RFE-2023-283

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 19. august 2024.

 

Per Racin Fosmark, leder

Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:

Parken Eiendomsmegling AS (Nordvik St. Hanshaugen)

 

Saken gjelder:

Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 

I november 2020 kjøpte klagerne en eierseksjonsleilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Klagerne kjøpte eiendommen for 9 700 000 kroner. Leiligheten var markedsført med en bod som tilstøter kjøkkenet. Boden var tidligere fellesareal og innlemmet i leiligheten. Etter innflytting oppdaget klagerne at innlemmingen av boden ikke var godkjent hos plan- og bygningsmyndighetene, og at de kun har en eksklusiv bruksrett til dette arealet. Videre viste det seg å foreligge en avtale inngått mellom selger og en annen seksjonseier i 2019 som regulerte bruksretten og ansvarsforholdene til boden.

Spørsmålet er om megleren burde gjort nærmere undersøkelser knyttet til boden. Videre er det spørsmål om det er grunnlag for å tilkjenne klagerne erstatning. Det totale erstatningskravet er på 400 000 kroner.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klagerne har i korte trekk anført: 

I leiligheten var det en liten innlemmet bod på ca. 2 kvm. Boden var i tilstandsrapporten som lå vedlagt salgsoppgaven omtalt som «tidligere felleseie». Megleren opplyste ikke på noe tidspunkt at det var noe spesielt med boden. Det blinket derfor ingen varsellamper hos klagerne selv om det fremgikk av tilstandsrapporten at eier ikke hadde opplyst om hvorvidt det var søkt hos gjeldende byggemyndighet om innlemmingen av boden. Det eneste klagerne fant grunn til å sjekke var om at ville være tilstrekkelig å sette en stoppekran på varmtvannstanken som stod der, noe takstmannen som hadde utarbeidet tilstandsrapporten svarte bekreftende på.

På første visning hadde klagerne blitt forevist en stor fellesbod i etasjen under som de ville få tilgang til. På dette tidspunktet var det et annet meglerforetak som formidlet salget av leiligheten. Selv om selger byttet meglerforetak i senere tid, hadde klagerne ingen grunn til å tro at tilgangen til fellesboden ville bli borte. Det bemerkes at klagerne var på ny visning etter at innklagede meglerforetak overtok salget.

Etter kjøpet gjorde naboene klagerne oppmerksomme på at det hadde vært mye styr knyttet til den innlemmede boden, og at de kun har en eksklusiv bruksrett til den i 30 år. Videre viste det seg at de ikke hadde tilgang til fellesboden i etasjen under likevel.

Klagerne tok kontakt med styreleder i sameiet som kunne fortelle at det hviler en heftelse på den innlemmede boden i form av en tyngende avtale. Avtalen var inngått mellom tidligere eier (selger) og en annen seksjonseier i 2019 i forbindelse med at de ble enige om å dele den tidligere fellesboden. Senere har klagerne også fått vite at selger flyttet varmtvannstanken fra vaskerommet til den innlemmede boden uten styrets godkjennelse.

Klagerne har forsøkt å få avtalen kjent ugyldig og legge ansvar over på styret i sameiet. Klagerne har sagt seg villig til å flytte varmtvannstanken fra boden og tilbake til vaskerommet, noe som vil påføre dem utgifter. Klagerne vil imidlertid fortsatt ha ansvaret for avtrekksviften, slik det følger av avtalen. Styret har nylig uttalt at de vil være villig til å overta ansvaret for viften dersom klagerne først fremskaffer dokumentasjon på hvordan den er installert og får den reparert. Dersom dette viser seg å være eneste løsning, vil det medføre kostnader for klagerne.

I ettertid ser klagerne at det burde vært avholdt et fysisk kontraktsmøte med både klagerne og selger til stede. Selv om Norge var nedstengt, skulle megler forlangt et fysisk kontraktsmøte der man brukte munnbind og holdt god avstand til hverandre. På et slikt møte skulle megleren sørget for at eventuelle uklarheter ble avklart før partene signerte kjøpekontrakten. Her kunne og burde alle uklarheter og manglende opplysninger rundt boden blitt oppdaget.

Det virker som megleren har inntatt selgers opplysninger i salgsoppgaven uten å kontrollere eller undersøke disse nærmere. Megleren har med dette brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7, og ikke utført oppdraget «med omsorg for begge parters interesser», jf. § 6-3. Sett i ettertid er det åpenbart at selger ønsket å holde de formelle forholdene rundt boden skjult. Det er imidlertid uklart hvilke undersøkelser megleren faktisk gjorde, og ut fra tilsvaret til meglerforetaket kan det synes som om det ikke ble foretatt noen undersøkelser overhode.

I salgsoppgaven var det opplyst at boden var tidligere fellesareal. Klagerne måtte kunne legge til grunn at arealet tilhørte seksjonen i en salgssituasjon. Boden var tegnet inn i plantegningen som fremgikk tidlig i salgsoppgaven, og fremstod derfor som en del av seksjonens hoveddel.

Det bemerkes også at den eksklusive bruksretten ikke var omtalt i sameiets vedtekter på salgstidspunktet.

Under enhver omstendighet kan ikke mulige risikoopplysninger i salgsoppgaven innskrenke meglers undersøkelses- og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7.

Dersom klagerne hadde blitt fremlagt alle relevante dokumenter og opplysninger knyttet til den innlemmede boden, ville de aldri kjøpt leiligheten. Klagerne har endt med å betale markedspris for en bod som de ikke eier.

Klagerne har kjøpt «katta i sekken» og har måttet utbedre en rekke feil og mangler ved leiligheten. Rehabiliteringsarbeidene startet i april 2024. Mens arbeidene pågikk var leiligheten en byggeplass, og klagerne var derfor nødt til å flytte ut. Det har påløpt totalt 80 425 kroner i utgifter til midlertidig bosted. Klagerne mener det er rimelig at megleren som har ført dem inn i dette uføret, må dekke utgiftene. Den prosessen klagerne har vært igjennom har tatt mye krefter og påført dem betydelige ekstrakostnader.

Klagerne krever totalt 400 000 kroner i erstatning.

Meglerforetaket avviser kravet og viser til rettsforliket som er inngått med selger og selgers boligselgerforsikring. I forliket fikk klagerne utbetalt 1 000 000 kroner. Klagerne måtte imidlertid gi avkall på deler av sitt opprinnelige krav på 1 800 000 kroner for å få løst saken. Et forlik innebærer jo nettopp at klagerne ikke får dekket sitt krav fullt ut. Kravet mot selger var basert på en rekke feil og mangler, og den del som relaterte seg til boden utgjorde en vesentlig del av det klagerne måtte gi avkall på. Klagerne har følgelig ikke fått erstatning for kravet knyttet til boden.

Videre er det ikke vanlig i rettsmekling og utenrettslig mekling at det spesifiseres hvilke og i hvor stor utrekning de ulike forhold er ment å bli dekket gjennom forliket. Normalt diskuteres runde summer. Meglerforetaket kan derfor ikke høres med at klagen skal avvises fordi saken anses løst ved rettsforliket.

Innklagede har i korte trekk anført:

Avvisning

Klagerne har inngått rettsforlik i saken med selgers boligselgerforsikringsselskap. Klagerne har ikke har et reelt behov for å få saken behandlet, ettersom de har mottatt erstatning ved rettsforliket. Saken må derfor avvises, jf. nemndas vedtekter punkt 5.1 bokstav c, jf. punkt 1.4.

Sakens faktiske og rettslige side

I salgsoppgaven under avsnittet «Innhold» ble det gitt følgende informasjon om boden:

«Bod med adkomst fra kjøkken er tidligere fellesareal og er innlemmet i leiligheten. Eier opplyser at dette er godkjent av styret, men det er ikke opplyst om eller undersøkt om det er om søkt hos gjeldende byggemyndighet.»

Klagerne ble følgelig før avtaleinngåelsen informert om at boden var tidligere fellesareal, og at det var ukjent om bruksendringen var godkjent av plan- og bygningsmyndighetene. Dette var en klar risikoopplysning som tilsa at klagerne ikke uten videre kunne anta at arealet tilhørte seksjonen.

At det var avtalt at seksjonseier kun hadde bruksrett til boden, og at det forelå en «tyngende avtale» knyttet til denne, er ukjent for meglerforetaket. Denne avtalen ble ikke fremlagt av selger forut for salget, og var ikke nevnt i egenerklæringsskjema. Forholdet var heller ikke omtalt i sameiets vedtekter som megler fikk oversendt som en del av «meglerpakken». Tvert imot inneholdt vedlegg 1 til vedtektene en oversikt over hvilke boder som var fellesareal med avtalt bruksrett til. Den innlemmede boden i klagernes seksjon var ikke omtalt her.

Klagerne viser til at meglerforetaket som først hadde leiligheten for salg, fremviste dem en bod i etasjen under som de ville få tilgang til. Innklagede meglerforetak kan ikke holdes ansvarlig for at et annet foretak har gitt klagerne en forventning om tilgang til denne boden. Megleren hadde ingen forutsetninger for å vite hva et annet meglerforetak har fremvist på visning, og kan derfor heller ikke forventes å skulle «korrigere» denne opplysningen.

Megler har gjort de nødvendige undersøkelser og gitt all kjent informasjon om den innlemmede boden i seksjonen. Megleren har overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt. Det foreligger ikke ansvarsgrunnlag.

Under enhver omstendighet har klagerne allerede mottatt erstatning for forholdet gjennom rettsforliket som er inngått med selger og dennes boligselgerforsikring. Det er ikke dokumentert noe økonomisk tap.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

Spørsmålet er om megler har forsømt seg når det gjelder opplysninger om boden som tilstøter kjøkkenet, og som tidligere var fellesareal. Ut fra de opplysninger megler fikk om boden, skulle han foretatt nærmere undersøkelser med kommunen og styret om hvordan det formelt sett forholdt seg med boden. Hadde megler kontaktet styret, er det sannsynlig at han ville fått informasjon om at det var en 30-års leieavtale knyttet til boden. I en situasjon med såpass mange varsellamper vedrørende kjøkkenløsningen, er det ikke tilstrekkelig bare å nøye seg med at megler opplyste at det ikke var foretatt noen undersøkelser her.

Konklusjonen er at megler ikke har overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.

Megler har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.

Når det nærmere gjelder erstatningskravet, er det ikke mulig å ta standpunkt til størrelsen på erstatningskravet. For det første er ikke kravet på 400 000 kroner nærmere underbygget. For det andre fremgår det ikke av rettsforliket eller annen dokumentasjon i hvilken grad forliket også dekker boden helt eller delvis. Det er her ikke tilstrekkelig å bygge på hva klagerne har anført.

Konklusjonen blir derfor at nemnda ikke kan fastsette noen erstatning.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Megleren til Parken Eiendomsmegling AS (Nordvik St. Hanshaugen) har ikke overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten. Megleren har vært erstatningsbetingende uaktsom. Nemnda har ikke grunnlag for å utmåle