RFE-2024-002

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 14. oktober 2024.

Per Racin Fosmark, leder

Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      EiendomsMegler Vest AS avd. Nybygg Bergen

 

Saken gjelder:               Markedsføring av prosjektert fritidsleilighet. Brudd på god meglerskikk.

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 Den 30. desember 2021 kjøpte klagerne en fritidsleilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Klagerne har trukket frem flere forhold ved eiendommen som han hevder ikke er i samsvar med markedsføringen. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, samt om klageren skal tilkjennes erstatning. Klageren krever erstatning med 200 000 kroner.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klagerne har i korte trekk anført: 

Trapp

I de tekniske tegningene var trappen tegnet med åpen balustrade ned til kjøkkenet og spiseplassen. I illustrasjonene i salgsoppgaven hadde trappen samme naturlige trefarge som veggene, mens den som ble levert var hvit.

Trappen og formen på denne var et viktig designelement og en av hovedgrunnene til at klagerne valgte akkurat denne leiligheten. Prosjektlederen i utbyggingsselskapet har avkreftet at kostnadshensyn var avgjørende for fargevalget. Utbygger tok ene og alene beslutningen om å endre fargen og stilen på finishen på trappene. Dette skilte seg fra alle de andre elementene i leiligheten, hvor fargen enten var spesifisert eller det forelå fargealternativer. Megleren har informert om at utbygger har ønsket å levere trappen i hvit, og at det ikke var noen fargealternativer å velge mellom.

I prospektet stod det imidlertid at:

«En prosjektert fritidsleilighet åpner for individuell tilpasning for at du kan gi din nye «hytte» det uttrykket du selv ønsker. Med tilvalg og endringer kan du få det akkurat slik du selv ønsker!»

Informasjonen om at «du [kan] få det akkurat slik du selv ønsker!» viste seg altså ikke å stemme. Klagerne ønsket at leiligheten skulle leveres som illustrert. De har ikke funnet noen annen beskrivelse av trappen i salgsdokumentasjonen, så hvorfor skulle de som kjøpere forvente noe annet?

Vask på bad

Tekniske tegninger og tegninger i prospektet viser at leiligheten skulle bli levert med firkantede vasker på bad. Klagerne har imidlertid fått runde vasker.

Dusjkabinett

Både tekniske tegninger og prospekt viser at badet i andre etasje skulle leveres med dusjkabinett. Dette ble ikke tilfellet.

Parkeringsplass

Av leveransebeskrivelsen i prospektet fremgikk det at man skal kunne gå tørrskodd fra parkeringsplassen til leiligheten. Tegningene viste biloppstillingsplass under leiligheten til klagerne. Dette var en avgjørende faktor for kjøpet.

Klagerne har imidlertid fått en parkeringsplass som befinner seg i et annet leilighetsbygg. De kan ikke gå under tak fra parkeringsplassen til inngangsdøren sin.

Kjøkken

Kjøkkendørene merker veldig lett og er ikke egnet til formålet. Å måtte tørke ned og vaske dørene hver gang de brukes er ikke det vi forventer av et kvalitetsdesign som Sigdal. I alle tegninger var lysene under skapene illustrert som nedsenket, dette er ikke levert. Illustrasjonene er her feil, og heller ikke Sigdals kjøkkentegninger stemmer med det som er blitt levert. Det er ikke spesifisert noe i leveransebeskrivelsen.

Stikkontakter på soverom

Bildene og tegningene i prospektet viser at det skal være 2 stikkontakter på hver side av sengen på det ene soverommet. Klagerne så derfor ikke behov for å få plasseringen bekreftet, ettersom både tekniske tegninger og illustrasjoner viste denne plasseringen. Det viste seg imidlertid at den ene stikkontakten ble montert omtrent 45 cm fra der hvor den skulle ha vært plassert.

Markedsføringen generelt

Det virker som utbygger og meglerforetaket har monopol på nybygg i området. Hvordan kan en kjøper bli rettferdig behandlet når det er en så sterk forbindelse mellom utbygger og eiendomsmegler? Meglerforetaket har ikke oppfylt sine forpliktelser overfor klagerne, de har kun hatt fokus på å ivareta sine kommersielle interesser og samarbeidet med utbygger.

Meglerforetaket har støttet utbygger og mener at utbygger hadde rett til å gjøre disse endringene uten å informere kjøper på forhånd.

Det er meglerforetaket som har markedsført eiendommen og er sammen med utbygger ansvarlig for det som står i prospektet. Det ble ikke på noe tidspunkt i byggeprosessen informert om noen av disse endringene.

Meglerforetaket fortsatte å markedsføre den ene gjenværende usolgte leiligheten med samme feil i prospektet frem til den ble solgt i begynnelsen av 2024. Meglerforetaket opplyste at prospektet ikke ble endret av kostnadshensyn og at kjøperen tydelig kunne se at illustrasjonene og de tekniske tegningene ikke stemte med virkeligheten. Dette var kanskje tilfellet for den konkrete kjøperen, mens klagernes forventninger baserte seg derimot på beskrivelsene til megler.

Krav om erstatning

Megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Klageren krever erstatning med 200 000 kroner fra meglerforetaket.

Innklagede har i korte trekk anført:

Klager har trukket frem flere forhold som han mener ikke er levert som avtalt eller forventet.

Meglers ansvar etter eiendomsmeglingsloven omfatter ikke utførelsen til håndverkere ved nybygg. Meglerforetaket ser det derfor ikke hensiktsmessig å gå noe nærmere inn på manglene som gjelder montering, finish og dokumenter som andre skal fremskaffe på arbeider. Dette er forhold som megler ikke kan være erstatningsansvarlig for, da det ikke er et ansvarsgrunnlag som står i sammenheng med et eventuelt økonomisk tap.

Alle bilder har kun vært illustrasjoner og kan derfor avvike fra det endelige resultatet. Det ble derfor også opplyst under «Viktig informasjon» i salgsoppgaven at illustrasjonene kun er ment å danne et inntrykk av den ferdige bebyggelse. Det er leveransebeskrivelsen som angir hva som blir levert. Under avsnittet «Særlige forbehold» ble det opplyst at utbygger forbeholder seg retten til å foreta endringer i prosjektet som ikke vesentlig forringer prosjektets kvalitet eller standard.

Romskjema med leveransebeskrivelse samt tegninger er mottatt fra utbygger, illustrasjoner utarbeidet fra dette og godkjent. Det er klaget på at den leverte trappen ikke samsvarer med de illustrasjoner som er gitt. Det er ikke tvil om at utbygger har anledning å gjøre endringer i den endelige leveranse i forhold til dette, så lenge det ikke forringer kvalitet eller standard. Når det gjelder endringene som er gjort med trappen, kan ikke megleren avgjøre om dette ligger innenfor denne tålegrensen. Når det er den korrekte leveransebeskrivelse som er gitt ut, vil det ikke foreligge noe ansvarsgrunnlag for megler for den endelige leveranse. Meglerforetaket kan derfor ikke holdes ansvarlig for de påståtte mangler ved trappen.

Klagerne har henvist til at det fremgår av salgsoppgaven at med tilvalg og endringer kan man få det akkurat slik en selv ønsker. Det forutsetter, som det står i beskrivelsen, at man gjør tilvalg og endringer i forhold til standard beskrivelse. Slike tilvalg og endringer gjøres direkte med utbygger eller leverandør, og kan nødvendigvis ikke gjøres vederlagsfritt.

Vask på bad

Videre har klagerne trukket frem at vasken på badet har en annen form enn det som er vist på tekniske tegninger. Forskjellen i form må vurderes opp mot om dette er vesentlig forringelse av kvalitet eller standard. Dette er ikke en vurdering megler kan foreta eller holdes ansvarlig for, så lenge korrekte tegninger er blitt formidlet til kjøper.

Dusjkabinett

Når det gjelder dusjformat, har utbygger fremholdt at dette er en bedre løsning og ikke noe som forringer kvalitet eller standard. Uavhengig av denne vurderingen, er det ikke en endring som vil kunne knyttes opp mot megler sitt ansvarsgrunnlag.

Parkeringsplass

Som opplyst i salgsoppgaven under «Viktig informasjon» vil generelle beskrivelser av prosjektet i salgs- og markedsføringsmateriell ikke passe for alle boligene. Klagerne har forventet at det er parkeringsplass under leiligheten.

Det er påpekt fra klagernes side at prospektet er uklart og ikke lett å tolke. Det betyr også at det ikke er gitt noen beskrivelse av at denne boligen har parkering rett under. Det som er beskrevet, er at hver leilighet får en fast biloppstillingsplass i underetasjen. Disse vil bli tinglyst som tilleggsdel til den enkelte seksjon. Det betyr at hvilken parkeringsplass man blir tildelt, avhenger av hvilken seksjon man kjøper. Parkeringsplass rett under seksjonen kan være korrekt for noen seksjoner, men ikke for andre.

Kjøkken

Punktet som gjelder kjøkken, henviser til Sigdal sine kjøkkentegninger og en leveranse som ikke stemmer med dette. Klageren henviser også her til illustrasjoner som kan avvike. Dersom tegninger mottatt fra leverandør ikke stemmer med leveranse, må slike krav rettes mot leverandør. Det samme gjelder forventningene man har til leverandøren.

Stikkontakter på soverom

Klageren har trukket frem at stikkontakter på soverom ikke er i samsvar med el-tegning. Det er ikke presentert noen ukorrekte tegninger fra meglers side. Utførelse fra elektriker har, som de andre leveransene, mulighet til å endres så lenge det ikke vesentlig forringer kvalitet og standard. Det er opplyst at stikkontakter vil bli plassert på nærmeste stender. Megleren har ikke anledning til å avgjøre hvor dette er, og kan heller ikke være ansvarlig for den endelige løsningen som elektriker utfører.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem, og viser til følgende:

Utførelsen av vask på bad, dusjkabinett og kjøkken, stikkontakt på soverom
Det klagerne trekker frem her, faller ikke under det megler har ansvar for. Ansvar for megler vil kunne foreligge der megler vet at en utførelse vil bli annerledes enn forespeilet uten å opplyse om det, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Nemnda kan ikke se at det er tilfellet her. Dessuten var det tatt et særlig forbehold i salgsoppgaven om at utbygger forbeholdt seg retten til å foreta endringer i prosjektet som ikke vesentlig forringet prosjektets kvalitet eller standard. Megler er ikke ansvarlig for justeringer utbygger gjør innenfor dette, og kan ikke forventes å fortløpende vurdere om utbygger foretar endringer som ligger innenfor eller utenfor dette vurderingstemaet. I den grad megler er orientert om vesentlige endringer, følger det derimot av § 6-7 første ledd at han må opplyse om det.

Trapp
Når det gjelder klagers anførsler knyttet til trappen, kan nemnda heller ikke se at disse kan føre frem. Det vises til forbeholdet i salgsoppgaven. Om en mener at utbyggers levering er mangelfull, må kravet eventuelt rettes dit.

Parkeringsplass
Når det særlig gjelder parkeringsplassen, fremgår det under «Viktig informasjon» i salgsoppgaven at generelle beskrivelser av prosjektet ikke vil passe for alle boligene. Under punktet om «standard» i salgsoppgaven fremgår følgende:

«Parker bilen tørt på parkeringsplassen din i underetasjen, sett fra deg utstyret i den store sportsboden og gå tørrskodd opp og inn i en moderne og romslig leilighet.»

Det fremgår videre under punktet «garasje/parkering» følgende:

«Hver leilighet får en fast biloppstillingsplass i underetasjen. […] Parkeringsplassene er tildelt av utbygger.»

Nemnda mener at plassering av parkeringsplass er et såpass vesentlig forhold, at en plassering under et annet bygg er noe megler hadde plikt til å opplyse om, og som ikke faller inn under det generelle forbeholdet under «Viktig informasjon». Nemnda oppfatter at parkeringsplassen på kjøpstidspunktet var tildelt, uten at kjøper fikk opplysninger om at hans parkeringsplass var under et annet bygg, jf. sitatet ovenfor. Slik salgsoppgaven var formulert, fremsto det heller ikke som om det var noen risiko for dette. Nemnda oppfatter ikke meglerforetakets tilsvar dithen at megler manglet kunnskap om at det kunne bli tildelt parkeringsplass som ikke var i samme bygg. Nemnda legger dermed til grunn at opplysningsplikten er brutt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd.

Kjøper har krevd 200 000 kroner i erstatning. Dette samsvarer med takstmann Hordnes` vurderinger i takst av 4. september 2024. Meglerforetaket har ikke bestridt størrelsen på et eventuelt økonomisk tap. Nemnda har på denne bakgrunn kommet til at det økonomiske tapet kan fastsettes til 200 000 kroner.

For øvrig kan det generelle som er trukket frem om bindinger mellom utbygger og megler, ikke ses å danne grunnlag for ansvar eller at megler har opptrådt i strid med god meglerskikk på dette punktet.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Megler i Eiendomsmegler Vest AS avd. Nybygg Bergen har brutt god meglerskikk ved å ikke opplyse om risikoen for å bli tildelt parkeringsplass i et annet bygg. Megler har dermed opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og meglerforetaket plikter å betale 200 000 kroner -tohundretusenkroner- i erstatning. For øvrig fører ikke klagen frem.