Klage nr:
008/09

Avgjort:
25.03.2009

Saken gjelder:
Tilbakehold

Foretakets navn:
Privatmegleren Ullevål stadion, Magnum Eiendomsmegling AS
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 25. mars 2009. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Cathrine Wæraas Temmerud, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en fritidsleilighet i 2007 gjennom innklagede som eiendomsmegler. Kjøpekontrakten ble underskrevet 23. januar 2008. Leiligheten er en leilighet med pliktig utleie minst 36 uker i året.

Innklagede er representert ved advokat. I fremstilingen benyttes hovedsakelig betegnelsen «innklagede».

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Ifølge klageren lokket innklagede med garanterte leieinntekter på 120 000 kroner i året i tre år fra overtakelse. Avtalt overtakelse var februar 2008. I forbindelse med innbetaling av kjøpesummen satte klageren som betingelse for overføring av kjøpesummen til selgeren at det skulle foreligge garantier for de garanterte leieinntektene, eventuelt at det garanterte beløpet skulle bli stående på sperret konto og deretter utbetales etter hvert som klageren fikk utbetalt pengene fra selgeren. Hvis garantiene ikke ble fremlagt, skulle pengene ikke utbetales til selgeren.

På vårparten 2008 fikk klageren tilsendt tinglyst skjøte på leiligheten. Klageren stilte seg undrende til dette da selgeren ikke hadde fått utbetalt hele kjøpesummen.

Ikke lenge etter fikk klageren en bankgaranti fra selgeren pålydende 150 000 kroner. Klageren sendte mail om at kravet var på 360 000 kroner for tre år.

Klageren sendte ny mail til innklagede hvor hun ba om en tilfredsstillende garanti fra selgeren. Klageren ba innklagede tilbakebetale midlene på klientkonto hvis selgeren ikke kunne oppfylle kravet.

Klageren har ikke fått tilbakemelding på dette fra innklagede. Klageren ønsker at kjøpesummen blir tilbakebetalt eller at tilfredsstillende garantier blir gitt. Per klagedato var kravet på 120 000 kroner.

Innklagede anfører:

Klagen gjelder kjøp av en fritidsleilighet, som i hovedsak er en utleieleilighet med pliktig utleie 36 uker i året. Leiligheten er derfor solgt som en næringsseksjon.

Klageren overtok leiligheten i februar 2008. Forholdet til utleiegarantien sto omtalt i kontraktens punkt 2, avsnitt 3. I leiekontrakten var forholdet også nevnt på side 2/3. Slik innklagede forsto kontraktene, innebar dette at garantiperioden var på tre år med et årlig beløp på 120 000 kroner.

I e-posten som ble sendt 4. februar 2008, stilles det vilkår om at «garanterte leieinntekter» skal stå sperret på klientkonto som garanti for minsteleie». Det var ikke angitt et eksakt beløp. Det sperrede beløpet skulle helt eller delvis utbetales klageren dersom «minste leieinntekter ikke oppnås». Ifølge innklagede har han lagt til grunn «at det beløpet som skulle garanteres var kr. 120 000,- i tre år».

Klagerens instruks var gitt før overtakelsen og var bindende for innklagede.

Selgers forpliktelser etter kontrakten var ment å gjennomføres etter at eiendommen var tatt i bruk av klageren, og det var ikke mulig for innklagede å kontrollere om selger oppfylte sine kontraktsrettslige plikter før oppgjøret ble gjennomført. I instruksen krevde klageren at det ikke skulle utbetales til selger før det forelå en bekreftelse. Slik bekreftelse ble ikke gitt, og innklagede har begått en feil da oppgjøret likevel ble gjennomfør før bekreftelsen forelå. Innklagede beklager dette.

Selgeren har etter purringer fra innklagede stilt en garanti på 150 000 kroner. Klageren klaget på dette. Klageren hevdet garantien skulle være kr 360 000. Innklagede anførte i sin e-post til klageren at etter kontrakten skulle garantien gjelde «nødvendig beløp», og ikke 360 000 kroner slik klageren krever. Innklagede anser dette for å være et forhold mellom kjøper og selger som han ikke kan ta stilling til.

Slik innklagede ser saken har ikke klageren blitt påført noe økonomisk tap som kan kreveserstattet.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder manglende etterlevelse av instruks om tilbakehold fra klageren. Klageren ønsker enten at kjøpesummen skal tilbakebetales eller at tilfredsstillende garanti skal stilles.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Reklamasjonsnemnda bemerker innledningsvis at forholdet mellom kjøper og selger ikke behandles. Et krav om tilbakebetaling av kjøpesummen må oppfattes som et hevningskrav, som i tilfelle rettes mot selgeren. Kravet ligger utenfor det Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester kan ta stilling til.

Klageren instruerte innklagede i mail datert 4. februar 2008 om at «garanterte leieinntekter» skulle stå på sperret konto. Instruksen inneholdt ikke et konkret beløp.

Kjøpekontrakten punkt 2 omtaler de garanterte leieinntekter slik:

«I de tre første årene fra og med Overtakelsestidspunktet, slik dette er definert i Leieavtalen, garanterer Selger for at Kjøper har en tilbakeleiegaranti på NOK 120000,- Selger vil avsette på sperret konto hos långiver nødvendig beløp for å dekke sin garantiforpliktelse overfor låntaker.»

I mail fra innklagede datert 4. februar 2008 bekrefter innklagede at «Pengene vil holdes igjen på vår klientkonto inntil garantien foreligger». Sett i lys av kjøpekontrakten må klagerens instruks om tilbakeholdelse av «garanterte leieinntekter» oppfattes som et pålegg om å tilbakeholde kr 360 000. Reklamasjonsnemnda legger til grunn at fullt oppgjør er utbetalt selger.

Innklagede har senere lagt til grunn at det forelå en rettidig instruks som han pliktet å etterkomme. Innklagede har også beklaget at oppgjøret ble foretatt før de gitte garantiene forelå.

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning er det kritikkverdig ikke å etterkomme rettidig inngitt instruks. Innklagede burde også søkt å avklare størrelsen på det tilbakeholdte beløpet.

Innklagede må som følge av brudd på god meglerskikk sørge for å stille slik sikkerhet at klageren får den garantien han skulle hatt i henhold til instruks og kjøpekontrakt, hensyntatt de leieinntekter som er mottatt.

Reklamasjonsnemnda kan ikke ta stilling til om det foreligger et økonomisk tap som følge av dette. Dette vil avhenge av leieinntektene.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å etterkomme en rettidig instruks om tilbakeholdelse. Innklagede er ansvarlig for at det stilles nødvendig garanti.