10 750 000 kroner. Følgelig hadde den andre aktuelle budgiveren finansering på plass. Dette ved at de var i besittelse av kontante midler som oversteg kjøpesummen. Meglerforetaket gjør et nummer ut av at selskapet også hadde lån på 34 millioner kroner. Det er korrekt, men har ingen betydning. Det er vel kjent at lån nedbetales i avdrag. Det er ingenting som tilsier at et selskap som sitter med over 19 millioner i tilgjengelige kontanter, og formodentlig også øvrige verdier i form av tomtebank, eiendom under utvikling m.m., skulle misligholde lånet sitt eller på annet vis bli nødt til å innfri lånet før overtagelse og dermed ikke ha nok midler igjen til å kjøpe eiendommen. Det er riktig at kontoutskriften kun var et «øyeblikksbilde». Likevel, har man to budgivere, der den ene budgiveren kan dokumentere å ha en kontantbeholdning som langt overstiger kjøpesummen, må det anses klart sannsynliggjort at de ville evnet å betale for eiendommen de hadde lagt inn bud på.
Å forsøke å så tvil om hvorvidt kravet til årsakssammenheng er oppfylt ved å spekulere i at denne budgiveren kunne bli rammet av en fullstendig usannsynlig økonomisk utvikling og dermed også, hypotetisk sett, havnet i mislighold kan ikke føre frem. Hva angår ansvarsgrunnlaget anføres det fra meglerforetakets side at ikke ville vært noe poeng for selger at megler foretok undersøkelser av kjøpers finansering. Dette kan meglerforetaket åpenbart ikke bli hørt med. Selvsagt vil opplysninger om en budgivers økonomiske situasjon ha betydning for selger, selv om overtakelse ligger langt frem i tid. Dette er på ingen måte en «falsk trygghet».
Sannsynligheten for mislighold var langt mindre hos den andre budgiveren som kunne dokumentere å ha en svært sunn økonomi og god kontantstrøm. Megleren burde ha undersøkt hva kjøperen satt med av kontante midler og hvorvidt selskapet var solvent på budtidspunktet. Videre kunne megler bedt om en uttalelse fra banken på hvorvidt selskapets nåværende situasjon tilsa at de på budtidspunktet ville fått et lån. Det man i hvert fall kan konkludere med, er at megler burde gjort noe. Her har hun ikke gjort noen verdens ting for å undersøke kjøpers økonomi. Det kan åpenbart ikke være nok til å oppfylle lovens krav. Man kan da ikke unnskylde seg med at alt kan skje frem til overtakelse, slik at ingen undersøkelser har noen verdi.
Ser man på selskapets tall for 2022, fremgår det at firmaets økonomiske situasjon var svært svak, så formodentlig ville en enkel undersøkelse ha vist at kjøper ikke uten videre kunne påregne å få lån eller skaffe til veie egenkapital. Man må så vurdere hvorvidt selger ville ha solgt til den samme kjøperen eller til den andre budgiveren som hadde over 19 millioner stående på konto, dersom de hadde fått korrekt informasjon om budgivernes økonomiske situasjon.
Klagerne fikk ikke informasjon om den økonomiske situasjonen til noen av budgiverne. Dersom det legger til grunn at det ville vært vanskelig for megler å få avklart om kjøperen hadde utsikter til å skaffe tilveie finansering, måtte man vurdere om klagerne ville «tatt sjansen» og allikevel akseptert budet, eller valgt det langt tryggere alternativet fra budgiveren med 19 millioner på konto. Klagerne tok det som en selvfølge at megleren hadde undersøkt finanseringen til kjøper og at de derfor trygt kunne velge det (litt) høyere budet deres. Hadde de visst at det var en reell risiko for at kjøper ikke ville klare å finansiere kjøpet, ville de selvsagt valgt det (litt lavere) budet fra budgiveren med 19 millioner kroner på konto.
Saken er vel egnet for skriftlig behandling. Det er ikke korrekt at megler ikke har mulighet til å forsvare seg mot klagernes anførsler. De har hatt all mulig anledning til å fremlegge dokumentasjon som belyser faktum, samt gitt anledning til kontradiksjon.
Det er fremsatt følgende påstand:
1) Eiendomsmegler 1 Oslo og Akershus AS dømmes for brudd på god meglerskikk.
2) Eiendomsmegler 1 Oslo og Akershus AS dømmes til å kreditere vederlaget (enten helt eller delvis).
3) Eiendomsmegler 1 Oslo og Akershus AS anses erstatningsansvarlige for [Klagernes navn] økonomiske tap.
Innklagede har i hovedsak anført:
Kjøper la inn første bud på eiendommen 9. mars 2022. Eiendomsmegleren sendte e-post til klagerne 10. mars 2022, og anbefalte dem å legge boligen ut i det åpne markedet. Klagerne valgte imidlertid å gå «off market».
Klagerne aksepterte budet fra kjøper 11. mars 2022 på 10 750 000 kroner. Overtakelse var avtalt til 30. juni 2023, cirka ett år og tre måneder frem i tid. Kjøperne hadde opplyst til eiendomsmegleren at kjøpet ville finansieres med 50 % lån og 50 % egenkapital. Klagerne var klar over at kjøper var et eiendomsselskap, hvor formålet var utvikling og salg av fast eiendom. Det er et faktum at partene i ettertid avtalte at overtakelsen skulle fremskyndes til 15. mars 2023, og at den deretter ble forskjøvet til 1. april 2023 og til sist til 1. juni 2023.
Eiendomsmegleren ble informert om dette, og det ble avholdt et møte mellom megler og klagerne 27. april 2023, hvor også fagansvarlig var til stede. Det ble etter hvert inngått en avtale mellom kjøper og klagerne om å betale månedlige forsinkelsesrenter på 50 000 kroner. Den første betalingen kom, men ikke den andre. Da eiendomsmegleren ble gjort kjent med dette, anbefalte hun klagerne å søke juridisk bistand, samt varsle hevning.
Meglerforetaket mente at et dekningssalg på forsommeren var best. Dette rådet fulgte ikke klagerne, men valgte å avvente situasjonen. Kjøpesummen ble ikke innbetalt den 1. juni 2023 og heller ikke senere. Eiendomsmegler kontaktet kjøper ved flere anledninger, uten at de ga noen respons på årsaken til misligholdet.
Det var også et annet utbyggingsselskap som ga bud på eiendommen. Forutsetningen for budet var også for denne budgiveren at overtakelsen skulle være en gang mellom 1. januar 2023 og 1. juli 2023. Klagerne hevder i klagen at den andre budgiveren «(uoppfordret) la frem dokumentasjon som viste at de hadde finansiering på plass». Dette er ikke riktig. Det som ble lagt frem, var kun en kontoutskrift. Bankutskriften viste en disponibel saldo på ca. 19 millioner kroner, men viste også et lån på ca. 34 millioner kroner. Denne budgiveren bekreftet selv at de foreløpig ikke hadde finansiering, men at dette ville avtales med bank rett før overtakelse. Kontoutskriften var kun et «øyeblikksbilde».
Det fremgår av klagen at det er iverksatt en prosess med dekningssalg. Det er klart at det er kjøper som har ansvaret for det tapet som kjøperne eventuelt får ved dekningssalget.
Erstatningsansvaret
For å få et vedtak for et erstatningsansvar må det foreligge ansvarsgrunnlag, årsakssammenheng og et økonomisk tap.
Ansvarsgrunnlaget
Ut fra ordlyden i akseptbrevet må det legges til grunn at kjøper opplyste til eiendomsmegler at kjøpet skulle finansieres med 50 % lån og 50 % egenkapital. Da overtakelsen skulle finne sted først 15 måneder frem i tid, la megler til grunn at det ikke vil være mulig å få noen bekreftelse på lånetilsagn av banken, og at et eventuelt lånetilsagn 15 måneder før overtakelsen ikke ville gi noen sikkerhet for kjøpers finansiering så langt frem i tid. Det vises da også til at den andre budgiveren som opplyste til megler at finansieringsbekreftelse fra bank først ville bli gitt rett før overtakelse.
Et lånetilsagn eller en bekreftelse på finansiering er heller ikke absolutt, da slike kan trekkes tilbake dersom det er endrede forhold på låntagers side. Videre var det ikke aktuelt å sjekke om kjøper faktisk hadde penger på bankkonto eller å foreta noen kredittsjekk, da heller ikke dette ville gi noen sikkerhet for kjøpers finansieringsevne om 15 måneder. Da overtakelse var avtalt 15 måneder frem i tid, var det ikke uforsvarlig av eiendomsmegler å ikke foreta nærmere undersøkelser av den profesjonelle kjøpers opplysninger om finansiering.
Det ville ikke være mulig å få noen sikkerhet for kjøpers finansiering i fremtiden. Opplysninger om soliditet eller lignende hos ett eiendomsselskap 15 måneder før overtakelsen, ville ikke gitt kjøperne noen sikkerhet, men kun vært en form for «falsk trygghet». Det var ikke i strid meg god meglerskikk å ikke foreta undersøkelser av kjøpers opplysninger om finansieringen i denne saken med profesjonelle eiendomsselskaper som budgivere, og hvor overtakelsen skulle være 15 måneder frem i tid.
Eventuelle kritikkverdige forhold her, overstiger ikke den terskelen for ansvar som Høyesterett har lagt til grunn at skal gjelde for eiendomsmeglere.
I akseptbrevet som selger fikk var det klart opplyst at kjøper ikke hadde låst midler til kjøpet, og at kjøpers praksis var 50 % lånefinansiering og 50 % egenkapital. Dette var da opplysninger som tilsa at det ikke forelå noen endelig bekreftelse av finansieringen, i hvert fall ikke av egenkapitalen, da det ordrett stod at kjøper ikke hadde låst midler.
Dersom klagerne trodde at finansiering var undersøkt og bekreftet for overtakelsen 15 måneder frem i tid, måtte de reagere da de mottok akseptbrevet. Det er ingen dokumentasjon i saken på at klagerne stilte spørsmål rundt kjøpers finansieringsplan og det som stod i akseptbrevet om finansieringen. Klagerne forstod eller burde ha forstått at kjøpers finansiering ikke var endelig bekreftet. Eiendomsmegler gav klagerne tilstrekkelig info om at kjøpers finansieringsplan ikke var endelig bekreftet.
Saken vil vanskelig bli forsvarlig opplyst på dette punktet uten vitneforklaringer fra de involverte partene. Dette tilsier at saken ikke er egnet for skriftlig behandling hos nemnda.
Årsakssammenheng
For å nå frem med et erstatningskrav mot eiendomsmegler, må klagerne føre bevis for at en sjekk med kjøpers bank på kjøpstidspunktet i mars 2022, vil ha ført til den konklusjon at kjøper ikke ville få lån for prosjektet som skulle overtas 15 måneder frem i tid. I en eventuell rettslig tvist for domstolene vil kjøper måtte vitne om sin økonomiske situasjon i mars 2022 og om de kjøpte/solgte andre prosjekter i perioden etter mars 2022 som hadde betydning for likviditeten. Det er ikke fremlagt noen dokumentasjon som tilsier at kjøpers bankforbindelse ville ha svart negativt på kjøpers lånemuligheter ved en henvendelse i mars 2022. Dette er helt avgjørende for å kunne vurdere om det kumulative vilkåret til årsakssammenheng er oppfylt.
I en sak for nemnda har den innklagde ikke mulighet til å tvinge frem slik dokumentasjon fra kjøperen, som ikke er part i saken. Saken vil da ikke bli forsvarlig opplyst ved nemndas skriftlige behandling. Meglerforetaket vil da ikke kunne forsvare seg mot erstatningskravet grunnet manglende kontradiksjon. Det som synes å være et faktum er at kjøper har fortsatt sin aktivitet i markedet også etter handelen med kjøperne, og det har da formodningen mot seg at den økonomiske situasjonen var så svak i mars 2022 at de ikke ville få finansiering.
Det er mer sannsynlig at den økonomiske situasjonen til selskapet har forverret seg i takt med den generelle nedgangen i markedet. Det er kjent at denne bransjen er truffet hardt av høye kostnader, blant annet økte råvarepriser, høyere renter, mangel på kvalifisert arbeidskrav, lavere igangsetting og salg av nye boliger.
Det er klagene som har bevisbyrden. Slik saken er opplyst, vil det selv om eiendomsmegler hadde gjort undersøkelser med kjøpers bank i mars 2022, ikke ha ført til en konklusjon om at kjøperne ikke hadde finansieringen i orden. Selv om man skulle komme til at eiendomsmegler skulle ha kontaktet kjøpers bankforbindelse i mars 2022 for å sjekke finansieringen, er det mest sannsynlig at det ville ha kommet positive signaler fra banken om at kjøper ville få lånefinansiering for 50 % i dette prosjektet. Det foreligger da ikke årsakssammenheng mellom eiendomsmeglers manglende undersøkelse av kjøpers finansieringsplan og et eventuelt økonomisk tap.
Det er heller ikke årsakssammenheng mellom manglende informasjon til klagerne om at finansieringen ikke var bekreftet og et eventuelt økonomisk tap. Det ansees lite sannsynlig at klagerne, dersom de hadde fått informasjon om at finansiering ikke var bekreftet, ikke ville ha akseptert budet. Det var to budgivere som begge var utbyggingsselskaper. For begge selskapene var det slik at det ikke ville bli gitt finansieringsbekreftelse fra banken på kjøpstidspunktet i mars 2022. Som dokumentert ville den andre budgiveren først kunne gi slik finansieringsbekreftelse rett forut for overtakelsen, og det antas at det samme gjaldt for kjøperen. Klagerne hadde da to budgivere for hånden hvor finansieringen ikke kunne bekreftes. Det er derfor mest sannsynlig at, selv om eiendomsmegleren hadde gitt ytterligere informasjon til klagerne om at finansieringen til kjøper og den andre budgiveren, ikke kunne bekreftes endelig, så hadde klagerne akseptert det høyeste budet slik de gjorde. Det foreligger da heller ikke årsakssammenheng for dette ansvarsgrunnlaget. De kumulative erstatnings-vilkårene er ikke oppfylt. Klagerne kan således ikke få vedtak i nemnda for at eiendomsmegler er erstatningsansvarlig.
Honorarkravet – utleggsrefusjon
Det foreligger ikke et betydelig pliktbrudd fra eiendomsmegler side som tilsier at meglers krav på honorar skal reduseres eller falle bort. Under enhver omstendighet vil klagerne ikke ha krav på å få refusjon for meglers faktiske utlegg.
Avslutning/Påstand
Saken er ikke egnet for skriftlig behandling i nemnda og må avvises. Flere av de sentrale bevistemaene vil måtte avgjøres ut fra vitneforklaringer. Videre er det klart at klagernes eventuelle tap ikke vil bli klarlagt før dekningssalget er foretatt, og saken mot kjøperen er avklart.
Det er klart at kjøper vil være ansvarlig for alle klagernes tap i denne saken, og at klagerne først vil reise sak mot selger. Nemnda kan ikke treffe noen avgjørelse hvor de tilkjenner klagerne noen form for kompensasjon, før det er avklart om klagerne vil få dekket sine tap hos kjøper.
Klagen kan ikke føre frem.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder brudd på meglers omsorgs- og rådgivningsplikt knyttet til manglende undersøkelser av kjøpers finansiering, samt krav om vederlagsnedsettelse og erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Kontroll av finansiering
Nemnda legger til grunn ut fra sakens opplysning at megler ikke har foretatt noen undersøkelser vedrørende kjøpers finansiering. Megler skulle informert selgerne om manglende undersøkelse av kjøpers finansiering og risikoen ved å akseptere et slikt bud. Megler kunne også ha foretatt noen undersøkelser og i den forbindelse eventuelt opplyst at kjøpers finansiering kan endre seg frem til overtakelsestidspunktet som lå et stykke frem i tid.
Konklusjonen blir at megler har forsømt sin omsorgs- og veiledningsplikt og opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Vederlagsnedsettelse
Det følger av eiendomsmeglingsloven § 7-7 at vederlaget kan settes ned eller falle bort hvis megler har utvist «en ikke ubetydelig pliktforsømmelse» ved gjennomføringen av oppdraget. Vederlagsnedsettelse er et prisavslag, og forutsetter ikke at oppdragsgiver (selgerne) har lidt et økonomisk tap.
Nemnda finner det klart at det her er grunnlag for vederlagsnedsettelse. Kontroll av kjøpers finansiering er et viktig element i en meglers oppdrag for selger.
Meglers forsømmelse her førte til store konsekvenser for salget, som endte med igangsetting av dekningssalg.
Sakens alvor tatt i betraktning, finner nemnda at vederlaget passende kan nedsettes med 80 000 kroner.
Erstatning
For at meglerforetaket skal bli erstatningsansvarlig, må det for det første foreligge et ansvarsgrunnlag. Megler har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt slik at dette vilkåret er oppfylt, jf. arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1. For det andre må klagerne ha lidt et økonomisk tap som følge av meglers forsømmelse, det vil si det må være påregnelig årsakssammenheng mellom meglers uaktsomhet og tapet.
Når det gjelder spørsmålet om årsakssammenheng og økonomisk tap, har ikke nemnda i dag grunnlag for å ta stilling til dette. Klagerne har heller ikke fremsatt noe konkret økonomisk tap som kreves erstattet.
Erstatningskravet kan derfor ikke føre frem.
Konklusjon
Megleren til Eiendomsmegler 1 Oslo AS avd. Lørenskog har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å kontrollere kjøpers finansiering, og opptrådt uaktsomt. Meglerforetaket må kreditere [klagerne] 80 000 – åttitusen – kroner av vederlaget. Erstatningskravet fører ikke frem.