RFE-2024-005
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 19. august 2024.
Per Racin Fosmark, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
DNB Eiendom Oslo
Saken gjelder:
Misnøye med saksbehandlingen. Krav om erstatning og vederlagsnedsettelse
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 6. juli 2023 signerte klageren oppdragsavtale om salg med innklagede meglerforetak. Oppdraget var ikke et ordinært salgsoppdrag, men et såkalt «Samsolgt-oppdrag». Den 6. januar 2024 ble oppdraget avsluttet uten at eiendommen var solgt. Under oppdragsperioden var det tre ulike megler fra samme meglerforetak som håndterte salget. Klageren fremhever flere forhold ved meglers håndtering som han mener er kritikkverdige. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin håndtering av oppdraget, og om dette gir grunnlag for erstatning samt vederlagsnedsettelse. Totalt krever klageren 7 494 kroner i erstatning og 16 500 kroner i vederlagsnedsettelse.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Meglerforetakets opphør av oppdragsavtalen
Den 6. juli 2023 tok klageren kontakt med meglerforetaket uten at det ble inngått noen gyldig avtale. Den 10. august 2023 tok klageren kontakt med meglerforetaket på nytt, og det ble inngått oppdragsavtale med varighet på seks måneder. Boligen ble annonsert på Finn.no 22. august 2023.
Den 6. januar 2024 avsluttet meglerforetaket oppdraget da de mente oppdragsavtalen utløp på tid. Oppdragsavtalen begynte imidlertid ikke å løpe før den var signert av begge parter 10. august 2023. Da oppdraget ble avsluttet, var det altså én måned igjen av avtalens varighet. Meglerforetaket anfører at klageren hverken ønsket å fortsette eller forlenge oppdraget, men dette kan ikke være en gyldig grunn til å avbryte kontrakten. Siden meglerforetaket avsluttet oppdraget under oppdragsperioden, har de ikke krav på betaling.
Uriktig kontaktinformasjon til ansvarlig megler
Det var til sammen tre meglere som håndterte salget under oppdragsperioden. Klageren ble først tildelt en megler (megler 1). Megler 1 byttet imidlertid stilling i foretaket slik at klageren ble tildelt en ny megler (megler 2). Deretter gikk det omkring én måned før oppdraget ble overført til en megler (megler 3) fra en annen avdeling. Siden det var flere meglere som håndterte salget, medførte det at de fleste som lastet ned salgsoppgaven fikk feil kontaktinformasjon til den ansvarlige megleren.
Meglernes manglende utlysing av forkjøpsrett
Selv om klageren og megler 1 hadde avtalt at forkjøpsretten skulle utlyses, ble den hverken utlyst av megler 1 eller megler 2. Forkjøpsretten ble først utlyst av megler 3 den 20. september 2023, altså én måned etter inngåelsen av oppdragsavtalen.
Det stemmer ikke at klageren i sin SMS av 15. september 2023 la inn en bestilling på utlysing av forkjøpsrett. I SMS-en spurte klageren om megleren hadde fått ordnet med forkjøpsretten. Dersom klageren hadde ment å sende en bestilling, hadde han gjort dette ved inngåelsen av oppdragsavtalen og ikke én måned senere. Hvis han ønsket å bestille en slik utlysning, hadde han uansett formulert SMS-en som en bestilling og ikke et spørsmål.
Meglerens manglende oppfølging av interessenter
Den 24. november 2023 ble det avholdt visning for én interessent. Interessenten ble imidlertid ikke fulgt opp av megleren før 11. desember 2023. Meglerforetaket anfører at megleren var tilgjengelig under visningen og besvarte interessentens anrop etter ordinær åpningstid. Dette er imidlertid en påstand som meglerforetaket ikke kan bevise.
Klagerens manglende tilgang til kundegruppe i portalen
Den 30. august 2023 fikk klageren beskjed av megleren om at det var registrert en interessent i portalen, men at klageren ikke hadde tilgang til kundegruppen som interessenten var registrert i. Det stemmer ikke at det var en brukerfeil som gjorde at klageren hverken kunne legge til eller få tilgang til kundegruppen. Det vises i den forbindelse til et skjermbilde av portalen hvor det fremgår at det ikke er mulig å legge til interessenter i forskjellige kategorier.
Det stemmer ikke at megleren rettet opp i forholdet slik at kundegruppen ble synlig for klageren. Klageren fikk kun se antall interessenter, ikke hvem de var.
Økonomisk krav
På bakgrunn av det ovennevnte krever klageren erstattet 7 494 kroner for manglende utlysing av forkjøpsretten. I tillegg krever han vederlagsnedsettelse tilsvarende 16 500 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Meglerforetakets opphør av oppdragsavtalen
Da oppdragsavtalen løp ut på tid, ble klageren gjort oppmerksom på dette. Selv om klageren ikke var enig i at oppdraget løp ut, hadde han ikke noe ønske om å fortsette eller forlenge oppdraget. Oppdraget ble dermed avsluttet.
Det fremgår av oppdragsavtalen at både kunden og megleren i alle tilfeller har anledning til å si opp avtalen uten varsel. Meglerforetakets krav på utlegg vil i begge tilfeller stå seg, jf. punkt 3 i oppdragsavtalen. Bakgrunnen for dette er at oppdraget enten må sies å ha utløpt på tid eller være oppsagt av en av partene.
Utlysing av forkjøpsrett
Oppdraget skiller seg fra ordinære salgsoppdrag, da det dreier seg om tjenesten Samsolgt. Når det kommer til utlysning av forkjøpsrett i slike tilfeller, vises det til punkt 2 i oppdragsavtalen.
Meglerforetaket bestrider klagerens fremstilling, da det er på det rene at klageren bestilte forkjøpsrettsutlysning 15. september 2023. Megleren utlyste deretter forkjøpsretten i tråd med god meglerskikk.
Det stemmer ikke at megleren unnlot å sende inn papirene til riktig tid. Klagerens anførsel er uansett ikke dokumentert. I et Samsolgt-oppdrag er dialogen med kunden i all hovedsak digital. I dette tilfellet finnes det ikke spor av at klageren bestilte utlysning av forkjøpsrett før 15. september 2023.
Meglerens oppfølging av interessenter
Det stemmer ikke at interessenten som var på visning 24. november 2023, ikke ble fulgt opp før 11. desember 2023. Interessenten var på visning fredag kveld klokken 18:00. Megleren var tilgjengelig og besvarte anropene hans selv om dette var etter ordinær åpningstid. Interessenten ble også fulgt opp pr. SMS den 27. november 2023, men kom ikke med noen tilbakemelding før 11. desember 2023. Det vises i den forbindelse til utklipp av meglerens SMS-logg.
Interessenten ble også opplyst om at forkjøpsrettutlysingen utløp 13. desember 2023, og at han dermed måtte inngi bud snarest for å unngå ny utlysing. Megleren kan ikke lastes for at interessenten ikke ønsket å inngi bud før utløpet av fristen.
Megleren har med det fulgt opp interessentene i tråd med god meglerskikk.
Klagerens tilgang til kundegruppe i portalen
Når det kommer til klagerens tilgang til kundegruppene i portalen, var det klageren som registrerte interessenten i portalen. Interessenten havnet da i en kategori som er synlig for megler i meglersystemet, men ikke for selger. Forholdet dreier seg dermed om brukerfeil og ikke brudd på god meglerskikk. Megleren rettet opp i forholdet slik at interessenten ble medregnet i antallet interessenter som er synlig for klageren i portalen. Det bemerkes at megleren hadde kontroll på interessenten hele tiden, samt at han ble tilstrekkelig ivaretatt.
Siden det uansett er megleren som skal følge opp interessenter, kan ikke klagerens brukerfeil anses for å ha hatt noen betydning.
Uriktig kontaktinformasjon til ansvarlig megler
Det bestrides at antall meglere som håndterte salget har medført at meglers kontaktinformasjon ble feil. Det er ikke fremlagt dokumentasjon eller andre opplysninger som gjør meglerforetaket i stand til å besvare anførselen ytterligere.
Meglers kontaktinformasjon har på sedvanlig vis blitt oppdatert, og interessentene er fulgt opp i tråd med god meglerskikk.
Økonomisk krav
Megleren har hverken opptrådt i strid med god meglerskikk eller erstatningsbetingende uaktsomt. Det er ikke dokumentert at klageren har lidt noe økonomisk tap, og det foreligger følgelig ikke grunnlag for erstatning.
Når det gjelder meglerforetakets krav på utlegg, vises det til punkt 3 i oppdragsavtalen.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning samt vederlagsnedsettelse.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
I denne saken er det mye påstand mot påstand som nemnda under sin skriftlige behandling ikke på en forsvarlig måte kan ta stilling til.
Når det gjelder meglers håndtering av dette oppdraget, finner nemnda at megler ikke har handlet i strid med god meglerskikk, og har oppfylt sin veilednings- og omsorgsplikt overfor klageren. Det er ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse eller erstatning. Nemnda har i den forbindelse vurdert de forhold som klageren har gjort gjeldende, men finner det ikke nødvendig å utdype de enkelte klagepunkter nærmere. Det skal dog nevnes at meglerforetaket kun har krevd betaling for utlegg og ikke belastet klageren for vederlag. Det ville således under ingen omstendighet vært grunnlag for vederlagsnedsettelse etter eiendomsmeglingsloven § 7-7, da meglerforetaket alltid har krav på å få dekket utlegg.
En oppdragsavtale kan ha en varighet på inntil seks måneder, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-5 første ledd. Nemnda vil for ordens skyld nevne at fristen begynner å løpe når bindende oppdragsavtale er inngått. Det vil si når oppdragsavtalen er signert både av oppdragsgiver og ansvarlig megler. Nemnda nevner også at meglerforetaket kan si opp avtalen når som helst.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.