RFE- 2024-033
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 14. oktober 2024.
Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Porsgrunn Bamle Borgestad Boligbyggelag
v/advokat Bjørn Dyrland
Advokatfirmaet Wexels DA
Saken gjelder: Brudd på informasjonsplikten, herunder god meglerskikk
Sakens spørsmål og bakgrunn
Klagerne kjøpte leilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak i november 2021. Det ble i den anledning betalt et forskudd på 300 000 kroner til meglerforetakets klientkonto. Klagerne benyttet seg av avbestillingsretten. Beløpet ble ikke tilbakebetalt, i det meglerforetaket mente klagerne pliktet å betale erstatning. Meglerforetaket overførte forskuddsbeløpet til selger. Dette ble gjort før megleren hadde bekreftet overfor klagerne at garanti var stilt, og mens klagerne fortsatt hadde instruksjonsmyndighet over pengene. Spørsmålet i saken er om meglerforetaket har oppfylt sin informasjonsplikt i tilstrekkelig grad, i det det hevdes fra klagernes side at det er gitt mangelfulle og/eller misvisende opplysninger når det gjelder at selger, i medhold av bustadoppføringsloven § 52, kan kreve erstatning for økonomisk tap.
Klagerne krever at meglerforetaket tilbakebetaler forskuddet på 300 000 kroner. Klagerne krever i tillegg at meglerforetaket dekker kostnadene til advokatbistand.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klagerne har i hovedsak anført:
Klagerne signerte kjøpekontrakt for kjøp av prosjektert leilighet med andelsnummer 65. Det ble innbetalt forskudd på 300 000 kroner til meglerforetakets klientkonto. På grunn av renteøkning, ble leilighet 65 for kostbar for klagerne. De benyttet seg av avbestillingsretten, og kjøpte i stedet leilighet 60, som var noe mindre og rimeligere, i tillegg til at de fikk den på forkjøpsrett. Innbetalt forskudd ble overført fra andel 65 til andel 60. Det ble ikke avtalt at klagerne skulle betale noe vederlag eller erstatning ved avbestilling av andel 65. Klagerne la derfor til grunn at de ikke lenger heftet for andel 65. Da solforholdene i leilighet 60 ikke var slik klagerne hadde sett for seg, avbestilte de leilighet 60, 5. januar 2023. Den 15. februar 2023 mottok de et oppsett fra meglerforetaket med anmodning om å betale 58 750 kroner for kostnader knyttet til re-salg. Det var ikke dokumentert at det forelå et påregnelig økonomisk tap, jf. bustadoppføringslova § 52 andre ledd, eller at det forelå avtale om gebyr i henhold til bustadoppføringslova § 54, som skulle rettferdiggjort kravet.
Klageren fikk ingen bekreftelser på hvorvidt selgeren hadde stilt garanti jf. bustadoppføringsloven §§ 12 og 47, verken for andel 65 eller andel 60. På et tidspunkt ble forskuddet overført fra meglerforetakets klientkonto til selger, uten at klagerne fikk dokumentasjon på når transaksjonen skjedde. Klagerne krevde deretter innbetalte forskudd tilbakebetalt fra selger, noe selger avvise. Det innbetalte forskuddet ble deretter krevd tilbakebetalt fra meglerforetaket. Meglerforetaket avviste kravet.
Det er flere sider ved meglerforetakets utførelse av eiendomsmeglingsvirksomheten i forbindelse med dette salgsoppdraget som klagerne finner kritikkverdig og i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Dette gjelder blant annet manglende dokumentasjon og informasjon underveis, manglende nøytralitet og objektivitet fra megler, samt en uheldig sammenblanding av roller.
Klagerne fikk opplyst at andel 60 ble solgt videre den 12. januar 2023, det vil si en uke etter deres avbestilling. Meglerforetaket mener at klagerne fortsatt heftet for andel 65 da denne foreløpig ikke var videresolgt, og at klagerne dermed var ansvarlige for kostnadene herunder fellesutgifter. Meglerforetaket har anført dette som grunnlag for å ikke tilbakeføre det innbetalte forskuddet. Klagerne har vært åpne om årsaken til at de avbestilte andel 65. Hadde de visst at de fortsatt var eiere av andel 65, etter å ha avbestilt den, hadde de ikke signert kontrakt på andel 60. Klagerne fikk aldri beskjed om å fremlegge økonomisk garanti for kostnader til kjøp av to leiligheter. Klagerne fikk heller ingen informasjon om at de etter avbestilling av andel 65, fortsatt var ansvarlig for utgifter knyttet til denne. De fikk heller ikke slik informasjonen da de signerte kontrakten for andel 60.
Det vises videre til at det fremgår i punkt 2-1 i vedtektene for borettslaget at «Ingen fysiske personer kan eie mer enn en andel». Dette er momenter som underbygger at klagerne ikke var eiere av andel 65, eller hefter for utgifter på denne, etter at de avbestilte andel 65 og signerte kontrakt for andel 60. Dersom megler hadde ment noe annet enn det som fremgår av kontrakten, er det meglers ansvar å klargjøre dette på en utvetydig måte.
Megler har gitt mangelfulle og/eller misvisende opplysninger når det gjelder at selger, i medhold av bustadoppføringsloven § 52 kan kreve erstatning for økonomisk tap. For det tenkte tilfelle at klagerne var ansvarlig for utgifter knyttet til andel 65, så gjelder dette «( … )så langt forbrukaren rimeleg kunne rekne med tapet som ei følgje av avbestillinga», jf. bustadoppføringsloven § 52 tredje ledd første setning. Denne delen av setningen er ikke inntatt i meglers eposter til klagerne.
Da klagerne avbestilte andel 65 fikk de muntlig informasjon fra megler om at det ikke ville være noe problem å få solgt denne leiligheten igjen da det var flere interessenter. Dette underbygger at klagerne ikke «rimelig kunne rekne med tapet som en følgje av avbestillinga.», jf. buofl. § 52 tredje ledd. De ble heller ikke informert om at overføringen av båtplassen fra denne andelen til andel 60 ville virke prisdempende på re-salget og medføre en større risiko for tap for klagerne. Klagerne er i alle tilfelle ikke ansvarlig for å dekke utgifter knyttet til andel 65. De benyttet seg av avbestillingsretten i bustadoppføringsloven § 52 og det har derfor ikke funnet sted overtagelse og sluttoppgjør. Dette innebærer at forskuddet klagerne har innbetalt til meglerens klientkonto er undergitt deres instruksjonsrett.
I brev av 25. august 2023, hvor klagernes krav om tilbakebetaling av innbetalt forskudd avvises, har både jurist for meglerforetaket og styreleder for selger signert i fellesskap. I første avsnitt på siste side i brevet fremgår det at: «Det tapet [selger] har hatt som følge av avbestilling, motregnes i innskuddet som [klagerne] har innbetalt til selskapet.» Klagerne har ikke betalt forskuddet til «selskapet», altså selger, men til meglerforetakets klientkonto. Klagerne har flere ganger etterspurt bekreftelse på at innbetalt forskudd fortsatt står på meglerforetakets klientkonto, uten at dette er besvart. Det er uheldig sammenblanding av roller at megler signerer på brev sammen med styreleder hos selger. Megler har ikke vært tilstrekkelig objektiv og nøytral, og tar tydelig selgers side i saken slik at tilliten til meglers uavhengighet er svekket.
Klagerne har flere ganger etterspurt dokumentasjon for å kunne vurdere hvorvidt megler har opptrådt i strid med god meglerskikk, men meglerforetaket oversendte ikke slik dokumentasjon før i tilsvaret til nemnda. Det er i strid med god meglerskikk ikke å svare på forespørsel fra en klager om oversending av dokumentasjon, jf. RFE-2009-62.
Klagerne er klare på at de ikke har fått informasjonen som meglerforetaket i sitt tilsvar hevder å ha gitt. Slik informasjon burde vært gitt skriftlig. Det er meglerforetaket som har bevisbyrden for at denne informasjonen er gitt. Notatet som var vedlagt tilsvaret er en redegjørelse utarbeidet av meglerforetaket i anledning klagesaken, og det som fremkommer i redegjørelsen må anses som anførsler og ikke dokumentasjon.
Punktet om erstatning ved avbestilling var kun inntatt i kontrakten for andel 60, den siste av de to aktuelle kontraktene. Klagerne har ikke motsatt seg å betale slik erstatning etter avbestilling av andel 60. Det vises til krav fra meglerforetaket på 58 750 kroner, datert 15. februar 2023, for kostnader knyttet til re-salg. Dette har klagerne bedt om at trekkes fra innbetalt forskudd. Videre bemerkes at det fremgår eksplisitt i kontrakten for andel 60 at innbetalt forskudd på 300 000 kroner «overføres fra bolig 65». Det at det er stilt garanti etter bustadoppføringsloven § 47, som gjelder innbetalt forskudd, for andel 60, understøtter at innbetalt forskudd er overført fra andel 65 til andel 60, slik det fremgår av kontrakten for andel 60. Klagerne ble ikke på noe tidspunkt informert om at grunnen til at det ikke ble fremmet krav om å innbetale nytt forskudd for andel 60 «utelukkende skyldtes imøtekommenhet fra utbyggers side».
I møtet med meglerforetaket da kontrakt for andel 60 skulle gjennomgås, ba klagerne spesifikt om at det skulle inntas i kontrakten at innbetalt forskudd skulle overføres fra andel 65 til andel 60, samt at kontrakten for andel 65 skulle utgå. Dette fremgår også eksplisitt av kontrakten for andel 60. Klagerne spurte videre megleren om dette betød at de da var helt ute av andel 65, noe megleren svarte bekreftende på. Klagerne har ikke hatt grunn til noe annet enn å forholde seg til det som fremgår skriftlig av kontraktene. Dersom en annen forståelse skal legges til grunn er det meglers ansvar å sikre at informasjonen blir gitt på en utvetydig måte og besørge skriftlighet rundt sin rådgivning, jf. finanstilsynets rundskriv 21/2011. Det foreligger ikke skriftlige referater etter møter og telefonsamtaler.
Kopi av garantiene ble først oversendt klagerne i brev av 8. desember 2023, det samme gjaldt dokumentasjon på når garantiene ble stilt. Begge garantiene er datert 30. september 2022. Det er ikke dokumentert at garantiene ble overlevert klagerne tidligere. Forskuddet ble overført selger to dager før garantiene ble stilt. Dokumentasjon på transaksjonen ble først gjort kjent for klageren i tilsvaret. Dette er i strid med det som fremgår av Finanstilsynets rundskriv 7/2014, pkt. 3.4 følgende. Kontrakten for andel 60 ble signert 29. september.
Når det gjelder andel 65 er det ikke dokumentert eller sannsynliggjort et økonomisk tap og heller ikke vært fremsatt krav om erstatning knyttet til andel 65. Meglerforetaket har heller ikke vist til grunnlaget for å holde tilbake innbetalt forskudd knyttet til andel 60 som sikkerhet for et eventuelt fremtidig krav knyttet til andel 65. Kostnader knyttet til re-salg som beløp seg til 58 750 kroner inkl. mva. er ikke nærmere spesifisert. Klagerne har etterspurt hvilke kostnader dette dreier seg om. Andel 60 ble videresolgt kun få dager etter avbestillingen.
Klagerne har gjentatte ganger krevet innbetalt forskudd tilbakebetalt uten at deres krav har blitt imøtekommet. Det har derfor vært nødvendig for dem å søke juridisk bistand. Utgifter til advokatbistand så langt i saken beløper seg til 117 403 kroner inkl. mva. Klagerne krever at meglerforetaket erstatter disse utgiftene.
Megleren har brutt god meglerskikk og er dermed ansvarlig for å erstatte innbetalt forskudd på 300 000 kroner til klagerne. Meglerforetaket er ansvarlig for å erstatte klagernes advokatutgifter.
Innklagede har i hovedsak anført:
Prosjektet var planlagt med 18 bygg med 123 leiligheter, alt organisert som ett eller flere borettslag. Forventet byggestart for det aktuelle trinnet som knytter seg til klagen, var 1. kvartal 2022, og de første boligene var forventet ferdigstilt 3. kvartal 2023. De endelige overtagelsesdatoene ble 27. juni 2023 for andel 60 og 03. juli 2023 for andel 65.
Første gang klager meldte interesse gjaldt det andel nr. 60. Dette var en leilighet på 81,1 m2 (BRA). Kjøpesum utgjorde 3 300 000 kroner og andel fellesgjeld 3 300 000 kroner. Etter at informasjonsmøtet var avholdt 04. november 2021, registrerte de forkjøpsrett på leiligheten. Megler bekreftet dette i svar av 08. november 2021, samtidig som hun orienterte om at de ville bli kontaktet etter fristutløp, som var 11.november 2021 kl. 12:00, med informasjon om hvorvidt de fikk leiligheten eller ikke.
Videre gjorde megler det klart at «Hvis du bestemmer deg på dette tidspunktet for å kjøpe signerer du på «Avtale om kjøp» som du får tilsendt på mail. Bindende avtale er da inngått». Dessverre for klager så ble andel nr. 60 kjøpt av noen med bedre ansiennitet. Samme dag bestemte klagerne seg for å kjøpe andel nr. 65. Dette er en vesentlig større leilighet på 150,2 m2 (BRA) Kjøpesum utgjorde 6 850 000 kroner. I tillegg overtok kjøper andel fellesgjeld med 6 850 000 kroner. Kjøpekontrakt var datert 30. november 2021.
Den 15. desember 2021 sendte megleren en e-post til klagerne med underskrevet kjøpekontrakt, og garantier iht. bustadoppføringsloven. §§ 12 og 47, og ba om innbetaling av avtalt forskudd med 300 000 kroner. Forskudd ble innbetalt den 16. desember 2021, og overført selger den 28. desember 2021. Sent på sommeren 2022 var klagerne i kontakt med megler og spurte om «hva rentehevingen som nå «eksploderer» påvirker renten på vår leilighet?».
Den 19. september 2022 ble andel nr. 60 – den mindre leilighet som klagerne opprinnelig hadde ønsket – igjen lagt ut for salg. Årsaken til det var dødsfall hos kjøper. Klager tok raskt kontakt med megler og ønsket å kjøpe andel nr. 60. Det forhold at klagerne allerede hadde kjøpt leilighet nr. 65, innebar den fordel at de nå kunne gjøre gjeldende en såkalt «intern forkjøpsrett». Med andel i det aktuelle borettslaget gikk deres forkjøpsrett foran alle andre medlemmer med bedre ansiennitet, men som var uten leilighet i dette borettslaget.
Forut for kjøp nr. 2, får klagerne klar beskjed om at de fortsatt er ansvarlig for andel 65 selv om de får kjøpt andel 60. Megleren forhørte seg med selger om det lot seg gjøre å bytte bolig, noe selger avslår. Megleren forklarte deretter klagerne at de fortsatt var ansvarlig for andel 65. Når forkjøpsrettsfristen nærmer seg gjorde megleren igjen klagerne oppmerksomme på at denne kontrakten ikke erstattet kontrakten på andel 65 og at de fortsatt ville være ansvarlige overfor utbygger. Dette bekreftet klagerne.
Den 28. september 2022 fikk klagerne beskjed om at de fikk kjøpe bolig 60 og megleren sendte kontrakten for signering kl. 12.32. I tillegg ringer megleren klagerne for å forklare situasjonen med at de ikke bare har byttet bolig. Klagerne sendte deretter e-post hvor de ba om at forskuddet fra bolig 65 skulle overføres til bolig 60. De ga samtidig beskjed om at de ønsket å avbestille andel 65. Kontrakten på andel 60 ble signert elektronisk 29. september 2022. Megleren sjekket med utbygger om det holdt med innbetaling av det ene forskuddet som ble gjort på andel 65. Utbygger bekreftet at klagerne ikke behøvde å innbetale nytt forskudd.
I kjøpekontrakten datert 29. september 2022 ble det inntatt en henvisning til bustadoppføringsloven § 52 og retten til avbestilling, samtidig som det eksplisitt fremgikk at:
«Entreprenøren [kan] vidare krevje skadebot for økonomisk tap så langt forbrukaren rimeleg kunne rekne med tapet som ei følgje av avbestillinga. Dette gjeld og tapt forteneste så langt det blir godtgjort at det ikkje var mogleg å oppnå ei tilsvarande forteneste ved oppdrag frå andre.»
De to kjøpekontraktene er tilnærmet identiske, med unntak av punktet om erstatning ved avbestilling, ref. over. Begge kjøpekontraktene inneholder et punkt om forskudd på 300 000 kroner. Utbygger unnlot å fremme krav om nytt forskudd for andel 60, noe som utelukkende skyldes imøtekommenhet fra utbyggers side. Klager fastholder i klagen at de ikke fikk informasjon om, eller langt mindre dokumentasjon for, at selger stilte garantier etter bustadoppføringsloven § 12 og 47. Dette er påviselig feil. Garantiene og kjøpekontrakt for andel 65 ble oversendt i e-post av 15. desember 2021. Ved kjøp av andel 60 ble det utstedt tilsvarende garantier. Disse ble ikke sendt elektronisk, men overlevert klager personlig. § 12-garantien gjelder selve kontraktsforpliktelsen, mens § 47-garantien gjelder forskuddet.
Ved kjøp av den mindre leiligheten ønsket klagerne å beholde båtplassen de fikk med fra den større leiligheten. De fikk anledning til det, men samtidig ble det presisert av megler i e-post 29. september 2022, at bolig 65 da ville måtte selges uten rett til å kjøpe båtplass. Dette fremhevet megler fordi forholdet var antatt å virke prisdempende, og dermed hadde potensiale til å føre til tap.
Megler startet umiddelbart arbeid med dekningssalg av andel 65. Leiligheten ble igjen lagt ut for salg. Denne gang med frist for å melde forkjøpsrett den 12. oktober 2022. Megleren tok videre kontakt med en som tidligere hadde vært interessert da leilighetene var annonsert året før. Det var også ytterligere en interessent til andel 65. Men ut over høsten 2022 så kjølnet markedet betraktelig, og begge de to interessentene trakk seg tilbake. Den 21.desember 2022 meddelte klagerne at de også ønsket å gå fra avtalen på andel nr. 60. Dette ble etterfulgt av kontakt med megler, både i telefon og e-post hvor det den 05. januar 2023 ble presisert:
«Ved en avbestilling kan [selger/utbygger] kreve erstatning for eventuelle økonomiske tap som følge av avbestillingen, jf. bustadoppføringstova§ 53. Erstatning for økonomisk tap vil omfatte kostnader knyttet til resalg, samt renter og driftskostnader som påløper fra avtalt overtagelsestidspunkt og frem til ny kjøper overtar boligen. Det kan også kreves erstatning for en eventuell prisforskjell til ugunst for selger. Denne opplistingen er ikke uttømmende. [selger/utbygger] vil ved en avbestilling legge boligen ut for salg igjen så snart som mulig, og på samme måte som for andre usolgte boliger i prosjektet.»
Avbestillingen ble bekreftet umiddelbart etter av klager, samtidig som det uttrykkes takknemlighet for «god service å hjelp fra deg». Få dager senere endret dette seg og klagerne uttrykte forundring over å skulle stå igjen med noe ansvar for noen av disse leilighetene. Det gikk flere e-poster mellom klager og megler den 09. januar 2023, og på ettermiddagen hadde de en telefonsamtale som ble etterfulgt av en e-post fra klagerne hvor de gir megleren fullmakt til salg av andel 60.
Andel nr. 60 ble videresolgt allerede påfølgende dag, dvs. 10. januar 2023, men andel 65 viste seg å være svært tungsolgt. Andel nr. 60 ble solgt for samme beløp som klagerne hadde kjøpt for, og det økonomiske tapet var dermed begrenset til salgskostnadene. I en e-post fra klager av 07. februar 2023 viser de til at «Vi har betalt et depositum på kr 300,000 kan du ikke bare [t]rekke fra bolig 60 fra det beløpet». Dette ble besvart benektende fra megler «da dette beløpet er knyttet til bolig 65. Når bolig 65 er solgt vil dere få en sluttoppstilling hvor forskuddet hensyntas».
Det er ikke riktig at kjøpekontrakten for andel 60 ble underskrevet så sent som 29. desember 2022, dvs. en uke før avbestilling. Riktig dato er 29. september 2022. Det er ikke riktig når klager skriver at «Det ble ikke avtalt at [klagerne] skulle betale noe vederlag eller erstatning ved avbestilling av andel 65». For det første er premisset for anførselen feil; Erstatningsansvaret ved avbestilling er ikke noe som skal avtales. I dette tilfellet foreligger det en bindende avtale om kjøp, og for det tilfellet at forbruker gjør bruk av sin rett til å avbestille i henhold til bustadoppføringsloven §§ 52 flg. så utløser det ansvar for entreprenørens økonomiske tap. Dette ansvaret følger direkte av loven. For det andre så har megler i kjøpekontrakten (andel 60) eksplisitt henvist til dette ansvaret. Punktet om erstatning hadde i tillegg en uthevet overskrift som henviser til kontrakten på andel 65. Det er høyst uklart hvorfor et slikt punkt «bare» skulle være relatert til andel 60 og ikke gjelder for andel 65. Særlig også fordi de nettopp hadde gjennomført en «avbestilling» av andel 65. At klagerne har lagt til grunn, som det fremgår av klagen, at de ikke lenger heftet for andel 65, fremstår som usannsynlig.
Hvis de ikke har forstått at det har blitt inngått en bindende avtale, eller hvis de har trodd at de uten konsekvenser kan gå fra en bindende avtale, så må de selv bære ansvaret for en slik feilslutning. Meglerforetaket har i hvert fall ikke gitt informasjon som gir grunnlag for et slikt syn. Det er ikke riktig når det av klagen fremgår at det ikke var grunnlag for å fakturere klager for utgifter meg dekningssalg. Hjemmelsgrunnlaget er å finne i bustadoppføringsloven §§ 52 flg. og reglene er på dette punkt sammenfallende med bakgrunnsretten; terminering av en bindende avtale utenfor misligholdssituasjonen gir den annen part krav på dekning av sitt økonomisk tap. Bustadoppføringsloven § 54 er i denne sammenheng irrelevant. For øvrig har klagerne i sin e-post av 15.02.2023 bedt om at dette dekkes av det innbetalte forskuddet.
Hva klagerne mener med at det ikke er dokumentert noe økonomisk tap er vanskelig å forstå. De er åpenbart kjent med at det blir gjennomført dekningssalg. De har videre mottatt krav på dekning av meglerkostnader. Det er ikke riktig at klagerne ikke fikk opplyst at det var stilt sikkerhet etter bustadoppføringsloven §§ 12 og 47. Det har blitt utstedt garanti både for andel 60 og 65. Alle fire garantidokumentene har blitt oversendt/overlevert klager. Det er ikke riktig at klagerne ikke ble informert om at de var ansvarlig for andel 65 etter avbestilling eller da de signerte kontrakten for andel 60. Tvert imot ble dette forhold gjennomgått nøye i det møte som ble avholdt 21. september 2021. Når kontrakten på andel 60 ble satt opp, inntok megler lovteksten for å understreke og gjenta hvilket ansvar som påhvilte klagerne.
Det er full enighet om at megler har en omsorgsplikt for begge parters interesser, og derfor skal gi råd og veiledning om forhold av betydning for handelen. Men der slutter også enigheten, for meglerforetaket er av den oppfatning at denne omsorgsplikten er overholdt, og det med god margin. Det har vært avholdt flere møter, vært et utall telefonsamtaler og en lang e-post korrespondanse som samlet sett klart innfrir lovens krav til god meglerskikk.
Det forhold at avbestilling vil medføre dekningssalg er en konsekvens som kjøper selvsagt var oppmerksom på. Videre så er det i aller høyeste grad påregnelig at et slikt dekningssalg kan medføre et økonomisk tap. Det som eventuelt kan komme som en ubehagelig overraskelse, er at tapet blir høyere enn forventet. Men dette er ikke et spørsmål om hva forbrukaren rimeleg kunne rekne med. Det betydelige økonomiske tapet vil i høyden kunne bli et spørsmål om lemping av ansvar. Det forhold at meglerforetaket tidligere i prosessen har vist til at markedet fortsatt var godt da avbestilling ble gjort, stiller ikke spørsmålet i noe annet lys.
Når deg gjelder instruksjonsretten over det innbetalte forskuddet, bygger klagernes anførsel på den feilaktige forutsetning om at det ikke var stilt garanti for forskuddet i samsvar med buofl. § 47. Slik garanti var utvilsomt stilt på det tidspunkt hvor forskuddet ble overført til selger.
Meglerforetaket stiller seg uforstående til at de har brutt edisjonsplikten ved å unnlate å utlevere etterspurt dokumentasjon. Det samme syn ble tilkjennegitt i brev av 15. januar 2024. Hvis klagerne fortsatt mente å ha krav på dokumentasjon måtte det blitt konkretisert.
Klagerne har inngått bindende avtale om kjøp av to leiligheter, og allerede før første kjøp ble de informert om at dersom de signerte på kjøpsavtalen så ville konsekvensen være at bindende avtale var inngått. Før andre kjøp ble de gjort kjent med at det ikke var mulig å «bytte» leilighet, men at de i så fall måtte inngås avtale om kjøp, slik at ny bindende avtale ble inngått. Dette valgte megler å følge opp med å innta et eget punkt i den andre avtalen som gjorde det klart at bruk av avbestillingsretten kunne medføre erstatningskrav.
Det forhold at det ikke ble stilt krav om nytt forskudd ved kjøp av nr. 60, og at det av kjøpekontrakten for andel 60 fremgår at «Kontrakten på bolig 65, datert 30.11.2021, utgår», kan ikke med noen grad av rimelighet leses isolert og tas til inntekt for at klager var uten ansvar for det økonomiske tap når dekningssalget skulle gjennomføres. Partenes kommunikasjon utover vinteren 2023 kan bare unntaksvis tjene til å belyse hva de tenkte/visste/mente tidligere i prosessen. De tidsnære bevis gir ikke støtte for det syn som klagerne anfører, og som klart fremstår som motivert av et ønske om å komme fri et økonomisk ansvar som har vist seg å bli betydelig.
Det fremsettes påstand om at klagen ikke tas til følge. Som en naturlig forlengelse av dette påpekes kort at det heller ikke er grunnlag for å ilegge innklagede noe ansvar for klagers sakskostnader.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på informasjonsplikten, herunder god meglerskikk og krav på erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått seg forelagt alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Nemnda bemerker at saken reiser spørsmål om det forskuddet klagerne innbetalte knyttet til kjøpet av andel 65, som de valgte å ikke gjennomføre, og som er «overført» til andel 60, som de kjøpte men senere gikk fra, kan tjene som erstatning for selgers tap knyttet til begge andeler. Dette er av avgjørende betydning for om megler har forsømt sin opplysningsplikt om erstatningsansvar, slik klagerne hevder.
Ved kjøp av seksjon 60 fremgikk det i kontrakten at del av kjøpesummen er 300 000 kroner som er «Forskudd, overføres fra bolig 65». I et siste punkt fremgår det «Kontrakten på bolig 65, datert 30.11.2021, utgår».
Nemnda bemerker at forskuddet, som ble «overført» til andel 60 utvilsomt kan tjene til dekning for selgers tap knyttet til at andel 60 måtte selges på nytt, etter at klagerne avbestilte også denne leiligheten. Selgers tap utgjør her salgskostnadene på 58 750 kroner. På det tidspunktet forskuddsbeløpet ble overført til selger, var garantier stilt etter bustadoppføringslova §§ 12 og 47. Megler har opplyst at disse ble overlevert klagerne fysisk ved kjøp av andel 60, og nemnda legger dette til grunn. Det innbetalte forskuddet kan da tjene til dekning av selgers krav på 58 750 kroner, jf. bustadsoppføringslova § 47. I Finanstilsynets rundskriv nr. 7/2014 punkt 3.4 fremgår følgende:
Kjøper har rett til å holde tilbake hele sitt vederlag, inntil det er dokumentert at det foreligger garanti i samsvar med bestemmelsen. Megler kan dermed ikke innkreve betaling av noen deler av kjøpesummen før garanti er stilt.
Det ligger i dette at klager ikke lenger hadde fri rådighet over forskuddsbeløpet da garanti var stilt, og megler hadde ikke lenger forskuddsbeløpet disponibelt på klientkonto.
Nemnda oppfatter for øvrig at de 300 000 kronene ble overført til selger 28. desember 2021. På dette tidspunktet var de første garantiene knyttet til andel 65 stilt 7. desember 2021. Det kan ikke ses å hindre dekning i disse midlene at garantier knyttet til andel 60 – naturlig nok – ble stilt senere.
Slik avtalen for andel 60 er formulert, kan det likevel synes uklart om forskuddet på 300 000 kroner kunne tjene til dekning for erstatningskrav selgeren fremsetter knyttet til andel 65. Erstatningskravet knyttet til denne andelen følger allerede av bustadoppføringslova § 52 tredje ledd. Men det er et spørsmål for seg om selgers adgang til motregning overfor kjøper kan gjøres i de 300 000 kronene som selger nå disponerer. Dette er et spørsmål mellom kjøper og selger som nemnda ikke tar stilling til. Uansett kan ikke nemnda se at klager har hjemmel for å kreve megler for dette beløpet, eller at megler har misligholdt sin opplysningsplikt. Meglers handlemåte ved å frigjøre de 300 000 kronene til selger, som på det tidspunktet dette ble gjort ikke var feil, har ikke påført klagerne noe økonomisk tap.
Klagerne gis dermed ikke medhold i erstatningskravet. Nemnda kan heller ikke se at det foreligger brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Nemnda bemerker likevel at megler i utkastet til kjøpekontrakt kunne uttrykt seg klarere med hensyn til at et eventuelt erstatningskrav knyttet til andel 65 besto, selv om forskuddet på 300 000 kroner var «overført» til andel 60. Nemnda kan imidlertid ikke se at formuleringene i kjøpekontrakten for andel nr. 60 ga klagerne noen forventning om å være uten ansvar da de gikk fra det første kjøpet.
Ut fra resultatet ovenfor, har klagerne heller ikke krav på at meglerforetaket erstatter deres sakskostnader. For ordens skyld bemerkes at nemnda normalt heller ikke tar stilling til krav om dekning av advokatkostnader.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Klagerne gis ikke medhold.