RFE-2024-004

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 19. august 2024.

 

Per Racin Fosmark, leder

Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:

Sørmegleren AS avd. Kristiansand

 

Saken gjelder:

God meglerskikk. Krav om renter på klientkonto.

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 22. mars 2021 kjøpte klageren en bolig formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Da klageren skulle overta boligen 1. juni 2022, ble 707 685 kroner av kjøpesummen tilbakeholdt på meglers klientkonto. Omkring ett år senere, i juli 2023, ble klageren og selgeren enige om at klageren skulle få tilbakeført 52 500 kroner av tilbakeholdet med tillegg av opptjente renter, samtidig som 455 185 kroner skulle frigjøres til selgeren. Fra dette tidspunktet ble det dermed stående igjen 200 000 kroner på meglers klientkonto. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke påse at klientmidlene var plassert til høyest mulig rente, og videre om klageren kan gis medhold i sitt rentekrav.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

I forbindelse med overtakelsen 1. juni 2022 ble 707 685 kroner av kjøpesummen tilbakeholdt på meglers klientkonto. Renteberegningen på klientkontoen var imidlertid lavere enn det som kreves av en klientkonto, og klageren bemerket dette overfor meglerforetaket pr. e-post.

Som grunnlag for klagerens krav, vises det til Danske Bank sine bedriftsvilkår for konto uten binding eller andre begrensninger hvor det fremgår at rentevilkårene etter NIBOR er minus 0,25 prosent. Selv om disse rentevilkårene ikke er «høyest mulig» slik forskriftskravet er formulert, legger klageren det til grunn for sitt krav.

Klageren har henvendt seg til ulike banker med spørsmål om rentevilkår på klientkonto. Bankene har svart at det skilles mellom forhandlede rentevilkår og prislistevilkår. Meglerforetaket har på sin side ikke opplyst nærmere om dette.

Meglerforetaket viser til en opplysning fra banken hvor klientkontoen var plassert. Opplysningen er imidlertid udokumentert, og stammer fra banken som meglerforetaket har opprettet klientkontoen hos. Den kan dermed ikke tillegges vekt.

Meglerforetaket har vist til gjeldene krav om rentevilkår for klientkontoer, men har ikke redegjort nærmere for sin etterlevelse av disse. Meglerforetaket har ikke dokumentert sine rutiner, noe som i utgangspunktet skal være skriftlig og dermed enkle å fremlegge. Det er heller ikke fremlagt dokumentasjon på kontovilkårene slik de er avtalt med banken. Meglerforetaket burde i det minste vist til eksempler på andre bankers vilkår for å godtgjøre sin egen etterlevelse av kravet til «markedsmessige vilkår» og «høyest mulig rente».

Meglerforetakets tilsvar bidrar ikke til å opplyse saken, og er for øvrig feildatert. Dette gjenspeiler meglerforetakets kritikkverdige opptreden.

Klageren krever renter i tiden fra overtakelsen til juli 2023, tilsvarende 11 618,22 kroner. Det vises i den forbindelse til klagerens fremlagte renteberegninger. I tillegg krever klageren renter for tiden etter juli 2023. Disse rentene må beregnes på tilsvarende eller annen dokumentert markedsmessig måte. Kravet er ikke basert på særvilkårsrenter, men offentlig statistikk over gjennomsnittlige innskuddsrenter. Kravet må således anses som moderat. All den tid meglerforetaket hverken har dokumentert aktuelle rentevilkår eller på annen måte bidratt til å opplyse saken, bør klageren gis medhold.

Innklagede har i korte trekk anført:

Det følger av eiendomsmeglingsforskriften § 3-10 at klientmidler skal plasseres til høyest mulig rente. Finanstilsynet har i rundskriv 7/2014 under pkt. 4.2 presisert hva som ligger i kravet:

«Klientmidler skal plasseres til «høyest mulig rente». Dette innebærer at megler jevnlig, og minimum årlig, må forsikre seg om at rentebetingelsene er markedsmessige.»

Dette er også gjentatt i Finanstilsynets rapporter etter stedlig tilsyn, jf. eksempelvis Tilsynsrapport 22/10104 pkt. 4.1.

For å forsikre seg om at renten på klientkontoene oppfyller forskriftskravet, innhenter meglerforetaket rentesatser fra flere banker to ganger i året.

En viktig opplysning fra banken hvor klientkontoen var plassert, er at klientkontoene prises annerledes enn rene plasseringer for store innskudd. Renter på klientkonto må sammenlignes med renter på klientkonto i andre banker. De må ikke sammenlignes med en plasseringskonto med binding, eller en konto med en eller tre måneder NIBOR som referanserente med en tillagt eller fratrukket margin. Dette er spesialprodukt for større enkeltinnskudd.

Banken, hvor klientkontoen var plassert, har like vilkår for alle klientkontoene. De skiller ikke på forhandlede rentevilkår og prislistevilkår. Det samme gjelder andre banker som meglerforetaket har vært i kontakt med, herunder DNB og Nordea.

For øvrig bemerkes det at klagerens eksempel knyttet til Danske Bank sine bedriftsvilkår ikke kan legges til grunn, all den tid meglerforetaket ikke får tilbud om tilsvarende rente.

På bakgrunn av dette, kan ikke klageren gis medhold.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og størrelsen på renter på klientkonto.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Det fremgår av forskrift 23. november 2007 nr. 1318 om eiendomsmegling § 3-10 tredje ledd at klientmidler skal plasseres til høyest mulig rente. Finanstilsynet har i rundskriv RFT-2014-7 punkt 4.2 første avsnitt uttalt følgende om hvordan meglerforetak skal behandle dette kravet:

«4.2 Renter på klientkonto

Klientmidler skal plasseres til «høyest mulig rente».​Dette innebærer at megler jevnlig, og minimum årlig, må forsikre seg om at rentebetingelsene er markedsmessige. […].»

Nemnda har innhentet informasjon fra meglerforetaket om og hvordan de eventuelt har oppfylt dette kravet, og klageren har fått anledning til å kommentere den mottatte informasjonen.

Når det gjelder spørsmålet om meglerforetaket har overholdt plikten som følger av forskriften, har nemnda delt seg i et flertall og et mindretall.

Etter flertallets syn har meglerforetaket forholdt seg til de regler som gjelder. Det innebærer at den som har krav på renter, ikke alltid kan forvente å få den høyeste renten som måtte være i markedet til enhver tid. I utgangspunktet skal det normalt mye til for at nemnda kan komme til at meglerforetaket har forsømt seg her så lenge de har fulgt det som fremgår av Finanstilsynets rundskriv. I hvilken grad reglene og kravene til meglerforetakene her er strenge nok, er et annet spørsmål, som imidlertid ligger utenfor det som nemnda skal ta stilling til. Flertallet er enig med mindretallet i at årlig kontroll ikke alltid vil være tilstrekkelig. Men slik denne saken ligger an, finner flertallet at meglerforetaket har overholdt plikten i eiendomsmeglingsforskriften § 3-10.

Mindretallet, forbrukerrepresentant Sandvik, har kommet til at plikten til å sørge for at midler på klientkonto plasseres til høyest mulig rente jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-10 ikke er overholdt.

Mindretallet deler flertallets oppfatning om at fremlagt dokumentasjon viser at innklagede har overholdt plikten til å kontrollere at renten er markedsmessig «minimum årlig». Leses regelen i sammenheng, må imidlertid denne forstås slik at årlig kontroll ofte vil være tilstrekkelig, men ikke oppfylle meglerforetakets forpliktelser i alle tilfeller. Foretaket skal jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-10 plassere midler på klientkonto til «høyest mulig rente». Det presiseres videre av Finanstilsynets rundskriv 7/2014 at dette bør kontrolleres av foretaket «jevnlig, og minimum årlig». Regelen må dermed forstås dithen at meglerforetaket må ha et rimelig aktivitetsnivå for å forsikre seg om at renten er markedsmessig, og der klientkontoen over tid ikke holder markedsmessig rente, vil foretaket måtte foreta seg noe mer enn én årlig kontroll.

Dokumentasjonen over rentevilkårene i markedet for klientkontoer viser at renten på foretakets klientkonto er i det lavere sjiktet i markedet ved kontroll foretatt 1. januar de tre siste årene. Renten blir så oppjustert til markedsmessig rente per 1.1, men etter en viss tid. I en slik situasjon hvor rentebetingelsene ligger vesentlig lavere enn markedsrenten ved hver årlige kontroll, fremstår renten som ikke markedsmessig store deler av året.

Etter det mindretallet har forstått, er eiendomsmeglingsforetaket et datterselskap av et holdingselskap som er et datterselskap av banken hvor klientkontoen står. I en slik konstellasjon burde forholdene ligge til rette for god dialog om behovet for å hyppigere oppjustere renten til et markedsmessig nivå.

Avgjørelsen er avsagt under slik dissens som fremgår over.

Konklusjon

[Klageren] gis ikke medhold.