RFE-2023-282
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 19. august 2024.
Per Racin Fosmark, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager:
v/advokatfullmektig Marina Alvsåker Welsh
Advokatfirmaet Robertsen
Innklaget:
Eiendomsmegleren Din Telemark AS (Lokalmegleren & Partners Bø)
Saken gjelder:
Meglerens undersøkelses – og opplysningsplikt
Sakens spørsmål og bakgrunn
I april 2021 kjøpte klageren en enebolig formidlet gjennom innklagede foretak. Klageren kjøpte eiendommen for totalt 2 066 399 kroner, med avtalt overtakelse 22. mai 2021. Underetasjen var i byggetegningene definert som et disponibelt rom, men på salgstidspunktet innredet som et bar-rom. Bruksendringen var ikke omsøkt hos kommunen. Spørsmålet i saken er om megleren har brutt sin opplysningsplikt ved å ikke gi tilstrekkelige opplysninger om manglende ferdigattest og risikoen ved dette. Videre er det spørsmål om megleren skulle gjort nærmere undersøkelser og opplyst om vanninntrenging og råteskader i underetasjen.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
I salgsoppgaven var det under avsnittet «Standard» gitt følgende opplysninger om underetasjen:
«Sokkeletasjen er et stort, innredet rom uten isolering. Benyttes i dag som et bar-rom. I godkjente byggetegninger er rommet definert som disp-rom. Det foreligger ingen dokumentasjon på at bruksendringen er omsøkt/godkjent.»
I tilstandsrapporten som lå vedlagt salgsoppgaven var det opplyst at den faktiske bruken på befaringstidspunktet avgjorde hvorvidt et rom ble definert som P-rom eller S-rom. Rapporten bygget på fremlagt dokumentasjon, eiers egenerklæring og muntlig samtale. Her fremgikk det at underetasjen har et bruttoareal på 92 kvm, hvorav 85 kvm utgjorde S-rom.
I egenerklæringen var det huket av nei på spørsmålet om selgeren kjenner til manglende brukstillatelse eller ferdigattest.
Kort tid etter overtakelsen oppdaget klageren flere uoverensstemmelser mellom salgsoppgaven og eiendommens faktiske stand.
Megler hadde ikke gitt opplysninger om hva manglende ferdigattest innebar. I forbindelse med reklamasjonsprosessen rekvirerte klageren to reklamasjonsrapporter, hvor konsekvensene av manglende godkjenning av underetasjen ble omtalt.
I reklamasjonsrapporten av 7. juli 2021 fremgår følgende:
«Takstmannen som har skrevet boligsalgsrapporten burde ha gått gjennom eierens egenerklæring, for han hadde da omgående sett at eier overhodet ikke er ærlig.
Og han burde kontrollert hvilket firma som står som ansvarlig utførende på byggesøknaden.
For her er det meget godt synlig at det ikke er håndverkere med svennebrev som har bygd dette huset, selv en funksjonær hadde sett dette omgående.
I byggesøknaden til [eiendommen] [fremgår det] at sjølvbyggaren [navn] har overordnet ansvar utenom sanitær.
Iflg naboen har [selvbyggeren] bygget hele huset selv, han jobbet som konditor.»
I reklamasjonsrapporten av 1. oktober 2021 hitsettes:
«Tiltaket er ikke underlagt krav om uavhengig kontroll.
Tiltaket er belagt med ansvar ihht gjeldende krav.
Selvbygger har fått lokal godkjenning basert på dokumentert kompetanse.
Ferdigattest er utstedt 16.12.2011 basert på innsendt dokumentasjon fra ansvarlig søker.»
I byggesøknaden til kommunen datert 11. oktober 2010 fremkommer det at personen som ovenfor er omtalt som selvbygger, skulle ha det overordnede ansvaret for byggingen. Selvbyggeren er tidligere deleier med selger.
Ferdigattest ble utstedt 16 desember 2011, hvor det fremgikk følgende:
«Bygningen eller delar av han må iklqe brukast til andre føremål enn det løyvet gjeld for.
Bruksendring krev særskilt løyve (jf SAK§ 2-1).»
En må kunne legge til grunn at megleren har, eller burde hatt, kjennskap til byggesøknad og ferdigattest i forbindelse med salget av eiendommen. Denne informasjonen har ikke vært formidlet til klageren.
Det er forventet at megler som den profesjonelle part skal innhente all nødvendig informasjon og dokumentasjon om eiendommen. Det må tas i betraktning at kjøperen var en ung forbruker uten særlig kunnskap rundt boligkjøp, som ikke hadde mulighet til å undersøke boligen selv.
Meglerens informasjonsinnhenting innebærer ytterligere undersøkelser enn å bare legge selgers egenerklæring til grunn. Megleren har ikke tilstrekkelig tematisert og informert om feilbruken av underetasjen. Grunnleggende opplysninger om risikoen forbundet med manglende bruksendring av underetasjen og mulige konsekvenser av dette, var noe klageren hadde grunn til å regne med å få.
Megleren hadde en klar oppfordring til å foreta nærmere undersøkelser tatt i betraktning det åpenbare avviket mellom faktisk bruk og ferdigattest samt alvorligheten av at huset er bygget av ufaglært. Megleren skulle også opplyst selger om variablene tilknyttet eiendommen.
Det fremgår tydelig av byggesøknaden at tidligere deleier med selger skulle bygge eiendommen selv, uten bekreftelse av nødvendig fagkompetanse. Dette i strid med hva selger opplyste i egenerklæringen, og uoverensstemmelsen er ikke problematisert av megler. Megler har heller ikke informert klageren om risikoen forbundet med at huset er bygget av en ufaglært.
Megleren har ved å unnlate å undersøke forholdene nærmere, og videreformidle opplysningene til potensielle kjøpere, brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt og kravet til god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven §§ 6-7 og 6-3.
Råteskader og vanninntrenging i underetasjen
Det var ikke gitt noen opplysninger om at det på salgstidspunktet var betydelig vanninntrenging og råteskader i underetasjen. Disse problemene er så omfattende at det medfører fare for at konstruksjonen blir ustabil, noe som igjen vil gjøre huset ubeboelig. Dette var ikke nevnt med et ord i salgsoppgaven.
Tepper og møbler var strategisk plassert slik at de synlige skadene var skjult. Det var med andre ord gjort direkte forsøk på å tilbakeholde den faktiske standarden til boligen. Dette er noe megleren som profesjonell part skulle formidlet til klageren.
Klageren ble aldri oppfordret av megler til å dra på visning, slik meglerforetaket hevder. Det er ikke uvanlig at boliger blir solgt uten at fysisk visning blir gjennomført. Det å kjøpe bolig usett, medfører uansett ikke at megleren er fritatt sin opplysningsplikt.
Megleren ble informert om at klager ikke kunne delta på visning, blant annet som følge av reiserestriksjonene mellom Nord- og Sør-Norge under coronapandemien. Klageren ba derfor om å få oversendt en videosnutt mens megleren tok en digital visningsrunde. Megleren etterkom ønsket. Megleren skulle sørget for å filme helt åpenbare og synlige feil – i dette tilfellet at det så å si rant vann nedover innerveggen i underetasjen.
Påstand
Det ble fremsatt følgende påstand:
- Det nedlegges påstand om at meglerkjeden har handlet erstatningsbetingende uaktsomt.
Innklagede har i korte trekk anført:
Arealet i underetasjen er ikke tatt med i beregning av P-rom. Det er kun angitt som S-rom og benevnt som ett uisolert rom som er innredet som bar.
I salgsoppgaven ble boligen markedsført slik:
«Innholdsrik bolig med alt på en flate, bygget i 2010 (…)
…
Sokkeletasjen er et stort, innredet rom uten isolering. Benyttes i dag som et bar-rom. I godkjente byggetegninger er rommet definert som disp-rom. Det foreligger ingen dokumentasjon på at bruksendringen er omsøkt/godkjent.»
Megleren har med dette oppfylt sin opplysningsplikt ved å informere om at innredning av underetasjen ikke er omsøkt. Denne etasjen er heller ikke solgt som boligareal.
Ferdigattesten er utstedt for boligen slik den er søkt om med innredet hovedetasje til bolig. Det vises i den forbindelse til opplysningene under avsnittet «Ferdigattest/midlertidig brukstillatelse» i salgsoppgaven:
«Det er utstedt ferdigattest på eiendommen for bolighus med tilhørende avløpsrenseanlegg, datert 16. desember 2011.
Det er også utstedt ferdigattest på eiendommen for garasje, datert 08. juli 2016.»
Det er i salgsoppgaven gitt informasjon om at det ikke foreligger ferdigattest som omfatter endringer etter at boligen er bygget. De gitte opplysningene anses å være tilstrekkelige for å oppfylle opplysningsplikten.
Klageren anfører også at megler burde informert henne om at boligen var bygget av ufaglærte. Megleren har innhentet den godkjente byggesøknaden som ble innsendt av ansvarlig søker, et arkitektfirma. Det vises til kommunens beskrivelse og vurderinger av søknaden. Megleren hadde ingen grunn til å mistenke manglende kompetanse når dette var godkjent av arkitekt og kommune.
Eiendomsmeglerens oppdrag reguleres av eiendomsmeglingsloven § 6-9 første ledd. En megler er ikke ansvarlig for å gjennomføre overtakelsen. Dette er et forhold mellom kjøper og selger. Når megler deltar på overtakelsen, vil dette være en ren service ovenfor kontraktspartene. Dersom klageren mener at selger har opptrådt svikaktig gjennom plassering av tepper mv., må hun rette et krav direkte mot selger.
Det bestrides at megleren har brutt sin opplysningsplikt knyttet til manglende ferdigattest.
Råteskader og vanninntrenging i underetasjen
Det er ikke krav om at eiendomsmegler skal være bygningskyndig. Megleren var ikke kjent med at det var problemer knyttet til råte i underetasjen. Selger ga ingen opplysninger om noen vannskade, og heller ikke tilstandsrapporten inneholdt noen informasjon som kunne indikere at dette var et problem. Det at forholdet ikke ble kommentert kan tyde på at det har skjedd etter meglers befaring og utarbeidelse av rapporten. Dette er forhold megleren ikke kan holdes ansvarlig for.
Klageren kjøpte eiendommen usett, til tross for at megleren oppfordret henne til å komme på visning før hun la inn bud. Etter oppfordring fra klageren har megler laget en video som viser eiendommen. På tidspunktet videoen ble laget, rant det ikke vann nedover på noen av innerveggene i underetasjen. Dersom dette hadde vært tilfelle, ville dette selvsagt blitt dokumentert.
Det bestrides at megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt knyttet til råteskader og vanninntrenging i underetasjen.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Nemnda finner ikke, slik saken er opplyst, at megler her har forsømt sin opplysningsplikt vedrørende kjelleren.
Når det gjelder vanninntrengning og råteskader i underetasjen, er det ikke sannsynliggjort at megleren kjente til dette eller satt på opplysninger som tilsa at hun skulle informert klageren.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.