RFE-2024-014
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 16. september 2024.
Per Racin Fosmark, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
Frontline Follo AS (PrivatMegleren Ski & Ås)
Saken gjelder:
Misnøye med saksbehandlingen og krav om vederlagsnedsettelse
Sakens spørsmål og bakgrunn
I november 2022 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens andelsleilighet. Oppdraget ble fornyet én gang, men boligen ble ikke solgt. Klageren har trukket frem flere sider ved meglerens håndtering av oppdraget som etter hennes mening er kritikkverdige. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, samt om det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for nedsettelse av meglerens vederlag.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren er en eldre dame med helseproblemer og dårlig økonomi. Hun har bodd alene og har ingen familie eller venner. Etter å ha bodd i Norge i over 30 år, hadde klageren planlagt å flytte tilbake til hjemlandet etter å ha solgt leiligheten.
Den 15. november 2022 var megleren hos klageren. Megleren hadde da tatt med seg en oppdragsavtale, som klageren signerte på. Klageren forsøkte å påberope seg angreretten åtte dager senere, men da truet megleren med et gebyr. Klageren bestemte seg derfor for å fortsette oppdraget. Klageren var på dette tidspunkt ikke klar over at hun hadde angrerett i 14 dager.
Klageren har under salgsprosessen følt seg hjelpeløs og dårlig ivaretatt av megler. Klageren har fremlagt e-postkorrespondanse som viser at hun er blitt urettferdig behandlet av megler. Hele prosessen var preget av at megler presset klageren til å gå ned i pris, i tillegg truet megleren stadig med sluttfakturering og bagatelliserte klagerens alvorlige innspill og argumenter.
I forbindelse med meglerens utarbeidelse av salgsoppgaven, var det flere feil som klageren måtte bruke mye tid og krefter på å rette opp. Dette medførte forsinkelse i ferdigstillelsen av salgsoppgaven, som først ble godkjent langt ut i februar 2023. Finn-annonsen ble publisert 22. februar 2023. Den burde ha ligget ute et helt år, altså frem til 22. februar 2024, men ble fjernet i desember 2023.
Megleren sørget ikke for at klageren fikk salgsplakater, det eneste hun fikk var visningsplakater. Videre fremgikk det av oppdragsavtalen at det skulle lages romplakater, men dette ble ikke gjort. Det ble heller ikke laget prosjekt-presentasjon, til tross for at den første megleren hadde lovet å lage dette i 8 eksemplarer.
Meglerne som arbeidet med oppdraget gjorde mange feil som klageren ble oppfordret til å rette opp i. Samtidig ble de sinte på klageren og var ikke villige til å ha en saklig diskusjon med henne.
Videre er klageren forbauset over at meglerne har fart med løgn, særlig den ene som diktet opp en historie om at hun har vært tre timer hos klageren for hennes skyld (opplæring). Dette stemmer ikke. Klageren ble kritisert av megleren på visning fordi hun hadde våget å peke på hva som var sannheten i et skriv til ledelsen i meglerforetaket. Megleren hadde da uttrykt at hun ikke hadde noen sympati for klageren, noe klageren syntes var vondt å høre.
Klageren har også undret seg over meglerens «hemmelige» samarbeid med en budgiver som kom med flere forbehold og rare krav.
Klageren har mottatt en faktura på 70 480 kroner for et oppdrag som ikke ble fullført og sagt opp av megleren mot klagerens vilje. Oppdragsavtalen inneholder et avsnitt som heter «Avtale om at megleren skal ha vederlag dersom handel ikke har kommet i stand». Informasjonen her er vanskelig tilgjengelig, men likevel fremgår det tydelig:
«Dersom oppdragsgiver sier opp oppdraget, betales i tillegg et rimelig honorar på kr 19.900.»
I dette tilfellet er det imidlertid megleren som har sagt opp oppdraget. Meglerforetaket har derfor ikke grunnlag for å fakturere klageren. Meglerforetaket var heller ikke berettiget til å belaste klageren 25 prosent i merverdiavgift for et oppdrag som ikke resulterte i salg. Klageren var ikke gitt noen som helst informasjon om at det måtte betales merverdiavgift.
Videre har megleren misligholdt sine plikter etter oppdragsavtalen. Klageren har da som oppdragsgiver rett til å holde tilbake så mye av vederlaget at det sikrer de kravene hun har som følge av meglers mislighold, jf. oppdragsavtalen.
Klageren ønsker å fornye oppdragsavtalen med meglerforetaket, slik at hun kan få solgt leiligheten og med dette få midler til å betale meglerforetaket. Hun er pr. nå ikke i økonomisk stand til å betale det hun har blitt fakturert for.
Innklagede har i korte trekk anført:
Meglerforetaket har forståelse for den utfordrende situasjonen klageren befinner seg i.
Oppdragsavtale ble inngått 9. desember 2022 med en varighet på seks måneder. Oppdraget ble så fornyet etter ønske fra klageren 6. juni 2023. Oppdragstiden løp ut på tid 6. desember 2023. Meglerforetaket var ikke forpliktet til å forlenge avtalen utover denne perioden.
Under oppdragsperioden ble det mottatt et bud på 3 239 244 kroner inklusive fellesgjeld. Dette var et godt bud. For å underbygge dette viser meglerforetaket til tre andre tilsvarende leiligheter som ble solgt for henholdsvis 3 048 833 kroner, 3 127 880 kroner og 3 160 817 kroner. Disse boligene ble solgt i et bedre marked, i tillegg til at det senere har vært en stor økning i felleskostnadene.
Underveis i salgsprosessen forstod megleren det slik at klagerens flytteplaner var satt på vent. Det vises i den forbindelse til e-posten som klageren sendte til megler 5. november 2023. Her fremgikk det at klageren ikke var villig til å fornye tilstandsrapporten eller la megler innhente nye oppdaterte opplysninger fra kommunen og forretningsfører. Dette gjorde meglerens arbeid krevende, og det var ikke mulig å levere den standarden som kjøpere forventer av et meglerforetak.
Meglerforetaket har lagt ned betydelig innsats og ressurser i å bistå klageren med salgsoppdraget. De har også vært imøtekommende ved å dele opp fakturaen i 6 måneder for å lette klagerens økonomiske byrde.
Som i enhver annen forretningstransaksjon, må det gjøres opp for de tjenestene som er bestilt og utført. Det kan ikke forventes at meglerforetaket og dets leverandører skal yte sine tjenester gratis. Klageren må betale det utestående beløp i samsvar med avtalen. Meglerforetaket håper på forståelse for dette.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Nemnda har vurdert klagerens anførsler. Nemnda finner det klart at megleren ikke har forsømt seg her, og at klagerens anførsler hverken isolert eller sett i sammenheng kan føre frem. Klageren er også fakturert i henhold til oppdragsavtalen, og det er ikke noen feil der.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klager] gis ikke medhold.