RFE-2024-010

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 16. september 2024.

 

Per Racin Fosmark, leder

Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:

Liavaag Eiendom AS (Privatmegleren Drammen)

 

Saken gjelder:

Felleskostnader. Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 21. august 2023 kjøpte klageren en eierseksjonsleilighet med garasjeplass formidlet gjennom innklagde meglerforetak. I salgsoppgaven ble felleskostnadene oppgitt å være 2 337 kroner pr. måned. Etter kjøpet ble klageren kjent med at felleskostnadene ikke inkluderte kostnader for blant annet garasjeplassen. Klageren har trukket frem flere forhold knyttet til meglerens opplysninger ved salget som hun mener er kritikkverdig. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med sin undersøkelses- og opplysningsplikt, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Klagerens erstatningskrav utgjør totalt 37 642 kroner.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Den 10. september 2023 ble det avholdt et digitalt kontraktsmøte, og klageren signerte kjøpekontrakten samme dag.

Etter kjøpet ble klageren kjent med at megleren ikke har gitt tilstrekkelig informasjon om sameiets felleskostnader.

Meglerens manglende opplysninger knyttet til kostandene for garasjeplass

I salgsoppgaven ble det ikke opplyst om at de oppgitte felleskostnadene ikke inkluderte kostnader knyttet til garasjeplass. Klageren sendte derfor en klage direkte til meglerforetaket. Meglerforetaket avviste klagen da de mente at hverken selgeren eller sameiets forretningsfører hadde gitt opplysninger om dette. Meglerforetaket uttrykte videre at dette dreide seg om en privat avtale mellom kjøperen og selskapet som drifter sameiets parkeringsplasser. Klageren fastholdt imidlertid klagen og mottok senere et endelig avslag fra meglerforetaket.

Ut fra meglerforetakets tilsvar, virker det som partene nå er enige om at kostnadene knyttet til garasjeplassen ikke kan anses som en privat avtale. Partene er imidlertid uenige om hvem som skal bære ansvaret for den manglende informasjonen. Klageren forholder seg til megleren, ikke selgeren eller sameiets forretningsfører.

I november og desember 2023 beløp de månedlige felleskostnadene for garasjeplassen seg til 239 kroner. Fra årsskifte 2023/2024 ble de imidlertid økt til 319 kroner pr. måned.

Klageren anser det som rimelig at meglerforetaket refunderer kostandene knyttet til garasjeplassen for 10 år.

Meglerens manglende opplysninger knyttet til strømkostander

I månedsskifte november/desember 2023 og januar/februar 2024 mottok klageren fakturaer fra en energileverandør på omkring 4 000 kroner til sammen. Før dette, var ikke klageren kjent med at sameiet hadde en slik avtale med energileverandøren.

Etter klageren kontaktet både energileverandøren og sameiets styre, ble hun informert om at kostandene knyttet seg til:

• Fjernvarmeforbruk for gulvvarme i leilighet basert på måler
• Varmtvannsforbruk i egen leilighet
• Fjernvarmeforbruk i fellesarealer basert på areal (andel driftskostnader ut fra leilighetsbrøk)
• Eierskiftegebyr

De månedlige fakturaene har beløpt seg til omkring 280 til 652 kroner pr. måned.

Meglerens manglende informasjon knyttet til elbillading

I forkant av kjøpet, fant ikke klageren noe informasjon knyttet til kostander for elbillading. Hun ble derfor overrasket over at det tilkom en fast månedspris til ladingen. Klageren var ikke kjent med slik månedsavgift fra sin tidligere bolig.

Ventilasjonsanlegg

Da klageren overtok leiligheten, var ikke filtrene til ventilasjonsanlegget skiftet. Filtrene var delvis gjengrodd noe som medførte svært dårlig luftkvalitet. Da klageren solgte sin tidligere leilighet, var det imidlertid krav om at filtrene var skiftet forskriftsmessig.

Krav om erstatning

På bakgrunn av det ovennevnte krever klageren erstattet 37 642 kroner.

Innklagede har i korte trekk anført:

I forbindelse med klargjøring av salget i oktober 2022, innhentet megleren informasjon fra sameiets forretningsfører. Megleren innhentet blant annet boliginformasjon, sameiets vedtekter, protokoll fra konstituerende årsmøte og et faktadokument fra da boligen ble solgt som prosjekt. Sameiet hadde midlertidig brukstillatelse av 22. september 2022, og var på dette tidspunktet nyetablert.

Siden det allerede lå en tilsvarende leilighet ute på markedet, ønsket selgeren å avvente annonseringen. Klargjøringen ble derfor satt på pause og gjenopptatt i april 2023 hvor også oppdragsavtalen ble fornyet.

I forbindelse med den gjenopptatte klargjøringen, innhentet megleren nye opplysninger fra forretningsføreren, herunder boliginformasjon, innkalling til ekstraordinært årsmøte i november 2022, protokoll fra årsmøte og vedtekter. I tillegg innhentet megleren tinglyste servitutter, samt salgsoppgave og leveransebeskrivelse fra da selgeren kjøpte leiligheten fra utbygger.

Informasjon om parkeringsplass

Sameiets vedtekter, som megleren innhentet i april 2023, ble sist endret på årsmøte 30. juni 2022.

Sameiet består av 132 boligseksjoner og 2 næringsseksjoner, hvor en av næringsseksjonene er en parkeringskjeller. Etter punkt 1-2 i vedtektene har alle boligseksjonene som er solgt med parkeringsrett en tinglyst bruksrett eller leierett til parkeringsrett i næringsseksjonen.

I den tinglyste servitutten datert 28. juni 2022 «Erklæring om bruksrett til parkeringsplass» fremgår det:

«Nåværende og enhver fremtidig eier og hjemmelshaver til eiendom [gnr., bnr. og snr.] i [kommune] (Garasjeanlegget) gir med dette eiendommene som angitt i vedlegg 1 bruksrett til parkeringsplass i Garasjeanlegget på de vilkår som følger av denne erklæring»

Vedlegg 1 omfatter klagerens seksjon som dermed har tinglyst bruksrett til parkeringsplass. Servitutten inneholder også en bestemmelse om fordeling av felleskostnader hvor det blant annet fremgår:

«Om Eier av Garasjeanlegget eller dets drifter/forretningsfører finner det hensiktsmessig kan det i stedet foretas årlig fakturering etterskuddsvis uten bruk akonto».

Blant opplysningene som megleren innhentet fra forretningsføreren, ble de månedlige felleskostnadene oppgitt å være 2 337 kroner. Det ble ikke på noe tidspunkt gitt opplysninger om at disse ikke omfattet kostander knyttet til tinglyst parkeringsplass. Det forelå heller ikke noe regnskap som megleren kunne kontrollert opplysningene opp mot.

Siden parkeringskjelleren er en del av sameiet, var det naturlig å legge til grunn at den delte forretningsfører med sameiet. Sameiets vedtekter omfattet alle typer felleskostnader, samt fordelingen av disse. Det var derfor ingen opplysninger i vedtektene som ga megleren signaler om at parkeringskjelleren hadde en annen forretningsfører.

I salgsoppgaven under avsnittet «Økonomi» var det inntatt opplysninger om at felleskostnadene beløp seg til 2 337 kroner pr. måned, samt at disse inkluderte varmt vann, bygningsforsikring, strøm i fellesområder, varme i utvendige fortau og nedkjøring i garasje, renovasjon, diverse vedlikehold, tv/internett og forretningsførsel. Det fremgår ikke spesifikt at felleskostnadene inkluderer kostnader ved parkering. Man må likevel kunne anta at det ikke tilkommer ytterligere utgifter når dette ikke er opplyst fra forretningsfører.

I forbindelse med annonseringen innhentet også megleren opplysninger fra selgeren. Blant disse fremgår det ikke noe om at selskapet mottar fakturaer fra andre enn forretningsføreren hva gjelder felleskostnader. Selgeren har godkjent opplysningene som er inntatt i salgsoppgaven uten å kommentere eventuelle feil.

Etter klageren henvendte seg til meglerforetaket, tok meglerforetaket kontakt med sameiets forretningsfører for å avklare forholdet. Først på dette tidspunktet fikk meglerforetaket beskjed om at det er parkeringsselskapet som har organiseringen samt innfordringen av felleskostnader knyttet til parkeringsplassene. Ut fra Boligfaktura sin e-post til meglerforetaket 17. januar 2024, er det tydelig at selgeren har vært kjent med forholdet uten å videreformidle dette til megleren. Meglerforetaket stiller seg uforstående til at forretningsføreren omtaler forholdet som en privat avtale, all den tid erklæring om bruksrett er tinglyst og nedfelt i vedtektene.

Siden det er forretningsføreren som oversender eierskiftemelding til parkeringsselskapet, er det også tydelig at forretningsføreren har hatt kunnskap og opplysninger om forholdet. Megleren har imidlertid aldri blitt informert om dette.

Informasjon knyttet til strømkostnader

I faktadokumentet som megleren innhentet i forbindelse med oppdragsinngåelsen er oppvarming beskrevet slik:

«Leilighetene vil varmes opp med energi fra [Fjernvarme firma]»

I tillegg fremgikk av dokumentet at felleskostnadene blant annet inkluderte oppvarming av leilighetene ved vannbåren fjernvarme og varmt vann. Det bemerkes at det i etterkant ble innhentet driftbudsjett fra 2022.

Da leilighetene ble annonsert i april 2023 og megleren innhentet informasjon fra forretningsføreren, forelå det ikke noen regnskapstall for sameiet. Bakgrunnen for dette var at første driftsår ville bli 2023. Megleren innhentet dermed ordinær meglerpakke og mottok boligopplysninger som viste felleskostnader, protokoll fra ekstraordinært årsmøte og vedtekter. Megleren mottok ingen opplysninger om at stipulerte kostnader ville bli endret.

Ved utarbeidelsen av salgsoppgaven, la megleren til grunn at felleskostnadene beløp seg til 2 337 kroner pr. måned. Dette samsvarer med innhentet boliginformasjon fra forretningsfører datert 18. april 2023. I salgsoppgavens beskrivelse av hva kostandene inkluderer, ble det inntatt samme opplysninger som i boliginformasjonen. Megleren undersøkte det sist forelagte driftbudsjettet i forhold til faktadokumentet, og ble kjent med at oppvarming ikke var inkludert. Dette ble derfor fjernet fra salgsoppgaven. Under «Andre utgifter» i salgsoppgaven er det uttrykkelig nevnt at det må påregnes kostnader til strøm samt at dette vil variere ut fra antall familiemedlemmer.

Det fremgår tydelig av punkt 4-1 (4) i sameiets vedtekter at kostander til fjernvarme kreves inn a-konto og avregnes årlig. Vedtektene var vedlagt salgsoppgaven.

Hva gjelder eierskiftegebyret fra energileverandøren, har ikke meglerforetaket noe kjennskap til dette. I forbindelse med overdragelsen, håndterte megleren eierskiftegebyret til forretningsfører. Dette er imidlertid belastet selgeren. Meglerforetaket bemerker at sameiet i en e-post har gitt uttrykk for at eierskiftegebyret var ukjent for dem også.

Informasjon knyttet til elbillading

Det vises her til selgers egenerklæring. Selv om det ikke er montert ladepunkt, er det tilrettelagt for dette. Selgeren har imidlertid ikke hatt noen kostnader knyttet til dette.

Under punkt 3-3 i sameiets vedtekter, fremgår det man kan anlegge ladepunkt, men at kostnader knyttet til ladepunkt, vedlikehold og strøm må dekkes av seksjonseier. Selgeren var ikke kjent med disse kostandene, da han ikke hadde montert noen ladepunkt.

Ventilasjonsanlegg

Hva gjelder manglende utskifting av filter i ventilasjonsanlegget, er dette et forhold mellom kjøper og selger. Klageren overtok leiligheten i oktober 2023, men har ikke fremsatt klagepunktet overfor meglerforetaket før nå.

Ansvarsgrunnlag. Krav om erstatning

Megler skal sørge for at kjøperen før handel får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan ha betydning for avtalen, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd. Megleren har foretatt tilstrekkelige undersøkelser, samt gitt opplysninger basert på innhentet informasjon. Sameiet var under etablering, og i tiden mellom oppdragsinngåelsen og annonsering ble fordelingen av felleskostnader endret. Megleren mottok imidlertid aldri noe informasjon som skulle tilsi ytterligere undersøkelser om hva felleskostnadene inkluderte. Det forelå heller ikke noe regnskap som megleren kunne bruke til å kontrollere dette. Meglerforetaket kan dermed ikke se at det foreligger brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten.

På bakgrunn av det ovennevnte, bestrides både klagen og kravet.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

Parkeringsplass

Det er på det rene at det i salgsoppgaven ikke var gitt noen opplysninger om at det påløp kostnader til leie av parkeringsplassen i garasjeanlegget i tillegg til det fellesutgiftene i boligsameiet dekket. Dette er vesentlige opplysninger som skulle fremkommet under «Informasjon om eiendommen», og ikke bare i den tinglyste servitutten som var et vedlegg til en omfattende salgsoppgave på 360 sider. Det vises også til eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd punkt 11. Dette kunne enkelt vært gjort ved å ta inn under punktet «Informasjon om eiendommen» at det dreide seg om leie av p-plass, og at det tilkom egne kostnader i den forbindelse som ikke var en del av de oppgitte felleskostnadene.

Megler har opplyst at han ikke var kjent med at det var en annen forretningsfører for garasjeanlegget, og at det påløp felleskostnader der. Men når man selger en leilighet i et sameie med tilgang til p-plass, vil det være naturlig å undersøke for en megler hvordan kostnadene der fordeles. Det dreier seg om et leieforhold, og det er da påregnelig at det påløp utgifter i den forbindelse. Nemnda finner derfor at megler ikke har oppfylt opplysningsplikten og har vært uaktsom.

Meglerforetaket er erstatningsansvarlig for det økonomiske tapet klageren har lidt som følge av meglers forsømmelse. Klageren har krevd erstatning for en periode på 10 år. Når det gjelder denne type tapsposter, har nemnda fast praksis på å legge til grunn en periode på 5 år. Dette utgjør 18 980 kroner fra 1. november 2023 og fem år frem. Beløpet må neddiskonteres til nåverdi. Beløpet blir da 15 600 kroner basert på 4 prosent rente.

Informasjon knyttet til strømkostnader m.m.

Når det gjelder kostnadene til oppvarming av fellesarealer ved fjernvarme, var det bare opplyst om i sameiets vedtekter som var vedlagt salgsoppgaven. Det ble fakturert særskilt. Meglers informasjon her var ikke tilstrekkelig. Dette skulle også vært opplyst i selve salgsoppgaven. Erstatningen fastsettes skjønnsmessig til 20 000 kroner.

Eierskiftekostnaden knyttet til fjernvarmeleverandøren, var det heller ikke opplyst om i selve salgsoppgaven. Det er på det rene at megleren ikke kjente til dette, og nemnda finner ikke at dette er et forhold hvor megler skulle foretatt nærmere undersøkelser. Klagen på dette punkt kan derfor ikke føre frem.

Når det gjelder kostnadene til oppvarming av egen leilighet, og eget varmtvannsforbruk, er det noe som klageren måtte påregne både ut fra salgsoppgaven, og hva som er vanlig. Megler har følgelig overholdt opplysningsplikten her.

Ventilasjonsanlegget

Eventuelle feil/mangler her er et selger-kjøper-forhold og megler uvedkommende. Det er ikke sannsynliggjort at megler var klar over eller burde vært klar over at filtrene var delvis gjengrodd.

EL-bil lader

Det er i egenerklæringsskjemaet til selgeren opplyst at det er opplegg for el-billading, men at det ikke er montert ladeboks. Klagen her kan derfor ikke føre frem.

Samlet erstatning

Nemnda har over kommet til at det er grunnlag for erstatning for utgiftene til parkeringsplass og strømkostnadene. Det totale beløpet utgjør 35 600 kroner.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Megleren til [meglerforetaket] har ikke overholdt opplysningsplikten. Meglerforetaket må betale 35 600 – trettifemtusensekshundre – kroner i erstatning til [Klager].