RFE-2024-031

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 14. oktober 2024.

Jan Eivind Norheim, leder

Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Tromsø Eiendomsmegling AS (EIE Tromsø)

 

Saken gjelder:               Varmekabler. Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 7. november 2023 kjøpte klageren en andelsleilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Under visningen forstod klageren det slik at det var installert elektriske varmekabler i stua, på kjøkkenet og på badet. Etter kjøpet viste det seg imidlertid at det kun var elektriske varmekabler på badet og i entréen. Spørsmålet er om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å gi uriktige opplysninger om varmekabler i leiligheten, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Klagerens erstatningskrav utgjør 114 000 kroner.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Da klageren var på visning, spurte hun megleren om temperaturmåleren på stueveggen regulerte varmekabler. Megleren svarte at det var installert varmekabler i stua og på kjøkkenet. Deretter demonstrerte han hvordan temperaturen kunne justeres opp og ned med pilene på måleren.

Meglerforetaket påstår at megleren ikke kunne svare på klagerens spørsmål, men dette stemmer ikke. Når megleren uansett fikk et slikt spørsmål, burde han undersøkt hvorvidt det faktisk var varmekabler i leiligheten.

Under visningen poengterte megleren at det ikke var varmekabler på soverommene. Dette var imidlertid ikke nødvendig for klageren, da det var varmekabler i stua, på kjøkkenet og på badet. Klageren hadde deretter en lang samtale med megleren, hvor klageren ga uttrykk for at gulvvarme var et viktig forhold for henne. Da klageren fortalte at hun hadde hatt vannbåren gulvvarme tidligere, ga megleren tydelig uttrykk for at leiligheten hadde elektriske varmekabler.

Siden leiligheten lå i første etasje og hadde varmekabler, spurte klageren om strømregningen ville bli høy. Megleren svarte at strømmen ikke var så dyr, og at den kostet omkring 1 000 kroner i vintermånedene. Bakgrunnen for dette var at leiligheten lå over et garasjeanlegg, samt at den hadde et varmt og lunt gulv. Megleren ga også uttrykk for at gulvet var unormalt kaldt under visningen, da selgeren var bortreist og hadde skrudd ned temperaturen.

På tidspunktet for overtakelsen, informerte selgeren om at det ikke var installert varmekabler i stuen og på kjøkkenet likevel. Klageren konfronterte dermed megleren som svarte at han hadde bedt klageren om å undersøke dette selv. Klageren har vært på flere visninger, men har aldri opplevd å bli bedt om å undersøke slike forhold selv. Dersom dette var tilfellet, ville klageren selvfølgelig ha undersøkt forholdet nærmere. Klageren hadde imidlertid tillit til megleren, og hadde ingen grunn til å betvile informasjonen han ga.

Det fremgår av både salgsoppgaven og tilstandsrapporten at det er elektrisk oppvarming. I lys av meglerens opplysninger, tolket klageren det slik at det var installert elektriske varmekabler. Det er ikke opplyst noe sted at det ikke er gulvvarme.

Klageren viser til et bilde av temperaturmåleren på stueveggen. Måleren er en måler som typisk benyttes til varmekabler.

På bakgrunn av det ovennevnte, krever klageren erstattet kostanden for å utbedre mangelen, totalt 114 000 kroner.

Innklagede har i korte trekk anført:

Meglerforetaket syntes det er kjedelig at klageren er misfornøyd med kjøpet og meglerens opplysninger knyttet til dette.

Da klageren fremsatte klagen sin direkte overfor meglerforetaket, tok meglerforetaket opp forholdet med den ansvarlige megleren. Megleren mener imidlertid at klagerens påstand ikke stemmer. Under visningen uttrykte megleren usikkerhet knyttet til panelet på stueveggen. Han henviste dermed klageren til opplysninger gitt i salgsoppgaven og tilstandsrapporten.

I salgsoppgaven fremgår det under avsnittet «byggemåte» at det er elektrisk oppvarming. Videre fremgår det under avsnittet «standard» at badet og entréen har gulvvarme. Det er altså kun opplyst om at det er gulvvarme på badet og i entréen. Det bemerkes her at det ikke er vanlig å opplyse om hvor det ikke er gulvvarme. Under visningen var det uansett en godt synlig panelovn på stueveggen. Panelovnen var også avbildet i salgsoppgaven.

Meglerforetaket viser for øvrig til kjøpers undersøkelsesplikt ved boligkjøp. Megler kan ikke anses for å ha kompetanse til å undersøke slike forhold som det foreliggende. Det er selger som har best kunnskap til boligen, og det er takstmannen som har den tekniske kompetansen. Dersom det foreligger en mangel ved leiligheten, burde klageren tatt dette videre med selgers boligselgerforsikringsselskap.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, samt krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Megler og klager har ulike versjoner om hva som ble opplyst på visning. Det er klager som har bevisbyrden for at erstatningsbetingende forhold har funnet sted, herunder at det skal være gitt uriktige opplysninger. I dette tilfellet fremgår det av salgsoppgave og takst at det er gulvvarme på bad og i entré, og generelt at det i leiligheten er «elektrisk oppvarming». Det har derfor i utgangspunktet formodningen mot seg at megler, muntlig på visning, skal ha opplyst noe som avviker så betydelig fra salgsoppgaven – nemlig at det også skal være varmekabler i stua og på kjøkkenet. Nemnda viser dessuten til at det i salgsoppgaven er avbildet en panelovn i stua, noe som var synlig for kjøper. Slik saken er opplyst, er det ikke mer sannsynlig at megler har gitt feilaktige opplysninger om varmekabler i stue og på kjøkken, enn at det ikke er tilfellet. Megler kan derfor ikke ses å ha forsømt sin opplysningsplikt, og har dermed heller ikke opptrådt ansvarsbetingende. Erstatningskravet fører følgelig ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Klageren gis ikke medhold.