Klage nr:
006/09

Avgjort:
13.05.2009

Saken gjelder:
Nybygg, herunder opplysninger om dagbøter

Foretakets navn:
DnB NOR Eiendom AS avd. Nybygg Oslo
Saksfremstilling:

Klagen fremmes på vegne at 7 kjøpere.

Kjøperne kjøpte i 2005 og 2006 hver sin leilighet (totalt syv leiligheter) i et prosjekt som innklagede hadde salgsoppdraget på.

Klagerne er representert ved advokat. I fremstillingen benyttes i hovedsak betegnelsen «klagerne».

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagernes kjøpekontrakter er tilnærmet identiske, men har ulike ferdigstillelsestidspunkt. Siste aktuelle ferdigstillelsestidspunkt var senhøsten 2006. Leilighetene var imidlertid ikke innflytningsklare før april/mai 2007. I realiteten var de heller ikke på dette tidspunktet innflytningsklare fordi kommunen hadde gitt midlertidig brukstillatelse på feilaktig grunnlag. Dette siste forholdet er imidlertid ikke omfattet av denne klagen.

Etter at kjøpekontraktene var underskrevet, utviste innklagede begrenset aktivitet. Klagerne føler innklagede kun var interessert i at klagerne skulle innrette seg etter utbygger, akseptere alle utsettelser, endringer og feil som kjøperne ble konfrontert med. Klagerne påstår innklagede ikke ivaretok deres interesser.

Klagerne påpeker at innklagede var megler og at morselskapet var byggelånsbank. Det opplyses at selskapet som solgte leilighetene, var et single purpose selskap stiftet utelukkende for å oppføre prosjektet. Aksjekapitalen var på 100 000 kroner og ved årsskiftet 2007/2008 var prosjektet i minus.

En av klagerne spurte innklagede om han hadde kjennskap til utbygger. Innklagede bekreftet at han hadde erfaring med de samme personene fra et annet prosjekt og at dette prosjektet ble gjennomført meget godt og uten problemer. I ettertid viser det seg at dette var en meget misvisende opplysning da det andre prosjektet led av de samme problemene som klagerne møtte.

Ved tidspunktet for innflytting var fellesarealene langt fra ferdige, dørene inn til fellesarealene kunne ikke låses, ventilasjonsanlegget fungerte ikke, terrasser manglet rekkverk mv. Flere av klagerne kontaktet innklagede da de mente leilighetene ikke var innflytningsklare. Klagerne ble møtt med at de måtte flytte inn og at de ellers kunne risikere forsinkelsesrenter ved manglende overtakelse.

Klagerne ønsket ikke å misligholde sine forpliktelser og innbetalte kjøpesummene, med unntak av noen som holdt tilbake deler av kjøpesummen med henvisning til feil og mangler ved deres leiligheter. Klagerne opplyser at manglene aldri er forsøkt utbedret og mener dette kunne vært forhindret ominnklagede hadde utvist aktivitet og støtte til kjøperne i deres krav om utsatt overtakelse.

Minst en av klagerne ba om opplysninger om de øvrige kjøperne med den hensikt å fronte innklagede samlet. Innklagede ville ikke gi slik informasjon under henvisning til at det var ulovlig.

Klagerne opplyser at en annen kjøper, som var kjent med konvensjonalbøter i yrkesmessig sammenheng, fremmet krav om tilbakehold av penger i henhold til kontraktens bestemmelser om dagbøter. I rettssaken vant denne kjøperen frem. En annen kjøper fremmet sak om dagbøter, men vant ikke frem fordi kravet var fremmet for sent. Ingen av klagerne er i en bedre posisjon enn sistnevnte og klagerne mener det er klart at kravet om dagbøter mot utbygger ikke fører frem.

Klagerne mener innklagede burde være kjent med bustadoppføringsloven. Bestemmelsene om dagbøter var inntatt i kjøpekontrakten slik at den burde være kjent for alle kjøperne. Av seksten kjøpere, var det likevel bare én som tok opp spørsmålet med utbygger og klarte å sikre sine interesser. En av de øvrige kjøperne tok opp forholdet om dagbøter med utgangspunkt i det faktisk varslede overtakelsestidspunktet fordi han mente leiligheten ikke var ferdigstilt, men han tapte saken.

Klagerne mener innklagede ikke ga råd om tilbakehold av penger til inndekning av dagbøter. Innklagede ga ifølge klagerne derimot uttrykk for at klagerne kunne komme i mora dersom midler ble tilbakeholdt eller de nektet å overta, til tross for at prosjektet så ut som en byggeplass.

Innklagede har ifølge klagerne gitt uttrykk for at han hadde kjennskap til at flere av kjøperne var i kontakt med utbygger. Dette burde resultert i handlinger for å ivareta klagernes interesser på bakgrunn av omsorgsplikten. Klagerne mener at innklagede måtte forstå at utbygger ikke ville orientere om retten til dagbøter og om hvordan kjøperne skulle forsikre seg i den forbindelse. En av klagerne mener han ikke ville inngått en avtale om han hadde fått adekvat bistand fra innklagede.

Klagerne mener ikke megler har en omfattende rådgivningsplikt i spørsmålet om dagbøter, men siden kontrakten ikke sa noe om fremgangsmåten eller frister for å kreve dagbøter, var det ingen som forsto at man skulle reagere og varsle i forkant av overtakelsen eller før sluttoppgjør. Etter klagernes oppfatning må man minimum kunne forvente at innklagede påpeker problemstillingen med dagbøter og anbefaler kjøperne å ivareta sine interesser ved deponering eller kontakt med advokat.

Klagerne mener innklagede, ved å ikke agere der forsinkelsene i alle kontraktene var et halvt år eller mer, ikke har ivaretatt sin omsorgsplikt. En rekke av klagerne hadde faktiske tap som følge av forsinket innflytting og dagbøtene utgjorde mellom kr 200 000 og kr 300 000 per klager.

Klagerne mener at automatisk avregning av dagbøter i sluttoppgjøret kunne vært gjort med innklagedes medvirkning.

Klagerne mener innklagede sitter med to hatter som byggelånsbank og eiendomsmegler og at foretaket har en betydelig interesse i at kjøpesummene innbetales. Beregninger sameiet har foretatt indikerer at utbygger på innflytningstidspunktet var teknisk konkurs. Klagerne stiller spørsmål til om innklagede opptrådte som byggelånsbankens forlengede arm.

Klagerne mener innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og eiendomsmeglingsloven 2007 § 6-3 annet ledd. Klagerne krever at innklagede må betale saksbehandlingsgebyret på 500 kroner og 10000 kroner med tillegg av merverdiavgift for klagen.

Innklagede anfører:

De aktuelle leilighetene ble solgt i perioden fra høsten 2004 til sommeren 2006 med faktisk overtakelse våren 2007.

Prosjektet var i 2004/2005 antatt ferdig vår/sommer 2006. Ferdigstillelse ble utsatt i to omganger, til årsskiftet 2006/2007 og deretter våren 2007.

Klagerne ble informert om utsettelsen til årsskiftet først muntlig og deretter skriftlig i form av informasjonsbrev fra utbyggeren datert 26. juni 2006. Utsettelsen til våren 2007 ble informert den enkelte klager på tilvalgsmøter avholdt i tidsrommet juli-september 2006. Innklagede har skrevet en oversikt over klagerne og deres møtetidspunkt.

I forbindelse med overtakelsesbefaring var det gjenstående feil og mangler til dels i leilighetene og til dels i utomhusanlegget. Prosjektet var imidlertid gitt midlertidig brukstillatelse fra kommunen. Det sto følgende:

For at et bygg skal få brukstillatelse må bygget kunne benyttes til formålet og gjenstående arbeider må være av mindre vesentlig karakter for bruken av bygget. For en bolig innbærer dette at resterende arbeider må være av en slik art at det ikke forringer det å bo i leiligheten. Arbeider skal heller ikke være av en slik karakter at det er forbundet med fare for liv og helse.

Denne ble lagt til grunn for overtakelsen. Innklagede informerte om hvilke rettigheter og plikter klagerne hadde i forbindelse med overtakelsen og de ble anmodet om å gjennomføre overtakelsen såfremt leiligheten ikke hadde vesentlige mangler som hindret dem i å ta i bruk leiligheten.

To av kjøperne, en av dem klagerne, nektet overtakelse. En annen av kjøperne overtok seks dager etter varslet overtakelsesdato og inngikk forlik om dagbøter/morarenter. En kjøper mente leiligheten ikke kunne overtas og tapte saken i retten.

Kjernen i saken er om kjøperne var berettiget til dagbøter og om innklagede har oppfylt sin omsorgsplikt.

I kjøpekontraktens punkt 10 står det at «Seksjonen er forventet ferdigstilt vår/sommer 2006». I punkt 11 står det at «Overtagelsen vil i henhold til fremtidsplan være vår/sommer 2006». Endelig leveringsuke varsles 3 md. før overtagelse. Innklagede påpeker at det for det siste salget er det angitt årsskiftet 2006/2007 i punkt 10 og 11.

I informasjonsskrivet datert 26. juni 2006 står det: » … Vi planlegger derfor overtagelse av leilighetene ved årsskiftet som tidligere antydet. Vi vil med referanse til de kontraktuelle bestemmelser komme tilbake med et formelt varsel når overtagelse nærmer seg».

I bestemmelsene i tilvalgsbrevene står det:

Det gjøres oppmerksom på at endringer/tillegg (tilvalg) i forhold til avtalt referanse kan medføre at leveringstiden vil bli endret. Kjøper er tidligere orientert om at overtakelse i henhold til fremdriftsplan er antatt å være ved årsskiftet 2006/2007. Tilvalg kan således medføre at dette tidspunktet må forskyves. Ved endring av fremdriftsplanen vil tidspunktet bli tilsvarende forskjøvet. Kjøper erklærer ved sin underskrift på dette skjema å være inneforstått med dette.

Ifølge innklagede har alle ovennevnte bestemmelser i kontraktene og tilvalgsskjemaet er undertegnet.

Ifølge innklagede har det vært direkte kontakt mellom utbyggeren og kjøperne i forbindelse med tilvalg og innflytningstidspunkt. Innklagede ble som megler orientert av oppdragsgiveren ved kopi av informasjonsbrevet fra utbyggeren 26. juni 2006 og senere da utbyggeren avholdt tilvalgsmøter med den enkelte.

Innklagede mener utbyggeren har oppfylt sine forpliktelser overfor klagerne, ved at stipulert innflytting ble endret med godt varsel fra selgeren. I tillegg har kjøperne akseptert at tilvalg ville medføre ytterligere forsinkelser for overtakelsen.

Innklagede fikk ingen henvendelser fra klagerne vedrørende innsigelser til forsinket overtakelse før endelig overtakelsesdato. I forbindelse med overtakelsesdato mottok innklagede henvendelser på om leiligheten kunne overtas og eventuelle dagbøter etter denne dato. Basert på at kommunen hadde gitt midlertidig brukstillatelse kunne ikke innklagede anbefale kjøperne å nekte overtakelse. Innklagede informerte om at klagerne kunne holde tilbake et beløp tilsvarende verdi for utbedring av feil/mangler ved leiligheten og gjenstående arbeider på fellesarealer.

Innklagede avviser på det sterkeste at innklagede har agert på vegne av byggelångiver. Det påpekes at innklagede er et datterselskap i samme konsern.

Innklagede avviser kravet om kompensasjon for påstand om tapte dagbøter i 100 dager. Innklagede mener han har ivaretatt interessene i henhold til god meglerskikk.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klagernepresiserer at tingrettsdommen som var vedlagt klagen, drøfter en rekke forhold som innklagede berører i tilsvaret. Innklagede synes å mene at kjøperne har fått beskjed om utsettelse ved to anledninger og at det derved er inngått ny avtale ved disse ensidige henvendelsene fra utbygger. Klagerne mener dette ikke er riktig.

Klagerne har tatt i etterretning at prosjektet ble forsinket, men har ikke akseptert at det medførte endring i avtalt ferdigstillelsesdato. Av dommen fremgår det at utbygger frafalt påstanden om at

«saksøkerne ved etterfølgende opptreden har godtatt den senere overtakelsesfrist enn det som måtte fremgå i kjøpekontrakten. Retten kan heller ikke si at det er sannsynliggjort en slik etterfølgende godtakelse. Avgjørende for om overtakelsesfrist er avtalt blir således innholdet av kjøpekontrakten».

Klagerne mener utsettelsen skapte store problemer for en rekke av kjøperne som hadde innrettet seg etter kontrakten, for eksempel ved å ha solgt hus med innflytting i henhold til ferdigsstillelsestidspunktet.

Slik klagerne leser tilsvaret, erkjenner innklagede at problemstillingen rundt dagbøter ikke har vært omtalt av innklagede overfor klagerne.

Klagerne mener innklagede synes å gi inntrykk av at klagerne selv var ansvarlig for forsinkelsene gjennom tilvalgsprosessen. Dette ble drøftet og avvist i den nevnte dommen. Klagerne ble tilbudt tilvalg så sent som 18. september 2006. Klagerne mener dette viser at det var noe annet enn tilvalgsprosessen som var problemet for fremdriften.

Klagerne påpeker at innklagede ikke nevnte at brannsikringstiltakene ikke var i orden og at det mekaniske ventilasjonsanlegget ikke fungerte.

Klagerne presiserer at erstatningskravet som fremmes, er kompensasjon for tapte dagbøter i 100 dager for hver av klagerne, samt saksomkostninger for Reklamasjonsnemnda på 500 kroner og 12800 kroner.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Prosjektet har i avtalene med kjøperne hatt en stipulert dato som er blitt forskjøvet i to omganger for de fleste kjøperne. Første gangen våren 2006 til årsskiftet 2006/2007 og deretter til våren 2007. Formelt varsel om overtakelse ble sendt i forbindelse med de endelige overtakelsesdatoene våren 2007. De tidligere datoene var et estimat og i kjøpekontraktens bestemmelser skulle endelig overtakelsesdato varsles tre måneder før overtakelse, slik utbyggeren gjorde vinteren 2007. Etter innklagedes oppfatning ville eventuelle dagbøter løpe gitt forsinkelser med overlevering etter de formelle overtakelsesdatoene våren 2007.

Innklagede avviser at de skal ha truet klagerne med morarenter, gitt at kjøperne valgte å ikke overta ved overtakelse. Innklagede mener han har gitt god omsorg ved å gi dem informasjon om konsekvensen ved å ikke overta en bolig som hadde midlertidigbrukstillatelse og som kunne tas i bruk, dvs. uten vesentlige feil og mangler. På samme måte har innklagede gitt informasjon om at utbyggeren ville være ansvarlig for dagbøter dersom leilighetene ikke kunne beboes og/eller ikke hadde midlertidig brukstillatelse.

Innklagede opprettholder sin avvisning av klageren krav.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om erstatning på grunn av manglende oppfølgning i forbindelse med forsinkelse og mangler ved overtakelse i et nybygg.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr. 53 og ulovfestede erstatningsregler.

Reklamasjonsnemnda bemerker innledningsvis at forholdet mellom klagerne og utbyggeren ikke blir behandlet.

Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det er dokumentert at det forhold at morselskapet var byggelånsbank for utbygger hadde noen betydning for innklagedes håndtering av saken.

Reklamasjonsnemnda bemerker at en eiendomsmegler har taushetsplikt, og at eventuell orientering om andre kjøpere kan komme i strid med dette. Reklamasjonsnemnda har ikke grunnlag for å kritisere innklagede på dette punktet.

Spørsmålet i saken er om innklagede har misligholdt sin opplysnings- og omsorgsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 3-1 første og annet ledd på en slik måte at det er erstatningsbetingende for innklagede.

I kjøpekontraktens punkt 11 står det følgende:

«Ved forsinket overlevering ifølge Bustadoppføringslovens bestemmelser, betaler selgeren dagbøter til kjøper tilsvarende 0,75 promille av kjøpesummen. Dagmulkt kan ikke kreves for mer enn 100 dager, jf. Bustadoppføringslova § 18.

Dagmulkt og/eller erstatning som følge av forsinkelse kan settes ned dersom det ut fra omfanget av arbeidet, størrelsen av tapet og forholdene eller ville være urimelig.

Dersom det i byggetiden skulle inntreffe skreik, lock-out eller gjøre seg gjeldende andre forhold utenfor selgerens kontroll kan kjøper ikke av den grunn kreve dagmulkt eller erstatning, heve eller påberope seg gunstigere betalingsbetingelser. Selger har i slike tilfeller krav på fristforlengelse, jf. Bustadoppføringslova § 11.

Dersom arbeidene forsinkes av forhold kjøper svarer for, har Selger krav på fristforlengelse og dekning av sine merkostnader, jf. Bustadoppføringslova §§ 11 og 43. «

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning er det her ikke gitt tilstrekkelige opplysninger om kjøperens rettigheter ved forsinkelse. Slik kontrakten er formulert, kan det synes som om retten til dagbøter inntrer automatisk ved forsinkelse og uten at kjøperen må ta noe initiativ. I den foreliggende situasjon burde innklagede orientert om klagernes rett til å holde tilbake deler av kjøpesummen etter bustadoppføringslova § 31 jf § 24 for dekning av dagmulkt, samt deponeringsretten etter § 49. Når innklagede ikke har sørget for dette, har innklagede ikke opptrådt i tråd med god meglerskikk. Reklamasjonsnemnda har ikke grunnlag for å ta stilling til om innklagedes uaktsomhet har medført at klagerne har lidt et økonomisk tap.

Kravet om dekning av behandlingsgebyret på kr 500 kan ikke føre frem da dette gebyrer refunderes der klager har vunnet frem i Reklamasjonsnemnda.

Reklamasjonsnemnda bemerker for øvrig at opplysningene om kjøperens rettigheter ved overtakelse og eventuelle mangler er tilfredsstillende angitt i kontrakten.

Spørsmålet blir så om innklagede har oppfylt sin omsorgsplikt i forbindelse med overtakelsen. Overfor en av klagerne (L) er det nærliggende å anta at innklagede ikke har oppfylt sin omsorgsplikt, men i forholdet mellom denne klageren og utbyggeren er det inngått et forlik, noe som gjør at Reklamasjonsnemnda ikke tar stilling til et eventuelt erstatningskrav mot innklagede. I forhold til de øvrige klagerne, gir de fremlagte opplysninger ikke tilstrekkelig grunnlag til at Reklamasjonsnemnda kan ta stilling til spørsmålet. Saken blir dermed å avvise på dette punkt.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved at det ikke ble gitt tilstrekkelige opplysninger om kjøpernes rettigheter ved forsinkelse.