RFE-2024-013
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 16. september 2024.
Per Racin Fosmark, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
L12 Eiendomsmegling AS (Nordvik Bærum)
Saken gjelder:
Prosjektert leilighet. God meglerskikk. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
I februar 2021 tok megleren kontakt med klageren for å markedsføre et prosjekt han formidlet. Prosjektet gjaldt oppføring av fritidsboliger, men var ikke igangsatt. På bakgrunn av meglerens fremstilling av prosjektet, valgte klageren å inngå avtale om kjøp 4. februar 2021. Formålet med kjøpet var å videreselge leiligheten med gevinst etter ferdigstillelse. Etter klageren overtok leiligheten i oktober 2023, ble klageren kjent med at flere av leilighetene ikke var solgt til uavhengige kjøpere, men overført til nærstående selskaper av utbyggeren. Etterspørselen etter prosjektets leiligheter var dermed lavere enn hva klageren hadde blitt forespeilet og han fikk ikke videresolgt leiligheten sin.
Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å gi uriktige opplysninger om hvem hadde kjøpt leilighetene, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Totalt krever klageren 1 550 002 kroner i erstatning.
Nemnda kom til at klagen avvises.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i hovedsak anført:
I februar 2021 ble klageren oppringt av megleren som informerte om et spennende prosjekt han formidlet. Klageren kjente til megleren fra tidligere, da de blant annet hadde barn i samme klasse. Megleren hadde også tidligere vært engasjert i forbindelse med salg av klagerens tomt. Under telefonsamtalen ble klageren anbefalt å kjøpe en av prosjektets leiligheter, slik at han kunne videreselge den med gevinst ved ferdigstillelse.
Megleren opplyste om at prosjektet bestod av 25 leiligheter fordelt på to bygg, samt at 11 til 12 leiligheter allerede var solgt. Ifølge megleren tydet dette på at det ville bli god etterspørsel når prosjektet ble igangsatt og ferdigstilt. Megleren var svært begeistret og hadde sterk tro på prosjektet som skulle oppføres midt i en slalåmløype. Han mente prosjektet var en «no brainer» som han også ville anbefalt sin mor å investere i dersom hun hadde mulighet.
Siden det allerede var solgt flere leiligheter, ville prosjektet igangsettes straks de fikk solgt en eller to til. Megleren tilbød derfor klageren en rabatt på 200 000 kroner av kjøpesummen. Dersom klageren signerte raskt, kunne han også se bort fra forskuddsbetalingen på 10 prosent.
Megleren mente at det var mange interessenter som ville sitte på gjerdet frem til prosjektet ble igangsatt. Han anbefalte derfor klageren å kjøpe en stor leilighet, da dette ville gi størst gevinst ved videresalg. Klageren kjøpte deretter en leilighet til 5 850 000 kroner.
Etter prosjektet ble igangsatt, betalte klageren leiligheten som avtalt med overtakelse i oktober 2023. Etter overtakelsen ble leiligheten annonsert gjennom en lokal megler. Leiligheten ble imidlertid ikke solgt, og til tross for gjentatte prisreduksjoner, var det liten interesse. Klageren har under hele salgsprosessen betalt for leilighetens løpende utgifter.
I forbindelse med overtakelsen var klageren på befaring på eiendommen. Ved innkjøringen til eiendommen stod det et informasjonsskilt hvor det fremgikk at 14 av 25 leiligheter var solgt. Etter å ha sett på prosjektets hjemmeside, ble klageren imidlertid kjent med at 16 leiligheter i prosjektet var til utleie. Klageren tok derfor kontakt med megleren som skulle undersøke forholdet nærmere. Da megleren ikke hørte av seg i løpet av noen dager, undersøkte klageren grunnboken for å få oversikt over hvem som faktisk eide leilighetene som var til utleie. Klageren ble da kjent med at alle de 16 leilighetene var eid av utbygger og nærstående selskaper. For å igangsette prosjektet hadde altså utbygger og de nærstående selskapene overført fem leiligheter til seg selv. På det tidspunktet var det altså kun syv uavhengige kjøpere. Bakgrunnen for overføringen av leilighetene må anses å skyldes lav etterspørsel knyttet til prosjektet. Dette strider imidlertid med hva megleren ga uttrykk for da han markedsførte prosjektet for klageren i februar 2021. Det som megleren fremstilte som et godt prosjekt, var i realiteten et prosjekt som slet med å selge nok leiligheter før igangsettelse. Det bemerkes her at klageren i sin dialog med megleren ikke hadde grunn til å forstå det annerledes enn at leilighetene var solgt til uavhengige kjøpere uten tilknytning til utbygger. Da megleren ringte klageren i februar 2021 manglet det i realiteten 5 til 7 salg, ikke 1 til 2 slik megleren ga uttrykk for.
I ettertid har klageren også blitt kjent med at tomten allerede var sprengt ut samt at grunnmuren var oppført før megleren kontaktet ham. Megleren nevnte aldri dette.
Megleren fremstilte prosjektet som en meget gunstig investering. I en slik situasjon er det avgjørende at megleren gir korrekte opplysninger. Antall salg forut for igangsettelse gir en klar indikasjon på hvordan markedet vil vurdere prosjektet når det er ferdigstilt. I dette tilfellet var det 11 til 12 leiligheter som var solgt før prosjektstart, noe som indikerte at markedet ville anse det som attraktivt ved ferdigstillelse. Når det viser seg at et betydelig antall av leilighetene var solgt til utbyggerens nærstående selskaper, gir dette et helt annet grunnlag for å vurdere markedets reaksjon på prosjektet. Det gir et konkret og helt klart negativt signal, noe som også megleren må anses å kjenne til. På bakgrunn av meglerens fremstilling av prosjektet, hadde ikke klageren grunn til å tro at flere av leilighetene var solgt til utbyggerens nærstående. Megleren måtte også forstå at opplysningene han ga til klageren tilsa at leilighetene var solgt til uavhengige kjøpere.
Dersom megleren ikke hadde fått avklart hvorvidt det var snakk om reelle salg, måtte han informert klageren om dette. Megleren må anses som erfaren, og måtte forstå hvilken betydning slike opplysninger hadde for klageren. Dersom megleren hadde gitt klageren riktige opplysninger, kunne klageren undersøkt forholdet selv, samt basert sin investering på korrekt faktum. Dersom klageren visste at det kun var solgt syv leiligheter, ville han ikke foretatt investeringen. Klageren hadde ikke mulighet til å undersøke hvem de andre kjøperne var, og måtte dermed stole på meglerens beskrivelse.
Når en megler oppsøker potensielle interessenter for å markedsføre et slikt prosjekt, må megler bære risikoen for å gi kjøper et korrekt beslutningsgrunnlag. Uavhengig av om megleren visste hvem kjøperne var på tidspunktet han ga klageren råd, hadde han et ansvar for å undersøke om informasjonen var korrekt. Dersom megleren hadde gjort dette, ville klageren som investor hatt muligheten til å vurdere sitt kjøp basert på korrekt informasjon.
Klageren ga tidlig uttrykk for at han hverken hadde kjennskap til stedet eller prosjektet. Klagerens vurdering om kjøp baserte seg kun på informasjonen fra megleren. Megleren har selvfølgelig ikke ansvaret for at markedet endrer seg, men han har ansvar for å gi korrekte opplysninger. Når megleren brukte antall solgte leiligheter som det viktigste salgsargumentet, måtte han opplyst klageren om at flere av leilighetene var solgt til nærstående selskaper av utbyggeren.
Meglerens manglende opplysninger, ga klageren et uriktig beslutningsgrunnlag for sin investering. Klageren hadde ikke kjøpt leiligheten dersom megleren hadde gitt riktige opplysninger. Megleren har med det opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Det bemerkes her at megleren må anses for å ha vært såpass motivert til å selge leilighetene slik at han på bakgrunn av dette tilpasset sin fremstilling av prosjektet og faktum. Selv om det er logisk at megleren ga klageren rabatt for å sikre prosjektets oppstart, er det ikke rasjonelt at megleren samtidig markedsførte prosjektet såpass sterkt. Hvis klageren var kjent med at megleren tilbød ham rabatt etter å kun ha solgt 7 av 25 leiligheter, ville klageren forstått at prosjektet gikk dårlig og han ville ikke investert.
Klageren tok opp forholdet med megleren straks han ble oppmerksom på dette gjennom prosjektets hjemmesider.
Det vises for øvrig til en annonse og et FaceBook-innlegg som inneholder villedende markedsføring av prosjektet. Materiellet er fra 2021 og gir uttrykk for at 14 av 25 leiligheter var solgt. Siden det i realiteten var ni leiligheter som var solgt til uavhengige kjøpere, er markedsføringen manipulerende og gir potensielle interessenter et inntrykk av en etterspørsel som ikke er reell.
Krav om erstatning
På bakgrunn av det ovennevnte, føler klageren seg lurt og han krever erstatning for sine kostander i forbindelse med kjøpet.
Hva gjelder årsakssammenheng, hadde ikke klageren kjøpt leiligheten dersom megleren hadde opplyst om at flere av salgene var til nærstående selskaper av utbyggeren. Klagerens økonomiske tap er dermed en direkte konsekvens av meglerens manglende opplysninger.
Klageren kjøpte leiligheten for 5 650 000 kroner og la den ut for salg straks etter overtakelse. Leiligheten lå deretter ute for salg i 20 måneder hvor det var svært liten interesse. Klageren kontaktet deretter to lokale meglere som var usikre på hvor mye leiligheten var verdt på det tidspunktet. Klageren legger likevel til grunn at han kan oppnå en salgspris på 4 650 000 kroner fratrukket kostander ved salg. Klageren krever dermed erstattet differansen mellom kjøpesum og antatt salgssum, tilsvarende 1 000 000 kroner.
I tillegg krever klageren erstatning for tapte renter. Klageren fikk ikke solgt leiligheten på 20 måneder. Dersom man legger til grunn at leiligheten under normale omstendigheter hadde blitt solgt i løpet av tre måneder med en rente på fem prosent, utgjør klagerens rentetap 423 750 kroner.
Klageren krever også erstattet strømkostnader på 6 000 kroner, kommunale avgifter tilsvarende 6 260 kroner, kontingent til velforeningen på 17 963 kroner, felleskostnader tilsvarende 54 410 kroner, samt 47 879 kroner i megleromkostninger i forbindelse med salget.
Totalt utgjør klagerens erstatningskrav 1 550 002 kroner.
Avvisning
Det stemmer at megleren har bistått klageren i forbindelse med salg og oppgjør av tre tomter tidligere. Klageren har i disse tilfellene både opptrådt som privatperson og på vegne av sitt investeringsselskap. Klageren kan imidlertid ikke se at disse tilfellene utgjør næringsvirksomhet. Klageren kjøpte uansett leiligheten som privatperson.
Klageren arbeider som investor i verdipapirer, innehar styreverv og er rådgiver innenfor gjeldsområdet.
Innklagede har i korte trekk anført:
Avvisning
Det fremgår av klagen at klageren har kjøpt eiendommen på ren spekulasjon. Klageren har gjentatte ganger kjøpt og solgt eiendom gjennom meglerforetaket uten at formålet med ervervet har vært privat bruk. I 2022 solgte meglerforetaket to eiendommer hvor klageren var en av flere investorer/selgere. I 2023 kjøpte også klageren på vegne av sitt investeringsselskap en eiendom formidlet gjennom meglerforetaket. Klageren må på bakgrunn av det anses som en eiendomsinvestor.
Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester behandler kun klager fra forbrukere, jf. punkt 1.4 i vedtektene. Med forbruker menes en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Klageren kan ikke anses å være forbruker, og klagen kan derfor ikke behandles av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester.
Klagen inneholder utelukkende anførsler som knytter seg til muntlig informasjon. Saken egner seg derfor ikke for skriftlig saksbehandling.
Sakens faktiske side
I slutten av 2020 signerte meglerforetaket en oppdragsavtale knyttet til salg av prosjekterte leiligheter. På det tidspunktet var det allerede solgt fire enheter i prosjektet. Deretter solgte megleren to enheter i desember 2020 og en enhet i januar 2021. Alle de tre enhetene ble solgt til privatpersoner.
Megleren henvendte seg til klageren som eiendomsinvestor for å høre om han var interessert i å investere i prosjektet. Utbygger kunne tilby klageren en rabatt på 200 000 kroner av kjøpesummen. Siden utbygger ønsket å igangsette prosjektet, behøvde ikke klageren å betale forskudd dersom han kjøpte.
Det stemmer ikke at megleren ga uttrykk for at han ville anbefalt sin mor å investere dersom hun hadde mulighet.
I februar 2021 valgte klageren å investere i prosjektet ved å kjøpe en leilighet. Klageren var aldri på befaring forut for ervervet.
Det vises for øvrig til den skriftlige dialogen mellom klager og megler.
Sakens rettslige side
Ut fra klagen er det vanskelig å forstå hvordan klageren mener at megleren har forsømt seg. Meglerforetaket forstår det likevel slik at klageren mener å ha foretatt sin beslutning om kjøp på feilaktig eller manglende informasjon fra megleren, herunder uriktig informasjon om etterspørsel for prosjektet samt sammensetning av eiere.
Da klageren kjøpte leiligheten i februar 2021, hadde megleren solgt tre leiligheter på to måneder. Kjøperne var privatpersoner og megleren hadde grunn til å tro at etterspørselen for prosjektet kom til å bli høy. På det tidspunktet visste ikke megleren hvordan sammensetningen av eiere i prosjektet kom til å bli. Han visste heller ikke hvor mange leiligheter som ville bli solgt eller utleid. Siden informasjon om dette ikke var tilgjengelig for megleren på det tidspunktet klageren kjøpte, har han heller ikke holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger.
Det er tre år siden klageren kjøpte leiligheten og markedet for fritidsboliger har endret seg betydelig siden det. Megleren kan imidlertid ikke lastes for at leilighetene ikke har blitt solgt og derfor leies ut av utbygger.
Megleren har hverken opptrådt i strid med sin opplysningsplikt eller erstatningsbetingende uaktsomt. Det foreligger uansett ikke årsakssammenheng mellom en eventuell forsømmelse og det faktum at megleren ikke har fått solgt leilighetene. Kostnadene som klageren krever erstattet, er kostnader knyttet til å eie leiligheten. Det utgjør imidlertid ikke noe økonomisk tap.
Det foreligger ikke erstatningsansvar og meglerforetaket bestrider dermed klagerens erstatningskrav.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at saken avvises.
Avvisning
Meglerforetaket har anført at klagen må avvises da klageren har handlet i næring, da klageren gjentatte ganger har kjøpt og solgt eiendom gjennom meglerforetaket uten at ervervet har vært til privat bruk. Klageren har bestridt at dette kjøpet ikke var gjort til privat bruk.
Nemnda finner ikke at det er grunnlag for å avvise saken på dette grunnlag.
Sakens realitet
Da kjøpet fant sted, var salgsoppgave tilgjengelig både på prosjektets og meglerforetakets hjemmeside som klageren hadde tilgang til.
Spørsmålet er om megleren har forsømt seg ved å gi feilaktig eller manglende informasjon, blant annet når det gjaldt etterspørsel og sammensetning av eiere.
Nemnda finner at dette er en sak som ikke egner seg for skriftlig behandling i nemnda, der partene og eventuelle vitner ikke møter og forklarer seg. Saken avvises derfor, jf. nemndas vedtekter punkt 1.5 bokstav e).
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Saken avvises.