Klage nr:
014/09

Avgjort:
25.03.2009

Saken gjelder:
Feil/ manglende opplysninger om oppføring av nybygg

Foretakets navn:
Notar Eiendom Trondheim AS
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 25. mars 2009. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Cathrine Wæraas Temmerud, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en bolig gjennom innklagede som eiendomsmegler. Budet ble akseptert 28. november og avtalt overtakelse var 9. desember 2007. Det skal oppføres et nybygg ved siden av klagerens leilighet. Klageren mener innklagede burde videreformidlet disse opplysningene til ham som kjøper og krever erstatning.

Innklagede er representert ved advokat. I fremstillingen benyttes betegnelsen «innklagede».

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren mener innklagede har holdt tilbake opplysninger om et nybygg på fire etasjer som vil medføre betydelig reduksjon av både sikt og lysforhold i klagerens leilighet. I tillegg vil det bli sjenerende støy under oppføringen av bygget og dette begrenser muligheten for utleie eller salg i perioden bygget oppføres. Klageren viser til kommunens hjemmeside om informasjon vedrørende bygget.

Innklagede opplyste ikke om bygget verken i boligbeskrivelsen eller i kjøpekontrakten. Innklagede hevder han ikke fikk informasjon om nybygget da han innhentet informasjon om boligen. Selgeren tilbakeviser dette og sier at de var fullstendig åpne om nybygget overfor innklagede i salgsprosessen.

Klageren mener innklagede pliktet å innhente byplanene og at disse planene er offentlig tilgjengelige på kommunens hjemmesider. Klageren mener mistanken om at innklagede hadde kjennskap til byggetstyrkes av at innklagede har opplyst om bygget i andre salgsoppgaver i det samme sameiet. Dette gjaldt en leilighet i toppetasjen der konsekvensene av bygningen var mindre. Klageren informerer at salgsoppgaven ikke lenger ligger offentlig tilgjengelig, men at den kan fås ved henvendelse til innklagede.

Innklagede har påberopt seg at det ikke foreligger grunnlag for kompensasjon fordi det fra naboens side vil gis kompensasjon i form av større vinduer og sletting av en tinglyst servitutt som innebærer eventuelt gjenkledning av vinduer mot egen bakgård. Klageren kan ikke se at dette fritar innklagede for ansvar fra å gi potensielle kjøpere opplysninger om negative forhold knyttet til eiendommen. Klageren mener potensialet for økonomisk tap for klageren er betydelig høyere enn hva større vinduer vil kunne kompensere for. I henhold til tegningene vil nybygget oppføres 3-5 meter fra klagerens vinduer.

Innklagede anfører:

I forbindelse med utarbeidelse av salgsspesifikasjonene ble det innhentet informasjon både fra selger og kommunen. Fra kommunen ble det innhentet opplysninger i form av en standardisert «meglerpakke», spesielt utarbeidet for å tilfredsstille kravene til fullstendig dokumentasjonsinnhenting. Selger ga ingen opplysninger om reguleringsplanen, noe som fremgår av selgerens egenoppgave. Denne ble vedlagt salgsoppgaven.

Innklagede påpeker at selgeren har lest korrektur og godkjent salgsoppgaven. Innklagede bestrider at selgeren har gitt supplerende, utdypende informasjon om reguleringsforhold.

I informasjonspakken fra kommunen er det lite som indikerer reguleringsendringer som vil påvirke eiendommen. Dersom dette i det hele tatt fremgår av dokumentene, fremstår det som svært utydelig og det kan ikke fremstå som noen uaktsomhet fra innklagedes side at ytterligere informasjon ikke ble gitt. Om det skulle foreligge annen informasjon enn de innhentede dokumentene, er slik informasjon vanskelig tilgjengelig. Dokumentene sier ikke noe om omfang og konsekvenser.

Innklagede påpeker at det er utenfor hans ansvarsområde å gå inn på kommunens internettsider for å søke på utfyllende informasjon med mindre det er gitt klare indikasjoner på at dette skulle være nødvendig.

Klageren har ikke fremlagt dokumentasjon på at det er påført økonomisk tap eller størrelsen på slikt tap.

Innklagede har kontaktetklageren og sagt seg villig til en minnelig løsning, uten å erkjenne ansvar. Det ble forespurt om dokumentasjon på økonomisk tap. Klageren ville ikke uttale seg om størrelsen om på tapet. Klageren mente en uavhengig takstmann burde uttale seg om tapet og dets størrelse. Innklagede anmodet at saken kunne stoppes inntil slik takst var innhentet og forliksforhandlinger forsøkt. Klageren var ikke interessert i å forhandle før han fikk en prinsipiell avgjørelse fra Reklamasjonsnemnda.

Innklagede anfører han har innhentet nødvendig informasjon og videreformidlet innholdet korrekt. Alle nødvendige kilderer kontaktet.

Innklagede mener han, dersom saken er kritikkverdig håndtert, ligger innenfor rammen av hva som ikke er erstatningsbetingende.

Innklagede anmoder om at saken ikke tas til behandling da tapsdokumentasjon mangler.

Dersom saken behandles og Nemnda finner grunnlag for erstatning, må erstatningens størrelse om den fastlegges skjønnsmessig settes svært lavt.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om erstatning på grunn av manglende informasjon om bebyggelsesplan.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Ifølge eiendomsmeglingsloven 1989 § 3-7 skal innklagede «så langt det synes rimelig» innhente og kontrollere opplysninger om eiendommen. Innklagede har innhentet opplysninger gjennom kommunens informasjonspakke.

Av «Reguleringsbestemmelser TIL r0118as», som var vedlagt informasjonen fra kommunen, fremgår det følgende:

«VEDTAK:

Bygningsrådet/Det faste utvalg for plansaker vedtar bebyggelsesplan med bestemmelser for Prinsens gate 65, Olav Tryggvasons gate 45, 47, 49 og 51.

Planen er vist på kart i målestokk 1: 500, merket ARC Arkitekter AS, datert 26.04.06 med bestemmelser. Plan og bestemmelser er sist revidert 01.02.2007.»

Vedlagt var også bebyggelsesplan som omhandlet «Prinsens gt. 65/Olav Tryggvasons gt. 45, 47, 49 og 51». Av bebyggelsesplanen fremkommer det at eiendommen som er solgt, er berørt av planen. Det samme fremgår av kartet som var vedlagt bebyggelsesplanen.

Verken bebyggelsesplanen eller kartet viser i detalj hva slags tiltak som er vedtatt. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning gir informasjonen imidlertid tilstrekkelig grunn til å kreve at innklagede skulle foreta nærmere undersøkelser, jf. eiendomsmeglingsloven 1989 § 3-7.

Innklagede hadde også en særlig oppfordring til å foreta undersøkelser siden selgeren ikke har krysset av for reguleringer i sin egenerklæring.

Når innklagede ikke har foretatt slike undersøkelser eller gitt særskilt informasjon om hvorfor undersøkelser ikke er foretatt, har han opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og må dekke klagerens tap som følge av denne forsømmelsen. Reklamasjonsnemnda har ikke forutsetninger for å ta stilling til størrelsen på dette tapet.

Utvidelsen av vinduer (og sletting av den tinglyste heftelsen på leiligheten) vil høyst sannsynlig være positivt for verdien av leiligheten og må ses i sammenheng med en eventuell erstatning.

Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester behandler klager mot eiendomsmegler. Krav som gjelder forholdet mellom kjøper og selger ligger utenfor det Reklamasjonsnemnda kan ta stilling til. Reklamasjonsnemnda har i denne forbindelse heller ikke vurdert om innklagede kan søke regress mot selgeren av eiendommen.

Konklusjon:

Innklagede har ikke overholdt sin undersøkelsesplikt etter eiendomsmeglingsloven 1989 § 3-7 og må dekke klagerens tap som er en følge av denne forsømmelsen.