RFE-2024-030

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 14. oktober 2024.

Jan Eivind Norheim, leder

Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Aktiv Eiendomsmegling avd. Oppdal

v/Advokat Truls Holm

Tryg Forsikring

 

Saken gjelder:               Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klageren kjøpte i september 2021 leilighet i et nybygd leilighetsbygg, formidlet gjennom innklagede foretak. Kjøpesummen var på 3 250 000 kroner og leiligheten ble overtatt 15. november 2021. En tid etter overtakelsen ble det oppdaget at utbygger hadde etablerte tomtegrensen gjennom bygget, deretter ble det seksjonerte med uriktig erklæring til myndighetene om at bygget lå på en grunneiendom. For klageren som kjøpte seksjonen to år etter oppføringen, var det ingen indikasjoner i salgsmaterialet eller i kjøpekontrakt på forholdet. Spørsmålet i saken er om megler har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, herunder god meglerskikk ved ikke å ha undersøkt og tydelig informert om forholdet ved salget. Dette har medført vesentlige problemer for seksjonseierne, bl.a. fordi det ved salg av eierseksjonene ble «rot» med tildeling av boder og parkeringsplasser.

Grensetvisten med eier av naboeiendommen, ble etter krav fra naboen brakt inn for Jordskifteretten. Nemnda stilte saken i bero inntil tvisten i jordskifteretten var avklart. Det ble der inngått rettsforlik som innebar enighet om ny eiendomsgrense og adkomstrett via nedkjøringsrampe til parkeringskjeller m.v.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført: 

Salgsmaterialet og opplysningene fra megler indikerte ingen uregelmessigheter eller lovbrudd. Informasjonen om seksjoneringen var en presentasjon av de faktiske forhold på en forledende måte, der det bevisst var unngått å vise at kjelleren med tekniske installasjoner og parkeringsareal, hadde et større «fotavtrykk» under bakken, enn selve leilighetsbygget over bakken. Ordlyden i kjøpekontrakten forsterket inntrykket av «ryddige forhold» og ingen ulovligheter.

Gjennom dialog mellom sameiet og selger i forbindelse med at eierne av nabotomten krevde sak for Jordskifteretten, kom det i løpet av 2023 og tidlig 2024, frem at eiendommens tomtegrense var etablert gjennom kjelleren i det solgte bygget. Dette innebar at en og en halv parkeringsplass, sykkelparkeringen, halvparten av adkomsten gjennom garasjeporten til parkeringskjeller, tekniske installasjoner/brannslukkingsanlegg, sikringsskap, samt deler av sameiets fellesområder, ble liggende på en annen eiendom enn det som ble opplyst om ved salget.

Utbygger hadde etablerte tomtegrensen gjennom bygget de hadde solgt, deretter ble bygget seksjonerte med falsk/uredelig erklæring til myndighetene. For klageren som kjøpte seksjonen to år etter oppføringen, var det ingen indikasjoner i salgsmaterialet eller i kjøpekontrakt om forholdet.

Både selger og megler har brutt loven ved å ikke tydelig informere om forholdet ved salg Forholdet har medført vesentlige problemer for seksjonseierne, bl.a. fordi det ved salg av eierseksjonene ble «rot» med tildeling av boder og parkeringsplasser. Det er per nå umulig å «rydde opp i» forholdet ved å re-seksjonere bygget, fordi eierseksjonsloven stiller krav om «èn grunneiendom» for seksjonering. Utbygger ga falsk/uredelig erklæring om dette forholdet ved opprinnelig seksjonering av bygget. Dagens hjemmelshavere er ikke villige til å avgi falske erklæringer og bygget kan ikke reseksjoners før grensen flyttes.

Det er ikke riktig som meglerforetaket påstår, at klagen går på at det er gjort en feil i forbindelse med deling av tomten mellom byggetrinn 1 og 2. Klagen går på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt om de faktiske forhold ved eiendommen. Rent spesifikt gjelder det i dette tilfellet at et nylig oppført og seksjonert bygg har en eiendomsgrense rett gjennom bygget. Forholdet oppstod som følge av selgers brudd på straffeloven. Ved seksjonering ble det erklært at det dreide seg om én grunneiendom jf. eierseksjonslovens krav til seksjonering.

Da klageren kjøpte eierseksjon i bygget, ble avhendingslovens bestemmelser lagt til grunn, og etableringen av grensen rett gjennom bygget representerte en vesentlig endring jf. salg av andre seksjoner i bygget som ble gjort på prosjektstadiet hvor bustadoppføringslovas bestemmelser ble lagt til grunn.

Megleren har et selvstendig ansvar for å påse at slik informasjon blir gjort tilgjengelig for potensielle kjøpere. Klagerens kjøp av eierseksjonen ble gjort ca. to år etter at bygget var oppført, eiendommen delt og bygget (ulovlig) seksjonert. Slik informasjon ble ikke gitt i salgsoppgaven eller gjennom annen dokumentasjon fra megleren, og heller ikke opplyst av meglerforetakets representant på visning.

Det er heller ikke riktig at klageren har kommet med til dels grove påstander mot megler om at presentasjonen av leiligheten var gjort med en slu og forbrytersk intensjon og at megler ikke har besvart henvendelser fra klager. Det er informasjonen om seksjoneringen, som utbygger/selger står bak, som er slu/utarbeidet med forbrytersk hensikt. Det er imidlertid ikke relevant for klagen rettet mot meglerforetaket. Klageren har ikke påstått noe slikt om megler.

Dersom megler hadde gjort jobben sin og sørget for at potensielle kjøpere hadde mottatt informasjon om den ulovlige situasjonen, ville det vært mulig å styre klar av et slikt “katastrofeprosjekt”, i stedet bidro megler til at klageren kjøpte “katta i sekken”.

Megler har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7.

Innklagede har i hovedsak anført:

Prosjektet startet i 2014 og var planlagt utbygd i to trinn. Klager kjøpte leiligheten i september 2021. Leiligheten var en del av byggetrinn 1 og ble kjøpt etter at byggetrinnet var ferdigstilt og seksjonert. Klageren mottok salgsprospekt og var på visning med megler forut for kjøpet.

Klagen gjelder feil i forbindelse med delingen av tomten mellom byggetrinn 1 og 2, noe som skaper problemer med hensyn til tildeling av boder og parkeringsplasser. Videre er det oppstått en tvist om veirett med byggetrinn 2, denne saken ble brakt inn for Jordskifteretten.

Prospektet for leiligheten omtalte både vei adkomst for byggetrinn 2, samt tilhørende biloppstillingsplass og bod for den aktuelle leiligheten. Tildelt biloppstillingsplass og bod for klager samsvarte med det som fremgikk av prospektet og som ble påvist for klager på visningen. Det lå ved tegninger og skisser av kjellerarealet i prospektet og på disse så var åpningen og porten til byggetrinn 2 markert. Prospektet viste også til at kopi av reguleringskart og reguleringsbestemmelser kunne sees hos megler. I e-post av 23 august 2021 fra megler til klager, før klageren kjøpte, fikk han oversendt bilder av kjellerarealet. I samme epost mottok klager seksjoneringen. Også i dette dokumentet ser man at parkeringsplassene fortsetter til venstre i det som skal være garasjeanlegget til trinn 2.

Klager har også senest i mail 28. juni 2023 bekreftet skriftlig at det ikke var noen tvil om at adkomsten til bygg 2 var planlagt via rampe som ligger på bygg 1 sin eiendom. Meglerforetaket bemerker videre at det på tidspunktet leiligheten ble solgt var utbygger som forvaltet sameiet og hadde alle plassene i styret. Det var derfor ingen uenighet mellom byggetrinn 1 og 2 og megler hadde ingen informasjon om dette. Megler hadde ingen rolle i forbindelse med seksjoneringen av bygget og delingen av eiendommen.

Det fremgår av prospektet en klausul som forutsetter at kjøper aksepterer at det blant annet tinglyses servitutter eller erklæringer vedrørende drift og vedlikehold av fellesområdene.

«Kjøper aksepterer at det på eiendommen kan tinglyses servitutter eller erklæringer som er påkrevd fra offentlig myndighet deriblant erklæring som regulerer drift og vedlikehold av fellesområder, og drift og vedlikehold av energi nettverk m.m.»

Klageren har fått den parkeringsplassen og den boden som ble anvist på visning og som fremkommer av prospekt.  Megleren kan ikke kritiseres for at uklarheten mellom byggetrinn 1 og 2 hva angår adkomst og grensen mellom eiendommene. Det vises også til at klageren uansett har vært klar over at det skulle være felles innkjøring til parkeringsanlegget før inngåelse av kjøpsavtalen.

Det er heller ikke dokumentasjon på at klageren er påført noe økonomisk tap i saken. Klager kommer med til dels grove påstander mot megler om at presentasjonen av leiligheten var gjort med en slu og forbrytersk intensjon og at megler ikke har besvart henvendelser fra klager. Innklagede tar sterk avstand fra dette og viser til at oppdraget har vært håndtert på en forsvarlig måte, og at de har besvart henvendelsene fra klager raskt og profesjonelt.  Klagers påstander er ubegrunnet og udokumentert.

På vegne av innklaget er det fremsatt følgende påstand:

«Klager gis ikke medhold.»

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, herunder god meglerskikk.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Nemnda bemerker at tomten for det som skulle bli byggetrinn 2 ble fradelt i 2019. Da ble også det eksisterende bygget i trinn 1, der klagers leilighet er, seksjonert.

Prospektet for leiligheten omtalte både vegadkomst for byggetrinn 2 samt tilhørende biloppstillingsplass og bod for klagers leilighet. Nemnda oppfatter at tildelt biloppstillingsplass og bod for klager samsvarer med det som fremgår av prospektet og som ble påvist for klageren på visningen. Det lå ved tegninger og skisser av kjellerarealet i prospektet der åpningen og porten til byggetrinn 2 var markert. I e-post 23 august 2021 fra megleren til klageren, det vil si før han kjøpte leiligheten, fikk han oversendt tegninger av kjellerarealet. Klageren har dessuten opplyst å være kjent med veiretten på avtaletidspunktet. Nemnda oppfatter også klageren dithen at han var kjent med – før kjøpstidspunktet – at bygg 2 kom til å ha veirett ned rampen tilhørende bygg 1. Det er nå inngått rettsforlik om veiretten.

Nemnda legger til grunn at når delingen ble foretatt ble det ikke hensyntatt at grensen i kjelleren skulle avvike fra grensen på bakkenivå, ved at deler av fellesarealene til byggetrinn 1 ble liggende på tomten til byggetrinn 2. Det vises til redegjørelsen fra utbyggers advokat inntatt i meglerforetakets tilsvar. Det oppfattes at dette er bakgrunnen for de utfordringer klageren beskriver knyttet til seksjoneringen.

Nemnda kan likevel ikke se at dette er et forhold megler kjente eller burde kjenne til, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. På kjøpstidspunktet var det ingen interessekonflikt mellom byggetrinn 1 og 2, som begge ble forvaltet av utbygger. Det var derfor ingen foranledning til at megler skulle ha særlig oppmerksomhet rettet mot tomtedelingen, og eventuelle spørsmål som senere måtte oppstå knyttet til kjelleren. Selgers og meglers opplysningsplikt er ikke uten videre sammenfallende. Etter omstendighetene er det ikke tale om en opplysning klageren kunne forvente å få fra megler.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Klageren gis ikke medhold.