RFE-2023-261
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 14. oktober 2024.
Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: PrivatMegleren Sædberg & Lian
Saken gjelder: Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt
Sakens spørsmål og bakgrunn
Klageren kjøpte fritidseiendom formidlet gjennom innklagede meglerforetak i mai 2022. Det ble avholdt visning av hytten og tomten 23. april 2022. Kjøpers siste bud, pålydende 5 050 000 kroner, ble akseptert av selger og handelen ble inngått. Overtagelsen ble gjennomført og overtagelsesprotokollen signert 22. juni 2022. I forbindelse med salget av den nyoppførte fritidseiendommen ble det opplyst at tomten var på ca. 850 m2 og at resterende del av eiendom ned mot sjøen (parsellen) var under fradeling og skulle beholdes av selger. Klageren pliktet å bidra til å fullføre fradelingen. Klageren ønsket ikke å medvirke til dette, da han mente at han hadde krav på ulike rettigheter til arealet som var under fradeling, herunder krav til eiendomsrett og rett til adkomst og brygge på parsellen. Fradelingsprosessen stoppet derfor opp. Selgeren gikk til sak mot klageren. I tvisten som oppstod mellom klageren og selger, rettet klageren flere henvendelser til meglerforetaket med ønske om å få svar på forskjellige spørsmål. Meglerforetaket valgte å ikke svare på noen av henvendelsene fra klageren.
Spørsmålet i saken er om meglerforetaket gjennom sin manglende/ikke eksisterende tilbakemelding på klagerens henvendelser, har handlet i strid med sin omsorgsplikt, herunder god meglerskikk.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren ha bedt nemnda ta stilling til om meglerforetaket gjennom sin manglende/ikke eksisterende tilbakemeldinger på hans henvendelser, har handlet i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglings-loven § 6-3.
Klageren har sendt utallige henvendelser med spørsmål og forhold som aldri er blitt besvart. Det har ikke kommet en eneste tilbakemelding på klagerens henvendelser etter at kjøpet var gjennomført. Megler er mellommann mellom selger og kjøper og skal i sin virksomhetsutøvelse opptre «i samsvar med god meglerskikk […] og med omsorg for begge parters interesser», jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd.
Det er normal prosedyre og god folkeskikk å besvare alle henvendelser – både av positiv og negativ karakter. Så når det foreligger tekst, inkludert en rekke eksempler med tilknyttede spørsmål, så er det ikke annet å forlange enn at man får et svar tilbake.
Meglerforetakets begrunnelser for ikke å besvare klagerens henvendelser er patetiske, selvmotsigende (mot egen profesjonskompetanse), og den er unnlatende, overfladisk og feig.
Klageren ble stående alene i prosessen mot selgeren, uten at meglerforetaket bidro til sakens opplysning. Det var flere steder i salgsdokumentene gitt misvisende opplysninger, blant annet knyttet til rettighet til båtplass, adkomst og brygge.
Megleren har opptrådt i strid med sin omsorgsplikt, herunder god meglerskikk.
Innklagede har i hovedsak anført:
Klageren kjøpte fritidseiendom formidlet gjennom innklagede meglerforetak i mai 2022. Det ble avholdt visning av hytten og tomten 23. april 2022. Til stede var megleren, selger, klageren og hans kone. Selgeren viste klageren området nedenfor tomten, hvor de kunne få kjøpt en båtplass. Det var ingen spørsmål eller kommentarer til at eiendommen hadde en tinglyst rett til båtplass.
Kjøper innga bud på vanlig måte. I budet var det tatt inn en del tilleggskrav. Det siste budet, pålydende 5 050 000 kroner, ble akseptert av selger og handelen ble inngått. Tilleggskravene ble gjengitt i kjøpekontrakten § 11 (7) signert 3. juni 2022. I kontrakten var det inntatt et punkt i § 11 (3) hvor det fremgikk at tomten var under fradeling og at kjøper forpliktet seg til å signere på eventuelle nye søknader vedrørende fradelingen. I kontraktens § 11 (4) var det også inntatt at kjøper kunne kjøpe rettighet til båtplass på en kommende flytebrygge. Overtagelsen ble gjennomført og overtagelsesprotokollen signert 22. juni 2022.
Etter overtagelsen sendte kjøper flere e-poster til selger og megler, disse ble besvart av selger. Etter mye korrespondanse frem og tilbake ville selger at all kommunikasjon skulle gå gjennom hans advokat. Advokaten fikk i oppdrag å lage et tilsvar til blant annet e-post mottatt fra klageren 14. desember 2022. Megler anså at dette var en sak mellom kjøper og selger. Klageren sendte selger en rekke e-poster også etter dette, blant annet e-post datert 27. februar 2023 hvor etter selgers advokat svarte. Selger sendte e-post til klageren dagen etter og ba om at alle henvendelser skulle rettes til hans advokat.
Selger sendte klageren en befaringsrapport fra takstmann 8. mars 2023. Rapporten omhandlet reklamasjoner på tak, rekkverk, trapper m.m. Etter dette sendte klageren flere e-poster til selger, og selgers advokat. Det ble også sendt en e-post 30. februar 2023 fra klageren til partene, hvor klager informerte om hvordan han skulle «henge ut» dem. Her ble det også vedlagt et utklipp som viste hva klageren hadde skrevet på hjemmesiden til meglerforetaket. Den 2. april 2023 sendte klageren en e-post til megler (med de øvrige involverte på kopi). E-posten inneholdt flere spørsmål som han kalte «påskenøtter». Det ble også vedlagt en lang liste med navn på media, økokrim m/flere som klageren vurderte å ta saken videre med. Svarfrist ble satt til 16. april 2023. Megler drøftet saken med fagansvarlig og daglig leder. Det var enighet om at truende henvendelser som dette, ikke skulle besvares. Selgers advokat informerte klageren den 12. april 2023 om at saken var bragt inn for domstolen, ved forliksklage datert 20. mars 2023. Advokaten informerte samtidig klageren om at selger forbeholder seg retten til å kreve erstatning, dersom kjøper spredde falske anklager eller urettmessige negative omtaler av hytteområdet eller øvrige involverte parter.
Det kom mange flere e-poster fra kjøper til selger i løpet av 2023. Selgers advokat sendte etter dette klageren en e-post hvor han vedla kopi av stevning i saken, samt truet klageren med politianmeldelse hvis han ikke slutter å sende krenkende e-poster. Ut fra meglerforetakets gjennomgang av saken var de aller fleste e-postene som kjøper sendte til selger (med megler og flere på kopi), ment som henvendelser i anledning saken mellom kjøper og selger. Ovennevnte e-post med «påskenøtter» er etter meglerforetakets gjennomgang, den eneste som kun er sendt til megler. Den valgte foretaket å ikke besvare grunnet klagerens fremstillinger og ordbruk, samt fremsatte trusler mot megler, selger og selgers advokat.
Tomtearealet ned til sjøen og ved sjøen skulle fradeles eiendommen og var ikke med i salget. Dette ble det informert om i salgsoppgaven og kjøpekontrakten som kjøper selv signerte.
Meglerforetaket bestrider klagerens anførsler.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglers omsorgsplikt, herunder god meglerskikk.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Nemnda kan ikke se at megler ved å ikke besvare klagers henvendelser har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Tvisten bærer i det vesentlige preg av å være en sak mellom selger og kjøper (klager). Dessuten fremgikk det i salgsoppgaven at området ned mot sjøen, som tvisten dreier seg om, skulle fradeles og at klager pliktet å medvirke til dette. Meglers oppdrag synes dermed avgrenset mot denne delen av tomta. Nemnda oppfatter videre at e-posten 2. april 2023 med emnefelt «påskenøtter» var den eneste som også var stilet til megler. Øvrige henvendelser var rettet mot selger og selgers advokat, med megler i kopi.
Nemnda er av den oppfatning at flere av klagers henvendelser er nedlatende og kan oppfattes som truende. Etter omstendighetene pliktet ikke megler å besvare henvendelsene.
Etter en helhetlig vurdering har nemnda dermed kommet til at klagen ikke kan føre frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Klageren gis ikke medhold.