RFE-2023-279
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 14. oktober 2024.
Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Nordmøre Eiendomsmegling AS (Notar Kristiansund)
v/Advokat Margit Himle
Tryg Forsikring
Saken gjelder: Landbrukseiendom. Undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 26. september 2023 kjøpte klageren en eiendom formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Etter kjøpet ble klageren kjent med at eiendommen var en konsesjonspliktig landbrukseiendom med bo- og driveplikt. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å ikke opplyse om at eiendommen var konsesjonspliktig, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Klagerens erstatningskrav utgjør 300 000 kroner.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
I både salgsoppgaven og Finn-annonsen, ble eiendommen beskrevet som «enebolig (tidl. småbruk)». Det ble imidlertid ikke opplyst om at eiendommen var konsesjonspliktig med bo- og driveplikt.
Siden megleren ikke var til stedet under visningen, måtte klageren forholde seg til segleren. Ifølge selgeren hadde megleren undersøkt hvorvidt eiendommen var konsesjonspliktig, noe den ikke var.
Etter budaksept, søkte likevel megleren om konsesjon på vegne av klageren. Klageren stusset over dette, da det ikke var opplyst om noen konsesjonsplikt for eiendommen. Klageren forsøkte gjentatte ganger å ringe megleren, men fikk ikke svar. Megleren svarte kun på SMS.
Etter en stund, ringte klageren til kommunen for å spørre om hvorfor behandlingen av konsesjonssøknaden tok så lang tid. Klageren fikk snakke med saksbehandleren som ga uttrykk for at søknaden var mangelfull. Saksbehandleren stilte også klageren en rekke spørsmål knyttet til dette. Det viste seg dermed at megleren ikke hadde fylt ut søknaden korrekt.
Da konsesjonssøknaden ble innvilget, mottok klageren en regning fra kommunen på 5 000 kroner for saksbehandling. Megleren informerte imidlertid aldri om at det ville påløpe ekstra kostander i forbindelse med søknaden.
På tidspunktet for kjøpet var ikke klageren kjent med at det var bo- og driveplikt på eiendommen, samt at det ville påløpe ekstra kostander for behandling av søknaden. Klageren hadde aldri kjøpt eiendommen dersom han visste at eiendommen var konsesjonspliktig med tilhørende bo- og driveplikt.
Megleren har i dette tilfellet opptrådt i strid med sin undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd pkt. 10.
Siden eiendommen har en boplikt på fem år, vil eiendommen være vanskeligere for klageren å selge i fremtiden. Klageren har i tillegg forpliktet seg til å bo fast på eiendommen, samt drive jorden. På grunn av dette, har klageren blitt påført et økonomisk tap som han krever erstattet.
Megleren har i dette tilfellet ikke innhentet landbrukstakst på eiendommen, noe som skulle vært gjort forut for salg. Konsesjonsloven omfatter alle eiendommer som enten har større areal enn 100 daa totalt eller 35 daa fulldyrket jord. Dette innebærer at eiendommer over 100 daa er konsesjonspliktige uavhengig om det er drift på eiendommen eller ikke. Ifølge flere takstfirmaer, stilles det krav også til landbrukstakst uavhengig om det er drift på eiendommen eller ikke. Det avgjørende er dermed om eiendommen omfattes av konsesjonsloven. Det vises her til takstfabrikken.no.
Det fremgår tydelig av konsesjonsloven § 4 hvilke eiendommer som omfattes av loven, og slik klageren forstår det, er det ikke rom for tolkning. Klageren viser til en tidligere solgt landbrukseiendom, hvor det var utarbeidet landbrukstakst selv om det ikke var drift på eiendommen. Landbrukseiendommer er relativt komplekse både hva gjelder bygningsmasse og bygninger, men ikke minst ved vurdering av landbruksjord, skog, utmark og andre rettigheter og ressurser som ligger til eiendommen. En landbrukstakst krever dermed spesiell kompetanse, og må utføres av en sertifisert landbrukstakstmann med grunnlag i konsesjonsloven. Det vises her til takstfabrikken.no.
Ettersom megleren ikke trodde at eiendommen var omfattet av konsesjonsloven, er den reelle markedsverdien vesentlig lavere enn kjøpesummen, samt den estimerte markedsverdien som megleren oppga. Dersom megleren hadde gitt klageren tilstrekkelige opplysninger før kjøpet, hadde ikke klageren gitt såpass mye for eiendommen.
I forbindelse med klagen fremsatt direkte overfor meglerforetaket, krevde meglerforetaket dokumentasjon på klagerens økonomiske tap. Klageren innhentet dermed en landbrukstakst hvor eiendommens verdi ble vurdert til 2 300 000 kroner. Denne verdien ga uttrykk for en mer reell salgsverdi enn det megleren anslo ved salget. På bakgrunn av dette, fremsatte klageren krav om erstatning for differansen mellom kjøpesummen på 2 600 000 kroner og landbrukstaksten på 2 300 000 kroner. Meglerforetaket fikk frist til 15. desember 2023 for å svare, men etterkom aldri kravet.
Når klageren skal selge eiendommen, må han annonsere den som en konsesjonspliktig landbrukseiendom. Annenhåndsverdien vil dermed bli lavere. Det er uansett ikke gitt at en eventuell kjøper får innvilget konsesjon ved salg.
På bakgrunn av det ovennevnte, krever klageren erstattet differansen mellom kjøpesummen på 2 600 000 kroner og landbrukstaksten på 2 300 000 kroner, totalt 300 000 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Ved en feil, ble det ikke inntatt opplysninger i salgsmaterialet om at eiendommen var konsesjonspliktig med bo- og driveplikt. Meglerforetaket beklager dette, men kan ikke se at forholdet har påført klageren noe økonomisk tap.
Slik det fremgår av salgsoppgaven, er eiendommen verdsatt og solgt som enebolig. Det har ikke vært drevet jordbruk på eiendommen, foruten om en nabo som tidvis har slått gresset vederlagsfritt. Meglerforetaket kan følgelig ikke se at det var hensiktsmessig eller påkrevd med landbrukstakst i dette tilfellet.
Landbrukstaksten, som klageren har innhentet i forbindelse med saken, kan ikke anses å dokumentere noe økonomisk tap.
Det vises for øvrig til meglerforetakets fremlagte verdivurdering fra 6. februar 2024, hvor takstmannen gir klart uttrykk for at eiendommens bo- og driveplikt ikke har hatt noen betydning for anbefalt markedsverdi.
Meglerforetaket kan ikke se at det foreligger erstatningsgrunnlag i saken, men tilbyr likevel å dekke klagerens kostand for behandling av konsesjonssøknaden, totalt 5 000 kroner.
Klagen kan på bakgrunn av det ovennevnte ikke føre frem.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører frem.
Nemnda oppfatter at det er ubestridt at det foreligger brudd på eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd nr. 10, når megler ikke opplyste om at eiendommen var konsesjonsbelagt og underlagt bo- og driveplikt. Det foreligger dermed et ansvarsgrunnlag etter skadeserstatningsloven § 2-1.
Uenigheten knytter seg dermed til om klager har lidt et økonomisk tap. Klager betalte 2,6 millioner kroner for eiendommen. Landbrukstaksten 12. desember 2023 fra takstmann Megård tilsier at eiendommen var verdt 2,3 millioner kroner på kjøpstidspunktet. I en verdivurdering meglerforetaket har innhentet fra takstmann Farstad 6. februar 2024 er anbefalt markedsverdi vurdert til 2,6 millioner kroner på kjøpstidspunktet.
Nemnda finner det sannsynliggjort at det knytter seg enkelte begrensninger til en slik eiendom, som er verdireduserende, og at dette ligger i den størrelsesorden som er krevd av klager, det vil si 300 000 kroner. I tillegg plikter megler å dekke konsesjonsgebyret på 5 000 kroner, som det skulle vært opplyst om, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd punkt 12.
Meglerforetaket plikter etter dette å betale 305 000 kroner til klager. Nemnda oppfatter også klager dithen at han krever erstattet utgifter til landsbrukstaksten. Kostnadene til dette er ikke opplyst. Nemnda har kommet til at innklagede også må dekke kostnadene til denne, forutsatt at klager dokumenterer kravet.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megler i Nordmøre Eiendomsmegling AS (Notar Kristiansund) har ikke overholdt opplysningsplikten, samt handlet i strid med god meglerskikk. Meglerforetaket skal betale 305 000 kroner – trehundreogfemtusenkroner- i erstatning til klageren, samt erstatte utgifter knyttet til innhentet landsbrukstakst.