RFE-2024-025
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 14. oktober 2024.
Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie/Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DnB Eiendom AS Hønefoss
Saken gjelder: Brudd på opplysningsplikten og krav om erstatning.
Sakens spørsmål og bakgrunn
Klageren kjøpte hytteeiendom beliggende i et boligområde, med et uttalt ønske om å omregulere eiendommen til boligformål. Hytta var kun tilknyttet offentlig vann til yttervegg. Klageren hevder å ha fått opplysninger fra megleren om at det ville være enkelt å koble seg til vann og avløp, da påkoblingspunktet lå nede ved veien, kun 10-15 meter fra hytta. Da klageren skulle sende søknad om bruksendring, samt vedlegge kart over vann og avløpsnettet, oppdaget hun at den offentlige avløpsledningen lå 190 meter unna. Dette medførte store økonomiske konsekvenser for klageren. Grave entreprenør estimerte kostnaden til 400 000 kroner inkl. mva. I tillegg kom utgiftene til selve pumpeledningen, estimert til ca. 150 000 – 200 000 kroner. Spørsmålet i saken er om megleren har brutt sin opplysnings- og undersøkelsesplikt, herunder god meglerskikk, og om dette i tilfelle gir klageren rett til erstatning. Klageren krever 400 000 kroner i erstatning fra meglerforetaket.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i hovedsak anført:
Klageren var første gang på visning på eiendommen 8. september 2023. Eiendommen bestod av en hytte beliggende i et boligområde. Klageren var interessert i å forsøke å få omregulert eiendommen til en boligeiendom, noe hun gav klart uttrykk for til megleren. Det var derfor av stor betydning å få svar på de spørsmålene hun hadde i forhold til vei, vann og avløp.
Kvelden før hun la inn bud ringte hun megleren og spurte helt konkret om megleren var helt sikker på at vann og avløp lå nede ved veien. Til dette svarte megleren at hun var helt sikker.
Ved de to naboeiendommene lenger opp i veien var det en kum ute i grøftekanten. Klageren så ingen slik kum utenfor denne eiendommen. Dette tok hun opp med megleren og forklarte samtidig at det var derfor det var viktig for henne å få et konkret svar. Megleren var ikke i tvil og var samtidig så overbevisende at klageren ikke så grunn til å undersøke dette videre.
Da hun skulle sende søknad om bruksendring av eiendommen, samt vedlegge kart over vann og avløp, oppdaget hun at den offentlige avløpsledningen lå lenger unna. Vedkommende hos kommunen visste ikke hvor eller om det lå privat avløp ned til eiendommene i denne veien. Klageren tok derfor kontakt med naboen for å finne ut av det. Han kunne fortelle at det heller ikke var noe privat avløpsledning ned til disse boligene.
I stedet for 10-15 meter, var det 190 meter til det offentlige ledningsnettet. Dermed vil det å få tilknyttet eiendommen til offentlig avløp, medføre store økonomiske konsekvenser for klageren. Det må graves 190 meter, samt at man må ha en pumpeledning fordi tilkoblingsstedet ligger høyere enn boligen. Klageren har innhentet pristilbud på gravejobben. Grave entreprenør-firmaet estimerer kostnaden til 400 000 kroner inkl. mva. I tillegg til gravingen kommer utgiftene til selve pumpeledningen, estimert til ca. 150 000 – 200 000 kroner. Det er mulig at dette vil kunne gjøres noe rimeligere ved innhenting av flere tilbud. Klageren er villig til å gå ned på erstatningsbeløpet hvis det viser seg at den endelige utgiften blir vesentlig lavere. Klageren krever kun å få dekket de reelle uforutsette utgiftene som har tilkommet på grunn av feil opplysninger fra megler.
Klageren krever 400 000 kroner i erstatning fra meglerforetaket.
Klageren sendte brev til eiendomsmegler med krav på kompensasjon 20. oktober 2023. Megleren hevdet å ha sendt motsvar, uten at klageren mottok noe slikt. Etter ytterligere purringer fikk hun svar fra meglerforetaket 11. desember 2023, men tilbakemeldingen svarte ikke på klagerens spørsmål. Hun henvendte seg til foretaket på nytt, men fikk etter dette ikke ytterligere svar, hverken fra megler eller foretaket. Det at megleren, slik det er opplyst i tilsvaret, hevder å ikke ha gitt slike opplysninger, svekker hennes troverdighet. Klageren stiller spørsmålstegn ved hvorfor hun aldri mottok motsvaret meglerne påstod var sendt, hvorfor ville megleren ha en samtale med klageren for deretter plutselig unnlate å svare. Dokumenter ble heller ikke lagt ved tilsvaret i klagesaken.
Svaret fra megleren vedrørende vann og avløpet ble gitt muntlig, likevel var det flere rundt som hørte megler opplyse om dette. Megleren ga klageren et overbevisende svar på noe hun egentlig ikke visste og har således misligholdt sin opplysningsplikt. Megleren presset hele tiden på for å få et raskt svar fra klageren på om hun ville kjøpe eiendommen. Dette var også medvirkende til at klageren ikke fikk gjort flere undersøkelser selv. Hun ville uansett ikke fått noe svar uten å kontakt naboen. Det kan ikke være slik at det er forventet at en skal måtte kontakte naboer for å få bekreftet riktigheten av opplysninger gitt av megleren som hadde ansvar for salget.
Innklagede har i korte trekk anført:
I salgsoppgaven ble det uttrykkelig opplyst blant annet følgende:
«Bygningen har ikke innlagt vann. Bygningen har ikke innlagt avløp.»
Megler bestrider at hun har opplyst at det var rimelig og enkelt å koble seg på avløp. Megler bestrider også at hun skal ha gitt uttrykk for at avløp bare lå 10-15 meter unna eller lignende. Dersom megler kjente til slike positive opplysninger om eiendommen, fremstår det videre nærliggende at dette hadde blitt inntatt i salgsoppgaven på sedvanlig vis. Det vises til salgsoppgaven for vårt syn om hva som ble gitt av opplysninger om vann og avløp.
Etter hva vi kan se fremstår den faktiske situasjonen å være i tråd med det opplyste i salgsdokumentene. Vi kan følgelig ikke se at megler har handlet i strid med god meglerskikk, og meglerforetaket bestrider at megler har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Uansett har klageren ikke sannsynliggjort noe økonomisk tap som står i adekvat årsakssammenheng til et eventuelt ansvarsgrunnlag. Subsidiært bestrides nivået på erstatningskravet. Klagen kan ikke føre frem.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på opplysnings- og undersøkelsesplikten og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører frem.
Nemnda er av den oppfatning at meglerforetaket har brukt for lang tid på å besvare klagers henvendelse, og svarte på noe annet enn klager anførte da foretaket omsider svarte. Dette utgjør brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Det vises til at klager 18. oktober 2023, en drøy måned etter budaksept, innga en klar beskrivelse av hva hun mente megler hadde sagt under visning og vann og avløp, og som ikke var riktig. Det fremkommer her følgende:
Noe av det siste jeg spurte deg om (jeg ringte dagen før jeg la inn bud), var om vann og avløp lå nede ved veien fra hytta slik at det ville være relativt rimelig og enkelt å koble seg til ved en bruksendring. Dette fikk jeg bekreftelse på av deg. Dette viser seg å være feil. Det ligger kun vann, ikke avløp ved veien. Offentlig avløp ligger 190 meter fra boligen.
Etter en del e-post korrespondanse frem og tilbake, der megler blant annet viste til et tilsvar som aldri er fremlagt, skrev meglerforetaket følgende i e-post 12. desember 2023:
Det fremgår tydelig av salgsoppgaven at eiendommen ikke er tilknyttet offentlig avløp. Her må det ha oppstått en misforståelse angående vann- og avløpssystemet, vi har ikke markedsført denne hytta med innlagt vann eller avløp. Det bestrides at det på noen som helst måte skal være gitt slik informasjon som hevdes fra megler på visning eller telefon.
Her adresseres i liten grad det klager har anført, nemlig at megler hadde bekreftet at vann- og avløp lå nede ved veien ved hytta, mens avløpet i virkeligheten lå 190 meter unna. Det har aldri vært hevdet fra klager at megler skal ha opplyst at hytta hadde vann- og avløp.
Klager ba om at meglerforetaket svarte på det hun spurte om, men noe klargjørende svar kom ikke og det ble vist til et tilsvar fra megler som aldri er fremlagt – heller ikke nå.
I den nærmere vurderingen av om megler muntlig bekreftet overfor klager at avløpet lå ved veien rett nedenfor hytta, har nemnda delt seg i et flertall og et mindretall.
Flertallet, nemndleder Norheim og Forbrukerrådets representant Sandvik, er av den oppfatning at meglerforetakets fremgangsmåte svekker deres sak. Megler og foretaket har ikke på noen overbevisende måte imøtegått klagers henvendelse 18. oktober 2023, som er et nokså tidsnært bevis. I en situasjon der det er «ord mot ord» er det klager som har bevisbyrden knyttet til eventuelle kritikkverdige forhold hos megler og krav om erstatning. I dette konkrete tilfellet mener flertallet at klagers versjon er den mest sannsynlige. Flertallet legger dermed til grunn at megler har gitt uriktige opplysninger. Klager har videre sannsynliggjort et økonomisk tap på 400 000 kroner, som står i årsakssammenheng med meglers uriktige opplysning om hvor avløpet var.
I tråd med flertallets syn, plikter meglerforetaket å betale erstatning til klager med 400 000 kroner.
Mindretallet, bransjerepresentant Rollve Røstad, mener det ikke uten ytterligere holdepunkter kan legges til grunn at klager har oppfylt sin bevisbyrde. Selv om meglerforetaket burde ha håndtert saken annerledes, tilsier ikke dette at megler har gitt en slik uriktig opplysning som klager hevder.
Avgjørelsen er avsagt under slik dissens som fremgår over.
Konklusjon
Megler i DnB Eiendom AS Hønefoss har opptrådt i strid med god meglerskikk og erstatningsbetingende. Innklagede skal betale 400 000 kroner -firehundretusenkroner- i erstatning til klageren.