RFE-2024-034

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 14. oktober 2024.

Jan Eivind Norheim, leder

Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Aktiv Eiendomsmegling Jæren AS avd. Stavanger

v/advokat Ingrid Thorkildsen

Tryg Forsikring

 

Saken gjelder:               Uriktig opplysninger om antall soverom. Krav om erstatning

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

I 2022 kjøpte klageren en eierseksjonsleilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak. I Finn-annonsen ble leiligheten annonsert med to soverom. Etter kjøpet, ble imidlertid klageren oppmerksom på at det kun var ett soverom som var godkjent for varig opphold. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt i forbindelse med markedsføringen av boligen. I tillegg er det et spørsmål om klageren kan gis medhold i sitt erstatningskrav.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

I Finn-annonsen ble leiligheten annonsert med to soverom. Det fremgikk imidlertid av de vedlagte plantegningene at leiligheten hadde to soverom på loftet, samt en stue/ett soverom i andre etasje. I tillegg fremgikk det at soverommene på loftet ikke var byggemeldt og godkjent for varig opphold. Det foreligger dermed brudd på markedsføringsloven, og det vises i den forbindelse til en uttalelse fra Norges Eiendomsmeglerforbund:

«Når antall soverom skal angis i markedsføringen, skal kun rom som er godkjent til bruk som soverom inkluderes. Hvis ikke er dette villedende for forbruker og dermed i strid med markedsføringsloven. Det samme gjelder opplysninger om antall soverom i filterfunksjonen på søkemotorer. Det er også viktig at beskrivelsen av rommene på plantegninger følger dette utgangspunktet»

Norske tilsynsmyndigheter slik som Forbrukerombudet og Finanstilsynet har også underbygget og henvist til denne praksisen.

I dette tilfellet er det uklart hva meglerforetaket har solgt til klageren. Dersom man sammenholder beskrivelsen av loftet med plantegningene, inneholder boligen to soverom og en stue. Dette stemmer imidlertid ikke, da boligen i realiteten kun har ett godkjent soverom. Klageren har dermed kjøpt leiligheten på feil premisser. Klageren er avhengig av tre godkjente soverom og hadde ikke vist interesse for leiligheten dersom hun visste at det bare var ett soverom.

På bakgrunn av rommenes utseende på kjøpstidspunktet, kunne klageren dokumentere at loftsrommene hadde blitt brukt som soverom siden 1960. Etter kjøpet søkte dermed klageren om å få godkjent rommene som soverom. Dette ble gjort i tråd med kommunens praksis og informasjon fra byantikvaren.

Den 1. desember 2023 mottok klageren avslag på søknaden sin. Under saksbehandlingen, hadde kommunen lagt til grunn tegninger hvor det kun var påtegnet boder på loftet. Tegningene stammet fra 2000 da leiligheten ble seksjonert. Disse tegningene ble imidlertid ikke fremlagt som gjeldene plantegninger i annonsen. Opplysningene som megleren inntok i annonsen, er dermed villedende og i strid med markedsføringsloven.

Meglerforetaket har ikke tatt ansvar for at megleren markedsførte leiligheten med flere soverom enn det som var godkjent. Det virker dermed som om meglerens markedsføring inneholder en kalkulert risiko for å få flere interessenter på visning. Klageren stiller seg spørrende til om megleren kan oppgi så mange soverom han vil, så lenge han opplyser om at de ikke er godkjent. En slik praksis vil i så fall medføre at kjøper må bære all risiko.

Leiligheten er en del av et hus fra 1910. Når huset er såpass gammelt, er det nærmest umulig å få godkjent nye rom til varig opphold etter TEK 17.

På bakgrunn av det ovennevnte, har megleren opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder sin undersøkelsesplikt. Klageren krever økonomisk kompensasjon for det inntrufne, samt erstatning for tap i forbindelse med videresalg.

Meglerforetaket har gitt uttrykk for at færre soverom ikke kan ha innvirkning på klagerens økonomiske tap. Klageren har imidlertid vært i kontakt med et annet lokalt meglerforetak som antar at tapet utgjør omkring 300 000 kroner. Det kan ikke anses som relevant at leiligheten ble solgt som et oppussingsobjekt. Dersom det likevel er av betydning, bemerkes det at klageren har investert 2 000 000 kroner i rehabilitering av boligen. Hun har blant annet påkostet nytt skifertak, nye vinduer, nytt bad, nytt kjøkken, nye gulv- og veggoverflater, nytt rørsytem, samt nytt elektrisk anlegg.

Innklagede har i korte trekk anført:

Selv om det skulle foreligge feil i plantegningene og søkemotoren på Finn.no, ble det tydelig kommunisert i både salgsoppgaven og Finn-annonsen at loftsrommene ikke var godkjent for varig opphold. Klageren har selv påpekt at det ble opplyst om dette.

Opplysningene om at soverommene ikke var godkjente, ble gjentatt og fremhevet en rekke ganger i markedsføringsmaterialet. I salgsoppgaven fremgår det under avsnittet «innhold»:

«Loftet er registrert som tørkeloft/kott i plantegningene hos kommunen og soverom og stue er ikke byggemeldt og godkjent hos kommunen.»

Videre fremgår det under avsnittet «standard»:

«Loftet er også innredet men ikke byggemeldt/godkjent til varig opphold. Her er det innredet stue, soverom og boder/kott.»

Under avsnittet «diverse» gjøres det spesielt oppmerksom på at loftets soverom og stue ikke tilfredsstiller kravene til rømningsveier og lys. Det følger videre at rommet for øvrig er angitt som tørkeloft/kott på byggetegningene, samt at bruksendringen ikke er godkjent.

Deretter uttrykkes det at kjøper påtar seg risikoen både for fremtidig bruk og eventuelle pålegg relatert til dette, herunder risikoen for om bruken ikke lar seg godkjenne. Det er altså særskilt opplyst om at risikoen for kostnader knyttet til forholdet går over på kjøper.

I tilstandsrapporten, som var vedlagt salgsoppgaven, ble det også gitt opplysninger om at det er avdekt forhold som tyder på at boenheten ikke er delt opp i brannceller etter kravene i teknisk forskrift, samt at det foreligger avvik på krav til rømning, dagslysforhold og takhøyde under to meter.

I Finn-annonsen ble det opplyst om at leiligheten er en del av en tomannsbolig, samt at den inneholder gang, solrik balkong, toalettrom, bad, kjøkken, soverom og to stuer med god takhøyde i andre etasje. Hva gjaldt loftet, fremgikk det at det var innredet stue, soverom og boder/kott, men at rommene ikke var byggemeldt/godkjent til varig opphold.

Meglerforetaket viser til nemndas avgjørelse RFE-2013-49. I saken hadde boligen blitt annonsert og solgt med 5 (6) soverom. Det viste seg imidlertid at to av soverommene lå i kjelleren som ikke var godkjent for varig opphold. Klageren anførte at det ikke var gitt tilstrekkelige opplysninger om dette. Under henvisning til at opplysningene fremkom av salgsoppgaven, kom nemnda til at megleren hadde overholdt sin opplysningsplikt.

Megleren kan i dette tilfellet ikke vurderes strengere. Forholdet ble bemerket flere ganger i både salgsoppgaven, tilstandsrapporten og Finn-annonsen.

Det er uansett vanskelig å se at klageren er påført et økonomisk tap som følge av en eventuell feil fra megleren. Boligen ble solgt med opplysninger om at det manglet godkjenning for varig opphold, og den ville blitt solgt med de samme opplysningene. Videre er leiligheten solgt som et oppussingsobjekt med en kvadratmeterpris som er langt under gjennomsnittet for området. Det vises i den forbindelse til vedlagt prisrapport fra Eiendomsverdi, hvor kvadratmeterprisen for den aktuelle boligen er basert på 109 kvadratmeter BOA/P-rom.

På bakgrunn av det ovennevnte, kan klagen ikke føre frem.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, herunder brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt, og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

Nemnda er av den oppfatning at det er villedende at leiligheten i Finn-annonsen er annonsert med to soverom, mens det i realiteten bare var ett godkjent soverom. Dette utgjør i seg selv brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, på samme måte som i RFE-2013-49, som innklagede har vist til. Det fremgår for øvrig i Forbrukertilsynets veiledning for markedsføring av bolig punkt 3.3.2, at «[n]år antall soverom skal angis i markedsføringen, skal kun rom som er godkjent til bruk som soverom inkluderes, hvis ikke kan dette være i strid med markedsføringsloven. Dette gjelder også opplysninger om antall soverom i filterfunksjonen på søkemotorer».

Det er ingen automatikk i at brudd på god meglerskikk medfører at megleren også har opptrådt uaktsomt i erstatningsrettslig sammenheng. Det vises til at det både i salgsoppgaven og i Finn-annonsen fremgår at arealet på loftet ikke var godkjent for varig opphold. Kjøper, ved å sette seg tilstrekkelig inn i salgsoppgaven, måtte forstå at soverommene på loftet ikke var godkjent som oppholdsrom. Selv om nemnda vil rette kritikk mot måten megleren har annonsert boligen på, mener nemnda likevel at megler ikke har opptrådt erstatningsbetingende.

Klager gis dermed ikke medhold i kravet om erstatning eller krav om kompensasjon.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Megleren til Aktiv Eiendomsmegling Jæren AS avd. Stavanger har opptrådt i strid med god meglerskikk. For øvrig fører klagen ikke frem.