RFE-2024-032
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 16. september 2024.
Per Racin Fosmark, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
Schala & Partners avd. Sagene AS
Saken gjelder:
Overtakelsesdato. God meglerskikk. Krav om vederlagsnedsettelse
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 24. januar 2024 inngikk klageren oppdragsavtale om salg med innklagede meglerforetak. Da budrunden ble avholdt 13. februar 2024, hadde klageren utgifter knyttet til to boliger og ønsket derfor en snarlig overtakelse. Etter at klageren aksepterte kjøperens bud, ble han kjent med at kjøperen ønsket å overta boligen 1. juni 2024. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin håndtering av salget, samt om dette utgjør en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren solgte leiligheten sin for 250 000 kroner over prisantydning. Før klageren aksepterte budet, ble han ikke informert om at budet var inngitt med forbehold om overtakelse 1. juni 2024.
Da megleren var på befaring hos klageren 23. januar 2024, ga klageren uttrykk for at han ønsket overtakelse så raskt som mulig, gjerne i løpet av mars. Bakgrunnen for dette var at klageren på det tidspunktet hadde utgifter knyttet til to boliger. Megleren var dermed klar over klagerens situasjon, men nevnte ikke at overtakelse normalt skjer i løpet av én til tre måneder.
Ifølge megleren ble ikke klageren informert om forbeholdet på grunn av en teknisk feil i budskjemaet. Megleren har videre forklart det slik at kjøperen oppga forbeholdet i feil felt. Feltet var synlig i meglerens logg, men ikke for klageren. Det bemerkes at klageren ikke fikk informasjon om noen av budgivernes ønskede overtakelsesdatoer. Da klageren ringte megleren for å etterspørre informasjon om overtakelsesdato, svarte megleren at de skulle ta dette senere. Klageren var dermed i god tro om at snarlig overtakelse var hensyntatt og prioritert av megleren under budrunden.
Meglerforetaket har vist til detaljer i budjournalen for å illustrere hva som er budgivers ønske, og hva som er forbehold. Klageren fikk imidlertid aldri informasjon om dette under salgsprosessen. Klageren ble først informert om at kjøper hadde gjort en feil etter han aksepterte budet. Hva gjelder meglerforetakets påstand om at det var viktig for klageren å akseptere budet som var langt over prisantydning, ble dette aldri formidlet til megleren. Under budrunden var klageren primært opptatt av en rask overtakelse, og han etterspurte derfor informasjon om dette.
Etter salget, tilbød megleren seg å snakke med kjøperen om muligheten for en tidligere overtakelsesdato. Overtakelse ble deretter avtalt til 1. mai 2024. Selv om megleren ga uttrykk for at kjøperen ville tilstrebe tidligere innflytting, ga ikke dette klageren noen garanti.
Megleren tilbød også klageren vederlagsnedsettelse for de avholdte visningene på omkring 6 000 kroner, altså 3 000 kroner pr. visning. Klageren oppfordret deretter megleren til å høre om noen av de andre budgiverne hadde mulighet til å overta leiligheten tidligere. Megleren avkreftet imidlertid at dette var en mulighet.
Ifølge klagerens beregninger, ville overtakelse 1. mai 2024 kostet ham 30 000 kroner mer enn om overtakelsen ble gjennomført 1. mars 2024. Megleren har gitt uttrykk for at overtakelse vanligvis skjer i løpet av én til tre måneder. Ettersom klageren ble frarøvet muligheten til å forhandle om overtakelsesdato, er det rimelig å benytte klagerens ønskede overtakelsesdato som utgangspunkt for beregningene.
Den 13. februar 2023 sendte klageren en e-post til megleren hvor han fremsatte krav om vederlagsnedsettelse på 30 000 kroner. Noen minutter senere ringte megleren for å si at kravet var sterkt urimelig samt utopisk. Megleren ga også uttrykk for at det var usannsynlig at overtakelsen ville blitt gjennomført så tidlig som klageren ønsket. Da partene ble enige om at det var mer sannsynlig at overtakelsen kunne blitt forhandlet frem til 1. april 2024, endret klageren sitt krav om vederlagsnedsettelse til 15 000 kroner. Megler avviste imidlertid kravet.
Selv om klageren er takknemlig for at kjøperen var villig til å fremskynde overtakelsen én måned, må megleren stå ansvarlig for den manglende kommunikasjonen som har medført doble boutgifter for klageren. Klageren er dermed uenig i meglerforetakets påstand om at megleren har ivaretatt selgers interesser.
På bakgrunn av det ovennevnte krever klageren 15 000 kroner i vederlagsnedsettelse.
Innklagede har i korte trekk anført:
Da megleren var på befaring hos klageren, ga han uttrykk for at overtakelse normalt skjer i løpet av én til tre måneder.
Kjøperen fremsatte aldri noe forbehold om overtakelse 1. juni, men oppførte dette som et ønske i budet. I de første budene var det under ønsket overtakelse oppgitt «etter avtale med selger».
I løpet av de to siste timene i budrunden var ikke kjøperen tilgjengelig. Megleren fikk dermed ikke avtalt overtakelse før budaksept. Det var imidlertid viktig for klageren å akseptere budet da det var langt over prisantydning.
Da kjøperen var tilgjengelig igjen etter budaksept, viste det seg at overtakelsesdatoen var viktig for henne. Kjøperen var i samme situasjon som klageren da hun måtte å dekke utgiftene for to boliger.
Samtidig som kjøperen ønsket overtakelse 1. juni, ønsket klageren å gjennomføre dette 1. april. Kjøperen fikk etter hvert hjelp fra sine foreldre til å overta leiligheten litt raskere, og det ble dermed avtalt overtakelse 1. mai. Meglerens ansvar er å ivareta begge parters interesser, noe han gjorde ved at overtakelsen ble avtalt mellom klagerens og kjøperens ønskede datoer.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Slik saken er opplyst, finner ikke nemnda at megler har forsømt seg her. Det fremgikk ikke av salgsoppgaven når klageren ønsket overtakelse. Megler forhandlet mellom selger (klager) og kjøper om når overtakelse skulle skje, og etter litt frem og tilbake ble partene enige om 1. mai som overtakelsesdato. Megler har i den forbindelse ikke utvist «en ikke ubetydelig pliktforsømmelse», jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Det er ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klager] gis ikke medhold.