RFE-2024-008
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 19. august 2024.
Per Racin Fosmark, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
Meglergaarden AS
Saken gjelder:
God meglerskikk. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 17. juli 2023 kjøpte klageren en leilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Klageren hadde som forutsetning for kjøpet at hun fikk solgt sin tidligere bolig først. Forutsetningen ble ikke inntatt som forbehold i budet. Etter klageren kjøpte leiligheten, fikk hun ikke solgt sin tidligere bolig og det måtte foretas et dekningssalg av den nye leiligheten. Det var en annen megler i meglerforetaket som bistod klageren med dekningssalget. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin håndtering av kjøpsprosessen, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Klageren krever erstatning for megleromkostningene knyttet til dekningssalget, totalt 115 000 kroner.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Før klageren kjøpte leiligheten formidlet gjennom innklagede meglerforetak, ble det avholdt generalforsamling der hun bodde. Under generalforsamlingen, ble det vedtatt en vedtektsendring som muliggjorde salg av klagerens bolig på det åpne markedet. Klageren ønsket dermed å benytte seg av dette.
Etter klageren annonserte boligen sin og inngikk kjøpekontrakt om ny leilighet, ble hun kjent med at kommunen fant generalforsamlingsvedtaket ugyldig. Bakgrunnen for dette, var at kommunen mente å ha klausulerte forhold til de ulike eierseksjonene hvor klageren bodde. Siden klageren ikke kunne selge boligen sin til markedspris før saken mot kommunen ble avklart, måtte det foretas et dekningssalg av leiligheten hun hadde kjøpt gjennom meglerforetaket. Det antas at dekningssalget påførte klageren et tap tilsvarende 330 000 kroner med tillegg av megleromkostningene på 115 000 kroner.
I dette tilfellet hadde megleren et særlig ansvar for klageren, da hun er en dame på 80 år. Under kontraktsmøtet ga klageren gjentatte ganger uttrykk for at hun måtte få solgt boligen sin før hun kjøpte en ny. I møtet hadde klageren med seg en venninne som kan bekrefte utsagnene. Til tross for klagerens uttrykte forutsetning, ble det ikke oppført som noe forbehold i kontrakten.
Det er åpenbart at klageren ikke forstod alvoret av å signere kjøpekontrakten, og megleren burde utvist større omsorg overfor henne. Megleren burde stilt krav om at klageren skulle fremlegge finansieringsbevis. Dersom dette hadde blitt gjort, ville det avdekket at klageren ikke hadde nødvendig mellomfinansiering.
Klageren og hennes representant i klagesaken erkjenner at klageren har begått en feil og at hun derfor må bære tapet mellom kjøpet og dekningssalget av leiligheten. Feilen kunne imidlertid vært unngått dersom megleren hadde ivaretatt klageren bedre. Som følge av dekningssalget, har meglerforetaket oppnådd vederlag for salg av leiligheten to ganger. Meglerforetaket bør derfor ta sin del av ansvaret og erstatte klageren megleromkostningene knyttet til dekningssalget. Totalt krever klageren 115 000 kroner i erstatning.
Innklagede har i korte trekk anført:
På en av fellesvisningene som megleren avholdt, møtte klagerens venninne opp. Venninnen bodde selv i sameiet, og ga uttrykk for at hun likte leiligheten samt at den var akkurat hva klageren var på jakt etter. Etter visningen hadde megleren kontakt med klageren og spurte om hun ville komme på visning. Klageren svarte at hun ønsket å komme på visning, men at hun skulle få en annen megler til å befare boligen sin først. Slik megleren forsto det, ønsket klageren å bruke egenkapital fra salget til å kjøpe seg en billigere leilighet og dermed unngå langsiktig gjeld.
Etter klageren hadde hatt en annen megler på befaring, ringte hun oppmuntret til megleren for å fortelle at hun hadde fått en høy verdivurdering samt lovnad om raskt salg. Megleren avtalte dermed en visning med klageren og hennes venninne 17. juli 2023. Megleren synes visningen var fin, og hun opplevde klageren og hennes venninne som kvikke, morsomme og oppegående damer. Klageren likte leiligheten såpass godt at hun ønsket å inngi bud. Hun og venninnen ble dermed med til meglerforetakets kontor. Det stemmer at klageren ga uttrykk for at hun måtte selge boligen sin først. Megleren snakket derfor med selgeren om dette, men selgeren ønsket ikke å akseptere bud med forbehold. Etter megleren forklarte dette til klageren, svarte klageren at hun uansett ville kjøpe leiligheten og at hun heller ville sette overtakelsesdatoen så langt frem i tid som mulig. Megleren rådet deretter klageren til å kontakte banken sin for å ordne mellomfinansiering.
For megleren er det viktig å utvise omsorg overfor kundene sine, og hun kjenner seg derfor ikke igjen i klagen. Megleren oppfattet klageren som en kvikk dame som gledet seg til å flytte, og forstår at klageren ble lei seg når dette ikke gikk i orden.
Etter at klageren ikke fikk solgt boligen sin til forventet pris, var hun ute av stand til å betale for leiligheten hun hadde kjøpt. På bakgrunn av dette anbefalte meglerforetaket henne å foreta et dekningssalg så snart som mulig. Det var en annen megler i meglerforetaket som bistod klageren i dekningssalget.
For å fremme salget, kontaktet megleren tidligere interessenter av leiligheten. Ettersom meglerforetaket allerede hadde innhentet og utarbeidet salgsmaterialet fra tidligere, medførte ikke salgsprosessen noen ytterligere kostnader knyttet til tilstandsrapport, bilder eller innhenting av lovpålagt informasjon. For å benytte eksisterende salgsmateriell, bemerkes det at megleren innhentet samtykke fra tidligere selger og fotograf. Megleren utarbeidet imidlertid ny salgsoppgave samt annonse.
Etter megleren annonserte leiligheten, gjennomførte hun visninger og solgte leiligheten etter instruks fra klageren. Selv om salgsprisen var lavere enn det klageren ga, kunne kjøperen overta raskt. Megleren foretok dekningssalget uten å kreve mer enn vanlig for arbeidet. Meglerforetaket ser dermed ingen grunn til at betaling for det utførte arbeidet ikke skal finne sted.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Slik saken er opplyst, er det ikke noe som tilsier at megler har opptrådt i strid med god meglerskikk eller brutt sin omsorgsplikt overfor klageren. Nemnda nevner for ordens skyld at partene også har forskjellige versjoner vedrørende hendelsesforløpet.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.