RFE-2024-011

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 19. august 2024.

 

Per Racin Fosmark, leder

Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:

PM Tønsberg AS (Privatmegleren Tønsberg)

 

Saken gjelder:

Misnøye med saksbehandlingen. Krav om vederlagsnedsettelse.

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

I november 2022 inngikk klagerne oppdragsavtale med innklagede meglerforetak om salg av deres leilighet. Klagerne har trukket frem flere sider ved meglerens håndtering som etter deres mening er kritikkverdige. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, og om det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for nedsettelse av meglerens vederlag.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klagerne har i korte trekk anført: 

I første møte med megleren, ble klagerne fortalt at hun enkelt ville få solgt leiligheten for 3,8-3,95 millioner kroner. Megleren argumenterte med at hun nettopp hadde solgt en annen leilighet i nærheten, og at salget gikk raskt. Megler fortalte at hun hadde mange interessenter på interessentlisten fra salget. Klagerne valgte å pusse opp og style leiligheten før de fikk inn takstmann og fotograf.

Klagerne ble svært overrasket da de fikk oversendt utkast til annonse, der prisantydningen var oppgitt til 3,6 millioner kroner. Megleren hadde tidligere forespeilet en prisantydning på 3,95 millioner kroner, som nå var blitt redusert med 350 000 kroner. Etter dialog med megleren ble leiligheten annonsert med en prisantydning på 3,7 millioner kroner.

Megleren gjennomførte en visning selv om det ikke var noen påmeldte. Det var ingen som møtte opp på visningen. Klagerne synes det er rart at visningen ble gjennomført, med tanke på at den kostet klagerne 2 500 kroner.

Ved oppdragsinngåelsen hadde megleren opplyst at noen visninger var inkludert i «pakken» som klagerne kjøpte. Likevel endte klagerne med å betale for fire av fem annonserte visninger. I tillegg skulle en av visningene vært gratis. Klagerne forstår ikke hvordan megler kan fakturere dem ytterligere for noe de har betalt for på forhånd.

Klagerne hadde en parkeringsplass som tilhørte leiligheten. Megleren var så sikker på at det ville bli et salg, at hun ba klagerne si opp leietakeren av parkeringsplassen. Megleren hadde en ledig p-plass like ved som leietakeren kunne bruke i stedet. Klagere endte med å si opp leietaker både av leiligheten og parkeringsplassen. Megleren tilbød å ikke ta betalt for én visning ettersom hun hadde «stjålet» leietakeren til klagerne.

I starten av salgsprosessen hadde megleren forklart at annonsen skulle ligge øverst på Finn.no den første uken. Dette skjedde ikke. Da klagerne spurte megleren hva det skyltes, fikk de til svar at det var tilfeldig hvem som ble liggende øverst fordi det var så mange annonser som skulle «løftes». I september lå plutselig annonsen øverst på Finn.no. Klagerne ble gjort oppmerksomme på dette gjennom en nabo. Klagerne sendte da en SMS til megler, som heller ikke visste noe om «løftingen» av annonsen. Likevel har klagerne blitt fakturert 3 300 kroner for dette.

I oktober 2023 ble klagerne og megleren enige om å stille salget i bero til markedet tok seg opp. På dette tidspunkt hadde boligen ligget ute i flere måneder uten at det hadde vært noe særlig interesse. Megleren kontaktet klagerne og sa at hun ville «ta annonsen fra nettet». Dette ble gjort uten at klagerne hadde antydet eller bedt henne om dette. Klagerne hadde kontakt med megler over telefon og oppfattet meglers avgjørelse som at salget skulle «legges på is». Klagerne var hele tiden klare på at de ønsket å fortsette oppdraget, med henne som megler. Likevel mottok klagerne en faktura fra meglerforetaket på kr 76 898 kroner.

Franchisekjeden har reklamert med «no cure, no pay». Dette viste seg imidlertid ikke å gjelde meglerforetaket som klagerne engasjerte. I markedsføringen stod det med små bokstaver at «no cure, no pay» kun gjaldt meglerkjeden i et bestemt geografisk område.

Klagerne er uenig i fakturaen fra meglerforetaket. De skal ikke måtte betale for tjenester som de ikke har fått eller som megleren har lovet avslag på. Meglerforetaket kan heller ikke kreve betaling for tjenester som klagerne ikke har bestilt, eller visninger som det ikke var noen hensikt å avholde. Klagerne stiller seg spørrende til hva tilretteleggingshonoraret på 10 000 dekker, og hvorfor de må betale garantiforsikringspremie på 4 500 kroner når boligen ikke har blitt solgt, og det ikke har vært noe salgsoppgjør via oppgjørsavdelingen.

Innklagede har i korte trekk anført:

Meglerforetaket har aldri operert med «no cure, no pay» eller noen tilsvarende ordning. Det er heller ikke noe som meglerforetaket har forespeilet sine kunder. Klagerne har kommet med en rekke påstander om hva megleren skal ha sagt, gjort og lovet underveis i salgsprosessen. Meglerforetaket kjenner seg ikke igjen i disse påstandene og tilbakeviser dem på det sterkeste. Megleren har lang erfaring og er profesjonell nok til å aldri love noe på vegne av markedet. Hun har følgelig ikke lovet «et salg på 10 minutter».

Det er riktig at megleren refererte til et salg av en tilsvarende leilighet, og at det hadde vært mange interessenter knyttet til denne. Ingen av disse var interesserte i klagernes leilighet, selv om samtlige ble invitert til første visning.

Oppdragsavtalen utløp 7. mai 2023. Den 1. august 2023 fikk klagerne tilsendt dokumentet «fornyelse av oppdrag», som fornyet oppdraget dagen etter. Da boligen ble relansert på Finn.no 5 september 2023, ble klagerne informert over telefon at det kostet 3 300 kroner å «løfte» Finn-annonsen, og at dette ville være hensiktsmessig.

Det kom heller ingen bud denne omgang. Megleren foreslo at klagerne skulle fortsette å leie ut leiligheten, siden det var et godt marked for utleie i motsetning til salg. Dette var klagerne enige i. I forbindelse med avslutningen av oppdraget sa klagerne at de ville leie ut i ett år eller to, til markedet ble bedre.

Når det gjelder parkeringsplassen, så var det klagerne som valgte å si opp leietaker fordi de synes det var praktisk å kunne disponere den i forbindelse med klargjøring før visninger osv. Meglers intensjon var å tilby p-plass til klagernes leietaker etter at leiligheten var solgt. Det stemmer at megleren lot være å ta betalt for en visning for å få overta leietaker til parkeringsplassen. Dette gjorde megleren fordi hun synes det var ille at klagerne sa opp leieinntekten, og ikke fordi hun «stjal» leietaker.

I oppdragsavtalen fremgår det at både megler og oppdragsgiver kan si opp oppdraget. Klagerne fikk god tid til å lese igjennom oppdragsavtalen før de signerte. Klagerne har en plikt i å betale meglers tilgodehavende selv om de enda ikke har fått solgt leiligheten. Meglerforetaket har gått med på å dele opp fakturaen i mindre beløp for at klagerne skal klare å betale det de skylder. Meglerforetaket har valgt å ikke sende kravet til inkasso.

Visninger uten påmeldte blir normalt ikke avholdt. Det var annonsert fem fellesvisninger, i tillegg har megleren avholdt flere privatvisninger. Klagerne har ikke blitt fakturert for mer enn fire visninger, her har megleren fakturert mindre enn det hun hadde rett på.

Meglerforetaket opprettholder sitt krav mot klagerne, fratrukket kostnaden for «løfting» av Finn-annonsen på 3 300 kroner. Kravet om å frafalle vederlaget bestrides.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

Nemnda finner ikke at megler her har handlet i strid med god meglerskikk, eller utvist «en ikke ubetydelig pliktforsømmelse» som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Se dog under vedrørende posten i fakturaen betegnet som «garantiforsikringspremie».

Nemnda bemerker at det følger av oppdragsavtalen at det ikke ble inngått noen avtale om «no cure no pay» eller lignende.

Klagerne har for øvrig kommet med en rekke påstander som meglerforetaket har bestridt. Nemnda har ikke under sin skriftlige saksbehandling grunnlag for å ta stilling til disse forholdene, da det kun står ord mot ord.

Nemnda vil for øvrig bemerke at meglerforetaket har fakturert 4 500 kroner inklusive mva. for «Garantiforsikringspremie» eller «Garantiforsikringsvederlag». Meglerforetaket har opplyst at dette dreier seg om foretakets lovpålagte forsikringer. Det kan reises spørsmål om meglerforetaket kan fakturere klagerne for dette, eller om det må inngå som en del av meglerforetakets kostnader, som det på linje med andre kostnader ikke kan faktureres særskilt for. Nemnda finner imidlertid at eiendomsmeglingsloven m/forskrifter ikke er til hinder for å fakturere oppdragsgiver særskilt for lovpålagte forsikringer. Det vil være en lovgiveroppgave, alternativt ved pålegg fra Finanstilsynet, å foreta eventuelle endringer i adgangen til å fakturere lovpålagte forsikringer særskilt.

En forutsetning for å kunne fakturere lovpålagte forsikringer særskilt, må imidlertid være at det for oppdragsgiver er forståelig hva dette dreier seg om, jf. også markedsføringsloven § 8 første ledd. I vår sak er dette i pristilbudet betegnet som «garantiforsikringsvederlag» og i fakturaen som «garantiforsikringspremie». Etter nemndas syn er disse begrepene langt fra selvforklarende, hvis man ikke vet hva det dreier seg om. Det kreves derfor noe mer forklaring, dersom oppdragsgiver skal kunne belastes en slik kostnad.

Selv om klagerne (oppdragsgiverne) har signert oppdragsavtalen og således i utgangspunktet er bundet av den, kan ikke klagerne, etter nemndas syn, anses for å ha akseptert posten som gjelder garantiforsikringspremie eller garantiforsikringsvederlag. Det er grunn til å tro at forbrukere lett vil kunne forveksle dette med en forsikring som er til gunst for klagerne, noe som etter det meglerforetaket har opplyst, ikke er tilfellet. Denne posten adskiller seg følgelig fra for eksempel postene «tilrettelegging» og «grunnpakke markedsføring». Nemnda har derfor ut fra en konkret vurdering kommet til at meglerforetaket her ikke kan ta seg betalt for denne kostnaden. Da måtte meglerforetaket forklart hva det dreide seg om, noe som enkelt kunne vært gjort kort i oppdragsavtalen.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Meglerforetaket PM Tønsberg AS (Privatmegleren Tønsberg) må kreditere [klagerne] 4 500 inklusive mva. av vederlaget. For øvrig fører klagen ikke frem.