RFE-2024-006
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 19. august 2024
Per Racin Fosmark, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager:
v/advokatfullmektig Marina Alvsåker Welsh
Advokatfirmaet Robertsen
Innklaget:
DNB Eiendom AS Oslo Majorstuen
Saken gjelder:
Meglerens undersøkelses – og opplysningsplikt
Sakens spørsmål og bakgrunn
Klageren kjøpte leilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak våren 2016. Kjøpesummen var avtalt til 3 235 792 kroner inkludert omkostninger. Klageren har siden den gang eid og leid ut leiligheten. I forbindelse med mulig videresalg av leiligheten ble det oppdaget at den var ulovlig oppdelt og manglet byggesøknad og ferdigattest. Kostnadene ved å få godkjenning er av takstmann estimert til 1 306 998 kroner. Spørsmålet i saken er om megleren har brutt sin opplysnings- og undersøkelsesplikt, herunder god meglerskikk ved ikke å foretak nærmere undersøkelser knyttet til om leiligheten var en lovlig boenhet. Spørsmålet er videre om dette berettiger klageren til erstatning fra innklagede. Klageren krever 1 306 998 kroner i erstatning fra meglerforetaket.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren kjøpte eiendom formidlet gjennom innklagede meglerforetak 18. mars 2016.
I kjøpekontrakten på side 32 var det opplyst følgende:
«FERDIGATTEST/MIDLERTIDIG BRUKSTILLATELSE
[Eiendommens adresse) Expeditions Dokument(attestert) Vaaningshus-1894.»
I salgsoppgaven var det inntatt en planskisse. Den var avvikende fra den som lå ved ferdigattesten. Det ble ikke gitt noen informasjon fra megler knyttet til dette avviket mellom disse to plantegningen ved salget.
Klageren har eid, og leid ut leiligheten fram til dags dato. I forbindelse med mulig videresalg av leiligheten oppdaget klageren at eiendommen ikke var godkjent til den bruk han ble opplyst om i prospektet da han kjøpte leiligheten i 2016.
I forbindelse med mulig videresalg var klageren i begynnelsen av 2023 i kontakt med et annet meglerforetak. Det var i den forbindelse at avviket og konsekvensene av dette ble oppdaget og formidlet til klageren. Han kontaktet da innklagede meglerforetak og ba om å få oversendt alle dokumentene tilknyttet lovligheten av boligen. Megleren kom tilbake og opplyste at han ikke fant dokumentet «byggesøknad for deling av boligene.»
Klager viste til avviket, og den manglende informasjon i forbindelse med kjøpet, i sin reklamasjon av 21. mars 2023 overfor selger:
«Daværende seksjon nr. 6 ble 13. mai 1983 oppdelt til to selvstendige leiligheter (se vedlagte seksjoneringsbegjæring). Seksjonene ble imidlertid aldri godkjent etter plan og bygningsloven. Når leilighetene ikke er godkjent til sin bruk må markedsføringen anses som direkte villedende.
…
Videre burde megler/selger/takstmann opplyst om avvikene i forbindelse med salget av boligen Det er også uvisst hva som er årsaken til at hverken megler, selger eller takstmann, avdekket forholdet i forbindelse med salget av boligen i 2016. Samtlige bes forklare seg nærmere om hva som er årsaken til at opplysningene ikke ble videreformidlet i forbindelse med salget.»
Klager innhentet også reklamasjonsrapport fra takstmann 4. april 2023. Mandatet takstmannen fikk var å undersøke og vurdere klagers reklamasjonssak. Rapporten konkluderer med at klagers leilighet var ulovlig oppdelt. Videre ble det konkludert med at leiligheten «vil kunne godkjennes», det vil imidlertid være en omfattende og kostnadskrevende prosess. Utbedringskostnaden ble anslått til 1 306 998 kroner inkludert mva.
Klagerne reklamerte ovenfor meglerforetak 28. juni 2023 som avslo ansvar i e-post 28. august 2023.
I anledning saken ble det innhentet faglig vurdering av meglers opptreden av en annen eiendomsmegler fra et annet meglerforetak. Vedkommende konkluderte med at megleren burde ha gjort mer omfattende undersøkelser og vært mer tydelig ved utarbeidelse av salgsoppgaven. Dette særlig ettersom det dreier seg om en eldre bygårdsleilighet. Som et minimum burde relevante byggesaker hos Plan- og bygningsetaten vært undersøkt. Det faktum at leiligheten var ulovlig oppdelt og manglet byggesøknad og ferdigattest burde også vært beskrevet ytterligere både i salgsoppgave og kontrakt. Videre burde de vært opplyst om risikoen ved å kjøpe en slik leilighet.
Det forelå åpenbare holdepunkter som ga grunn til mistanke som igjen burde foranlediget nærmere undersøkelser fra meglerens side. Det er godt kjent i bransjen at det forekommer avvik mellom hva som er byggemeldt og hvordan utformingen faktisk er i eldre bygårder. Slik kunnskap medfører en skjerpet undersøkelsesplikt. Meglerforetaket kan ikke la være å undersøke potensielle avvik nærmere og deretter påstå at de ikke har hatt kjennskap til feilen.
Hovedspørsmålet i foreliggende sak er om megleren har brutt sin opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd. Meglers opplysningsplikt etter § 6-7 må ses i lys av kravene til god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven. § 6-3.
Av rettspraksis følger det at kravet til god meglerskikk er omfattet av profesjonsansvaret, jf. Rt-1995-1350. hvor Høyesterett uttaler at det gjelder et strengt, ulovfestet uaktsomhetsansvar for profesjonsutøvere. Likevel er det et visst spillerom før atferd som kan kritiseres, må anses som erstatningsbetingende uaktsomhet
Kravet til god meglerskikk må ses i sammenheng med eiendomsmeglingslovens formål om at omsetningen av fast eiendom skjer på en sikker og ordnet måte, jf. eiendomsmeglingsloven. § 1-1. Det vil være i strid med målsetningen om en ordnet eiendomsmegling dersom megler medvirker til et ulovlig arrangement. Spørsmålet er således om meglers opptreden som avviker fra det man med rimelighet kan forvente av en alminnelig profesjonsutøver innenfor vedkommende bransje, ut fra en objektiv vurdering.
Det vises i den forbindelse til megler nummer to sin uttalelse om at det stilles strengere krav til meglerne ved salgs av leiligheter som i foreliggende sak. Det vises til det faktum at megler, som profesjonell part, er forventet å innhente slik nødvendig informasjon og dokumentasjon. En viktig del av meglers opplysningsplikt er å sørge for at slike opplysninger gis slik at interessenten får anledning til å vurdere hvilken risiko et slikt kjøp faktisk innebærer. Ved et så åpenbart avvik mellom «kart og terreng» hadde megler en klar oppfordring til ytterligere undersøkelser, og i det minste opplyse om den alvorlige risikoen interessentene påtok seg ved å legge inn bud på en slik eiendom. Meglerforetakets arbeid med formidling og undersøkelser på eiendommen står i sterk kontrast til at meglerne klageren har vært i kontakt med i etterkant raskt oppdaget og påpekte avviket, og dermed det faktum at leiligheten er en ulovlig boenhet.
Kjøper kommer opprinnelig ikke fra Norge og har ikke kjennskap til norsk regelverk. Han har heller ikke noen erfaring med kjøp av bolig i Norge. Dette påvirker og skjerper meglers opplysningsplikt.
Megleren ved salget i 2016 skulle opplagt gjort større undersøkelser og tydeligere kommunisert risikoen forbundet med kjøpet, ved utarbeidelsen av sin salgsoppgave. Megleren hadde all grunn til mistanke om manglende ferdigattest for klagers leilighet.
De mangelfulle opplysningene utgjør brudd på eiendomsmeglingsloven §§ 6-7 og 6-3.
Det kreves erstatning tilsvarende de anslått utbedringskostnader som utgjør 1 306 998 kroner ink. mva. Det tas imidlertid forbehold om økte kostnader.
Det ble fremsatt følgende påstand
1)Det nedlegges påstand om at meglerkjeden har handlet erstatningsbetingende uaktsomt.
2)Det nedlegges påstand om at klageren tilkjennes erstatning.
Innklagede har i korte trekk anført:
I forkant av salget innhentet megler informasjon fra kommunen på sedvanlig vis. Megler mottok ekspedisjonsdokumentet. De originale byggetegninger var imidlertid ikke en del av ekspedisjonsdokumentet eller informasjonspakken oversendt fra kommunen.
Klagers påstand om at originale byggetegninger følger av ekspedisjonsdokumentet medfører ikke riktighet. Det er ikke vanlig at byggetegninger følger med når megler innhenter ferdigattester gjennom den nettbaserte løsningen. Originale byggetegninger ligger i det fysiske arkivet hos plan og bygg. Disse ble ikke innhentet særskilt.
Megler innhentet seksjoneringen. Den stemte med de faktiske forhold. Det forelå ingen ytre tegn til at eiendommen ikke skulle være regulert til boligformål. Leiligheten hadde beliggenhet i høy førsteetasje og planløsningen var god. Det var ingen omstendigheter ved leilighetens utforming som skulle indikere at dette ikke var en lovlig boenhet. Arealet hadde vært boligareal helt siden byggeår, og boligen hadde vært omsatt som bolig flere ganger tidligere.
Megler videreformidlet informasjonen som ble innhentet i salgsoppgaven. Megler var ikke kjent med avviket mellom dagens plantegning og originale byggetegninger. Følgelig ble dette heller ikke tematisert i forbindelse med salget.
I forbindelse med et planlagt videresalg ble det avdekket at eiendommen ikke var godkjent boenhet, og meglerforetaket mottok reklamasjon fra klager. Som vedlegg til reklamasjonen fulgte rapport fra skadetakstmann, som estimerer utbedringskostnader på 1 306 998 kroner. Meglerforetaket presiserer at det ved så omfattende tiltak erfaringsmessig foreligger store sprik mellom sakkyndige, både når det gjelder utbedringsmetode og utbedringskostnader. Meglerforetaket har ikke innhentet en egen sakkyndig vurdering, da vi ikke ser at det foreligger ansvarsgrunnlag for meglerforetaket.
Som vedlegg til klagen har klageren vedlagt vurdering/uttalelse fra et annet meglerforetak. Meglerforetaket kan ikke se at denne vurderingen har relevans for saken.
Etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 (1) skal megler sørge for at kjøper får de opplysninger kjøper hadde grunn til å regne med å få og som kan ha betydning for avtalen. Videre skal megler ivareta «god meglerskikk» etter eiendomsmeglingsloven § 6-3. Meglers forpliktelser etter disse bestemmelsene er å arbeide for at kjøper kan inngå avtale på grunnlag av riktig informasjon. Det innebærer at megler skal foreta undersøkelser for å sikre at kjøper avtaleforplikter seg på så korrekt grunnlag som mulig. Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt er imidlertid ikke ubegrenset. Det kreves ikke at megler foretar undersøkelser om bygningene er i overensstemmelse med ferdigattesten eller den midlertidige brukstillatelsen, jf. NOU 2006: 1 side 120, sml. Finanstilsynets brev 6.10.2011 (ref. 11/8833).
Dette er imidlertid ikke det samme som at megleren alltid kan unnlate å påpeke uoverensstemmelser, jf. for eksempel RG-2001-1465 (Borgarting). Ifølge NOU 2006: 1 side 120 bør megleren «si fra ved åpenbare misforhold». Når lovforarbeidene fremhever at opplysningsplikten er knyttet til «åpenbare misforhold», viser den at det skal en del til, jf. Rosén og Torsteinsen: Eiendomsmegling rettslige spørsmål (2008) side 286. Ved dette salget har megler innhentet ekspedisjonsdokument, og videreformidlet dette i salgsoppgaven slik han plikter.
Ved dette konkrete salget forelå ingen omstendigheter som burde foranledige en slik utvidet undersøkelsesplikt. Seksjoneringen stemte overens med leilighetens faktiske utforming, og det forelå ingen ytre tegn til at leiligheten ikke skulle være regulert til boligformål. Planløsningen var god, og generelt var det ingen omstendigheter ved leilighetens utforming som skulle indikere at dette ikke var en lovlig boenhet (som for eksempel lav takhøyde, små vinduer el).
Leiligheten har beliggenhet i høy første etasje, og ikke kjeller eller loft hvor det oftere forekommer avvik. Videre har arealet vært boligareal helt siden byggeår, og ikke etablert/innredet i etterkant med den risiko det kan innebære. Eiendommen hadde også vært omsatt som bolig flere ganger tidligere.
Meglerforetaket vil påstå at megler har overholdt sine plikter etter loven ved å innhente ekspedisjonsdokumentet, samt videreformidle dette. Det var ukjent for megler at leiligheten ikke var godkjent til boligformål, og det var heller ingen omstendigheter som skulle indikere at det skulle være tilfelle.
Forholdet ville vært avdekket dersom megler var i besittelse av de originale byggetegningene. Slik omstendighetene var, hadde imidlertid ikke megler insitament til å innhente disse særskilt. Det var verken ved salget i 2016 eller i dag et lovkrav til å innhente originale byggetegninger/kontrollere om bygningen er i overensstemmelse med innhentet ferdigattest, ved mindre det foreligger konkret mistanke om misforhold.
Klagers opprinnelse har ingen betydning i vurderingen av om det forelå en utvidet undersøkelsesplikt for megler i denne saken. Spørsmålet er om megler hadde en særlig foranledning til å undersøke nærmere og innhente byggetegningene særskilt. At klager hadde utenlandsk opprinnelse, utløste ikke en slik utvidet undersøkelsesplikt. Det at klager var utenlandsk ga ikke, og burde heller ikke gi megler mistanke om at boenheten ikke var godkjent.
Megler har ikke forsømt seg eller opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. På denne bakgrunn tilbakevises det fremsatte erstatningskravet.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt herunder god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Nemnda legger til grunn at megler innhentet den informasjon som var vanlig i 2016. Han har derfor i utgangspunktet overholdt undersøkelsesplikten. Spørsmålet er derfor om det var forhold i denne saken, vurdert på salgstidspunktet, som tilsa en utvidet undersøkelsesplikt for megleren.
Nemnda finner ikke at megler har forsømt seg her. Nemnda vil for ordens skyld nevne at dette kunne stilt seg annerledes hvis salget hadde funnet sted i dag. På dette området har det både i lovgivningen og med tanke på hva som er god meglerskikk, vært en utvikling som stiller større krav til megleren.
Erstatningskravet kan etter dette ikke føre frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.