Klage nr:
007/09

Avgjort:
25.06.2009

Saken gjelder:
Meglers ansvar for informasjon om manglende innbetaling av a konto kjøpesummen ved salg av kontraktsposisjon

Foretakets navn:
Ring Eiendomsmegling Prosjekt, Akershus eiendomsmegling AS
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 25. juni 2009. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Meland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Cecilie Asak, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en prosjektert leilighet i juli 2004 med antatt ferdigstillelse ultimo 2006. På grunn av en betydelig forsinkelse i prosjektet måtte klageren kjøpe seg en annen bolig og valgte derfor å selge leiligheten. Oppdrag ble gitt til innklagede som også var eiendomsmegler ved klagerens kjøp i 2004. Avtale om transport av kjøpekontrakt ble undertegnet 27. juni 2007.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Ved videresalget i 2007 valgte klageren å gi oppdraget til innklagede for å gjøre alt på ryddigst mulig måte. Dette for å være sikker på at han hadde sitt på det tørre om noe skulle skje i perioden fra salg til overtakelse. Overtakelse er nå berammet til ultimo januar 2009, drøyt to år etter opprinnelig dato.

Avtalen var i orden 20. juni 2007 og avtale om transport av kjøpekontrakt til ny kjøper ble signert 27. juni 2007. Salget kostet klageren ca kr 36 000. Klageren anfører at han etter dette møtet fikk beskjed om at han nå var helt ferdig med sin del av prosessen og at det neste som ville skje for hans vedkommende, var at fortjenesten ved salget skulle overføres hans konto ved overtakelsen. Overtakelsen var ultimo januar.

Ett år og fire måneder senere bestemte klageren seg for å ta en telefon til meglerkontoret for å få opplyst om dato for overtakelse, samt for sikkerhets skyld sjekke at alt var ok. Etter litt frem og tilbake fikk klageren beskjed om at ny kjøper ikke hadde betalt inn håndpenger og at han heller ikke hadde gitt lyd fra seg. Dette bekymret klageren. Ny kjøper var et aksjeselskap og etter nærmere ett og et halvt års forsinkelse med betaling av håndpenger og en internasjonal finanskrise på toppen, ble klageren redd for sin fortjeneste. Innklagede fortalte at han ved flere anledninger hadde purretkjøperen angående hans forpliktelser ved kjøpet, uten at innklagede kunne se at kjøperen hadde respondert på dette.

Etter dette valgte klageren selv å gjøre noen undersøkelser og kunne ikke se annet enn at «ny kjøper og hele hans offisielle nettverk er som sunket i jorden». Klageren fikk nå spørsmål om han ønsket leiligheten tilbakeført til seg, slik at han kunne selge den på nytt. Fallet i boligpriser de siste månedene gjorde etter klagerens syn at en slik risiko var uaktuell for ham ettersom det var høyst usikkert om han i det hele tatt ville fått solgt leiligheten innen ferdigstillelse. Utbyggeren vil dermed trolig selge leiligheten på nytt istedenfor å begjære ny kjøper konkurs for deretter å foreta et dekningssalg.

Dersom innklagede hadde opplyst klageren om at innbetaling av håndpengene uteble, ville han ha hevet salget og solgt leiligheten til en annen kjøper. Det gikk et år og fire måneder før klageren etter eget initiativ fikk beskjed om at kjøperen hadde misligholdt avtalen. Dersom klageren hadde fått beskjed om misligholdet allerede høsten 2007, ville han fremdeles fått en betydelig fortjeneste ved videresalg, noe som ikke lenger er tilfellet. Klageren anser det som et grovt brudd på god meglerskikk å ikke informere ham om at ny kjøper unnlot å innbetale håndpenger i tide.

Klageren kjøpte leiligheten for kr 1 420 000 i 2004, og salgssum i juni 2007 var kr 1 990 000. Fortjenesten var
kr 570 000. Hva fortjenesten ville beløpt seg til ved et dekningssalg foretatt i perioden september – oktober – november 2007, vites ikke, men den ville garantert vært betydelig større enn ved salg i dag og ifølge klageren sannsynligvis i nærheten av den opprinnelige fortjenesten. Klageren ber om støtte til å få erstattet dette beløpet.

Innklagede anfører:

Klagen gjelder at klageren hevder at han ikke rettidig har fått opplysninger om manglende innbetaling av håndpenger ved videresalg av kontraktsposisjon gjennom innklagede. Hvorfor kravet rettes mot innklagede, og ikke kjøperen, redegjøres det ikke for, men i klagerens oppsummering skisseres et resonnement som formodentlig skal vise at innklagedes håndtering av saken er årsaken til det totale tapet.

Innklagede mener at klageren legger til grunn et feil resonnement, bygget på en uriktig antakelse om at han selv kunne kreve dekningssalg iverksatt. Innklagede bestrider påstandene om

1. at innklagede kunne eller skulle varslet klageren tidligere og at det av den grunn foreligger brudd pågodmeglerskikk

2. at innklagede er erstatningspliktig, og

3. at det foreligger et tap i den størrelsesorden klageren hevder

Innklagede ber videre Reklamasjonsnemnda merke seg at klageren selv har håndtert saken slik at det eventuelle tapet kan bli vesentlig større enn det hadde behøvd å være, for deretter å forsøke å få dekke dette tapet hos innklagede. Innklagede antar at bakgrunnen for denne fremgangsmåten er at klageren har regnet med at rett motpart ikke har midler til å dekke hans mulige tap og at klageren derfor urettmessig velger å gå på innklagede fordi innklagede uavhengig av egne midler vil være dekket under en ansvarsforsikring.

Klageren fikk aksept på sitt bud for kjøp av prosjektert bolig 13. juli 2004. Kontrakten ble signert 6. september 2004. Som del av avtalen skulle klageren betale kr 150 000 i håndpenger i forbindelse med kontraktsinngåelsen. Utbyggeren hadde på kontraktsdato ikke stilt garanti etter bustadoppføringslova § 12 og innklagede avventet derfor å purre på avtalt håndpengeinnbetaling til garantien måtte foreligge. Det vises til buofl § 12 (5) som slår fast at kjøper ikke har betalingsplikt før slik garanti foreligger.

Høsten 2006 tok klageren kontakt med innklagede for å videreselge enheten og oppdrag ble inngått 1. november 2006. Garantien etter buofl § 12 ble forelagt innklagede i begynnelsen av desember 2006 og klageren ble deretter gjort oppmerksom på at avtalte håndpenger ikke var betalt. Innklagede sendte en betalingsoppfordring til klageren. Dette kravet ble ikke etterkommet av klageren. Omtrent samtidig ble klageren også gjort oppmerksom på at innklagede, blant annet på grunn av manglende betalingsvilje hos klageren, ikke ville gjennomføre markedsføring og videresalg av enheten før det ble innbetalt et beløp tilsvarende innklagedes vederlag. Klageren har ifølge innklagede i løpet av denne perioden hevdet at innklagede hadde «godtatt» at han ikke skulle innbetale håndpenger og han unnlot fortsatt å innbetale disse.

For å få innklagede til å arbeide med markedsføringen, bekreftet klageren at han ville innbetale et beløp til sikkerhet for innklagedes vederlag. Beløpet ble innbetalt den 16. februar 2007 og markedsføring og salg ble iverksatt like etter dette. De avtalte håndpengene ble heller ikke denne gangen betalt.

Den 9. mai 2007 avvist innklagede igjen at klageren hadde rett til å holde tilbake håndpenger. Klageren informerte om at han ville ta dette opp med en advokat uten at innklagede kan se å ha fått noen endelig tilbakemelding på dette. Uansett resulterte det heller ikke denne gangen i at de ble betalt håndpenger i samsvar med avtalen.

Den 18. mai 2007 kom detbud fra kjøperen. Klageren aksepterte budet og brev om dette ble sendt kjøperen og klageren 20. mai 2007 (dato er rettet i henhold til e-post fra innklagede). Avtale om transport av kjøpekontrakt ble undertegnet av partene 25. – 28. mai 2007. Avtale om transport var utarbeidet av et advokatfirma. Gjennomføringen av handelen skjedde ved avtale om transport av kjøpekontrakt. Det fremgår av kontrakten at kjøperens betalingsforpliktelse ligger i opprinnelig kjøpsavtale som han nå trer inn i, underforstått at forfalte beløp forfaller til betaling straks. I tilfelle klageren (kjøper 1) hadde innbetalt håndpenger, ville disse kunne utbetales tilsvarende kjøperens innbetaling, men dette hadde ikke relevans i saken da klageren hadde unnlatt å innbetale. Innklagede antok at kjøper 2 var en «gjenstridig» betaler, og det ble ikke vurdert om kjøperen prøvde å vri seg unna eller ikke ville oppfylle avtalen. I samråd med utbyggeren (siden kontrakten var transportert) konkluderte innklagede med at den mest fruktbare taktikk var å fortsette med trinnvis skarpere purringer, fremfor å søke handelen hevet med begrunnelse i manglende rettidighet i betaling.

Den 9. juli 2007 ble det sendt signert kjøpsavtale til kjøperen. Beløpet ble purret rutinemessig den 31. juli 2007 og 29. januar 2008. Innklagede anfører at han var i kontakt med kjøperen ved flere anledninger uten at handelen verken ble bestridt eller at det ble gitt beskjed om at kjøperen ikke ville gjøre opp. Innklagede og utbyggeren oppfattet det hele som en forhalingstaktikk, men det ble ikke vurdert dit hen at kjøperen prøvde å vri seg unna eller at han ikke ville oppfylle avtalen om kjøp av leiligheten. I samråd med utbyggeren konkluderte foretaket med at den mest fruktbare taktikk var å fortsette med trinnvis skarpere purringer, fremfor å søke handelen heve med begrunnelse i manglende rettidighet i betalingen.

Den 2. april 2008 ble de sendt ytterligere en purring, denne gangen med varsel om mulig dekningssalg, men fortsatt med intensjon om at dette ville føre til at kjøperen gjorde opp for seg. Innklagede anså det som sannsynlig at betalingen ville komme, og dette var også en uttalt holdning fra utbyggerens side. Utbyggeren var kontraktsmotpart i henhold til transportavtalen. Det ble ansett som et bedre alternativ å foreta gjentatte purringer enn et forhastet dekningssalg med påfølgende rettslig oppgjør.

I oktober 2008 var det kontakt mellom klageren og innklagede. På grunn av kjøperens manglende betaling og manglende svar på korrespondansen, vurderte klageren det som lite sannsynlig at kjøperen ville oppfylle avtalen og han vurderte å saksøke kjøperen for et mulig tap. Klageren anførte at han hadde kolleger med relevant kompetanse til å gi råd og sjekke kredittverdighet og soliditet hos kjøperen. Undersøkelsene viste at kjøperen ikke var i stand til å betale i samsvar med kontrakten, og han kunne heller ikke betale erstatning. Videre la klageren til grunn at han på grunn av nedgangen i markedet hadde begrensede muligheter til å få den potensielle gevinsten som lå i avtalen om videresalg.

Innklagede hadde en rekke samtaler med klagerne. Her ble det gitt klart uttrykk for at han ikke lenger var kontraktsmotpart med utbyggeren og ateventuelt krav på salgsgevinst måtte rettes direkte mot kjøperen. Klageren var heller ikke i posisjon til å kreve dekningssalg fordi den opprinnelige kontrakten etter transporten nå gjaldt mellom utbyggeren og kjøperen, og at en heving av avtalen mellom kjøper 1 og kjøper 2 ikke kunne gjøres gjeldende ovenfor utbyggeren i henhold til kontrakten. Imidlertid foreslo innklagede at klageren skulle ta opp med utbyggeren hvorvidt han ville akseptere å transportere enheten tilbake til klageren, slik at klageren kunne selge på nytt og innkassere den gevinsten innklagede mente fortsatt lå i markedet. Utbyggeren var villig til å akseptere dette. Klageren ønsket ikke en slik løsning.

Så lenge klageren ikke var berettiget til å foreta dekningssalg, kan innklagede ikke se at den påståtte forsinkelsen som han laster innklagede for, kan ha noen relevans. En lavere salgssum ved resalg er uansett ikke noe som skulle ramme ham direkte. Klageren har inngått avtale om transport av kjøpekontrakt. I henhold til denne trer han i selgerens sted hva gjelder den opprinnelige avtalen som regulerer utbyggerens salg. At han derfor har tapt en mulig bedre salgsmulighet blir derfor meningsløst ifølge innklagede, ettersom klageren ikke var i posisjon til å kunne foreta dekningssalg.

Om Reklamasjonsnemnda skulle mene at innklagede burde varslet klageren tidligere, kan dette ifølge innklagede bare utløse erstatningsplikt dersom det av dette fulgte at klagerens mulighet for reklamasjon overfor sin kjøper falt bort eller ble svekket. Det er ikke fremført noen argumentasjon for dette, eller at det skulle være tilfellet. Videre bestrides det at innklagede burde eller kunne varslet klageren på et tidligere tidspunkt. Så lenge avtalen som ikke var oppfylt, var et forhold mellom utbyggeren og kjøperen, skal det tungtveiende grunner til for å opplyse tredjeperson om dette, da opplysninger om personers økonomi er underlagt taushetsplikt. Utbyggeren og innklagede antok ikke at handelen utgjorde noen stor risiko. Så lenge verken utbyggeren eller innklagede anså handelen som havarert, og klagerne ikke var avtalepart, ble de lagt til grunn at det ikke var grunnlag for å varsle klageren om mulige konsekvenser for hans gevinst.

Dersom Reklamasjonsnemnda skulle mene at innklagede burde gitt klageren beskjed tidligere, påpekes at tidsspennet uansett må være vesentlig kortere enn et år og fire måneder, slik klageren hevder. Innklagede kan uansett ikke ha hatt plikt til å orientere klagerne straks kontrakten var misligholdt uten hinder av taushetsplikten fordi det er relativt vanlig at en kjøper ikke betaler ved forfall uten at dette får konsekvenser for avtalen. Innklagede viser i denne forbindelse til klagerens manglende innbetaling av håndpenger for den kontrakten som senere ble transportert. Klageren var orientert om misligholdet i god tid før innklagede/utbyggeren fant grunnlag for at kontrakten var vesentlig misligholdt og at man ønsket å heve denne. På bakgrunn av dette kan innklagede ikke se at det har hatt noen betydning for saken at klagerne ble orientert om misligholdet så vidt sent fordi han uansett ikke kunne krevet heving/resalg fordi han ikke lenger var kontraktspart i den opprinnelige avtalen.

Det er på dennebakgrunn etter innklagedes syn ikke grunnlag for å konkludere med at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Klagerens ytterligere anførsler:

1. Klageren presiserer at hans klage kun gjelder innklagedes manglende informasjon om at håndpenger ikke ble innbetalt.

2. Når det gjelder klagerens manglende betaling av håndpenger, uttaler han følgende:

Det er ikke en korrekt fremstilling i tilsvaret. Klageren hevder at han ikke fikk lov til å betale inn håndpenger før den nødvendige garantien forelå, senhøsten 2005. Videre fikk klageren en e-post fra innklagede der det sto at han skulle slippe å betale forskudd ved isteden tidligere å betale provisjonen med kr 36250. Forsinkelsen i prosjektet hadde medført at klagerne måtte kjøpe seg en annen leilighet i mellomtiden, dette hadde umuliggjort innbetaling av håndpenger. Klagerne syntes derfor det var tungvint og lite hensiktsmessig at han skulle innbetale pengene for så å få de tilbakeført med en gang leiligheten var solgt. Dette forholdet drøftet han med innklagede som skrev i en e-post 12. desember 2006: «Ihht til avtale Liv sender jeg deg informasjon om innbetaling av håndpenger før vi kan legge ut leiligheten din for salg. Du må innbetalt kr. 36.250,- til konto […] merket med oppdragsnr. […] og merket med ditt navn. … .»

Klageren valgte å vente med å legge ut leiligheten til på nyåret, og overførte 16. februar avtalt sum kr 36250. I henhold til avtale skulle dette være tilstrekkelig.

I mai var det igjen en «diskusjon rundt dette», påbegynt på grunn av melding til klageren om ytterligere forsinkelse i prosjektet. Partene var ifølge klageren muntlig enige om at klagerne ikke behøvde å innbetale mer enn det som allerede var innbetalt, noe som bekreftes gjennom at innklagede nå solgte leiligheten for ham. Dette ville innklagede neppe gjort dersom klagerne ikke var rettmessig eier av leiligheten. Det er derfor ikke relevant for forholdet rundt kjøperens manglende innbetaling å henvise til forholdet til klagerens manglende innbetaling av håndpenger. Klageren betalte inn sin sum bare ca to måneder etter at det var gjort mulig og holdt hele tiden dialog med innklagede, overskred ingen frister eller lignende. Dette var i sterk motsetning til kjøperen (kjøper 2), som verken viste betalingsevne- eller vilje fra kjøpet ble gjennomført sommeren 2007 og til klageren kontaktet innklagede i oktober 2008.

3. Innklagede skriver at han purret kjøperen flere ganger i perioden juli 2007 til april 2008, uten at han innbetalte håndpenger. Siste purring i april 2008 inneholdt varsel om dekningssalg. Selv da kjøperen heller ikke reagerte på denne henvendelsen, gjorde innklagede noe mer før klageren kontaktet ham i oktober 2008. Han anså det sannsynlig at håndpengene ville komme, og det et drøyt år etter salget, og uten å informere klagerne. Når man ser på kjøper 2’s økonomi på denne tiden, var kjøper 2 et aksjeselskap med minimum aksjekapital og uten registrert regnskap. Hvorfor innklagede følte at denne kjøperen skulle gjøre opp for seg, er en gåte for klageren.

4. Klageren benyttet seg av samme megler ved salget av leiligheten for å være helt sikker på at ingenting skulle gå galt i prosessen. Hadde klageren forestått salget selv, ville han tatt affære da kjøperne ikke betalte inn håndpengene. Og dette er innklagedes neste poeng: at selv om klageren et år tidligere hadde fått beskjed om at håndpenger var uteblitt, kunne han ikke kreve dekningssalg. Hvor henter han det fra? Ifølge kontraktsrettslige prinsipper og erstatningsrett kunne klageren, i samarbeid med innklagede og utbygger, ha hevet salget idet ny kjøper hadde misligholdt sin avtale. Dersom innklagede hadde hatt sunne rutiner rundt dette, ville dette blitt gjennomført høsten 2007. På denne tiden var boligmarkedet av en helt annen karakter enn det var et år senere, rett etter at finanskrisen var et faktum.

Klageren tror at det har skjedd en menneskelig glipp internt hos innklagede. Klageren har i praksis betalt kr 36 250 for å tape en gevinst på over en halv million kroner opptjent gjennom tre år i eiendomsmarkedet.

Klageren søker ikke erstatning, men ber om å få Reklamasjonsnemndas uttalelse om hvorvidt innklagede burde ha informert klageren i tidsrommet august 2007 til oktober 2008 om at kjøperen ikke hadde vist verken evne eller vilje til å betale inn håndpenger.

I e-post 28. april 2009 anfører klageren følgende:

Da klageren oppdaget at kjøperen (kjøper 2) ikke viste verken evne eller vilje til å betale inn håndpenger i perioden juli 2007 til oktober 2008, forsøkte han å kontakte kjøperen, innklagede hadde ifølge klageren ikke kontroll. Dette lot seg ikke gjøre, selv etter å ha prøvd alle telefonnummer registrert på ham og hans kompanjonger. Nå opplyser klageren at kjøper 2 har kontaktet ham og er frustrert over innklagede fordi han har fått en inkassosak på seg på grunn av denne saken. Bakgrunnen for dette er ifølge klageren følgende: I juli 2007 ønsket kjøper 2 å heve kjøpet da den personen han kjøpte leiligheten for hadde blitt alvorlig syk. Han tok derfor kontakt med innklagede, både per telefon og på kontoret, og vedkommende saksbehandler skal ha godtatt kjøper 2’s ønske om å heve kjøpet. Det var ikke lenger penger til å betale leiligheten. Kjøper 2 sendte deretter, for ryddighets skyld et brev av 19. juli 2007, som bekreftet avtalenom å heve. Dette brevet ble levert til en kollega av saksbehandleren hos innklagede, samt sendt per post.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innledningsvis ønsker innklagede å knytte følgende kommentar til at klageren i et forsøk på å styrke sin sak fremlegger kopi av et brev som angivelig skal ha blitt sendt fra kjøper 2 til innklagede. Brevet er ifølge innklagede et falsum. Innklagede har aldri mottatt noe slikt brev og teksten i brevet refererer seg til en fiktiv samtale mellom kjøper 2 og megler. Innklagede anfører at fremleggelsen av dokumentet er at det vitner om en eller annen form for samarbeid mellom kjøper 1 og kjøper 2 som innklagede ikke kan se har annen effekt enn å frita kjøper 2 for ansvar og tilsvarende skyve dette over på innklagede.

Innklagede har gjentatte ganger minnet klageren på at

– kjøper 2 trådte inn i kontraktsposisjonen som kjøper av den prosjekterte leiligheten så snart utbyggeren godkjente transporten

– når kjøper 2 deretter eventuelt ikke oppfylte kontraktsforpliktelser etter denne avtalen, ville det før eller senere kunne føre til at utbygger hevet handelen, slik det til slutt ble gjort i dette tilfellet

Innklagede har også ved flere anledninger gjort klageren oppmerksom på at et eventuelt erstatningskrav som følge av dette må rettes mot kjøper 2, hvis manglende oppfyllelse av avtalen med utbyggeren er den umiddelbare og direkte årsaken til klagerens mulige tap av gevinst. Det vil derfor etter innklagedes mening være naturlig at krav ble rettet mot kjøper 2. I stedet videreformidler nå klageren en forfalskning som tilsynelatende «frifinner» klager 2 og bringer innklagede i miskreditt.

Innklagede anfører at han hele tiden har arbeidet for å finne en god løsning for klageren. I håp om å minimere et potensielt tap, har han blant annet brukt betydelig med tid for å forhandle frem et tilbud fra utbyggeren om å transportere leiligheten tilbake til klageren. For innklagede er det uforståelig at klageren ikke var villig til å akseptere en slik løsning, i og med at det med stor grad av sikkerhet kunne har redusert tapet betydelig. Tilbudet ble avslått av klageren og står ikke lenger ved lag.

Så vidt innklagede har forstått på klageren, har han under prosessen hatt bistand av en venn eller kollega som også muligens var jurist i inkassobyrået.

Det er vanskelig å spekulere i begrunnelsen for klagerens konklusjoner om å avstå tilbudet om å ta leiligheten tilbake og forberede krav mot innklagede og ikke kjøper 2. Innklagede antar at det har sin grunn i rent kommersielle betraktninger fra klagerens side, om hvor man kan forvente å finne penger.

I innklagedes samtaler med klageren skal klageren ha opplyst at han på grunn av sitt ansettelsesforhold hos inkassoselskapet hadde særskilte tilgang til å sjekke økonomisk status og personopplysninger knyttet til personer og foretak. Blant annet klarte han ved hjelp av dette å fremskaffe en adresse/telefonnummer til daglig leder/styreleder hos kjøperen, som var ukjent for innklagede. Videre skal klageren ha opplyst at han kunne konstatere at kjøper 2 ikke var «søkegod».

Til klagerens brev av 17. april 2009 har innklagede følgende kommentarer:

1. Etter innklagedes mening ble klageren tidsnok informert, og det var ikke grunn til å informere tidligere.

2. E-postene klageren refererer til hadde antakelig til hensikt å tydeliggjøre at innklagede ikke ville påta seg salgsoppdraget såfremt han ikke fikk sikkerhet for at klageren faktisk ville gjøre opp for seg i forhold til markedsførings- og salgskostnader.

Foretaket har ikke på egne vegne eller uten utbyggers samtykke intendert å gi kjøperen noen faktisk tillatelse til lå unnlate å oppfylle sine kontraktsforpliktelser. I den grad innklagede har formulert seg uheldig, ble dette forholdet rettet opp i samtaler med klageren hvor det ved flere anledninger ble gitt klart uttrykk for at et måtte betales i henhold til avtale. Dette ble også understreket i e-post, jf. blant annet e-post av 9. mai 2009 kl 1820. Det blir derfor misvisende når klageren i denne sammenhengen unnlater å nevne at han i samtalene med innklagede ble orientert om at han ikke var unntatt betalingsplikt.

3. Innklagedes håndtering hadde ikke noe å gjøre med «følelser» slik klageren antyder, men baserte seg på at utbyggeren så langt hadde valgt å legge seg på en moderat linje i tilsvarende saker, fordi det hadde vist seg å fungere tilstrekkelig og med et minimum av konflikt.

4. Kommentarer fra innklagedes advokat bygger antakelig på det faktum at klageren ikke lenger var part i avtalen som gjaldt salg av den prosjekterte leiligheten fra utbyggeren til kjøper 2. Etter transporten var klageren derfor ikke lenger i posisjon til å kreve dekningssalg i tilfelle kjøper 2 ikke oppfylte sine kontraktsforpliktelser i forhold til utbyggeren.

Innklagede antar at klageren ved forsøksvis å rette kravet mot ham prøver å posisjonere seg i forhold til en motpart som i form av egne midler eller forsikringsdekning i hvert fall er søkegod. Det synes ifølge innklagede som om klageren har vurdert prosessrisikoen opp mot mulig tilgjengelige midler og konkludert med at det er verdt å ta sjansen, midler var det jo ifølge klageren uansett ikke hos kjøper 2. Å søke Reklamasjonsnemndas støtte forekommer innklagede kun å være en del av dette forehavendet. Innklagede ber om at Reklamasjonsnemnda ikke gir klageren medhold.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Hvorvidt kjøper 2 har forfalsket dette brevet lar klageren stå ukommentert, men innklagedes insinuasjoner om et samarbeid mellom kjøper 2 og klageren er direkte feil. Klageren har snakket med kjøper 2 to ganger på telefonen, begge gangene sist vinter. Kjøper 2 ringte klageren og ville at han skulle trekke inkassosaken mot ham, da denne gjorde at han ikke fikk kreditt eller lignende Klagerne gjorde det klart for ham at det ikke var han som hadde dette kravet mot ham, men utbyggeren eller innklagede. Kjøper 2 fortalte da at han skriftlig og muntlig hadde gitt beskjed til innklagede om at han ikke ville fullføre kjøpet, og innklagede skulle ha godtatt dette. Klageren har opplyst Reklamasjonsnemnda og innklagede om hvilket telefonnummer kjøper 2 ringte fra. Klageren har ingen forutsetning til å vurdere ektheten ved brevet.

Kjøper 2 misligholdt sine kontraktsforpliktelser allerede høsten 2007, ikke januar 2009. Dersom klageren hadde fått beskjed da, ville han kunne solgt leiligheten til en ny kjøper.

Klagerne vet at det ikke er innklagedes skyld at kjøperen ikke overholdt sine forpliktelser. Men det er ifølge klageren innklagedes ansvar å sjekke finansieringen til kjøperen og det er innklagedes plikt til å følge opp at kjøperen overholder kontraktens bestemmelser om innbetaling av håndpenger. Man skal som forbruker være trygg på at en profesjonell megler gjør det som må gjøres for at en så viktig handel som boligsalg er, går knirkefritt. I motsatt fall må man bli underrettet når noe ikke er som det skal. Klageren har i denne saken betalt over kr 36 000 for absolutt ingenting annet enn noe som har krevd masse tid, energi og bekymring. Om det ikke er et krav til at megleren ved kjøpstidspunktet skal sjekke finansieringsmuligheten til kjøper av en eiendom, og deretter sørge for å følge opp innbetaling i henhold til kontrakt, bør dette endres. Deter dette som er viktig for klageren.

Klageren anfører at det ikke er daglig leders behandling han klager på, men den saksbehandleren han benyttet under salget.

Kjøper 2 er i dette tilfellet et AS og all relevant informasjon er tilgjengelig på internett. Det var dermed svært lett å se at selskapet ikke har hatt noen nevneverdig omsetning eller verdier. Utover dette forsøkte klageren å hjelpe innklagede med å spore opp kjøperen, noe han selv hadde problemer med.

Det er korrekt at innklagede ved daglig leder sendte klageren en e-post 9. mai 2007, hvor han var av den oppfatning at hans saksbehandler hadde gitt klageren tillatelse til noe han ikke kunne stå inne for. Dette mener klageren de burde ryddet opp i internt, og etter samtaler solgte likevel innklagede leiligheten for klagerne. Bedre bekreftelse på at leiligheten rettmessig var klagerens kan han ikke se for seg, og dette forholdet bør derfor anses som irrelevant. Dersom innklagedes argumentasjon hadde «holdt vann» her, ville det betydd at leiligheten ikke var klagerens på salgstidspunktet og innklagede ville solgt en leilighet for noen som ikke var eier av leiligheten.

Innklagedes atter ytterligere anførsler:

Innklagede har ikke bestrid at leiligheten var klagerens, At han eventuelt var i betalingsmislighold hadde så langt ikke ført til heving av handelen.

Klageren ble orientert om kjøperens betalingsmislighold vesentlig tidligere enn «januar 2009» og kunne både da og senere ha resolgt leiligheten med fortjeneste.

Klagerens atter atter ytterligere anførsler:

Klageren var ikke i betalingsmislighold. Han handlet hele tiden i dialog og i overensstemmelse med sin megler. Klageren har tidligere lagt frem dokumentasjon på at han fikk beskjed om å betale inn kr 36 000 i håndpenger for å iverksette salget.

Innklagede skriver at klageren ble «orientert vesentlig tidligere enn januar 2009». Som tidligere beskrevet tok klageren selv kontakt med innklagede i oktober 2008 og fant da ut at kjøper 2 ikke hadde betalt inn håndpenger. Klageren ble strengt tatt ikke orientert av innklagede i det hele tatt, noe som er poenget med klagen. Klageren mener han skulle ha mottatt denne informasjonen allerede uker etter at betalingsfristen hadde utløpt, altså høsten 2007.

Innklagede skriver også at klageren dahan oppdaget misligholdet, både da og senere kunne ha solgt leiligheten med fortjeneste. Dette blir bare spekulasjoner. Uavhengig av klagerens ønsker og handlinger på dette tidspunktet mener klageren at innklagede ikke har gjort jobben sin.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen gjelder innklagedes manglende informasjon om uteblitt innbetaling av håndpenger fra kjøper ved salg av kontraktsposisjon.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Reklamasjonsnemnda har ikke gått inn på eventuelle andre forhold i klagen utover en vurdering av hvorvidt innklagede burde informert klageren om manglende innbetaling av a konto beløpet fra kjøperen.

Etter bustadoppføringslova § 12 er kjøpere ved kjøp av ny bolig ikke forpliktet til å innbetale noen del av vederlaget før garanti foreligger. I dette tilfellet kom garantien først i begynnelsen av desember 2006, og klageren ble da anmodet om innbetaling av håndpenger. Innklagede har ikke dokumentert sine påståtte betalingsoppfordringer eller nødvendig informasjon om at garantien var stilt slik at beløpet var forfalt til betaling. Innklagede har imidlertid anført at klageren er varslet ved brev av 7. februar 2007 om å innbetale håndpenger i henhold til kontrakten.

Når det gjelder kjøperens manglende innbetaling av håndpenger, bekrefter innklagedes e-poster at innklagede har akseptert at håndpengene ikke nødvendigvis måtte innbetales av klageren da leiligheten skulle videreselges, jf e-post 12. desember 2006:

«Ihht til avtale Liv sender jeg deg informasjon om innbetaling av håndpenger før vi kan legge ut leiligheten din for salg. Du må innbetalt kr. 36.250,- til konto […] merket med oppdragsnr. […] og merket med ditt navn. … .»

Isolert sett kan dette ikke oppfattes som at klageren var fritatt for å innbetale forskudd. I e-post fra innklagede datert 1. desember 2006 heter det imidlertid:

«jeg har snakket med ledelsen og oppgjørsavdelingen. Det du må gjøre vis du skal slippe å betale forskudd, er å betale provisjonen først.

Du får da tilsendt en faktura. På 36.250,-

Høres det ok ut for deg … .»

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning gir denne mailen klageren grunn til å tro at det ikke var nødvendig å innbetale et forskudd utover 36 250 kroner. Selv om dette ikke er i samsvar med kjøpekontrakten, må klageren kunne legge til grunn at han ikke var forpliktet til å innbetale noe forskudd utover beløpet på 36 250 kroner.

Det er ikke dokumentert for Reklamasjonsnemnda senere kommunikasjon som gjør at klageren likevel ikke hadde grunn til å stole på det inntrykket denne e-posten ga.

Reklamasjonsnemnda går så over til å vurdere om klageren skulle informeres om kjøper 2’s betalingsmislighold.

Etter avtale om kjøpekontrakt datert 26. juni 2007 punkt 2 skulle kjøper 2 overta «en hver rett og plikt etter Kjøpekontrakten». Videre fremgår det i punkt 3 at kjøper 1 «Selger» har rett til

«å få utbetalt kontant et beløp oppad begrenset til tilsvarende depositum Selger tidligere har innbetalt (…)

Eventuelt resterende beløp skal bero på meglers klientkonto inntil Kjøper har overtatt den leilighet som er beskrevet i Kjøpekontrakten, hvoretter beløpet utbetales Selger samtidig med at sluttoppgjør for leiligheten betales til Utbygger, i henhold til det som er bestemt om dette i Kjøpekontrakten.»

Ifølge eiendomsmeglingsloven § 6-3 (2) skal eiendomsmegler

«gi kjøper og selger råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne.»

Sett på bakgrunn av at kjøper 2’s betalingsmislighold kunne ha stor betydning for klageren, følger det etter Reklamasjonsnemndas oppfatning aveiendomsmeglingsloven at innklagede skulle ha gitt klageren informasjon om betalingsmisligholdet. Dette gjelder spesielt i et tilfelle som dette hvor innklagede gjennom lang tid hadde gjort henvendelser til kjøper 2 uten å få respons.

Når det gjelder klagerens anførsler om at innklagede burde kontrollert kjøperens finansiering, viser Reklamasjonsnemnda til at det både etter rettspraksis, Reklamasjonsnemndas praksis og juridisk teori ikke er noen alminnelig plikt til å undersøke kjøpers finansiering. Budskjema fra kjøper 2 er ikke fremlagt i saken. Det er imidlertid ingen holdepunkter i partenes anførsler som gir grunn til å så tvil om kjøperens evne til å finansiere kjøpet ved avtalens inngåelse. Reklamasjonsnemnda mener derfor at innklagede ikke kan kritiseres på dette punktet.

Reklamasjonsnemnda kan ikke ta stilling til påstanden om at brev fra kjøper 2 av 19. juli 2007 er «et falsum».

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å informere klageren om kjøperens betalingsmislighold.