RFE-2024-021

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 16. september 2024.

 

Per Racin Fosmark, leder

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:

Eiendomsmegler 1 SR-Eiendom AS avd. Grimstad

 

Saken gjelder:

God meglerskikk. Krav om vederlagsnedsettelse

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

I april 2023 ble klagerne satt i kontakt med en megler fra innklaget meglerforetak. Megleren var på befaring 13. april 2023, hvor den ene klageren (klager A) signerte en oppdragsavtale. Klagerne ønsket imidlertid å vente med salget og hadde derfor ikke noe kontakt med megleren før i juni 2023. Etter at den andre klageren (klager B) signerte oppdragsavtalen 7. juni 2023, ble klagerne usikre på valget sitt. De ønsket derfor å annullere oppdragsavtalen. Etter at klagerne snakket med megleren, hadde de ikke noe dialog før oppdragsavtalen løp ut på tid. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, samt om klagerne kan gis medhold i sitt krav om vederlagsnedsettelse. Klagerne mener det er urimelig av megleren å kreve 21 900 kroner i vederlag for arbeid som ikke er gjort.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klagerne har i korte trekk anført: 

Den 11. april 2023 var den ene klageren (klager A) i banken for å forhøre seg om mellomfinansiering ved kjøp og salg av bolig. For tilfellet av salg, tipset rådgiveren i banken om en god megler. Klager A ble deretter presentert for en megler i innklaget meglerforetak som ønsket å gi klagerne en uforpliktende verdivurdering. Klager A aksepterte tilbudet, og megleren kom på befaring 13. april 2023.

På tidspunktet for befaringen var det ikke aktuelt for den andre klageren (klager B) å selge boligen, og hun var derfor ikke med på befaringen. Hun møtte kun megleren når han og klager A kom inn i stuen der hun satt.

Under befaringen spurte megleren om klagernes underskrift på en rekke dokumenter. Klager A signerte dokumentene uten at megleren gjennomgikk disse nærmere. Klager B ønsket imidlertid ikke å signere på noe hun ikke visse hva var. Før megleren dro, svarte han at han kunne sende dokumentene pr. e-post til klager B.

Etter befaringen spurte klager B om hva klager A hadde signert på. Klager A svarte at megleren behøvde underskriften hans for å undersøke samt innhente opplysninger om eiendommen. Videre ga han uttrykk for at underskriften ikke medførte noen forpliktelser for klagerne. Klagerne var av den oppfatning av signaturen var nødvendig for å få en verdivurdering.

Dagen etter befaringen mottok klager B en e-post fra megleren med oppdragsavtale som klager A hadde signert. Klager B ble fortvilet da megleren ikke hadde nevnt noe om oppdragsavtale under befaringen. Samme dag kontaktet hun derfor sin bankrådgiver som forstod at prosessen hadde gått for fort. Bankrådgiveren lovet deretter å snakke med megleren. Det stemmer ikke at det var noen dialog mellom klagerne og megleren etter dette. Klagerne hørte ikke noe fra megleren de neste to månedene.

Meglerforetaket anfører at klager B overhørte samtalen mellom klager A og megleren under befaringen. Dette stemmer imidlertid ikke. Klager B oppholdt seg inne i boligen mens klager A og megleren var ute på terrassen.

Etter hvert ble klager A syk, og som følge av dette bestemte klagerne seg for å selge boligen sin samt kjøpe en ny. I forbindelse med et møte i klagernes bank, dukket megleren opp og spurte om et møte. Megleren var god til å snakke for seg og ønsket å bistå klagerne med boligsalget. Klagerne inngikk deretter oppdragsavtale med meglerforetaket. Klager B signerte samme oppdragsavtale som klager A hadde signert tidligere, og datoen for inngåelse ble endret til 7. juni 2023. Før møtet ble avsluttet, bekreftet klagerne at boligen kunne fotograferes i løpet av de to neste ukene.

Rett etter møtet, begynte klager A å tvile på avgjørelsen sin. Siden klager A var syk, hadde han ikke krefter til å sette boligen i stand til fotografering på så kort tid. Han ba derfor klager B om å dra tilbake til meglerens kontor og avlyse fotograferingen. Megleren godtok dette.

Samme kveld gikk klagerne gjennom oppdragsavtalen. Megleren hadde hverken gjennomgått denne under befaringen eller møtet. Under gjennomgangen, ble klagerne usikre på valget sitt. De syntes prosessen hadde gått for fort, og sendte derfor en e-post til megleren med ønske om å annullere avtalen. Dagen etter svarte megleren at det måtte bero på en misforståelse da møtet hadde gått så bra. Klager A ringte deretter til megleren for å si at han ikke skulle foreta seg noe, da det var for tidlig for klagerne å selge eiendommen. Etter telefonsamtalen hørte ikke klagerne noe fra megleren. Klagerne syntes det var litt rart, men tenkte å benytte seg av oppdragsavtalens punkt 7 dersom megleren ikke godtok annulleringen.

Klagerne hørte ingenting fra megleren de neste seks månedene. De hørte hverken noe om potensielle interessenter eller arbeid som megleren hadde gjort. Den 6. desember 2023, nøyaktig seks måneder etter inngåelsen av oppdragsavtalen, sendte klager B en e-post til megleren om at klagerne anså seg fri fra avtalen. Megleren godtok ikke dette, og klagerne følte seg dermed overkjørt av megleren.

Klagerne forstår at de gjorde en feil ved å signere oppdragsavtalen, men mener det er urimelig av megleren å kreve 21 900 kroner i vederlag for arbeid som ikke er gjort. Det er mulig at klagerne har tolket oppdragsavtalen feil, men det eneste som var avtalt var at megleren skulle gjennomføre en befaring som i utgangspunktet var kostnadsfri. Megleren har forsøkt å tilegne seg salget på en uredelig måte uten å forklare klagerne de mulige konsekvensene av oppdragsavtalen. Det er uansett ikke vanlig at en megler ber om signatur på en oppdragsavtale når han kun skal gi en verdivurdering. På bakgrunn av dette, har megleren opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin håndtering av oppdraget.

Innklagede har i korte trekk anført:

Under befaringen 13. april, deltok klager B den første timen. Deretter satte hun seg i stuen på innsiden av terrassen hvor megleren og klager A satt. Meglerforetakets fagansvarlig har i ettertid snakket med klager B på telefon hvor hun har gitt uttrykk for at hun overhørte samtalen mellom klager A og megleren. I løpet av befaringen ble oppdragsavtalen tydelig gjennomgått med klager A. Megleren forstod det slik at klagerne uansett skulle kjøpe seg ny bolig, og at de dermed måtte selge boligen sin etter hvert. Befaringsmøtet varte i omkring to og en halv time, og mot slutten gikk klager A inn for å få klager B sin signatur. For megleren virket det som det var noe uavklart mellom klagerne, og klager B ønsket ikke å signere. Partene ble derfor enige om at megleren skulle sende oppdragsavtalen for gjennomgang og digital signering dagen etter. Linken som megleren oversendte var aktiv såpass lenge at klagerne hadde god tid til å gjennomgå den.

Etter oversendelsen av oppdragsavtalen, ga klagerne uttrykk for at de ikke var klare til å signere noe konkret. Bakgrunnen for dette, var at de ikke hadde kjøpt noen ny bolig enda.

Da klagerne tok opp kontakten med megleren i juni 2023, ble det avtalt et møte på meglerens kontor. Møtet varte i omkring 1,5 time og omhandlet oppdragsavtalen samt planlegging av salget. Dialogen mellom partene var god, og de ble enige om å bestille fotografering av boligen. Klager B signerte oppdragsavtalen som klager A hadde signert under befaringen, og dato for inngåelse ble endret til 7. juni 2023. Megleren bestilte fotograf samme dag.

Senere på kvelden mottok imidlertid megleren en e-post fra klagerne som ønsket å annullere avtalen. Klagerne viste blant annet til en antatt salgspris i oppdragsavtalen som ble satt før befaringen. Megleren svarte klagerne pr. e-post 8. juni. Samme dag som megleren svarte, kom klager B til meglerforetakets kontor hvor hun ga uttrykk for at klagerne behøvde mer tid for å klargjøre boligen til fotografering. Dette gjaldt primært klager A som hadde vært syk og ble stresset over alt som måtte gjøres før fotografering. Under samtalen med klager B, fikk megleren inntrykk av at klagerne syntes prisantydningen var bra, men at det var mest realistisk å annonsere boligen nærmere sommeren 2024. Dette var greit for megleren som ga beskjed om at han ville være på utkikk etter potensielle interessenter.

Den 6. desember 2023 mottok megleren en e-post fra klager B om at klagerne ønsket å annullere oppdraget. Siden klagerne ventet med å avslutte oppdraget til dagen før avtalen utløp på tid, må klagerne har oppfattet oppdraget som aktivt. Klagerne kan ha tolket oppdragsavtalen slik at dersom de ventet med å si opp oppdraget til avtalen utløp på tid, så ville de unngå å bryte avtalen.

Meglerforetaket har forholdt seg til punkt 7 i oppdragsavtalen hvor det fremgår at dersom oppdraget sies opp eller utgår så har megler krav på et rimelig honorar for utført arbeid og tilretteleggingsgebyr. Det er også dette klagerne er fakturert for. Frem til 6. desember 2023, utførte megleren minimum åtte timer arbeid, inkludert befaringen.

Slik det fremkommer av e-postkorrespondansen som klagerne har fremlagt, så er meglerforetaket fortsatt innstilt på å fortsette samarbeidet med klagerne ved å legge eiendommen ut for salg når dette blir aktuelt.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

Kommer angrerettloven til anvendelse?

Nemnda har vurdert om angrerettloven (lov 20. juni 2014 nr. 27) får anvendelse på den avtalen klagerne (oppdragsgiverne) og meglerforetaket inngikk. Denne loven gir for sitt område en ganske vidtgående angrerett ved avtale om meglertjenester. Loven gjelder blant annet for salg utenfor faste forretningslokaler fra næringsdrivende til forbrukere, jf. § 1 første ledd.

I vår sak hadde klagerne og megler et møte i klagernes bolig 13. april 2023, hvor én av klagerne signerte oppdragsavtalen, men ikke den andre. Men da klagerne kom til meglerforetakets kontor i underkant av to måneder senere, 7. juni 2023, signerte begge klagerne oppdragsavtalen. I en slik situasjon hvor det gikk lang tid fra møtet i boligen til oppdragsavtalen ble signert på meglerkontoret, finner nemnda at angrerettloven ikke kommer til anvendelse. Det kunne stilt seg annerledes hvis situasjonen hadde vært den at megleren etter møtet i boligen, overtalte klagerne til umiddelbart å komme til meglerkontoret for å sluttføre avtalen.

Konklusjonen blir at angrerettloven ikke får anvendelse på avtaleforholdet i vår sak.

Hva har meglerforetaket krav på i vederlag?

Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-5 tredje ledd at megleren har krav på et «rimelig vederlag» for utført arbeid dersom oppdraget sies opp av oppdragsgiveren (her selgerne). Det totale vederlaget utgjør 21 900 kroner, som består av tilretteleggingsgebyr 11 900 kroner og vederlag 10 000 kroner, begge beløp inklusive merverdiavgift. Det var avtalt provisjon, og det er da nærliggende å ta utgangspunkt i vederlaget for medgått arbeid beregnet etter timetilbud, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-2 andre ledd. Meglerforetaket har opplyst at det er påløpt minimum åtte timers arbeid, og faktureringen er i henhold til oppdragsavtalen punkt 7. Meglerforetaket har imidlertid ikke fremlagt timelister, og spørsmålet er derfor om vederlaget på 21 900 kroner er et «rimelig vederlag» for utført arbeid. Det er meglerforetaket som i utgangspunktet må sannsynliggjøre at dette er et «rimelig vederlag». Hva som er «rimelig vederlag» må avgjøres konkret. Det skal gjøres en totalvurdering, hvor man ser på hvor langt man er kommet i salgsprosessen. Minimumssummen på slikt vederlag kan ikke forhåndsavtales i oppdragsavtalen.

Tiden som går med til å få oppdragsgivernes signatur på oppdragsavtalen kan ikke faktureres. Da meglerforetaket i svært liten grad har redegjort nærmere for hvilket arbeid som er utført og er fakturerbart, finner nemnda at vederlaget overstiger «rimelig vederlag». Vederlaget reduseres derfor skjønnsmessig med 80 prosent eller 17 000 kroner avrundet. Det er da tatt hensyn til at det kan ha vært «litt frem og tilbake», og misforståelser mellom oppdragsgiverne og megleren.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

[Meglerforetaket må kreditere [Klagere] 17 000 – syttentusen – kroner av vederlaget.