RFE-2023-281

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 19. august 2024.

 

Per Racin Fosmark, leder

Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Klager:

v/advokatfullmektig Marina Alvsåker Welsh

Advokatfirmaet Robertsen

 

Innklaget:

Puls Eiendomsmegling AS (Nordvik Grünerløkka)

 

Saken gjelder:

Manglende ferdigattest. Meglerens opplysningsplikt.

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

I september 2020 kjøpte klagerne en andelsleilighet formidlet gjennom innklagede foretak. Klagerne kjøpte eiendommen for totalt 3 814 321 kroner. Det var flere steder i salgsoppgaven gitt opplysninger rundt ferdigattest. Spørsmålet er om megleren har brutt sin opplysningsplikt ved å ikke gi tilstrekkelige klare opplysninger om manglende ferdigattest og konsekvensene av dette, samt om megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.

Nemnda kom til at klagen avvises.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler

Partenes syn på saken

Klagerne har i korte trekk anført:

Ferdigattest

I salgsoppgaven under overskriften «Modernisering og påkostninger» stod det i underavsnittet «Pågående saker i borettslaget» følgende om ferdigattest:

«Boligen har ikke ferdigattest. Dette er noe styret jobber med men forutsetningen for å få ferdigattesten er at det må bygges en branntrapp på bakgårdsbygget som må føres ned på naboens tomt.»

Videre stod det under overskriften «ferdigattest brukstillatelse» at:

«Bygningsmassen ble ombygget i 2005/2006. Det foreligger ikke ferdigattest for denne andelen. Det er krav til ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse i leiligheter som bebos. Det er opprettet dialog mellom borettslaget og kommunen for å få orden på forholdene. Det foreligger nå en søknad om ferdigattest og det er i følge styreleder kun utbedring av brannsikkerhet som står igjen for at leilighetene skal bli godkjent. I følge styreleder er det ca. 12 måneders behandlingstid hos plan- og bygningsetaten på slike saker. Det er 11 leiligheter i borettslaget som vil bli godkjent i denne omgang. Denne andelen er i følge styreleder godkjent, ettersom man kan rømme ut gjennom vinduene. To av leilighetene i borettslaget vil ikke bli godkjent ettersom de mangler branntrapp. En del av søknadsprosessen innebærer å søke om dispensasjon vedrørende størrelsen på badet, da dette ikke ble søkt om da badet ble bygget og i utgangspunktet er mindre enn dagens krav. Borettslaget har tatt opp et lån som skal dekke kostnadene i forbindelse med utbedring av brannsikkerhet og søknad om dispensasjon for størrelsen på badet, for å få ferdigattestene.»

I egenerklæringsskjema hadde selger huket av nei på spørsmålet «Kjenner du til at det foreligger påbud/heftelser/krav/manglende tillatelser vedrørende eiendommen» og spørsmålet «kjenner du til manglende brukstillatelse eller ferdigattest». Det var også svart nei på spørsmålet om det var andre forhold av betydning ved eiendommen som kunne være relevant for kjøper å vite om.

Klagerne overtok leiligheten 18. september 2020. I slutten av 2023 bestemte de seg for å selge leiligheten, og engasjerte et annet meglerforetak til å bistå dem i den forbindelse. Den nye megleren kunne informere om store avvik mellom den informasjonen klagerne hadde fått i forbindelse med kjøpet og de faktiske forhold. Dette gjaldt særlig det at det ikke foreligger ferdigattest for leiligheten.

Megleren har ikke i tilstrekkelig grad opplyst om den pågående søknadsprosessen og mulig utfall av denne. Dette ble ikke opplyst i salgsoppgaven, Finn-annonsen eller muntlig på visning og i den etterfølgende salgsprosessen. Ei heller hvilke alvorlige negative konsekvenser manglende ferdigattest faktisk har for dem som kjøpere. Herunder at utbedringskostnadene trolig vil overstige boligens verdi med mye.

Megler har kun gitt en generell opplysning om manglende ferdigattest «for bygget». En viktig del av meglers opplysningsplikt er imidlertid å sørge for at denne type opplysninger gis på en slik måte at interessenten får anledning til å vurdere hvilken risiko et slikt kjøp faktisk innebærer. Opplysningene i salgsoppgaven må sees i lys av klagernes forutsetninger som alminnelige personer uten noe faglig kjennskap til eller forståelse av behovet for ferdigattest. Det må også tas i betraktning at det i ytterst konsekvens kan føre til at boligen ikke tillates å bebos.

Språkbruken i salgsoppgaven er egnet til å ufarliggjøre manglende ferdigattest. Implikasjonen av hva megler formidler er at ferdigattest faktisk vil være på plass innen kort tid, og at det i realiteten ikke vil utgjøre noe problem for kjøper. Altså gir opplysningene inntrykk av at det dreier seg om en ren formalia, og avslag ikke er et reelt utfall.

Megler kjente til den pågående søknadsprosessen med kommunen. Megler burde, og kunne ved enkle grep tilegnet seg relevant kunnskap om hvor kompleks saken egentlig var. Denne informasjonen hadde klagerne berettiget forventing om å få formidlet. Mangel på dette utgjør en grov uaktsomhet på megler side.

Salgsoppgaven inneholder motstridende informasjon. Det vises blant annet til at megler kort nevner at det ikke foreligger ferdigattest, og det at selger huker av «nei» på flere av spørsmålene i egenerklæringsskjemaet.

Så snart megler oppdaget denne uoverensstemmelsen, pliktet han å undersøke dette nærmere og sørge for at riktige opplysninger ble formidlet til klagerne som mulige kjøpere. Det forventes at megler som en profesjonell part skal innhente slik nødvendig informasjon og dokumentasjon.

For det tilfellet at megler gjorde en slik undersøkelse, var det ikke formidlet til klagerne. Noe som i seg selv utgjør brudd på opplysningsplikten og meglers aktsomhetsplikt.

Megler skulle gjort flere undersøkelser og tydeligere kommunisert risikoen forbundet med manglende ferdigattest i salgsoppgaven. Meglerens unnlatelse innebærer brudd på eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 6-7.

Klagerne hadde ikke kjøpt boligen dersom meglerforetaket hadde gitt tilstrekkelig opplysninger i tråd med sin opplysningsplikt.

Meglerforetaket har vist til avslaget fra selgers boligselgerforsikring. Dette avslaget er ikke relevant i vurderingen av saken mellom klagerne og meglerforetaket. Eiendomsmeglere er forpliktet og bundet av den strenge aktsomhetsnormen som følger av profesjonsansvaret, det er ikke boligselgerforsikringsselskapet.

Strømforbruk

Klagerne fikk tydelig beskjed av megleren at tidligere eier hadde et strømforbruk på ca. 600 kroner i måneden. Dette stemmer ikke med hva som kreves for grunnleggende oppvarming slik at leiligheten er beboelig. I den forbindelse vises det til at megleren under salgsprosessen fortalte at leiligheten har tykke og godt isolerte vegger. Dette stemmer ikke.

Dette viser tydelig at megleren ikke i tilstrekkelig grad har undersøkt leiligheten, og forsømt sin opplysningsplikt overfor klagerne.

Øvrige forhold

Megleren gjorde ingen forsøk på å tydelig formidle at leiligheten var bygget som et snekkerverksted, og ikke en leilighet.

Det foreligger flere feil ved leiligheten enn det som fremkom av salgsoppgaven.

Påstand

Det ble fremsatt følgende påstand:

«Det nedlegges påstand om at meglerkjeden har handlet erstatningsbetingende uaktsomt»

Innklagede har i korte trekk anført:

Ferdigattest

Slik meglerforetaket oppfatter klagen, dreier den seg om at megler kun skal ha gitt en generell opplysning om manglende ferdigattest for bygget. Klagernes fremstilling av de faktiske forhold er ikke korrekt.

I salgsoppgaven under overskriften «ferdigattest/brukstillatelse var det opplyst at:

«(…) Det foreligger ikke ferdigattest for denne andelen. Det er krav til ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse i leiligheter som bebos.»

Utover dette var det også er inntatt omfattende informasjon i salgsoppgaven om den pågående søknadsprosessen og de mulige utfordringene knyttet til å få ferdigattest. Det vises til avsnittene «Pågående saker i borettslaget» og «ferdigattest brukstillatelse». Hva gjelder utfordringer, var det gitt opplysninger om en pågående rettsprosess knyttet til bygging av branntrapp, som er en forutsetning for å få ferdigattest. Det ble også informert om behovet for å søke om dispensasjon i tilknytning til bad.

Videre ble megleropplysningene som megleren innhentet i forbindelse med salget, inntatt under avsnittet «Opplysninger om boligselskapet».

Partene synes uenige om hvordan informasjonen som ble formidlet i forbindelse med salget skal forstås. Det er ikke på noen måte kommunisert at det det kun er ren formalia å få ferdigattest. Tvert imot er det opplyst om behov for dispensasjon, hvilket betyr at kommunen må gjøre et unntak fra plan- og bygningslovens bestemmelser. At slik dispensasjon gis, er det ikke gitt noen garanti for. Dersom klagerne var usikre på hva opplysningene betydde, burde det vært stilt spørsmål til megler om dette. Det ble ikke gjort. At klagerne ikke har forstått informasjonen, eller selv lagt til grunn at det dreide seg om ren formalia, kan ikke megler lastes for.

At selger ikke har huket av for manglende brukstillatelse eller ferdigattest er uten betydning, all den tid megler har gitt informasjon om dette og kjøper således var kjent med forholdet forut for avtaleinngåelsen, jf. avhendingslova § 3-10. Egenerklæringsskjemaet gir utrykk for selgers subjektive oppfatning, og megler kan i alle tilfeller ikke holdes ansvarlig for selgers avkryssing.

Saken har også vært til behandling hos selgers boligselgerforsikringsselskap, som konkluderte med at det ikke foreligger mangelsansvar etter avhendingsloven. Begrunnelsen for avslaget var blant annet at hverken selger eller megler hadde holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om forholdet.

Megleren har gjort de nødvendige undersøkelser og gitt all kjent informasjon knyttet til at andelen ikke har ferdigattest, at det på salgstidspunktet var en pågående søknadsprosess samt mulige utfordringer knyttet til å få ferdigattest.

Megleren har overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, herunder opptrådt i samsvar med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven §§ 6-7 og 6-3. Det foreligger derfor ikke ansvarsgrunnlag.

Under enhver omstendighet har klagerne ikke dokumentert at det foreligger et økonomisk tap.

Avslutningsvis bemerker meglerforetaket at det ikke foreligger noen ferdigattest for andelen, og at situasjonen i dag er den samme som på tidspunktet for kjøpet og slik som beskrevet i salgsoppgaven.

Strømforbruk

Meglerforetaket bestrider klagernes anførsel om at megler skal ha informert om at selger hadde strømforbruk på ca. 600 kroner i måneden. Påstanden fremstår som udokumentert og er ikke noe nemnda kan ta stilling til. Uavhengig av dette, påpekes det at utviklingen i strømpriser har vært betydelig fra salgstidspunktet og frem til i dag. Det kan derfor uansett ikke forventes at strømregningene er på samme nivå i dag.

Klagernes anførsel om at megler skal ha informert om at leiligheten har tykke og godt isolerte vegger, er en påstand som er udokumentert og ikke noe nemnda kan ta stilling til. Meglerforetaket vil likevel tilføye at dette er et byggeteknisk forhold som megler ikke har noen forutsetning for å uttale seg om, og det bestrides at megler skal ha sagt noe slik.

Øvrige forhold

At megler ikke har informert om at leiligheten tidligere ble benyttet som snekkerverksted, har sammenheng med at det ikke gjelder denne leiligheten, men leiligheten som ligger i etasjen under. Det er derfor ingen grunn til at megler skulle ha oppdaget dette, eller gitt opplysninger om det. Av den grunn er det heller ikke grunnlag for å sammenligne informasjonen som er gitt av andre meglerforetak knyttet til andre andeler i bygget, og bruke dette som grunnlag for at megler her ikke har gitt riktig eller tilstrekkelig informasjon.

Klagerne har ikke redegjort for hvilke øvrige feil ved leiligheten de mener foreligger, og på hvilket grunnlag megler skulle hatt kjennskap til og formidlet informasjon om disse. Salget ligger flere år tilbake i tid, og at det kan være avdekket ytterligere utfordringer i forbindelse med de etterfølgende søknadsprosessene, som ikke var kjent på salgstidspunktet.

Reklamasjonsnemnda bemerker: 

Saken gjelder spørsmål om det foreligger ansvarsgrunnlag som følge av brudd på meglerens opplysningsplikt.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at saken avvises.

Denne saken er ikke tilstrekkelig opplyst til at nemnda forsvarlig kan ta stilling til de spørsmål som den reiser. Den egner seg ikke til skriftlig behandling. Saken avvises, jf. vedtektene punkt 5.1 bokstav e.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Saken avvises.